Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17763

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 7^e – RG n° 11-14-000132

APPELANT

Monsieur A Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Christian CALFAYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1732

INTIMÉS

Madame C X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Madame E X

Née le […] à […]

[…],

[…]

Madame Z F

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentées et assistées de M^e Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972

Syndicat des copropriétaires du 40 AVENUE DE SAXE […], représenté par son nouveau syndic, CIME – CONSORTIUM IMMOBILIER EUROPEEN, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 306 168 170 00034, prise en la personne de ses représentans légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en son agence située […]

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Laurence BILBILLE-DAUVOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric ARBELLOT, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, président,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me G H

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.

.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^mes C X, E X et Z F (les consorts X- F) sont propriétaires indivis dans l’immeuble […] à Paris 7^e d’un appartement situé au rez-de-chaussée (lot n° 5 de l’état descriptif de division), cet immeuble est à usage d’habitation exclusivement.

Selon un bail d’habitation du 30 septembre 2013, les consorts X-F ont consenti un bail d’habitation de cet appartement à M. A Y, de nationalité tadjike, dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989.

Par actes des 14, 22 avril et 13 mai 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal les consorts X-F, en qualité de bailleresses, et M. A Y, en qualité de preneur, notamment afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail du 30 septembre 2013, l’expulsion immédiate de M. A Y de cet appartement, ainsi que la condamnation solidaire des bailleresses et du preneur à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé à la collectivité des copropriétaires par le fait que l’appartement, qui n’a pas été occupé à usage d’habitation conformément à destination de l’immeuble, a été occupé, à titre professionnel, pour y installer l’ambassade du Tadjikistan.

Cette ambassade a déménagé, étant domiciliée depuis le 28 juillet 2014 au […] à Paris 16^e, de sorte que le syndicat a renoncé, à l’audience du 2 décembre 2014, à ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion de M. Y, devenues sans objet, mais il a, en revanche, compte tenu du trouble causé à la collectivité des copropriétaires pendant plusieurs mois, maintenu sa demande de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2015, le tribunal d’instance de Paris 7^e a :

— condamné les consorts X-F à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal,

— condamné M. Y à garantir les consorts X-F du paiement de cette somme,

— déclaré irrecevable la demande des consorts X-F au titre du solde locatif,

— condamné les consorts X-F à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. Y à payer aux consorts X-F la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné les consorts X-F aux dépens et M. Y à les en garantir ;

— ordonné l’exécution provisoire.

M. A Y a relevé appel de ce jugement à l’égard du syndicat des copropriétaires et des consorts X-F par déclarations remises au greffe respectivement les 26 août et 9 septembre 2015.

Les deux procédures ont été jointes le 25 novembre 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 mai 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 mars 2016 par lesquelles M. A Y, appelant, invite la cour à :

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts X-F de l’ensemble de leurs demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment de toute condamnation à son encontre, à savoir à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à garantir les consorts X-F du paiement de la somme de 2 500 euros (en principal) et des dépens au syndicat,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.600 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 22 janvier 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 7^e, intimé, demande à la cour de :

— déclarer M. Y mal fondé en son appel,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 29 janvier 2015 en toutes ses dispositions,

— condamner M. Y à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum les consorts X-F et M. Y aus dépens, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 janvier 2016 par lesquelles les consorts X-F, intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour de :

— débouter M. Y de ses demandes, fins et conclusions,

— dire que M. Y ne peut valablement évoquer l’immunité de juridiction telle que visée par la Convention de Vienne du 18 Avril 1961, ce dernier ayant clairement et volontairement loué le bien sis 40 rue de Saxe à Paris 7^e pour une utilisation privée et non à titre officiel, diplomatique ou professionnel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Y à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit,

les recevant en leurs demandes reconventionnelles,

— constater que le préjudice revendiqué par la copropriété est contestable dans sa recevabilité et son principe,

— le ramener, en tout état de cause, à de plus juste proportion,

— condamner M. Y à leur payer les sommes de :

+ 6 952,99 euros au titre de la dette locative, constituée de la régularisation de charges de l’année 2013 intervenue le 27 Mai 2014, non payée, du paiement partiel du loyer exigible et d’une compensation irrégulière et infondée entre le dernier mois de loyer dû, soit février 2015 et le dépôt de garantie,

+ 1 200 euros au titre des travaux de réfection, après le dégât des eaux survenu en décembre 2013 et non géré par M. Y';

— condamner M. Y aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur l’application des dispositions de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 au logement loué par M. Y

M. Y soutient qu’en application de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques, il doit, en sa qualité d’agent diplomatique accrédité, bénéficier d’une immunité de juridiction notamment concernant un litige né à l’occasion d’un contrat de bail pour sa résidence personnelle et a fortiori pour y installer les services de son ambassade ;

Selon l’article 31 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques :

'1. L’agent diplomatique jouit de l’immunité de la juridiction pénale de l’Etat accréditaire. Il jouit également de l’immunité de sa juridiction civile et administrative, sauf s’il s’agit :

a. d’une action réelle concernant un immeuble privé situé sur le territoire de l’Etat accréditaire, à moins que l’agent diplomatique ne le possède pour le compte de l’Etat accréditant aux fins de la mission ;

b. d’une action concernant une succession, dans laquelle l’agent diplomatique figure comme exécuteur testamentaire, administrateur, héritier ou légataire, à titre privé et non pas au nom de l’Etat accréditant ;

c. d’une action concernant une activité professionnelle ou commerciale, quelle qu’elle soit, exercée par l’agent diplomatique dans l’Etat accréditaire en dehors de ses fonctions officielles.

2. L’agent diplomatique n’est pas obligé de donner son témoignage.

3. Aucune mesure d’exécution ne peut être prise à l’égard de l’agent diplomatique, sauf dans les cas prévus aux al. a, b, et c du par. 1 du présent article, et pourvu que l’exécution puisse se faire sans qu’il soit porté atteinte à l’inviolabilité de sa personne ou de sa demeure.

4. L’immunité de juridiction d’un agent diplomatique dans l’Etat accréditaire ne saurait exempter cet agent de la juridiction de l’Etat accréditant’ ;

Il est constant que les Etats étrangers et les organismes qui en constituent l’émanation ne bénéficient de l’immunité de juridiction qu’autant que l’acte qui donne lieu au litige participe, par sa nature et sa finalité, à l’exercice de la souveraineté de ces Etats et n’est donc pas un acte de gestion ; ainsi, un contrat de bail portant sur le logement du personnel de l’ambassade est considéré comme un 'acte de gestion’ ne bénéficiant pas de ladite immunité ;

Si les Etats étrangers bénéficient, par principe, de l’immunité d’exécution, il en est autrement lors que le bien saisi se rattache, non à l’exercice d’une activité de souveraineté, mais à une opération économique, commerciale ou civile relevant du droit privé qui donne lieu à la demande en justice ; ainsi, l’acquisition de biens immobiliers en France ou à l’étranger, fussent-ils affectés au logement de son personnel diplomatique, ne constitue pas une prérogative ou un acte affectés au logement de son personnel, mais seulement une opération habituelle de gestion relevant du droit privée, excluant l’immunité d’exécution ;

En l’espèce, il est établi que M. Y a conclu, à titre personnel, avec les consorts X-F le contrat de bail d’habitation du 30 septembre 2013 (pièce n° 1 des consorts X-F), relevant des conditions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur l’appartement de 127, 05 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du […] à Paris 7^e sans mentionner aux bailleresses, sa qualité actuelle ou future d’ambassadeur ou d’agent diplomatique accrédité, ni qu’il entendait louer ce local pour y installer son domicile personnel en qualité d’ambassadeur et /ou des services attachés à l’activité de son ambassade ; ainsi, s’agissant des 'autres conditions particulières’ stipulées à ce bail (point 1.10, page 3), il est mentionné 'néant’ ;

Selon l’article 32 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques :

'1. L’Etat accréditant peut renoncer à l’immunité de juridiction des agents diplomatiques et des personnes qui bénéficient de l’immunité en vertu de l’art. 37.

2. La renonciation doit toujours être expresse.

3. Si un agent diplomatique ou une personne bénéficiant de l’immunité de juridiction en vertu de l’art. 37 engage une procédure, il n’est plus recevable à invoquer l’immunité de juridiction à l’égard de toute demande reconventionnelle directement liée à la demande principale.

4. La renonciation à l’immunité de juridiction pour une action civile ou administrative n’est pas censée impliquer la renonciation à l’immunité quant aux mesures d’exécution du jugement, pour lesquelles une renonciation distincte est nécessaire’ ;

En l’espèce, dans une lettre du 6 juin 2014 adressée par M. Y à M^me X, prise en sa qualité de bailleresse, ce dernier mentionne explicitement : 'Par la présente, je vous confirme qu’à notre arrivée à Paris, nous avons loué votre appartement en tant que résidence personnelle, pour une utilisation privée et non à titre officiel, diplomatique ou professionnel, condition dont vous nous aviez expressément fait part pour pouvoir signer le bail. Je vous rappelle que le bail a été signé en mon nom propre’ (pièce n° 2 des consorts X-F) ;

Il ressort cette lettre que M. Y a, d’une part renoncé expressément, comme le lui permet l’article 32 de la Convention précitée, lors de la conclusion du bail du 30 septembre 2013 à se prévaloir de sa qualité ultérieure d’ambassadeur du Tadjikistan, qui lui a été officiellement reconnue à compter des 15 et 21 novembre 2013, et donc à l’immunité de juridiction qui en découle prévue par l’article 31 de la Convention précitée, d’autre part accepté que le logement qu’il louait soit utilisé comme une résidence personnelle pour une utilisation privée et non à titre officiel, diplomatique ou professionnel ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la conclusion du bail du 30 septembre 2013 entre M. Y, à titre personnel, et les consorts X-F constitue bien un 'acte de gestion’ ne bénéficiant pas de l’immunité de juridiction ;

M. Y doit donc être débouté de sa demande tendant à bénéficier de l’immunité de juridiction prévue par l’article 31 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 au titre du bail conclu le 30 septembre 2013 ;

Sur la responsabilité des bailleresses du fait de la violation par le locataire de la destination de l’immeuble

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

A ce titre, nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; il est constant qu’il y a trouble jouissance pour un copropriétaire, lorsque les bruits en provenance de l’appartement d’un autre copropriétaire excédent les inconvénients normaux de voisinage dans un immeuble en copropriété ; de même, les désordres affectant le lot d’un copropriétaire ou l’ensemble des lots de la copropriété en provenance d’un autre lot peuvent constituer un trouble anormal du voisinage ;

Si le locataire doit se conformer au règlement de copropriété et est directement responsable envers le syndicat des copropriétaires des troubles qu’il occasionne, le copropriétaire bailleur n’en demeure pas moins tenu, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des infractions au règlement de copropriété commises, comme s’il en était lui-même auteur ; à ce titre, la responsabilité du copropriétaire bailleur peut donc être retenue sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute à son égard ; le copropriétaire bailleur répond, ainsi des infractions commises au règlement de copropriété par son locataire et, ce même s’il l’a mis en demeure de respecter ses obligations ;

En l’espèce, il est établi par les divers constats d’huissiers de justice et témoignages versés aux débats qu’une activité diplomatique a été exercée sur la période allant d’octobre 2013 à juin 2014 au sein de l’appartement loué par M. Y aux consorts X-F en ce que l’appartement loué a, en réalité, hébergé sur cette période l’ambassade du Tadjikistan (pièces n° 4, 5, 10 à 13, 19 et 20 du syndicat) ;

Cette activité a été exercée, alors qu’elle était interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n°3 du syndicat), lequel en son article 12 stipule qu’il 'ne pourra être exercé dans l’immeuble à vendre aucun commerce ou profession de quelque nature qu’il soit, les appartements et locaux ne devant être occupés que bourgeoisement’ ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats diverses attestations (notamment les pièces n° 5, 10 à 13, 16, 19 et 20) établissant la gène permanente qu’a constitué, sur la période allant d’octobre 2013 à juin 2014, pour la collectivité des copropriétaires l’activité diplomatique de cette ambassade installée dans l’immeuble au mépris de sa destination telle que prévue par le règlement de copropriété, de sorte que ces troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage doivent être réparés par les consorts X-F, en leurs qualités de copropriétaires du lot à l’origine de ces troubles ;

En outre, les bailleresses, mises en demeure depuis le 12 mars 2014 (pièce n° 7 du syndicat) ne peuvent s’exonérer de la responsabilité objective qui leur incombe de faire respecter par leur locataire, M. Y, le règlement de copropriété quant à la destination de l’immeuble ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné les consorts X-F à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal ;

S’agissant de la responsabilité de M. Y, il est établi que ce dernier a gravement enfreint les obligations contractuelles découlant du bail d’habitation qu’il avait conclu le 30 septembre 2013, alors qu’il connaissait pourtant la destination de l’immeuble comme en atteste d’ailleurs sa lettre du 6 juin 2014 (pièce n° 2 des consorts X-F), cette faute étant à l’origine des troubles anormaux du voisinage subis par la copropriété ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. Y à garantir les consorts X-F du paiement de leur condamnation à payer au syndicat la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles au titre des dettes locatives et de travaux de réfection de l’appartement loué

Selon l’article 70 alinéa 1^er du code de procédure civile : 'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant’ ;

En l’espèce, le litige initial concerne une action en responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire pour trouble anormal de voisinage, de sorte qu’il y lieu de considérer que les demandes reconventionnelles des bailleresses relatives à leur différend de charges locatives entre ce copropriétaire et son ancien locataire, qui a quitté l’appartement loué depuis le 28 juillet 2014, ne se rattachent pas ici aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande des consorts X-F au titre du solde locatif et de déclarer, en outre, irrecevables leurs nouvelles demandes formées, à ce titre, en cause d’appel ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner M. Y à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts ;

Selon l’article 560 du code de procédure civile : 'Le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance’ ;

M. Y indique ne pas avoir comparu en première instance, car il pensait bénéficier de l’immunité diplomatique ;

En l’espèce, ce motif légitime étant jugé suffisant et M. Y ayant le droit d’interjeter appel d’un jugement réputé contradictoire le condamnant à payer des sommes d’argent, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 560 précité ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que ce jugement a, à la fois, condamné les consorts X-F à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et condamné M. Y à payer à ces derniers la somme de 800 euros au titre de ces frais ;

Les consorts X-F et M. Y, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par les consorts X-F et M. Y ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes présentées, en cause d’appel, par M. Y ;

Déclare irrecevables les demandes présentées, en cause d’appel, par M^mes C X, E X et Z F au titre des dettes locative et des travaux de réfection afférents à l’appartement loué par M. Y ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice la société K L, tendant à condamner M. Y à lui verser en appel la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M^mes C X, E X et Z F et M. Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 7^e la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT