08/07/2019

ARRÊT N°284

N° RG 19/01162 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M2QQ

CB/CD

Décision déférée du 14 Février 2019 – Juge de la mise en état de TOULOUSE – 18/02536

M. X

SA HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU D’ANCELY

Association SYNDICALE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CHATEAU D’AN CELY

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTE

SA HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain SCABORO de la SELARL AVOCATS-SUD, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e François GUILLEMAIN, avocat plaidant au barreau de

PERIGUEUX

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DU CHATEAU D’ANCELY agissant poursuites et diligences de son syndic, l’Agence MARTIN GESTION

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Julien LEPLAT, avocat plaidant au barreau de PAU

Association SYNDICALE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU CHATEAU D’ANCELY prise en la personne de son Président-Syndic, l’agence MARTIN GESTION

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Julien LEPLAT, avocat plaidant au barreau de PAU

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, président, A. ARRIUDARRE, vice président placé, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice président placé

Greffier, lors des débats : C. PREVOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

La Sa Hlm des Châlets a réalisé la construction d’un grand ensemble immobilier dénommé 'L’ensemble immobilier du château d’Ancely' à Toulouse (31), sur un terrain d’une superficie d’environ 13 h 37 a 9 ca, composé de 765 logements situés dans des immeubles collectifs et 97 pavillons individuels qui font de plein droit partie de l’association syndicale de l’ensemble immobilier du château d’Ancely (association syndicale) ; elle reste à ce jour propriétaire du lot n°1860 au sein de l’immeuble composant la copropriété Résidence du château d’Ancely à Toulouse,

constitué par un centre nautique comprenant une piscine avec toutes ses dépendances ainsi qu’un bâtiment à trois niveaux avec restaurant, l’ensemble couvrant une superficie d’environ 3240 m².

Estimant que ce copropriétaire ne respecte pas ses obligations figurant dans le règlement de copropriété relatives à l’entretien et à la destination de son lot puisqu’il est totalement fermé, désaffecté et laissé à l’abandon, le Syndicat des copropriétaires Résidence du château d’Ancely (le syndicat des copropriétaires) et l’Association syndicale de l’ensemble immobilier du château d’Ancely (l’association syndicale) l’ont sommé d’avoir à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du centre nautique, en vain.

Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2018 le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale ont fait assigner la Sa Hlm des Châlets devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour faire juger que cette copropriétaire viole le règlement de copropriété et pour la faire condamner à réaliser, à ses frais et risques, la remise en état et la mise aux normes du centre nautique constituant le lot n°1860 de la copropriété et à leur verser des dommages et intérêts.

La société Hlm des Châlets a saisi le juge de la mise en état de conclusions tendant à voir déclarer l’incompétence de la juridiction judiciaire au profit du tribunal administratif de Toulouse.

Par ordonnance en date du 14 février 2019 ce magistrat a

— dit recevable mais mal fondée l’exception d’incompétence soulevée au profit de la juridiction administrative

— condamné la Sa Hlm des Châlets aux dépens de l’incident et à payer au syndicat des copropriétaires et à l’association syndicale la somme de 750 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 mars 2019 la Sa Hlm des Châlets a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de jugement du dispositif.

Par ordonnance présidentielle du 13 mars 2019 rendue sur requête de l’appelante, l’affaire a fait l’objet d’une autorisation d’assignation à jour fixe dans le cadre des articles 83 à 85 du code de procédure civile.

Par acte du 15 mars 2019 la Sa Hlm des Châlets a fait assigner le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale à jour fixe pour l’audience du 15 avril 2019.

Prétentions et moyens des parties

La Sa Hlm des Chalets demande dans ses dernières conclusions du 15 avril 2019 de

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel

— annuler la décision déférée pour avoir méconnu l’article 79 du code de procédure civile en ne statuant pas dans le dispositif de l’ordonnance par des dispositions distinctes alors que le juge de la mise en état ne s’est pas prononcé sur le fond du litige mais que la détermination de la compétence dépendait d’une question de fond à savoir la présence de prérogatives de puissance publique

— déclarer la juridiction administrative compétente

— condamner le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale in solidum à lui payer la somme de 4.000 € et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’en vertu des clauses du règlement de copropriété le centre nautique constitue une partie privative affectée à son usage exclusif, qu’étant une personne privée chargée d’une mission de service public, elle a conclu le 5 décembre 1984 avec la ville de Toulouse, dans un but de rationalisation de la gestion des équipements sportifs toulousains et de développement du service public des sports de la ville, une convention d’utilisation du centre nautique d’Ancely qui est toujours

en vigueur et en vertu de laquelle la ville de Toulouse, ouvrant le centre nautique à l’ensemble du public, s’est engagée à en assurer la gestion et l’entretien.

Elle indique qu’après plus de trente ans de fonctionnement la mise aux normes du centre implique de très importants investissements, alors que sa fréquentation est modeste, de sorte que certains habitants du quartier d’Ancely se sont constitués en une association dénommée 'l’association des amis de la piscine d’Ancely’ qui a d’abord revendiqué auprès de la ville de Toulouse la réouverture du centre puis, étant présents au sein du syndicat des copropriétaires ou de l’association syndicale, voire des deux à la fois, ont décidé de l’assigner en responsabilité civile en invoquant un défaut d’entretien du centre nautique qui méconnaîtrait le règlement de copropriété et leur causerait un trouble de jouissance, à savoir être privés de l’usage du centre nautique qui est fermé ; elle en déduit qu’ils tendent en réalité par leur action à aller à l’encontre de son droit de décider librement de le réouvrir ou de ne pas le réouvrir, lequel est lié au pouvoir dont elle dispose d’organiser le service public dont elle a la charge.

Elle soulève la nullité de l’ordonnance qui n’a pas respecté les dispositions de l’article 79 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la compétence administrative est applicable lorsque le litige met en cause soit l’exécution du service public soit des prérogatives de puissance publique, que la demande ne se borne pas à viser un simple défaut d’entretien du centre nautique qui méconnaîtrait la règlement de copropriété en causant aux autres copropriétaires des troubles de jouissance que le règlement de copropriété interdit (le bruit, les trépidations les odeurs, la chaleur, les radiations ..) mais vise fondamentalement la privation de l’usage du centre nautique qui est fermé et donc, de ce fait, à obtenir sa condamnation, non pas réaliser de simples travaux d’entretien pour éradiquer d’éventuelles odeurs ou et restaurer l’esthétisme des lieux, mais à réaliser des travaux d’une toute autre ampleur, de remise en état et de remise aux normes du centre nautique qui impliqueraient, une fois accomplis, sa réouverture pérenne.

Elle soutient que, par cette action, les demandeurs mettent en cause son pouvoir de personne privé chargée d’une mission de service public de l’organiser selon sa propre appréciation de l’intérêt général, que de telles décisions d’organisation de service public qui incluent les décisions relatives à sa modification (en vertu du principe de mutabilité du service public) ou à sa suppression, sont des actes administratifs réglementaires qui constituent l’exercice de prérogatives de puissance publique que les usagers peuvent contester par la voie de recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif.

Elle prétend que le dommage invoqué par les demandeurs se rattache bien à l’exercice (ou au non exercice ou au mauvais exercice) de prérogatives de puissance publique de sorte que le juge administratif est compétent, que le centre nautique fait partie des constructions visées par l’article L 411-1 du code de la construction et de l’habitation qui sont des accessoires aux ensembles d’habitation HLM.

Elle estime que décider de la fermeture ou de la réouverture du centre nautique se rattache au service public administratif du logement social pour lequel, en tant que personne morale de droit privé chargée d’une mission de service public, elle dispose du pouvoir réglementaire et exerce de ce fait une prérogative de puissance publique.

Elle souligne que les demandeurs lui reprochent de ne pas avoir usé du pouvoir de décision dont elle dispose pour organiser le service public du centre nautique afin d’en satisfaire les besoins, ce qui constitue l’exercice de prérogatives de puissance publique justifiant la compétence de la juridiction administrative.

Elle considère qu’une clause du règlement de copropriété qui lui imposerait de faire usage dans un sens déterminé (le maintien du centre nautique) du pouvoir réglementaire qu’elle possède pour organiser le service public ne serait pas valable car elle serait contraire au principe selon lequel une autorité investie d’un pouvoir réglementaire dans l’intérêt général ne peut brider son pouvoir par voie de contrat (donc du règlement de copropriété)

Elle soutient que l’objet de l’action rattache bien le dommage invoqué à la manière dont elle exerce ses prérogatives de puissance publique puisque les demandeurs mêlent deux griefs d’inégale importance, l’un tiré d’un défaut d’entretien du centre qui serait générateur de nuisances, l’autre tiré de la fermeture du centre qui serait contraire à la destination du lot 1860 prévue par le règlement de copropriété et qui serait génératrice d’un préjudice de jouissance tenant à la privation d’usage du centre nautique et forment une demande de réparation en nature qui relève, non du droit privé et de la compétence judiciaire, mais du droit public et de la compétence administrative car il y a contestation du pouvoir reconnu à tout chef d’un service public d’organiser le service selon l’appréciation qu’il se fait de l’intérêt général

Le Syndicat des copropriétaires et l’association syndicale demandent dans leurs conclusions du 10 avril 2019 de

— dire que le tribunal de grande instance de Toulouse est compétent

— confirmer l’ordonnance du 14 février 2019

— rejeter l’exception d’incompétence

— condamner la Sa Hlm des Châlets à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et au droit de plaidoirie.

Ils font valoir que le régime de la copropriété est un régime juridique de droit privé, exclusif de tout autre régime domanial, dont seul le juge judiciaire est amené à connaître et qui impose à chacun des copropriétaires de conserver l’ouvrage en bon état de fonctionnement, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble immobilier ne pouvant être modifié sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires ; ils estiment que le non entretien et la volonté de fermer le centre nautique viennent modifier l’harmonie de l’immeuble dès l’instant où il est laissé, au surplus, à l’abandon de sorte que le centre nautique constitue un ouvrage soumis au régime de la copropriété dont les dommages relèvent de la juridiction judiciaire.

Ils soutiennent que le centre nautique ne saurait relever de la catégorie des travaux publics ou caractériser un quelconque ouvrage public dès lors qu’ils sont exécutés pour une société privée d’HLM.

Ils ajoutent que le fait que la Sa Hlm des Chalets ait transféré ses propres obligations résultant du règlement de copropriété, à savoir la gestion et l’entretien du centre nautique, à la commune de Toulouse est sans incidence sur la nature du litige et la compétence juridictionnelle, d’autant que cette convention n’est pas opposable à la copropriété.

Ils estiment que la Sa Hlm des Chalets opère en réalité une grave confusion juridique et intellectuelle entre l’objet d’une société d’Hlm et le régime domanial des biens dont elle est propriétaire et font remarquer que le centre nautique est ouvert à l’usage exclusif des résidents de la copropriété Résidence Ancel et des membres de l’ASL, de sorte que tout litige en résultant relève purement et simplement d’un rapport de droit privé, que cette société ne fait pas usage dans le cadre du présent litige de prérogatives de puissance publique dans la gestion de la piscine, qu’aucune décision formelle de nature administrative n’a d’ailleurs été prise (règlement de la piscine, acte administratif de fermeture).

Ils prétendent qu’ils sollicitent seulement que la Sa Hlm des Chalets respecte le règlement de copropriété et la destination de son lot qui doit demeurer en bon état et à usage de centre nautique, la simple gestion d’un bien faisant partie du domaine privé d’une personne publique relevant de la compétence des juridictions judiciaires.

A l’audience, les parties ont été invitées par la présidente de la formation, dans le cadre des articles 442 et 445 du code de procédure civile, à présenter leurs observations complémentaires sur le moyen soulevé le jour de l’audience par l’appelante tiré de ce que le litige serait lié à un service public ou à l’utilisation de prérogatives de puissance publique.

Dans une note du 17 avril 2019 le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale rappellent l’état total d’abandon dans lequel est laissé le centre nautique en violation de l’obligation d’entretien prévue par le règlement de copropriété et affirment qu’aucune décision implicite de rejet de réouverture de la piscine ne saurait exister dès l’instant où il n’est pas question d’un litige lié à un service public ou à l’utilisation de prérogatives de puissance publique ; la Sa Hlm des Chalets a répondu persister dans sa demande de déclarer le tribunal de grande instance incompétent pour statuer.

Motifs de la décision

L’exception de nullité du jugement soulevée par la Sa Hlm des Chalets doit être écartée dès lors que les dispositions de l’article 79 du code de procédure civile, qui ne s’imposent qu’au juge du premier degré, ne sont pas prescrites à peine de nullité, la loi ne prévoyant aucune sanction.

En vertu de l’article 771 et 776 du code de procédure civile le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure et ses décisions, assorties de l’autorité de chose jugée, sont susceptibles d’appel dans les quinze jours de leur signification.

A la lecture des quelques extraits versés aux débats du règlement de copropriété contenant état descriptif de division déposé au rang des minutes de M^e Y, notaire le 16 juillet 1974 et ses modificatifs du 18/09/1974, 30/10/1974, 29/07/1976, 10/07/1987, 10/07/2003, 23/05/2006 dûment publiés, le lot n° 1860 est constitué par un centre nautique comprenant une piscine avec toutes ses dépendances ainsi qu’un bâtiment à trois niveaux avec restaurant, l’ensemble couvrant une superficie d’environ 3240 m².

L’article 5 du règlement définit les parties privatives comme constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la composition d’un lot, et, comme tels sont affectés à son usage exclusif et particulier… Il est rappelé que le centre nautique constitue avec tous les bâtiments et installations afférents un lot privatif.

L’action exercée par le syndicat des copropriétaires est une action tendant à obtenir le respect par le copropriétaire du lot 1860, conformément à l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des obligations découlant du règlement de copropriété notamment de celles définies aux articles 4, 8, 10 et 11 dudit règlement, de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Sont évoqués à cet égard son état déplorable car laissé à l’abandon avec de l’eau stagnante accumulée occasionnant de nombreuses gênes en terme d’odeurs et la prolifération de moustiques particulièrement en période estivale, source de dommage en terme de jouissance, d’harmonie de l’immeuble et de sécurité des lieux.

Sont exigés la réalisation de travaux de remise en état et des dommages et intérêts.

Or, le règlement de copropriété présente un caractère conventionnel et impératif qui s’impose aux copropriétaires.

Et il est de principe que les actions relatives à un contrat de droit privé émanant d’une personne publique relèvent de la compétence du juge judiciaire, qu’il en va ainsi également des litiges relatifs à des obligations de droit privé, mettant en cause des rapports de droit civil, qu’il en va a fortiori de même pour une personne privée même chargée d’une mission de service public.

Par ailleurs, le contentieux de la gestion du domaine privé n’est pas une activité de service public et relève des juridictions de l’ordre judiciaire et notamment l’état d’entretien du bien.

Pour l’ensemble de ces raisons le tribunal de grande instance doit être déclaré compétent pour connaître de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale à l’encontre de la Sa HLM des Chalets.

L’ordonnance sera donc confirmée.

Sur les demandes annexes

La Sa Hlm de Chalets qui succombe supportera la charge des dépens de l’incident de première instance et des dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires et de l’association syndicale à hauteur de la somme de 800 € pour chacun d’eux devant la cour, complémentaire à l’indemnité déjà allouée à ce titre devant le premier juge qui doit être approuvée.

Par ces motifs

La cour

— Dit n’y avoir lieu à nullité de l’ordonnance.

— Confirme l’ordonnance.

— Condamne la Sa Hlm des Châlets à payer au Syndicat des copropriétaires Résidence du château d’Ancely et à l’association syndicale de l’ensemble immobilier du château d’Ancely la somme de 800 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la Sa Hlm des Châlets aux entiers dépens de l’incident de première instance et des dépens d’appel.

Le greffier Le président

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