ARRET N°

N° RG 18/00177

N°Portalis DBWA-V-B7C-B7U2

M. C F Y

C/

M. B A X

SARL SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 JANVIER 2020

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 20 Février 2018, enregistré sous le n° 15/01574 ;

APPELANT :

Monsieur C F Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Alberte ROTSEN-MEYZINDI de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur B A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Gladys RANLIN de la SELARL RANLIN & ASSOCIES, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Paul Olivier RAULT, avocat plaidant, au barreau de RENNES

SARL SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…] Madame

[…]

Représentée par M^e Ferdinand EDIMO NANA, avocat plaidant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Stéphane LIN, de la SELARL D’AVOCATS INTER BARREAUX, GRIMBERG & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau du VAL D’OISE ;

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Octobre 2019, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Eloise CORMIER, Vice-présidente placée

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 17 Décembre 2019 et prorogée au 14 Janvier 2020 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2014, Monsieur X a vendu à Monsieur Y les lots n°51, 30, 14 et 68 correspondants à un appartement de type T4, une cave en sous-sol, un emplacement de parking en sous-sol et un emplacement extérieur, dans l’immeuble dénommé Résidence Le Domaine du parc situé route de Ravine-Vilaine à Fort de France, moyennant le prix de 187 000 euros.

La vente était négociée par la société OCEA IMMOBILIER.

La vente était conclue sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un prêt par Monsieur Y, et elle devait être réitérée par acte authentique reçu par Maître Z, notaire au plus tard le 30 juin 2014.

Le prêt bancaire a été obtenu par Monsieur Y qui refusait cependant de signer l’acte authentique de vente en raison de désordres affectant le bien.

Par acte d’huissier de justice en date du28 avril 2015, Monsieur X a assigné Monsieur Y devant le Tribunal de grande instance de Fort de France afin de faire juger que la promesse synallagmatique de vente valait vente, faire ordonner à Monsieur Y de signer l’acte authentique de vente et à défaut faire prononcer la vente du bien.

La société OCEA Nouvelle Immobilier intervenait volontairement à la cause.

Par jugement en date du 20 février 2018, le Tribunal de grande instance de Fort de France a :

- reçu la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER en son intervention volontaire,

- déclaré Monsieur Y irrecevable à soutenir la nullité de la vente conclue le 24 mars 2014 avec Monsieur X,

- enjoint à Monsieur Y de comparaître dans le mois de la signification de la présente décision devant M^e Z, Notaire, pour y signer l’acte authentique de vente,

- dit qu’à défaut de ce faire, le présent jugement vaudra acte de vente, au prix de 187 000 euros, par Monsieur X à Monsieur Y du bien dépendant de l’ensemble immobilier dénommé […], 187 route de Ravine Vilaine 97200 Fort-de-France et composé des lots 51,30, 14, 68,

- dit que M^e Z devra verser à Monsieur X les fonds affectés au prix de la vente conclue le 24 mars 2014 qu’il détient encore,

- condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X le solde du prix de vente et une somme de 12 500 euros à titre de dommages et intérêts qui réparera la préjudice subi du fait de l’immobilisation du prix de vente,

- dit que sur les fonds perçus du notaire, Monsieur X versera à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 12 000 euros au titre de sa rémunération de négociateur,

- condamné en tant que de besoin Monsieur X au paiement de cette somme à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER,

- condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 4 000 euros et à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur Y aux dépens.

Monsieur Y a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe le 16 avril 2018.

La société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER a constitué avocat le 06 juin 2018 et Monsieur X le 10 septembre 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2019, Monsieur Y demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et l’en déclarer fondé,

Y faisant droit:

— infirmer le jugement du 20 février 2018 en toutes ses dispositions,

Ce faisant,

— prononcer la nullité du compromis de vente du 24 mars 2014 pour erreur sur les qualité essentielles du bien,

— dire et juger le compromis du 24 mars 2014, nul et de nul effet,

Subsidiairement,

— prononcer la résolution de la vente, pour absence de conformité

En tout état de cause:

— ordonner que les parties soient remises en l’état où elles se trouvaient

antérieurement à la signature du compromis de vente,

— condamner Monsieur B X à restituer à Monsieur C Y la somme de 78 650 euros, se trouvant sur le compte au nom de Monsieur X à l’étude notariale de maître Z,

— condamner Monsieur B X au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non restitution des sommes versées, nonobstant la non réalisation de la vente,

— débouter Monsieur B X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société OCEA IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions et singulièrement de son appel incident,

— condamner Monsieur B X au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code Civil et aux entiers dépens,

— condamner la société OCEA IMMOBILIER au paiement de la somme de 4000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y fait valoir qu’il a découvert plusieurs désordres affectant le bien après la signature de la promesse de vente, si bien que s’il en avait eu connaissance, il ne l’aurait pas signé. Il indique ainsi qu’il a commis une erreur déterminante de son consentement et excusable en raison notamment du défaut d’information du vendeur et de l’agence immobilière. Il ajoute à titre subsidiaire qu’en tout état de cause, que compte tenu des désordres

existants, il existe un défaut de conformité justifiant la résolution du contrat de vente. En outre, il considère que la rémunération de l’agence immobilière, liée à la validité de la vente, ne lui incombe pas et que par ailleurs, son refus de signer l’acte authentique de vente n’étant pas fautif de sa part, des dommages et intérêts ne sont pas dûs à l’agence OCEA qui a elle-même commis une faute en ayant manqué à son devoir d’information.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2019,Monsieur X demande à la cour de :

- le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées,

- confirmer le jugement rendu le 20 février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Fort de France en ce qu’il a :

- reçu la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER en son intervention volontaire,

- déclaré Monsieur Y irrecevable à soutenir la nullité de la vente conclue le 24 mars2014 avec Monsieur X,

- enjoint Monsieur Y de comparaître dans le mois de la signification de la décision devant Maître D Z, Notaire, pour y signer l’acte authentique de vente,

— dit qu’à défaut de ce faire, le présent jugement vaudra acte de vente, au prix de 187.000 € par Monsieur B A X, né le […] à […] à Monsieur C F Y, né le […] à […], du bien dépendant de 1'ensemble immobilier dénommé […], […], et composé des lots N°51, 30, 14, 68,

- dit que Maître D E devra verser à Monsieur X les fonds affectés au prix de la vente conclue le 24 mars 2014, qu’íl détient encore,

- condamné Monsieur Y à payer à Monsieur X le solde du prix de vente et une somme de 12.500 € à titre de dommages et intérêts qui réparera le préjudice subi du fait de l’immobilisation du prix de vente,

- dit que sur les fonds perçus du Notaire, Monsieur X versera à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 12.000 € au titre de sa rémunération de négociateur condamne en tant que de besoin Monsieur X au paiement de cette somme à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER,

- condamné Monsieur Y à payer à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur Y à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 4.000 € à Monsieur X et celle de 3.000 € à la société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER,

- condamné Monsieur Y aux dépens,

Y ADDITANT :

- condamner Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 5.000 E sur le fondement des dispositions de Particle 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner Monsieur Y au paiement des entiers dépens d’appel, en ce Compris les éventuels frais cl’exécution,

— débouter Monsieur Y de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.

Monsieur X fait valoir, pour sa part, que la vente de l’appartement litigieux est parfaite dans la mesure où la promesse de vente est exempte de vices, aucunes manoeuvres n’ayant été commises pour conduire à sa signature, la panne de l’ascenseur de l’immeuble étant connue de Monsieur Y avant la signature de la promesse et les éclats de béton et infiltration étant apparus après sa signature. Il ajoutait que ces désordres étaient par ailleurs insignifiants et sans conséquences financières pour l’acheteur si bien qu’ils n’étaient pas déterminants de son consentement. Il ajoute qu’aucun défaut de conformité n’existe, les désordres n’affectant en rien la qualité de l’immeuble, le bien étant le même.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2019, la société

NOUVELLE OCEA IMMOBILIER demande à la cour de :

- confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Fort de France en ce qu’il a :

- reçu la Société NOUVELLE OCEA IMMOBILIER en son intervention volontaire,

- déclaré Monsieur C Y irrecevable à soutenir la nullité de la vente conclue le 24 mars 2014 avec Monsieur B X,

- enjoint à M C Y de comparaître dans le mois de la signification de la présente décision devant M^e D Z, notaire, pourrait signer Pacte authentique de vente,

- dit qu’à défaut de ce faire, le présent jugement vaudra acte de vente, au prix de 187.000 € par Monsieur B A X, né le […] à […] à Monsieur C Y, né le […] à […] des différents lots du bien dépendant de l’ensemble immobilier dénommé résidence domaine du parc, […],

- dit que Maître D Z devra verser à Monsieur B X les fonds affectés au prix de la vente conclue le 24 mars 2014, qu’il détient encore,

- condamné Monsieur C Y à payer à Monsieur B X le solde du prix de vente et une somme de 12.500,00 € à titre de dommage intérêts qui réparera le préjudice subi du fait de l’immobilisation du prix de vente,

- dit que sur les fonds perçus du notaire Monsieur B X versera à la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 12.000,00 € au titre de sa rémunération de négociateur,

- condamné en tant que de besoin Monsieur B X au paiement de cette somme à la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER,

- condamné Monsieur C Y à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur B X la Somme de 4 000 € et la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 3 000 €,

- rejeté la demande exécution provisoire de la présente décision,

- condamné Monsieur C Y aux dépens,

- infirmer le jugement du Tribunal de grande instance en ce qu’i1 a condamné Monsieur C Y à payer à la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 800 € à titre de dommages intérêts,

- le réformant à titre incident sur ce seul point, condamner Monsieur C Y à payer à la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 5.000,00 € à titre de dommages intérêts,

Y ajoutant :

- condamner Monsieur C Y à payer à la SOCIETE NOUVELLE OCEA IMMOBILIER la somme de 5.000,00 € au titre de 1'article 700 du Code de procédure civileconcernant la procédure d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle fait valoir le caractère parfait de la vente, le caractère minime des désordres allégués et non déterminants de la vente, et que son droit à rémunération est acquis. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice certain du fait de l’absence de signature de l’acte authentique par Monsieur Y justifiant que lui soit alloués des dommages et intérêts supérieurs à ceux accordés par les premiers juges dans la mesure où elle connaissait des difficultés financières.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 juin 2019.

MOTIFS

Sur la validité de la vente

En application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, il est constant que les parties ont conclu, le 24 mars 2014, une promesse de vente sous la condition suspensive

particulière d’obtention d’un prêt par Monsieur Y, prêt d’un montant de 122 000 euros qu’il a obtenu. Les conditions suspensives d’usage étaient également réalisées, ce qui n’est pas contesté.

Les parties ne contestent pas le caractère synallagmatique de cette promesse qui précisait bien la chose sur laquelle elle portait ainsi que son prix, et qui a été acceptée par les deux parties dans les mêmes termes.

Dès lors, les conditions suspensives ayant été réalisées, cette promesse de vente, en application de l’article susvisé, valait vente.

Si les parties avaient convenu de signer un acte authentique de vente le 08 octobre 2014, que Monsieur Y a refusé de signer compte tenu des obstacles existants selon lui, cet acte authentique n’était pas une condition de réalisation de la vente qui était parfaite à la réalisation des conditions suspensives.

Cependant, Monsieur Y sollicite, à titre principal, que soit prononcée la nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles du bien vendu, soutenant avoir été trompé dans l’acquisition du bien. Subsidiairement, il sollicite la résolution de la vente en raison de la non-conformité du bien vendu.

Il ne sollicite plus la nullité de la vente pour vice caché dont l’action avait été déclarée prescrite par les premiers juges, ce qu’il ne conteste pas manifestement.

— Sur la nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles du bien vendu :

Conformément à l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Monsieur Y fait valoir qu’il a constaté plusieurs désordres affectant le bien vendu qui ne présentait ainsi finalement pas les qualités essentielles attendues. Il mentionnait ainsi que le bien ne présentait pas les qualités de sécurité attendues, l’ascenseur de l’immeuble étant

toujours en panne, le portail de la résidence étant ouvert, et qu’il ne correspondait pas aux qualités attendues d’une résidence de grand standing, des éclats de béton étant constatés au plafond de la cage d’escalier ainsi que sur les murs de intérieurs de l’appartement, et une infiltration d’eau étant présente au niveau de la buanderie. Il précisait que si la panne d’ascenseur préexistait à la signature du compromis et qu’il en avait connaissance, les autres

désordres n’avaient été découverts que lors d’une seconde visite effectuée après la signature du compromis de vente et soutenait qu’en tout état de cause, Monsieur X et l’agence OCEA ne l’avaient pas informé de l’existence de ces désordres sans lesquels il n’aurait pas signé de contrat de vente.

La promesse synallagmatique de vente valant vente ainsi que cela a été exposée précédemment, c’est au moment de la signature de cette promesse qu’il convient d’apprécier l’existence d’un dol ou d’une erreur excusable dans le consentement donné.

Or, au moment de la signature de la promesse, il n’est pas démontré que Monsieur X aurait commis un dol de nature à vicier le consentement de Monsieur Y ni que les qualités essentielles du bien telles que mentionnées dans le contrat n’existaient pas.

En effet, s’agissant de la panne d’ascenseur, celle-ci préexistait à la signature de la promesse de vente, ce qu’admet d’ailleurs Monsieur Y. Il savait donc, au moment où il s’engageait que l’ascenseur était en panne, il ne peut donc reprocher au vendeur et à l’intermédiaire un défaut d’information sur ce point.

Monsieur Y reproche alors à ces derniers la persistance de la panne. Cependant, il n’a pas fait de la remise en fonctionnement de l’ascenseur, une condition essentielle de la vente, aucune condition suspensive sur ce point n’ayant été conclue.

Or, Monsieur X et l’agence OCEA ont démontré que l’expertise de l’ascenseur, destinée à déterminer l’origine de la panne, n’a eu lieu que postérieurement à la conclusion de la promesse de vente et que les travaux ont été réalisés et l’ascenseur remis en service en Juin 2015. En outre, l’agence OCEA justifie s’être engagée à prendre à sa charge la quote-part des frais de réparation de l’ascenseur imputable à Monsieur Y en qualité de propriétaire.

Dès lors, non seulement, aucune erreur sur l’état de fonctionnement de l’ascenseur n’est avérée, Monsieur Y ayant eu connaissance de sa panne lors de son engagement, mais au demeurant il ne saurait être reproché à Monsieur X et à l’agence OCEA un dol ou défaut d’information alors que la cause de la panne et sa durée n’étaient pas connues de leur part et qu’en outre cela n’emportait aucune conséquences financières pour Monsieur Y à qu’il appartenait aussi de se renseigner plus amplement avant de s’engager ou de se montrer prudent notamment en faisant ajouter une condition suspensive à la réalisation de la vente si l’état de fonctionnement de l’ascenseur était réellement pour lui une condition essentielle de la vente, ce qui manifestement n’était pas le cas.

En outre, dans la mesure où les travaux ont finalement été réalisés en Juin 2015, Monsieur Y ne rapportant pas la preuve contraire, il n’est démontré aucun défaut de sécurité se rapportant à l’ascenseur.

En ce qui concerne le défaut de sécurité lié au portail de la résidence, le portail n’est pas mentionné comme objet de la vente dans la promesse de vente et là encore, le fait qu’il soit ouvert était déjà existant lors de la promesse de vente, si bien que Monsieur Y en avait parfaitement connaissance.

S’agissant des éclats de béton constatés par Monsieur Y postérieurement à la

promesse de vente, Monsieur X et l’agence OCEA soutiennent qu’ils n’existaient pas antérieurement et Monsieur Y ne démontre pas qu’ils préexistaient. D’ailleurs, il est manifeste que si ces éclats étaient réellement présents lors de sa visite du bien ayant précédé la signature du contrat et qu’ils étaient si inquiétants que cela en terme de sécurité, Monsieur Y les aurait nécessairement constaté, même si la visite était courte, dans la mesure où il lui appartenait dans ce cas soit de solliciter une visite plus longue soit une nouvelle visite avant de s’engager, ce qui relève de sa responsabilité.

En outre, Monsieur X justifie que ces éclats de béton ont été constatés dans un autre appartement et a fait l’objet d’une expertise en assurance intervenue d’ailleurs postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Mais à supposer que ces éclats aient préexisté à la signature du compromis de vente, au terme de cette expertise, les dommages ne sont qu’esthétiques et ne compromettent ni la solidité, ni la destination de l’ouvrage. Or, Monsieur Y ne rapporte pas la preuve du contraire. Dès lors, il n’est pas établi que ces désordres mettent en péril le bien acheté et ainsi aient été de nature à vicier le consentement de Monsieur Y à qui en outre l’agence OCEA avait proposé de prendre à sa charge le montant des travaux y afférents ce qui n’emportait donc aucunes conséquences financières pour lui.

De même, concernant l’infiltration qui n’a fait l’objet d’aucun constat in situ, Monsieur X et l’agence OCEA évoquent simplement des traces d’humidité dans un angle de plafond qui n’auraient été décelées que postérieurement à la signature du compromis de vente, Monsieur Y ne démontrant pas le contraire. Dès lors, il n’existe pas davantage de vice du consentement ou d’erreur à ce titre car il n’est pas avéré que lors de la signature du compromis de vente et de la réalisation des conditions suspensives, ces traces existaient.

Ainsi, l’erreur de consentement ni l’existence d’un dol n’étant pas avéré, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente intervenue.

- Sur la résolution de la vente pour non-conformité :

Monsieur Y soulève les mêmes désordres que ceux précédemment évoqués pour soutenir qu’il n’y a pas eu de délivrance conforme au bien acheté : l’ascenseur ne fonctionnait pas, le bien était dégradé par des éclats sur le mur, portail d’accès ouvert en continue.

S’agissant de l’ascenseur, comme il a été dit précédemment, il était réparable et a été réparé et aucune somme d’argent n’a été réclamée à Monsieur Y pour ces réparations. Il n’en résulte aucun défaut de conformité, l’immeuble comprenant bien un ascenseur qui ne fonctionnait d’ailleurs pas avant la conclusion du compromis et qui, en tout état de cause a été réparé.

S’agissant des éclats de béton, il n’a pas été contredit par Monsieur Y que les éclats étaient réparables et n’affectaient pas la solidité ni la structure de l’ouvrage, et que les frais de réparation ne lui étaient pas imputés financièrement. La non conformité n’est donc pas avérée alors que d’après le compromis, l’appartement livré est bien celui acheté par Monsieur Y.

Enfin, le fait que le portail reste ouvert ne caractérise pas en soi un défaut de conformité dans la mesure où non seulement il n’est pas établi par Monsieur Y que cela soit lié à une défectuosité mais en outre, le portail n’est pas concerné par l’objet du contrat qui concernait un appartement, une cave et deux places de parking.

Enfin, quand bien même Monsieur Y n’aurait pas repris, au titre du défaut de

conformité, le désordre provenant de l’infiltration, il y a néanmoins lieu de relever, pour être exhaustif, que la cause de l’infiltration n’est pas établie, que son importance n’est pas déterminée. Dans ces conditions, il n’est pas possible de dire que cette infiltration rend non conforme l’appartement vendu alors que les conséquences de celle-ci sont par ailleurs indéterminées.

D’ailleurs, force est de constater que Monsieur Y évoque essentiellement au soutien de ce moyen le fait que l’appartement de grand standing faisant l’objet du contrat ne l’est pas en réalité compte tenu de ces défauts. Cependant, le compromis n’évoque pas un appartement de grand standing, mais seulement un appartement, cette notion n’étant ainsi pas contractuelle mais en outre, les défauts évoqués sont minimes et n’affectent ni la structure, ni la destination de l’appartement ni la qualité du bien, selon les preuves rapportées.

Il est manifeste que l’appartement objet de la vente est conforme à ce qui a été stipulé contractuellement et que ce ne sont pas les quelques défauts minimes et réparables sans surcoût pour ce dernier qui permettent de caractériser une absence de conformité, l’appartement étant habitable.

En réalité, il est manifeste qu’à travers ce moyen, ce sont des vices cachés qui sont en réalité évoqués, action cependant prescrite et donc irrecevable, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur Y.

En outre, aucun défaut d’information n’est établi dans la mesure où il n’est pas avéré que tant Monsieur X que l’agence OCEA avaient eu connaissance des désordres antérieurement à la signature du compromis, ce qu’ils contestent d’ailleurs, et alors qu’ils démontrent avoir informé Monsieur Y de ces désordres et des mesures prises pour y remédier avec en outre une prise en charge financière par l’agence OCEA.

Dès lors, il n’est pas établi de défaut de conformité du bien vendu.

Par conséquent, la vente étant acquise et la signature de l’acte authentique n’étant pas une condition de formation de la vente, mais une modalité de son exécution, dont la non réalisation ne pouvait pas remettre en cause l’existence de la vente, mais seulement permettre à chaque partie, à l’expiration du délai pour la réalisation de l’acte authentique, d’agir en exécution forcée ou en résolution avec dommages et intérêts, Monsieur X est bien fondée à solliciter l’exécution forcée de la signature de l’acte authentique, alors qu’il n’est pas démontré qu’il a agit de mauvaise foi, avec l’intention de nuire à son adversaire ou avec une légèreté blâmable équivalente au dol.

Il y a donc lieu de confirmer la décision des premiers juges enjoignant à Monsieur Y de signer l’acte authentique de vente et ordonnant, à défaut, la vente du bien selon les mêmes modalités que celles prévues dans la décision entreprise.

En conséquence de cette décision, Monsieur Y sera débouté du surplus de ses demandes visant notamment au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la non restitution des sommes versées.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur X

Les premiers juges ont accordé à Monsieur X la somme de 12 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation du prix de la vente, ce dont Monsieur X sollicite confirmation.

Compte tenu de la décision qui précède, Monsieur Y n’ayant pas été reçu dans ses

moyens de nullité et de résolution judiciaire, et la vente ayant été déclarée parfaite, il en résulte que c’est sans motifs que Monsieur Y s’est opposé à la signature de l’acte authentique de vente et à l’absence du versement total du prix de vente dont il est résulté pour Monsieur X un préjudice certain lié à l’immobilisation du prix de vente ainsi que l’ont retenu les premiers juges. Au demeurant, il n’est pas démontré que Monsieur X aurait tenté de vendre son bien à des tiers, le bon de visite produit par Monsieur Y ne précisant pas l’appartement visité qui peut tout à fait être un autre appartement de la résidence.

Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Sur la rémunération de l’agence OCEA Immobilier et sa demande de dommages et intérêts.

Il est expressément mentionné dans la promesse de vente que la rémunération de l’agence OCEA a été fixée à la somme de 12 000 euros TTC, rémunération due par le vendeur et qui sera exigible et versée le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique.

Cette rémunération n’est pas contestée par Monsieur X qui reconnaît la devoir.

Les premiers juges ont ainsi condamné Monsieur X à verser à l’agence OCEA cette somme de 12 000 euros au titre de sa rémunération, sur les fonds perçus du notaire, ce dont Monsieur X et l’agence OCEA sollicitent confirmation.

La promesse synallagmatique de vente valant vente, et aux termes de celle-ci, la rémunération de l’agence OCEA a clairement été mise à la charge du vendeur et non de l’acquéreur. Cette vente est en outre acquise quand bien même Monsieur Y s’abstiendrait de signer l’acte authentique. Dès lors, en application de l’accord des parties, il y a bien lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à la charge de Monsieur X le paiement à l’agence OCEA de sa rémunération au titre de sa négociation.

Les premiers juges ont en outre alloué à l’agence OCEA des dommages et intérêts de 800 euros en raison du défaut de signature de l’acte authentique par Monsieur Y qu’ils ont considéré comme fautif, en retenant l’existence d’un préjudice lié à l’immobilisation des fonds.

Il est certain au vu de ce qui précède que le défaut de signature de l’acte authentique par Monsieur Y constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil puisqu’aucune raison valable n’a

été retenue pour justifier de cette absence de signature, y compris un défaut d’information de la part de l’agence OCEA. Il en résulte un préjudice évident pour la société OCEA qui n’a pas pu percevoir sa rémunération, l’acte authentique n’ayant pas été signé ce qui était la condition d’exécution de l’obligation de Monsieur X de lui verser sa rémunération.

Cependant, l’agence OCEA ne démontrant pas le lien entre ses difficultés financières déjà existantes et l’absence de paiement des honoraires dans cette affaire, il y a lieu de confirmer la décision des premiers juges lui ayant accordé la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y succombant à son appel, il sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Monsieur X et l’agence OCEA la somme de 3 000 euros chacun au titre des

frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 20 février 2018 par le Tribunal de grande instance de Fort de France dans son intégralité ;

Condamne Monsieur Y aux entiers dépens d’appel et à payer à Monsieur X et à la société Nouvelle OCEA Immobilier la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre et M^me Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé, à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,