TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10767 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XYBA

N° de Minute : 24/00738

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

S.C. DE LAM

C/

[N] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. DE LAM, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par M^e Marion MABRIEZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [V], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/10767 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2002, la société civile DE LAM a donné à bail à Monsieur [N] [V] un logement non meublé situé [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 305 euros, outre une provision sur charges de 82 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la S.C. DE LAM a fait délivrer à Monsieur [N] [V] un congé pour motif légitime et sérieux pour la date du 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la S.C. DE LAM a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins notamment de voir valider le congé donné, ordonner son expulsion et le condamner au paiement de la dette locative.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. La S.C. DE LAM, représentée par son conseil, a développé oralement les demandes contenues dans ses dernières écritures déposées, aux termes desquelles elle sollicite de voir :

A titre principal, Dire et juger valide le congé délivré par la SC DE LAM à Monsieur [N] [V] le 22 février 2023, avec effet au 29 septembre 2023.Constater dire et juger que Monsieur [N] [V] est, depuis le 29 septembre 2023, occupant sans droit ni titre du bien à usage d’habitation [Adresse 2] – [Localité 7] et, en conséquence, ordonner son expulsion corps et bien ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement à intervenir et ce au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne à expulser en un lieu que celle-ci désignera et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne à expulser d’avoir à les retirer dans un délai fixé par un décret en Conseil d’état ; Dire que pour les meubles, les dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du Code des procédure civiles d’exécution seront appliquées.Condamner Monsieur [N] [V] au paiement des sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 2.057,47 euros selon décompte de charges en date du 30 aout 2024 sous réserve des loyers et charges qui seront échues au jour du règlement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du Code Civil, Condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du maintien dans les lieux et du non paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 du Code Civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [N] [V] à la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par la SC DE LAM ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’huissier, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,Constater, dire et juger que Monsieur [N] [V] a manqué de manière grave et répétée à l’exécution de ses obligations locatives ;Prononcer la résiliation du bail sous seing privé en date du 30 septembre 2002, à la date du jugement à intervenir ; Constater, dire et juger que Monsieur [N] [V] se trouve, à compter du prononcé de la résiliation du bail occupant sans droit ni titre du logement susvisé, et en conséquence ordonner son expulsion corps et biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de la délivrance du commandement de quitter les locaux, à défaut au plus tard dans un délai de huit jours à compter de la délivrance de ce commandement,Dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne à expulser en un lieu que celle-ci désignera et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de Justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne à expulser d’avoir à les retirer dans un délai fixé par un décret en Conseil d’Etat ; Condamner Monsieur [N] [V] à payer à la SC DE LAM la somme de 2.057.47 euros à la date du 30 aout 2024 à laquelle s’ajouteront les loyers et charges échus entre la date du décompte et la date du jugement intervenir ; Condamner Monsieur [N] [V] à payer à la SC DE LAM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 529,70 € (loyer réactualisé de 419,70 euros y étant ajoutées les charges à hauteur de 110 €, à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux ; Condamner Monsieur [N] [V] à payer à la SC DE LAM la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner Monsieur [N] [V] aux entiers et dépens de l’instance.

En tout état de cause, rejeter toutes demandes qui pourraient être formulées par Monsieur [N] [V] à l’encontre de la SC DE LAM.Au soutien de sa demande principale de validation du congé, se fondant sur les articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, la S.C. DE LAM expose que le compte du locataire est débiteur depuis le mois de mai 2022, pour une somme de 2057,47 euros au 30 juin 2024, et qu’il ne respecte pas en conséquence l’obligation de paiement du loyer et des charges à laquelle il est tenu aux termes de l’article 6 du contrat de bail.

En réponse aux arguments opposés par Monsieur [V], elle conteste l’absence de jouissance paisible des lieux et le mauvais entretien du logement allégués par ce dernier, observant que celui-ci n’en rapporte pas la preuve. S’agissant du montant de la dette sollicitée, elle indique que les sommes réclamées sont justifiées, réfutant toute allégation de « données frauduleuses », et fait notamment les observations suivantes :

Le solde de 435,97 euros au 1er mai 2020, contesté par Monsieur [V], consiste en une régularisation de charges au titre de l’année 2019, qui a depuis été régularisé par le locataire ;Les sommes de 196€, 336,88€, 19,12€ et 28€, dont le locataire conteste l’exigibilité, ne figurent pas au décompte de charges versé aux débats par la S.C. DE LAM.Elle sollicite en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au visa de l’article 1231-6 du code civil, ce dernier résidant encore dans les lieux malgré l’expiration du congé et n’ayant pas résorbé sa dette.

S’agissant des pièces produites par le locataire, elle rappelle d’une part que nul ne peut se constituer de preuve ou de titre à soi-même en application de l’article 1363 du code civil, et qu’en conséquence les seules déclarations et mains courantes de Monsieur [V] ne peuvent valoir preuve des faits allégués. D’autre part, se fondant sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que la majorité des faits allégués par le locataire aux fins de démontrer l’absence de jouissance paisible des lieux du fait d’autres locataires se sont déroulés il y a plus de 3 ans et sont donc prescrits.

En outre, sur ses déclarations d’indécence du logement loué, elle fait remarquer que sa plainte au Service d’hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 6], produite, concerne des faits prescrits et que l’appartement loué n’est pas en mauvais état, aucune infraction n’ayant été relevée par la commune de [Localité 6] en 2016. Enfin, sur les dernières pièces produites par le locataire, elle indique que les photographies produites sont contestées car non localisables, et déclare ne pas avoir été informée d’un problème de robinet.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux, se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article VI du contrat de bail, elle rappelle que le preneur qui nuit à la tranquillité du voisinage n’use pas paisiblement des locaux loués, justifiant ainsi la résiliation du bail. Elle indique à ce titre que le comportement de Monsieur [V] au sein de l’immeuble est à l’origine du départ d’une autre locataire, qui a attesté de violences verbales et de nuisances sonores de sa part dans le cadre de la présente procédure, et, à ce titre, qu’il a manqué à ses obligations de manière grave et répétée et lui a ainsi causé préjudice. Elle sollicite également à ce titre l’expulsion du locataire.

Monsieur [N] [V] comparaît en personne. Il conteste le congé et le montant de la dette locative, expliquant ne devoir que les charges liées à l’électricité et à l’eau sur les années 2022, 2023 et 2024. Il soutient qu’il a toujours payé son loyer depuis son entrée dans les lieux en 2022 et que la dette locative qui lui est réclamée est artificielle, le bailleur ne pouvant plus actualiser le loyer.

Sur les troubles de jouissance, il les conteste et affirme respecter le voisinage. Il réfute le témoignage produit, expliquant qu’il n’est pas cohérent et crédible, la locataire en question étant elle-même à l’origine de nuisances sonores. Il précise que les logements loués ne sont pas isolés phoniquement et que lui-même a été victime de troubles de la part des autres locataires, faisant part de deux agressions subies en 2005 et 2015.

S’agissant de la dette locative, il ne sollicite pas de délais de paiement et indique souhaiter partir rapidement du logement, déclarant ne pas avoir fait de demande pour un logement social.

Questionné sur sa situation personnelle, il indique être vendeur sur la plateforme Rakuten et avoir des revenus mensuels d’environ 250 euros à ce titre. Il déclare vivre seul. Il précise ne plus bénéficier d’aides au logement, ne pas avoir de charges et avoir quelques économies pour payer le loyer.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [N] [V] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la validité du congé pour motif réel et sérieux :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé est régulier en la forme puisqu’il a été valablement signifié le 22 février 2023 à Monsieur [N] [V] par commissaire de justice, et ce plus de six mois avant la date de sortie donnée (en l’espèce le 29 septembre 2023).

S’agissant du motif légitime et sérieux, le congé a été donné pour défaut de paiement des loyers et charges, obligation principale du locataire aux termes du contrat et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. A cet effet, il résulte du décompte produit qu’à la date du congé, le 22 février 2023, Monsieur [V] était débiteur de la somme de 1127,97 euros à l’égard de la société bailleresse.

Si Monsieur [V] conteste toute dette locative hormis les frais d’électricité et d’eau sur les années 2022 à 2024, il résulte du décompte produit que la dette correspond aux montants suivants :

Une régularisation de charges de 435,97 euros sur l’année 2019, du mois de mai 2020 ;Une régularisation de charges de 336,88 euros sur l’année 2021, au mois de mai 2022 ;La différence entre le montant du loyer payé et du loyer révisé dû à compter du mois d’octobre 2020 jusqu’au mois d’octobre 2021.Il convient de relever en outre que les charges réclamées, contestées par Monsieur [V], sont justifiées par le tableau de charges, factures et autres pièces afférentes versées aux débats.

Si Monsieur [V] a bien toujours payé ses loyers à échéance, comme il le souligne, les loyers payés sont venus s’imputer successivement sur les dettes anciennes précitées par application de l’article 1246 du code civil, laissant ainsi subsister une dette locative jamais régularisée malgré les multiples mises en demeure adressées par son bailleur et ce en violation de son obligation de paiement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il apparaît donc que le congé a régulièrement été donné et que le bail a pris fin le 29 septembre 2023.

Il y a lieu, en conséquence, de déclarer le locataire occupant sans droit ni titre à compter du 29 septembre 2023 et, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion selon les modalités du présent dispositif.

Par suite, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de résiliation judiciaire du bail formulée à titre subsidiaire et donc les différents moyens soulevés par Monsieur [V] relatifs à la jouissance paisible de son logement, étant précisé qu’aucune demande reconventionnelle n’a été formulée de sa part sur ce fondement.

Sur la dette locative :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C. DE LAM verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 septembre 2002 ;le congé délivré le 22 février 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte que Monsieur [V] reste devoir à la S.C. DE LAM la somme de 2057,47 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire la somme de 234,10 euros en date du 1er janvier 2024 correspondant à des frais de procédure qui seront examinés et remboursés au titre des dépens.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [V] à payer à la S.C. DE LAM la somme de 1823,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve des versements réalisés postérieurement à l’audience du 7 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par la S.C. DE LAM est rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [N] [V], condamné aux dépens, devra verser à la S.C. DE LAM une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre signifié le 22 février 2023 à Monsieur [N] [V],

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant les parties le 29 septembre 2023,

DIT que Monsieur [N] [V] devra libérer les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [V] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 2], à [Localité 7], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à la S.C. DE LAM la somme de 1823,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la S.C. DE LAM ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à la S.C. DE LAM la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR