Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2017

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/24675

Décision déférée à la Cour : Jugement du 1^er Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 15/11480

APPELANTE :

SARL X Y prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 522 350 214

[…]

[…]

Représentée par M^e Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0138

INTIMÉE :

COMMUNE DE BOBIGNY prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant

Représentée par M^e Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1735, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Z A

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Z A, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

La commune de Bobigny est propriétaire d’un terrain situé […] et cadastré section AB numéro 63 et section AD numéro 98 ; le terrain est d’une superficie de 4 321 m².

Ce terrain est inclus dans le périmètre de la ZAC Ecocité-Canal de l’Ourcq, créée en 2007 et qui a fait l’objet d’une concession d’aménagement conclue entre la communauté d’agglomération Est- Ensemble et la société Sequano Aménagement.

Par acte en date du 31 mars 2011, la commune de Bobigny a conclu une convention d’occupation précaire avec la société X Y ; la convention était consentie pour « la réalisation d’un bar, restaurant et dîner dansant » et pour une durée de 23 mois à compter de sa signature.

Le 11 avril 2013, la commune de Bobigny a consenti à la société X Y une nouvelle convention d’occupation précaire portant sur le même terrain et pour une durée d’un an ; il était indiqué à l’acte que la résiliation pouvait être demandée à tout moment par chacune des parties.

Par lettre recommandée en date du 24 octobre 2013, la commune de Bobigny a donné congé à la société X Y pour le 31 janvier 2014.

La commune de Bobigny a assigné la société X Y devant le juge des référés aux fins, entre autre, de voir constater que la société X était sans droit ni titre sur le terrain donné à bail et aux fins de voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance en date du 15 juin 2015, le juge des référés a constaté que la société X Y était sans droit ni titre pour occuper le terrain et a ordonné l’expulsion de la société X ainsi que la remise en état des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 août 2015, la société X Y a fait assigner à jour fixe la commune de Bobigny.

Par jugement en date du 1^er décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Débouté la société X Y de toutes ses demandes,

— Condamné la société X Y à verser à la COMMUNE DE BOBIGNY la somme de 1 500 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civil,

— Débouté la COMMUNE DE BOBIGNY du surplus de ses demandes,

— Condamné la société X Y aux dépens.

La SARL X Y a interjeté appel de la décision par déclaration du 7 décembre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 3 mars 2016 au visa des articles L145-1 et suivants et L145-9 du code de commerce dans sa version antérieure à la loi Pinel, la SARL X Y demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 1^er décembre 2015 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que l’ordonnance de référé en date du 15 juin 2015 est nulle,

— Requalifier l’autorisation d’occupation à compter du 28 juillet 2010 en un bail commercial unique,

En conséquence,

— Tirer toutes les conséquences de la requalification de la convention de mise à disposition précaire en bail commercial et notamment :

— Dire et juger que la SARL X DIVERTISSEMENTS est titulaire d’un bail commercial de neuf ans dont la date d’échéance est fixée au 28 juillet 2019,

— Fixer le loyer à la somme annuelle de 19 876,60 euros hors taxe,

— Dire que la société X DIVERTISSEMENTS jouira de la parcelle jusqu’au 28 juillet 2019 et sera donc autorisé à y exercer son activité professionnelle durant cette période,

A défaut,

— Désigner un expert afin de faire évaluer la valeur réelle du fond de commerce,

— Fixer une indemnité d’éviction provisionnelle au bénéfice de la société X DIVERTISSEMENTS à la somme de 500 000,00 euros,

En tout état de cause,

— Condamner la Commune de BOBIGNY au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Commune de BOBIGNY aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 28 avril 2016, la Commune de BOBIGNY demande à la Cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

— Débouter la société X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société X Y à payer à la commune de Bobigny la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 août 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’ordonnance de référé du 15 juin 2015 :

La société X Y demande le prononcé de la nullité de l’ordonnance du 15 juin 2015 ayant ordonné son expulsion.

Ainsi que l’ont noté les premiers juges, il n’appartient pas au tribunal de prononcer la nullité de l’ordonnance. La cour qui n’a été saisie d’aucun recours à l’encontre de l’ordonnance de référé ne peut d’avantage se prononcer sur le bien fondé de cette décision.

Sur la qualification de la convention liant les parties :

Il est établi que la commune de Bobigny est propriétaire depuis 2002 d’un terrain sis […], cadastré section AB numéro 63 et section AD numéro 98 d’une superficie de 4321m². Ce terrain est inclus dans le périmètre de la ZAC Ecocité-Canal de l’Ourcq créée en 2007, objet d’une concession d’aménagement conclue par la Communauté d’agglomération Est-Ensemble à laquelle appartient la commune de Bobigny avec la société d’économie mixte Sequano Aménagement.

Il n’est pas contesté par la société X Y que ce terrain constitue une réserve foncière.

Aux termes de l’article L221-2 du code de l’urbanisme :'La personne publique qui s’est rendue acquéreur d’une réserve foncière doit en assurer la gestion en bon père de famille.

Avant leur utilisation définitive, les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières ne peuvent faire l’objet d’aucune cession en pleine propriété en dehors des cessions que les personnes publiques pourraient se consentir entre elles et celles faites en vue de la réalisation d’opérations pour lesquelles la réserve a été constituée. Ces immeubles ne peuvent faire l’objet que de concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive.(…)'

Contrairement à ce que soutient la société X Y ce texte exclut la conclusion d’un bail commercial sur une réserve foncière. Il importe peu que les opérations d’aménagement se planifient sur plusieurs années, le statut des baux commerciaux, qui se caractérise par le droit au renouvellement du bail étant incompatible avec ces dispositions légales.

La société X DIVERSTISSEMENT soutient qu’elle occupe les lieux depuis le 28 juillet 2010. Il résulte en effet d’un document dactylographié intitulé 'autorisation’ en date du 28 juillet 2010, que le maire de Bobigny a 'autorisé la société X Y (…) à occuper le terrain sis 89, rue de Paris'. Ce fait ne lui confère cependant aucun droit vis à vis de la commune de Bobigny propriétaire du terrain.

La convention signée par les parties le 31 mars 2011, vise expressément s’agissant de la durée le fait que 'les parcelles objet de la présente convention sont implantées sur un terrain communal compris dans le périmètre de la ZAC Ecocité-canal de l’Ourcq, objet d’une concession d’aménagement. A ce titre la durée de l’engagement communal à l’égard du preneur n’excédera pas la date de début des travaux prévus par l’aménageur.(…)'

La seconde convention d’occupation précaire signée par les parties le 11 avril 2013, rappelle les dispositions de l’article L221-2 du code de l’urbanisme. S’agissant de la durée il est convenu que la convention est consentie pour une durée d’un an, à compter de la date de la signature que le non-renouvellement de la convention doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la date d’échéance de la convention.

La convention stipulait en outre que la durée de l’occupation ne pourra en aucun cas excéder la date de début des travaux prévus dans le cadre de la réalisation de la ZAC Ecocité. De même qu’elle prendra fin au moment du transfert de propriété du terrain à la communauté d’agglomération Est-Ensemble, celle ci pouvant toutefois autoriser l’occupation du terrain dans les mêmes conditions. L’article V de la convention stipulait qu’elle pourrait être 'résiliée à tout moment et pour tout motif par l’une ou l’autre des parties. La résiliation prendra effet trois mois après la date de réception de la demande de résiliation, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception'.

Nul n’étant sensé ignorer la loi, il importe peu que les dispositions de l’article L221-2 du code de l’urbanisme ne soit expressément visées que dans la dernière convention visant les parties.

Les parties n’ont pu se lier que par des conventions d’occupation précaire, l’occupation n’étant autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

Dans ces conditions, il importe peu que la première convention d’occupation précaire ait été concédée pour une durée de vingt trois mois et que le preneur ait été à son terme laissé en possession, puisque les parties n’étaient pas liées par un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux mais bien par une convention d’occupation précaire.

La SARL X DIVERTISSEMENTS a déposé une demande de permis de construire le 5 mai 2010 (pièce 20 de l’intimée) sur laquelle était portée la mention manuscrite suivante 'durée d’installation liée à la convention passée avec la mairie'. Il en résulte que cette société avait une parfaite connaissance de la durée limitée du permis de construire dont elle demandait la délivrance.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont décidé que la société X Y ne pouvait, en raison de la nature du terrain donné à bail prétendre à l’application du statut des baux commerciaux et qu’elle devait être déboutée de sa demande de requalification des conventions en un bail commercial.

Sur la validité du congé :

Au dernier état de leurs relations les parties étaient liées par la convention signée le 11 avril 2013. Cette convention a été résiliée par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2013, à compter du 31 janvier 2014.

S’agissant d’une convention d’occupation précaire non soumise aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, il pouvait y être mis fin selon les stipulations de ladite convention.

La convention précisait qu’elle pouvait être résiliée à tout moment et pour tout motif par l’une ou l’autre des parties et qu’elle prendrait effet trois mois après la date de réception de la demande de résiliation notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. La commune de Bobigny a respecté les dispositions de la convention liant les parties. Sa demande de résiliation est donc régulière. Ainsi que l’ont noté les premiers juges à l’époque de la résiliation le commune de Bobigny était toujours propriétaire du terrain, la cession du terrain à la communauté d’agglomération Est-Ensemble, décidée par délibération du 12 décembre 2012, n’ayant toujours pas fait l’objet d’un acte authentique.

Sur la demande de fixation d’un loyer :

Il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a décidé que la société X DIVERTISSEMENTS n’ayant aucun droit au maintien dans les lieux, elle devait être déboutée de sa demande en fixation d’un loyer.

Sur la demande d’indemnité d’éviction :

La société X Y n’étant pas titulaire d’un bail commercial, elle ne bénéficie pas du droit au renouvellement et ne saurait solliciter une indemnité d’éviction.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société X DIVERTISSEMENTS à payer à la commune de Bobigny une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société X DIVERTISSEMENTS aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE