Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 JUIN 2016

(n° 299 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/17473

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 11/02190

APPELANTS

Madame E Y

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

Madame A B épouse Y

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

Monsieur K Y

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

XXX

XXX

XXX

N° SIRET : 434 934 584

Représentée par M^e Davy AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0440

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre Antoine PERES, avocat au barreau de BASTIA

INTIMES

Monsieur K Y

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

Madame A B épouse Y

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

Madame E Y

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192

SCP PERINELLI G H X Notaires associés

XXX

BP.2

XXX

Représentée par M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Ayant pour avocat plaidant M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jacques BICHARD, président de chambre

Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère

M^me Marie-Claude HERVE, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me I J

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jacques BICHARD, président et par M^me Lydie SUEUR, greffier lors du prononcé.

*****

Par acte du 7 novembre 2008, intitulé ' Compromis de vente d’immeuble', M. K Y, M^me E Y et M^me A Y (les consorts Y) se sont engagés à vendre à la société SANTA REGINA IMMOBILIER, qui a accepté, un bien situé à Crosnes (Essonne) moyennant le prix de 250 000 euros.

Une clause a prévu que la rémunération du mandataire, la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE à Ajaccio (Corse), d’un montant de 38 000 euros, serait à la charge de l’acquéreur.

Les parties sont également convenues que l’acte constatant la réalisation de la vente serait reçu par M^e Eric PERINELLI, notaire à Savigny sur Orge, avec la participation de M^e Thibaut BUNETEL, notaire à Lisieux.

A la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, la mairie de Crosnes a exercé son droit de préemption et la vente a été régularisée avec celle-ci par acte authentique du 9 septembre 2009.

Or contrairement aux stipulations du compromis de vente, ni le montant de la rémunération du mandataire, ni l’indication de la partie devant en supporter la charge n’ont été mentionnées dans la déclaration d’intention d’aliéner de sorte que la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE n’a pas pu en réclamer le paiement à la ville de Crosnes.

C’est dans ces circonstances que par actes des 1^er mars et 15 décembre 2011, la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE a fait assigner la SCP PERINELLI, G H & X, notaires et les consorts Y, en paiement de la somme de 38 000 euros devant le tribunal de grande instance d’Evry dont:

— les consorts Y qui n’ont intimé que la seule SCP PERINELLI, G H & X ont déféré à la cour le jugement rendu le 23 avril 2013 qui a :

* débouté la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP PERINELLI, G H & X,

* ordonné la réouverture des débats afin que la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE produise aux débats le mandat de vente n° 1511/08 en original et le registre des mandats afférent au mois de novembre 2008,

* débouté les consorts Y de leur demande en paiement des sommes de 15 000 euros et 25 000 euros présentée à l’encontre de la SCP de notaires,

* débouté la SCP PERINELLI, G H & X de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire,

* sursis à statuer sur les autres demandes .

— la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE a déféré à la cour le jugement rendu le 8 juillet 2013 qui a :

* débouté la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE de ses demandes dirigées à l’encontre des consorts Y,

* dit n’y avoir lieu à statuer sur l’appel en garantie du notaire par les consorts Y,

— débouté les consorts Y de leurs demandes en dommages intérêts pour procédure abusive et en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu la jonction des procédures du 18 mars 2014.

Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le :

— confirmer le jugement du 8 juillet 2013 en ce qu’il a débouté la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE de sa demande en indemnisation,

— déclarer nul et de nul effet le mandat de vente,

— débouter la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE de ses demandes,

— débouter la SCP PERINELLI, G H & X de ses demandes,

— condamner la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE à leur verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 23 avril 2013 :

* condamner la SCP PERINELLI, G H & X à leur payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages intérêts et dans tous les cas à les garantir des condamnations à prononcer au profit de la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE ,

* subsidiairement, condamner la SCP PERINELLI, G H & X à leur payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages intérêts et dans tous les cas à les garantir des condamnations à prononcer au profit de la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE ,

— déclarer irrecevable la demande d’irrecevabilité présentée pour la première fois par la SCP PERINELLI, G H & X,

— en tout état de cause, infirmer le jugement déféré,

— débouter la SCP PERINELLI, G H & X de ses demandes,

— condamner la SCP PERINELLI, G H & X à leur payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi en raison de l’édification du mur, outre celle de 25 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral et une indemnité de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— réformer le jugement du 8 juillet 2013,

— condamner les consorts Y à lui payer la somme de 38 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2009, outre une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— confirmer les deux jugements déférés,

— dire les appelants irrecevables et mal fondés,

— débouter les deux autres parties de leurs demandes,

— condamner les autres parties à verser une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

SUR QUOI, LA COUR

Le registre des mandats produit aux débats en original par la société IMMO

CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE porte, bien qu’affecté d’une surcharge, le numéro 1511/08 qui est celui du mandat de vente litigieux, ainsi que le nom du mandant (les consorts Y), son adresse à Crosnes et l’objet du mandat (vente d’un terrain à bâtir).

La surcharge affectant un des chiffres du numéro de mandat peut être relevée également sur d’autres numéros de mandat sans pour autant que cette constatation permette sérieusement de douter du respect de l’ordre chronologique de l’enregistrement des mandats reçus par cette société et ceci conformément aux dispositions de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972.

Ce mandat est conféré à cette société pour une durée de trois mois, renouvelable dans la limite d’une durée totale d’un an et n’encourt en conséquence à ce titre aucun grief contrairement à ce que soutiennent les consorts Y.

En revanche il a été établi au nom des 'consorts Y K’ sans autre précision quant à la personne des mandants, qui sont au nombre de trois et le caractère difficilement déterminable des signatures qui y ont été apposées ne permet pas de constater avec certitude la présence de trois signatures correspondant à chacun des consorts Y.

Par ailleurs s’il mentionne comme objet la vente d’un terrain à bâtir d’une contenance d’environ 350 m2, dont cependant seul le compromis de vente révèle qu’il était à prendre 'aux dépens de la parcelle cadastrée section XXX d’une surface globale de 11 a 36 ca', ce document ne précise nullement la situation géographique de cet immeuble et se trouve également dépourvu de toute référence cadastrale ou de plan annexé.

Enfin la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE ne démontre pas avoir remis aux mandants, conformément aux prescriptions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, un exemplaire du mandat portant le numéro d’inscription au registre des mandats .

En l’état de ces constatations c’est donc à juste titre que les consorts Y soutiennent la nullité du mandat de vente dont se prévaut la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE laquelle, au demeurant ne s’est exprimée que sur la validité du seul registre des mandats .

La nullité du mandat prive ainsi cette société de son droit au paiement de sa commission dont au demeurant il convient de rappeler que le compromis de vente, ainsi que ledit mandat de vente avaient prévu qu’elle serait payée par l’acquéreur.

Tout autant sa demande en ce qu’elle est, à titre subsidiaire, fondée sur la faute commise par les consorts Y ne peut qu’être écartée alors même que dans ses conclusions elle ne précise, ni a fortiori ne démontre, en quoi aurait consisté cette supposée faute ainsi que son lien de causalité avec le préjudice qu’elle aurait subi.

La société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE qui n’a dirigé devant la cour ses demandes qu’à l’encontre des seuls consorts Y sera en conséquence déboutée de la totalité de ses prétentions.

En conséquence est sans objet la demande de garantie de toute condamnation prononcée au profit de cette société, présentée par les consorts Y à l’encontre de la Scp PERINELLI, G H & X.

Par ailleurs faute de démontrer le caractère abusif de la procédure engagée par la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE qui n’a fait qu’user des voies de droit dont elle disposait et qui devant la cour a conclu à l’infirmation du jugement rendu le 8 juillet 2013, les consorts Y seront déboutés de la demande en dommage intérêts qu’ils présentent de ce chef.

En revanche l’équité commande que leur soit allouée une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant est fixé à la somme de 4 000 euros.

Par ailleurs les consorts Y recherchent la responsabilité de la SCP de notaires dont ils soutiennent qu’elle a rédigé le compromis de vente du 7 novembre 2008 ce que celle-ci conteste.

Ils indiquent également qu’aux termes de ce compromis la SCP de notaires a reçu mandat de procéder à l’ensemble des formalités de vente et qu’à ce titre celle-ci aurait dû transmettre à la ville de Crosnes la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qui contenait les charges que les parties à la vente avaient prévu dans le compromis de vente de faire supporter par l’acquéreur relativement à la commission de l’agence mais également à l’édification d’un mur séparatif.

Ils estiment qu’elle a ainsi manqué à son devoir de conseil et que leur préjudice en résultant est avéré dans la mesure où ils sont poursuivis par la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE qui réclame la somme de 38 000 euros et qu’ils ne peuvent contraindre la ville de Crosnes à édifier à ses frais le mur litigieux.

Ils revendiquent donc à ce titre une indemnisation à hauteur de la somme de 45 000 euros outre l’allocation d’une somme de 15 000 euros pour l’édification du mur et la réparation de leur préjudice moral qu’ils évaluent à la somme de 25 000 euros.

En premier il convient de relever que la demande présentée par les consorts Y relative à l’édification du mur n’est pas nouvelle puisqu’elle était présentée devant le tribunal ainsi que cela résulte du rappel des prétentions des parties mentionné dans les deux jugements déférés, peu important dés lors que le montant des demandes par eux formées ait évolué.

L’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCP PERINELLI, G H & X ne peut donc être retenue.

Sur le fond du litige, et concernant le rédacteur du compromis de vente, les consorts Y soutiennent que celui-ci serait la SCP de notaires qui l’aurait reconnu dans ses conclusions du 4 octobre 2012 ce que celle-ci conteste.

C’est par des motifs appropriés que la cour adopte que les premiers juges ont décidé que la SCP PERINELLI, G H & X ne pouvait pas être considérée comme l’auteur de ce compromis et les conclusions du 4 octobre 2012 auxquelles font référence les consorts Y ne traduisent de la part de la SCP de notaires aucune reconnaissance expresse de ce qu’elle aurait rédigé le compromis en cause.

Il en est de même du grief formulé par les consorts Y tenant à la déclaration d’intention d’aliéner, le tribunal relevant à juste titre que si la SCP PERINELLI, G H & X a été désignée aux termes du compromis de vente comme rédacteur de l’acte de vente lui même, aucun élément du dossier ne permettait en revanche de déterminer à quel moment elle avait été effectivement saisie par les parties en vue de dresser ledit acte de vente.

Certes le 13 novembre 2008, M^e Thierry BUNETEL écrivait à son confrère la lettre suivante :

'Je vous remercie le moment venu, de m’adresser une copie de la déclaration d’intention d’aliéner, laquelle devra reprendre la condition particulière relative à l’édification du mur', mais cette correspondance ne démontre pas pour autant de façon certaine qu’à cette date la SCP PERINELLI, G H & X avait déjà été saisie par les parties

ou qu’elle l’a été avant l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner et cette preuve ne peut résulter du seul fait qu’en 2009 elle a détenu cette pièce qui lui avait été transmise par son confrère, M^e BUNETEL.

En revanche la SCP de notaires relève avec pertinence que la déclaration d’aliéner qu’elle détient porte en haut, à gauche, un cachet 'BEHC ' dont il n’est pas contesté qu’il est celui de la société d’ingénierie études techniques de M. K Y.

Pas davantage la lettre datée du 15 avril 2010 émanant de la mairie de Crosnes ne permet de retenir que la SCP de notaires aurait adressé la déclaration d’intention d’aliéner alors que ce document ne fait que rappeler la vente intervenue par acte authentique du 9 septembre 2009 .

Il n’est donc pas démontré que la SCP PERINELLI, G H & X a été saisie avant le dépôt de la déclaration d’aliéner de sorte qu’elle n’est ni responsable de l’état dans lequel ce document a été transmis, ni ne peut se voir reprocher un manquement pour défaut de conseil pour n’avoir pas alerté ses clients sur la nécessité d’y faire figurer les dispositions du compromis de vente relatives à la rémunération de la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE et à l’édification du mur.

Dés lors les consorts Y ne peuvent qu’être déboutés de leur demande indemnitaire.

Eu égard à la solution du litige l’équité commande d’accorder à la SCP PERINELLI, G H & X une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Déclare M. K Y, M^me E Y et M^me A Y recevables en leur demande en indemnisation relative au mur séparatif.

Confirme les jugements déférés.

Complétant le jugement rendu le 8 juillet 2013, prononce la nullité du mandat de vente confié par M. K Y, M^me E Y et M^me A Y à la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE.

Condamne la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE à payer à M. K Y, M^me E Y et M^me A Y une indemnité d’un montant de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. K Y, M^me E Y et M^me A Y à payer à la SCP PERINELLI, G H & X une indemnité d’un montant de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Condamne la société IMMO CORSICA.COM, SARL LEADER INVEST ET COURTAGE d’une part et M. K Y, M^me E Y et M^me A Y d’autre part, chacun pour moitié aux dépens dont distraction au profit de la SCP KUHN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,