Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 22 mars 2022, n° 21/00951

TGI Dijon 30 juin 2021

CA Dijon
Infirmation 22 mars 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de conseil de l'agent immobilier
La cour a estimé qu'il existait un motif légitime pour rendre les opérations d'expertise communes à l'agent immobilier, car il avait une obligation d'informer l'acquéreur sur l'état du bien.
Rejeté
Absence de responsabilité de l'agent immobilier
La cour a rejeté cet argument, considérant que l'agent immobilier avait une obligation d'informer l'acquéreur sur l'état du bien, ce qui justifiait sa présence aux opérations d'expertise.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Dijon, 1re ch. civ., 22 mars 2022, n° 21/00951
Juridiction :	Cour d'appel de Dijon
Numéro(s) :	21/00951
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Dijon, 30 juin 2021, N° 21/00207
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel PETIT, président
Avocat(s) :	Marie LEPAROUX-OUTTERSEmmanuel TOURAILLEEmeline JACQUES
Cabinet(s) :	SCP CHAUMARD ET TOURAILLEMAURIN - PILATI ASSOCIESLDH AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. IMMOLYS 212

Texte intégral

SD/IC

D E épouse X

F X

G A

S.A.R.L. IMMOLYS 212

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 22 MARS 2022

N° RG 21/00951 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FX46

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 30 juin 2021

par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 21/00207

APPELANTS :

Madame D L M E épouse X

née le […] à […]

[…]

Monsieur F K X

né le […] à […]

[…]

assistés de la SELARL MAURIN – PILATI, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représentés par M^e Emmanuel TOURAILLE, membre de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 96, postulant

INTIMÉS :

Monsieur G A […]

[…]

assisté de M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant, et représenté par M^e Delphine HERITIER, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16, postulant

S.A.R.L. IMMOLYS 212, prise en son agence sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

représentée par M^e Emeline JACQUES, membre de la SELARL ARMESSEN & JACQUES AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er février 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Michel PETIT, Président de chambre,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2022,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 10 avril 2019 par M^e Nicolas Taicler, notaire associé à […], M^me I C a fait l’acquisition d’une maison d’habitation située […] auprès de M. et M^me F X, au prix de 145 000 euros.
Ayant découvert l’existence de désordres affectant l’immeuble vendu, elle a fait assigner ses vendeurs devant le Tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé, par acte d’huissier du 11 août 2020, aux fins de voir désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 7 octobre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. J Z.

Par acte d’huissier du 25 mars 2021, les époux X ont fait assigner M. G A et la SARL Immolys 212 devant le tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise au motif que l’expert judiciaire a mentionné dans son pré-rapport que l’agent immobilier, professionnel de l’immobilier, ne pouvait pas ignorer la vétusté de la toiture et aurait dû attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point.

Ils se sont prévalu d’un motif légitime à voir déclarer les opérations d’expertise communes à l’agent immobilier résultant du seul fait qu’il ait visité l’immeuble, qu’il ait rédigé la publicité et qu’il ait assuré les visites avec l’acquéreur.

M. G A a conclu à sa mise hors de cause et, subsidiairement, a demandé qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves et que les frais d’expertise soient mis à la charge des demandeurs, en sollicitant l’allocation d’une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Il a fait valoir que le mandat de vente lui a été confié en sa qualité d’agent commercial agissant pour le compte de la SARL Immolys 212 et que sa mission s’est achevée à la signature du compromis de vente, en précisant n’avoir jamais eu connaissance des infiltrations litigieuses qui n’étaient pas visibles lors des visites ayant précédé la vente.

Il a prétendu que la demande tendant à lui voir déclarer communes les opérations d’expertise était dénuée de motif légitime dans la mesure où, d’une part, aucun fondement juridique ou factuel n’était visé par les requérants dans leur acte introductif d’instance quant à l’éventuelle action envisagée à l’encontre de l’agence immobilière, et, d’autre part, il était patent que sa responsabilité ne pouvait pas être engagée au titre d’infiltrations apparues après la vente, constitutives de vices cachés.

Il a également soutenu n’avoir manqué à aucune de ses obligations et fait valoir que le litige ne résultait que du silence dolosif des vendeurs sur l’existence d’infiltrations affectant le bien vendu, en soulignant que la vétusté du bien constituait à l’évidence un vice apparent pour lequel sa responsabilité ne pouvait être recherchée, n’étant pas un professionnel de la construction.

La SARL Immolys 212 n’a pas constitué avocat en première instance.

Par ordonnance rendue le 30 juin 2021, le juge des référés a :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

- débouté M. et M^me F X de leur demande,

- les a condamnés à payer à M. G A la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux dépens.

M. et M^me X ont régulièrement interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2021, portant sur les chefs de dispositif de l’ordonnance les ayant déboutés de leur demande et les ayant condamnés au paiement d’une indemnité de procédure et aux dépens.
Par ordonnance rendue le 6 janvier 2022, le président de la chambre civile a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 25 octobre 2021 par la société Immolys 212.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 29 octobre 2021, les appelants demandent à la Cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu le pré-rapport de l’expert judiciaire,

- infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

- rendre les opérations d’expertise de M. Z communes et opposables à l’Agence […] et à M. A G,

- réserver les dépens.

Par conclusions récapitulatives n°1 notifiées le 28 janvier 2022, M. A demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer l’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Dijon le 30 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

- constater qu’il n’existe aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce qu’il soit attrait aux opérations d’expertise sollicitées,

- le mettre hors de cause,

Subsidiairement, si l’agent commercial devait être attrait aux opérations d’expertise sollicitées,

- prendre acte de ses plus extrêmes protestations et réserves,

- mettre à la charge des demandeurs l’intégralité des frais d’expertise,

En tout état de cause,

- condamner les époux X, ou tout succombant, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er février 2022.

Il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à la décision déférée ainsi qu’aux écritures évoquées ci-dessus.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile permet que soient ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, les mesures d''instruction légalement admissibles, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il importe en l’espèce à M. et M^me F X que l’agence […] et M. G A soient parties aux opérations d’expertise en cours.

La demande dirigée contre l’agence […], dépourvue de personnalité juridique, est irrecevable.

Le premier juge a considéré qu’il n’existait aucun motif légitime de rendre les opérations d’expertise communes à l’agent immobilier en l’absence de production du pré rapport de l’expert judiciaire invoqué par les époux X, le seul fait d’invoquer à son encontre un manquement à son devoir de conseil, sans préciser la nature de ce manquement, ne suffisant pas à justifier l’extension de l’expertise à ce dernier, alors qu’il n’est pas un professionnel de la construction et qu’il ne lui appartient pas de se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité de vices cachés au vu des désordres apparents dont l’acquéreur a pu lui-même se convaincre.

Les époux X reprochent au premier juge d’avoir tranché le litige en estimant qu’il n’était pas possible d’agir contre l’agent immobilier après avoir relevé que le pré-rapport d’expertise sur lequel ils fondaient leur demande n’était pas produit alors qu’il constituait la pièce n° 4 des pièces communiquées.

Ils indiquent que, dans ce pré-rapport, l’expert a considéré que l’agent immobilier n’avait pas donné les informations adéquates aux acquéreurs et soutiennent que les juges du fond auront à apprécier tant le caractère visible ou non de la vétusté de la charpente, de la couverture et des infiltrations, que l’obligation de conseil de l’agent immobilier présent lors des visites, ce qui rend nécessaire sa présence aux opérations d’expertise.

Ils rappellent les principes régissant la responsabilité de l’agent immobilier et considèrent qu’il appartient à celui-ci de convaincre l’expert que l’acquéreur n’ignorait pas l’état de la charpente, de la couverture et de l’existence de traces d’infiltrations, en relevant que deux experts ont retenu que les traces d’infiltration étaient visibles, de sorte que ce n’est qu’à titre subsidiaire qu’ils appellent en la cause l’agent immobilier, dans l’hypothèse où il s’agirait de vices cachés.

L’intimé prétend que les mandants ne lui ont jamais indiqué avoir subi des infiltrations, qu’il n’avait pas connaissance d’infiltrations lors de la vente, aucune trace n’étant visible lors des visites, et qu’il n’a donc pas pu en informer l’acquéreur.

Il estime qu’il appartient aux demandeurs à l’expertise de démontrer que sa responsabilité serait susceptible d’être engagée dans le cadre d’une action au fond et relève que les époux X n’évoquent précisément aucun manquement qui lui serait imputable puisqu’ils confirment au contraire que l’acquéreur avait connaissance du caractère vétuste de la toiture, voire même de l’existence d’infiltrations, et il en déduit qu’une action au fond serait vouée à l’échec.

Il prétend que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas être engagée en raison de l’existence de vices apparents dont l’acquéreur avait connaissance, en relevant que ce dernier, s’il estime que la présence d’infiltrations est constitutive d’un vice caché, n’a jamais estimé devoir agir à son encontre.

Il considère que les époux X seraient malvenus d’agir en responsabilité à son encontre alors qu’ils avaient eux-même connaissance des infiltrations litigieuses avant la vente, le dol du vendeur exonérant l’agence immobilière de toute responsabilité.

Il résulte des éléments du dossier que les époux X ont mandaté M. G A, représentant la […], pour vendre leur immeuble situé à […], selon mandat signé le 30 novembre 2018.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information consistant à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé et d’un devoir de conseil lui imposant d’attirer l’attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun.

Il lui incombe ainsi de renseigner l’acquéreur sur l’existence d’un vice affectant l’immeuble qu’il est chargé de vendre.

Dans son pré rapport daté du 24 février 2021, l’expert judiciaire a constaté l’existence d’infiltrations en toiture et de désordres importants affectant la charpente et la couverture de l’immeuble, l’ensemble du toit offrant, selon M. B, une déplorable étanchéité à l’eau de pluie.

Le caractère apparent, au jour de la vente, des infiltrations en toiture ne résulte toutefois pas de ce pré rapport.

L’expert a considéré que les époux X qui ont habité les lieux ne pouvaient pas ne pas avoir connaissance de l’état de ruine de la toiture et des fuites et ruissellement en résultant et il a précisé que si M^me C, acquéreur qui a visité l’immeuble deux fois en présence d’un agent immobilier, est considérée comme non sachante en matière de construction, c’est qu’elle attendait des informations au sujet de l’immeuble que l’agent immobilier n’était pas en mesure de lui fournir.

La connaissance des désordres par les vendeurs n’excluait pas l’obligation de l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance de l’acquéreur l’état dégradé de la toiture.

Il ne peut donc être considéré qu’il n’y a pas, de manière évidente, d’action en responsabilité possible contre M. A pour manquement à son devoir de conseil.

Les appelants justifient ainsi d’un motif légitime à rendre communes à ce dernier les opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon et l’ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Les dépens de première instance et d’appel seront provisoirement laissés à la charge de M. et M^me X, demandeurs à l’expertise, et l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare M. et M^me F X recevables et fondés en leur appel principal,

Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l’ordonnance rendue le 30 juin 2021 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande tendant à voir rendre les opérations d’expertise de M. Z communes et opposables à l’agence […],

Déclare communes à M. G A les opérations d’expertise ordonnées le 7 octobre 2020 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon et confiées à M. J Z,
Laisse provisoirement à M. et M^me F X la charge des dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,