Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 DÉCEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04819

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 12/10613

APPELANTE

SOCIETE CIVILE PARIS ETOILE VICTOR HUGO, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 784 645 392 00019, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard FAVIER substitué à l’audience par M^e Julien COSTANTINI de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocats au barreau de PARIS, toque : P0165

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 85 AVENUE VICTOR HUGO XXX, représenté par son syndic, XXX, SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET le n° 327 562 062 00056, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0718

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Octobre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame B C, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère, qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société civile Paris Etoile Victor Hugo, ci après la société PEVH, est propriétaire du lot

n°1 dans un immeuble en copropriété situé XXX, qu’elle a donné en location à la banque Le Crédit Lyonnais.

Lors de l’assemblée générale du 9 mai 2012, ont été inscrites les résolution n° 13,14, 15, relatives au remplacement de la verrière, située en façade du rez de chaussée et assurant la couverture du lot de la société PEVH.

La résolution n°13 a été rejetée et les 2 autres ont été déclarées sans objet.

Par acte du 16 juillet 2012, la société PEVH a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale.

Dans ses dernières écritures devant le tribunal, elle a sollicité l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 9 mai 2012 qui a refusé le remplacement de la verrière existante par une verrière en aluminium à rupture de pont thermique, l’annulation des résolutions n° 14 et 15. Elle a également demandé à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de remédier aux désordres d’étanchéité affectant la verrière en couverture du bâtiment R + 1 de l’immeuble et, pour ce faire, engager les travaux préconisés par M. Z G, architecte, dans son rapport du 26 décembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires du XXX, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, s’est opposé à ces demandes.

Par jugement du 16 janvier 2014 le tribunal de grande instance de Paris a :

— qualifié la verrière litigieuse de partie privative,

— débouté la société civile Paris Etoile Victor Hugo de toutes ses demandes,

— condamné la société civile Paris Etoile Victor Hugo aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société civile Paris Etoile Victor Hugo a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 mars 2014.

Par ordonnance du 24 septembre 2014 le conseiller de la mise en état a désigné M^me D E en qualité d’expert avec mission de décrire les ouvrages incriminés, soit les terrasses et verrières assurant la couverture des locaux de la société PEVH, d’examiner leur état, notamment d’étanchéité, et chiffrer, le cas échéant, le coût des travaux nécessaires à leur réfection.

L’expert a déposé son rapport le 5 mai 2015 en ouverture duquel les parties ont conclut.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 août 2016 par lesquelles la société civile Paris Etoile Victor Hugo, appelante, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de remédier aux désordres d’étanchéité affectant la verrière en couverture du bâtiment R + 1 de l’immeuble et, pour ce faire, engager les travaux préconisés par M. Z Y, architecte DPLG, dans son rapport du 26 décembre 2012, à savoir :

• installation d’une protection aérienne par un parapluie durant toute la phase des travaux, • dépose des panneaux verriers, • mise à nu de la structure, grattage des particules d’acier oxydé, puis application d’un traitement antirouille protecteur contre l’oxydation, • remplacement des verres cassés et nettoyage des panneaux verriers intacts, mise en place d’un fond de joint : bande élastomère de type EPDM pour l’assise des panneaux verriers, • pose d’un couvre-joint : soudage d’un profil métallique en U sur l’âme du profil T de la structure de la verrière, sur une longueur de 10 cm tous les 50 cm, pose de mastic dans ce profil en U, fixation dans le mastic ainsi posé d’un couvre-joint en aluminium anodisé, • réfection des bétons : élimination des bétons au droit des armatures corrodées, dérouillage des aciers par l’application d’un mélange (en 2 couches) stoppant l’oxydation tel que Herbol protec acier, en cas de fissure profonde, application d’impression Herbofix jusqu’à saturation puis marouflage du tissu de type Trevura avec une colle Armurale, bouchement en phase finale par un mortier de sable fin mélangé à un mastic béton, finition avec une couche de peinture ;

— assortir l’injonction d’une astreinte provisoire d’un montant de 1.500 € par jour de retard, due à expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte et la fixation de l’astreinte définitive,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispenser de toute participation aux condamnations et frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance et ses suites ;

Vu les conclusions en date du 13 septembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX à paris 16^e, intimé, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil, 2 de la loi du 10 juillet 1965, de : – confirmer le jugement,

— débouter la société PEVH de toutes ses demandes,

— condamner la société PEVH à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société PEVH aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la qualification de la verrière litigieuse

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire" ;

L’article 3 de la même loi dispose :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,

— les coffres, gaines et têtes de cheminées,

— les locaux des services communs,

— les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol,

— le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes" ; Selon l’article 6 du règlement de copropriété "les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque propriétaire, c’est-à-dire :

— les locaux compris dans son lot, avec tous leurs accessoires et notamment [']

— l’encadrement et le dessus des cheminées, les glaces, les parties vitrées, vasistas et

lucarnes";

Selon l’article 7 du même règlement, "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment ['] :

— Les fondations, le gros oeuvre, les gros murs de façade et de refend ['],

— La charpente et la couverture de l’immeuble et toutes terrasses accessibles ou non";

XXX est un bâtiment en trois parties, avec une première partie R + 9 comportant un rez-de-chaussée, un entresol et huit étages, une deuxième partie R + 2, et une troisième partie R + 1 située dans la continuité du rez-de-chaussée et de l’entresol de la partie R + 9 et sans la partie R + 2 ;

Le lot n° 1 appartenant à la société PEVH est décrit à l’article 8 du règlement de copropriété : « un local commercial situé au rez de chaussée en façade sur l’XXX, se poursuivant en rez de chaussée bas sous la cour avec sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur… Observation faite que dans ce local il existe une galerie à laquelle on accède par l’entresol par l’escalier principal de l’immeuble, laquelle galerie est située au dessus du hall d’entrée de l’immeuble… »;

Le lot n° 1 occupe ainsi le rez-de-chaussée et l’entresol de la partie R + 9 et de la partie R + 1 de l’immeuble ; la couverture de la partie R + 1 est assurée par une toiture / terrasse comportant en son centre une verrière qui s’étend sur les deux tiers de la terrasse et fait corps avec elle ;

Les parties privatives répondent à deux critères :

— elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire,

— elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;

Le règlement de copropriété stipule en son article 7 que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d"un propriétaire, et il résulte de l’article 6, que parmi les partie privatives sont indiquées les parties vitrées, affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire ;

Le bloc R+1 est occupé exclusivement par la société civile PEVH, la couverture est composée d’une terrasse inaccessible qui supporte la verrière ; le premier juge a exactement relevé que la verrière permet un éclairage naturel, dont bénéficie le local commercial et qu’elle ne profite à aucun autre copropriétaire ;

La société PEVH ne démontre pas que la verrière soit affectée à l’usage ou à la jouissance d’autres copropriétaires ; par ailleurs, le rapport d’expertise judiciaire ne fait nulle mention d’une opinion de l’expert sur le caractère privatif ou commun de la verrière ;

Si la couverture du bâtiment R +1 occupé par la société PEVH est une terrasse au sens de l’article 7 du règlement de copropriété, et donc une partie commune, la verrière qui occupe son centre ne revêt pas le caractère de partie commune car la verrière est un élément d’équipement commun, sauf dans le cas où elle ne profite qu’à un seul copropriétaire, ce qui est le cas en l’espèce ; la verrière litigieuse confère en effet un éclairage naturel exclusivement au niveau central du plafond du local commercial donné à bail à la banque LCL par la société civile PEVH et cet éclairage naturel ne profite à aucun autre lot ; en outre, l’article 6 du règlement de copropriété, qui définit les parties privées comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, mentionne précisément les parties vitrées, vasistas et lucarnes ; de plus, le plan original établi par l’architecte constructeur de l’immeuble, annexé au règlement de copropriété, mentionne le nom de « Lanterneau boutique » à l’emplacement de la verrière, ce qui démontre sa nature privative : comme le fait observer le syndicat, « cette mention objective l’intention de l’architecte d’apporter une lumière zénithale au lot », qui appartenait à l’époque à M. X (pièce syndicat n°10) ;

La société PEVH se prévaut d’une facture « Anjou vitrerie vitrage sécurité verrière » figurant en page 3 de son relevé individuel au 31 mars 1998 (paiement de la facture) et page 3 du relevé au 31 décembre 1998 (remboursement par l’assurance), pour soutenir que le syndicat s’est chargé par le passé de l’entretien de la verrière ; toutefois le libellé de cette dépense n’est pas suffisant à démontrer qu’il s’agit de la verrière située au-dessus du lot de la société PEVH ; cette facture, qui n’est pas produite aux débats du fait de son ancienneté, peut tout aussi bien concerner la partie vitrée de l’immeuble et non la verrière : il n’est pas contesté en effet que la partie habitation du bloc R + 9 possède une importante paroi vitrée verticale au niveau de son escalier ; le syndicat verse à cet effet aux débats les photographies prises de l’intérieur comme de l’extérieur de la partie vitrée de l’immeuble rénovée et concernée par les écritures comptables du Cabinet Pluvinage dans ces relevés de dépenses arrêtés au 31 novembre 1998 sous la rubrique 78 « travaux généraux » (pièce syndicat n°11) ; la société PEVH ne démontre donc pas que le syndicat se soit jamais chargé de l’entretien de la verrière ;

En définitive, la verrière litigieuse ne participe pas à la charpente de la toiture de l’immeuble, elle n’est pas commune à plusieurs lots et n’assure pas l’étanchéité de différents lots, mais bien exclusivement de celui du lot de la société PEVH ; il s’agit en réalité d’un élément d’équipement destiné à assurer un éclairage naturel exclusivement au lot n° 1 à usage de local commercial ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a qualifié la verrière litigieuse de partie privative ; cette qualification emporte le rejet de la demande de la société PEVH de condamnation sous astreinte du syndicat à réaliser les travaux de reprise des désordres d’étanchéité affectant la verrière suivant les préconisations de M. Y ; ces travaux, qui concernent une partie privative, incombent au seul propriétaire de la verrière ;

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société PEVH aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10- de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société PEVH, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, qui comprennent les frais d’expertise, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société PEVH ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la société civile Paris Etoile Victor Hugo de sa demande de condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à remédier aux désordres d’étanchéité affectant la verrière en couverture du bâtiment R + 1 de l’immeuble et, pour ce faire, engager les travaux préconisés par M. Z Y, architecte DPLG, dans son rapport du 26 décembre 2012 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société civile Paris Etoile Victor Hugo aux dépens d’appel, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX, la somme supplémentaire de 8.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, Le Président,