ARRÊT N°

N° RG 18/03125

N° Portalis DBVH-V-B7C-HCP2

CC-NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

13 juillet 2018

RG:17/01484

S.A. POLYCLINIQUE URBAIN V

C/

S.C.I. URBAIN V

Grosse délivrée

le 13/01/2021

à M^e VAJOU

à M^e SACCHET

à M^e LEONARD

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 JANVIER 2021

APPELANTE :

SA POLYCLINIQUE URBAIN V

poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité en son siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e COSTA substituant M^e Yves BISMUTH de la SELARL BISMUTH, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. URBAIN V

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTERVENANT FORCÉ :

S.A.S. IMMOBILIERE CLAIREFONTAINE

exerçant sous l’enseigne RETAIL EXPANSION Société par actions simplifiée, au capital social de 8000 euros inscrite au RCS de Nîmes Sous le N° 753 306 992 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

[…]

Représentée par M^e Thibault BRENTI de la SCP JABERSON, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e VEZIAN substituant M^e Romain LEONARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Monsieur Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller,

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère,

GREFFIÈRE :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 Décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 13 Janvier 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 20 août 2018 par la s.a. Polyclinique Urbain V à l’encontre du jugement prononcé le 13 juillet 2018 par le juge des loyers du tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 17/01484.

Vu l’appel interjeté le 24 août 2018 par la s.c.i. Urbain V à l’encontre du jugement prononcé le 13 juillet 2018 par le juge des loyers du tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 17/01484.

Vu l’ordonnance de jonction de ces deux affaires.

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée par exploit du 19 novembre 2018 à la société immobilière Clairefontaine.

Vu la proposition de médiation faite le 27 novembre 2018, qui n’a pas reçu de réponse positive de l’ensemble des parties.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 novembre 2018 par la société Urbain V, appelante et intimée, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 16 mai 2019 par la société Polyclinique Urbain V, appelante et intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 janvier 2020 par la société immobilière Clairefontaine, intervenante forcée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 9 juillet 2019 de clôture de la procédure à effet différé au 12 mars 2020.

* * *

Par acte sous-seing privé du 1^er janvier 1972 prenant effet au 1^er novembre 1971 pour se terminer le 30 octobre 1980, la société civile immobilière Urbain V a donné à bail commercial à la société polyclinique Urbain V des locaux à usage de clinique situés à Avignon, Claude de Noyers, […], destiné à l’activité de maisons de santé, clinique tant médicale que chirurgicale et toute activité annexée complémentaire de cabinet de consultations, moyennant un loyer annuel de 400 000 Fr. hors-taxes.

Par avenant du 4 mai 1978, les parties ont convenu que la polyclinique pourrait céder son droit au bail sans l’autorisation de la bailleresse, si ce n’est à son successeur dans le commerce et pourrait sous-louer tout ou partie des locaux loués sans avoir à demander l’autorisation préalable.

Le bail a été renouvelé les 1^er novembre 1980 et 1^er janvier 1990 par acte sous-seing privé des 29 mars 1981 et 29 mai 1989.

Un avenant du 1^er janvier 1990 a étendu l’objet du bail à un bâtiment supplémentaire d’une surface de 11 000 m² hors-d''uvre sur trois niveaux et deux avenants des 17 mai 1993 et 30 juin 1994 ont autorisé le preneur à construire à ses frais un local à usage de stérilisation au troisième étage du bâtiment et une cafétéria au sous-sol du bâtiment, sans supplément de loyer mais destiné à devenir la propriété du bailleur en fin de bail.

Le bail a été renouvelé le 15 décembre 1998 et un avenant du 31 mars 2003 a autorisé le preneur à construire à ses frais une extension de la salle de travail au deuxième étage également destiné à devenir la propriété du bailleur en fin de bail.

Enfin, le bail a été renouvelé en dernier lieu le 27 décembre 2007 pour une période de 9 années à compter du 1^er juillet 2008 moyennant un loyer annuel de 438 284 € hors-taxes.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2013, la bailleresse a fait signifier au preneur une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2014 à la valeur locative de 1 300 000 € hors-taxes.

Le preneur a contesté le montant du nouveau loyer par courrier du 13 décembre 2013, si bien que la bailleresse de la notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2014,1 mémoire par lequel elle demandait que le loyer annuel soit fixé à la somme de 1 300 000 € hors-taxes à compter du renouvellement du 1^er janvier 2014.

Par exploit du 3 avril 2014, la bailleresse a fait assigner le preneur devant le juge des loyers commerciaux.

Ce dernier, par jugement du 3 novembre 2014, rectifié le 1^er décembre 2014, a ordonné une expertise confiée à Monsieur X, lequel a établi son rapport définitif le 2 août 2016.

Par arrêt du 17 mai 2018, la cour d’appel de Nîmes a fixé le prix du bail à la somme de 1 364 844 € à compter du 1^er janvier 2014 pour les locaux situés […] à Avignon.

Par exploit du 21 juin 2016, la bailleresse a fait délivrer au preneur un congé pour le 31 décembre 2016 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2017 moyennant le paiement d’un loyer correspondant à la valeur locative déterminée à l’issue de la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux.

Après avoir sursis à statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé le 1^er janvier 2017 jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes le 17 mai 2018, le juge des loyers commerciaux a :

'

fixé le prix du bail liant les parties à la somme annuelle de 1 364 844 € hors-taxes à compter

du 1^er janvier 2017 pour les locaux situés […] à Avignon,

'

dit que les intérêts au taux légal ont couru à compter de chaque échéance due depuis le 1^er

janvier 2017 sur la différence entre le loyer versé et le loyer judiciairement fixé,

'

ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code

civil,

'

ordonné l’exécution provisoire,

'

condamné les parties à assumer chacune la moitié des dépens.

Les parties ont toutes deux relevé appel de ce jugement.

Le preneur demande en substance à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

'

dire que la particularité de la qualité du preneur, à savoir un établissement de santé privé,

influe sur la détermination du loyer qui doit être entendu TTC,

'

dire qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de pondération pour la superficie du quatrième

étage et du rez-de-chaussée,

'

dire que le caractère monovalent structurel des locaux justifie l’application d’un abattement

de 20 %,

'

dire que l’importance des travaux d’amélioration et d’équipements qu’elle a effectués ne peut

être ignorée et justifie un abattement supplémentaire de 15 %,

'

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit la somme de 859 900 €

TTC par an à compter du 1^er janvier 2017,

Dans l’hypothèse où la juridiction n’entend pas appliquer les abattements, il est demandé de :

'fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit à la somme de 1 290 000 € TTC par an à compter du 1^er janvier 2017,

Subsidiairement,

'

fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2017 à la somme de 1 364 844

€ TTC,

En tout état de cause,

'débouter la bailleresse de toutes ses demandes et de tout appel incident,

'

condamner la bailleresse à lui payer la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI Clairefontaine demande à la cour, au visa des articles L. 145'33 et suivants, R 145'2 et suivants du code de commerce, L. 145'56 et suivants et R. 145'23 et suivants du code de commerce, 1343'2 du code civil, 695 et suivants du code de procédure civile, de dire recevables son intervention, ses conclusions, moyens et demandes,d’infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a fixé le prix du bail à la somme annuelle de 1 364 844 € hors-taxes à compter du 1^er janvier 2017 et de :

'

dire que le loyer du bail liant la société Urbain V, aux droits de laquelle vient désormais la

société immobilière Clairefontaine à la société polyclinique Urbain V doit être fixée à la somme de 1 519 364,80 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2017 pour les locaux sis quartier clos des loyers, […],

'

condamner le preneur au profit du bailleur de la différence entre le loyer versé depuis le 1^er

janvier 2017 et le loyer judiciairement fixé et renvoyer au besoin les parties à établir les comptes de répartition de ces sommes entre elles,

'

condamner le preneur au paiement des intérêts moratoires après capitalisation au profit du

bailleur et renvoyer au besoin les parties à établir les comptes de répartition de ces sommes entre elles,

'

condamner le preneur à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du

code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société Urbain V demande à la cour de :

'

fixer le montant hors taxes et hors charges du loyer du bail renouvelé de la SA Polyclinique

Urbain à la somme de 1 508 305 euros à compter du 1^er janvier 2017 par an,

'

dire que les intérêts au taux légal courront à compter de chaque échéance depuis le 1^er

janvier 2017 sur la différence entre le loyers versé et le loyer ainsi fixé judiciairement,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, anciennenement 1154,

'condamner le preneur à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise de M. X dont elle devra rembourser la société Urbain V.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur l’intervention forcée de la société Clairefontaine :

La société immobilière Clairefontaine dit être le nouveau propriétaire des murs de la polyclinique mais cette dernière s’interroge sur les conditions et validité de l’acquisition des locaux par la s.c.i. Clairefontaine de sorte qu’elle conclut tant à l’encontre de la société civile immobilière Urbain V que de la société civile immobilière Clairefontaine. Pour autant, elle ne formule aucune prétention à l’encontre du précédent propriétaire dans le dispositif de ses écritures.

La société civile immobilière Clairefontaine dit venir aux droits de la société Urbain V en raison des événements suivants :

'

un compromis de vente a été signé le 13 juin 2013 par la société civile immobilière Urbain V

et une société T’capital (sa pièce 18),

'

le compromis prévoyait une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou

morale que pourrait désigner T’capital, laquelle devait être exercée par lettre recommandée avec avis de réception adressée au notaire chargé de l’acte de vente (page 21 de la pièce 18)

'

en application de cette faculté, T’capital a décidé le 24 février 2014 de se substituer la société

Upper capital, au numéro de RCS de Lyon 753 306 992.

La société immobilière Clairefontaine est immatriculée au même numéro de RCS de Nîmes par suite du transfert du RCS de Lyon le 30 octobre 2014.

La société immobilière Clairefontaine communique une attestation notariée (sa pièce n°2) aux termes de laquelle il est indiqué que la vente d’un bâtiment à usage chirurgical et obstrétical sis […] à […], 698, 751 d’une contenance de 90 ares 3 centiares par la société Urbain V à la société immobilière Clairefontaine.

Par voie de conséquence, son intervention à l’instance est recevable.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

La bailleresse constate qu’il n’y a pas de discussion sur le fait que les cliniques sont des locaux monovalents car construits en vue d’une seule utilisation est inapte à un autre usage que celui pour lequel elles ont été édifiées ou aménagées. Elle en déduit que, dès lors, il n’y a

pas lieu de faire application d’un quelconque plafonnement.

Le preneur ne discute effectivement pas le caractère monovalent des locaux mais objecte qu’il a la charge des réparations à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code civil qui restent à la charge du bailleur, qu’elle ne peut changer le commerce exercé actuellement sans le consentement écrit de la bailleresse, laquelle bénéficie d’une clause d’accession gratuite pour les travaux qu’elle a réalisés, qu’elle paye les contributions personnelles, mobilières et de patentes ainsi que le coût de sa consommation d’eau et d’électricité, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de balais et d’autres de ville et de police, qu’elle ne peut céder son droit au bail ni le sous-louer sans l’autorisation de la bailleresse si ce n’est à son successeur, qu’elle reste garante et responsable solidairement de son cessionnaire du paiement de loyer de l’entière exécution des conditions du bail.

Le preneur tire deux conséquences de l’ensemble de ces éléments :

— il soutient qu’un abattement de 20 % est nécessaire compte tenu du caractère monovalent des locaux et de leurs structures,

'

et qu’un autre abattement de 15 % appliqué à la somme de 1 011 648 € issu du premier

abattement doit être appliqué pour tenir compte des termes du bail et de ses avenants ainsi que des travaux qu’il a réalisés.

Le preneur ajoute que le bailleur a opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA et que la clinique ne la récupère pas, ce qui conduit à une surcharge financière sur l’économie générale de la clinique privée. Il en déduit que la cour ' si elle n’entend pas appliquer les abattements sollicités – doit considérer qu’un loyer de 1 290 000 € doit être entendu TTC.

La bailleresse constate encore que les parties s’accordent sur le nécessaire recours à la seule méthode dite métrique, qui consiste à dégager une surface pondérée par rapport à la surface utile brute et à multiplier le résultat observé par un prix au mètre carré de bien comparable, en tenant compte de la situation générale et particulière de l’immeuble, de son état, de la conformation des lieux etc.

En définitive, la bailleresse expose que les parties s’opposent sur la surface pondérée à prendre en compte et le prix au mètre carré des biens comparables (ou loyers de référence).

Sur le premier point (la superficie pondérée), le rapport d’expertise a retenu une surface utile brute de 8153 m² après consultation de géomètre expert dans le cadre des opérations d’expertise. La bailleresse fait valoir que l’immeuble et les surfaces exploitées, dont le rez-de-chaussée, sont parfaitement valorisants et utilisables dans le cadre et pour les besoins de l’exploitation de l’établissement, de sorte qu’elle se satisfait de la décision rendue par le juge des loyers commerciaux à ce sujet.

S’agissant des loyers de référence, la bailleresse relève que le preneur a toujours refusé de communiquer le moindre loyer de référence et que c’est en considération de l’absence d’éléments de comparaison nouveau que le juge de première instance n’a pas modifié le prix au mètre carré du bail et s’en est remis à l’appréciation de la cour opérée dans le cadre d’une révision du loyer. La bailleresse se prévaut toutefois des études de loyer de référence qu’elle a procédé elle-même en vue de l’acquisition de l’immeuble le 27 juillet 2018 pour conclure sur le fait qu’une clinique de même nature est située à quelques kilomètres du preneur, à savoir la clinique Montagard, membre du groupe Elsan, paye un loyer 60 % plus important. Elle demande par conséquent à la cour de fixer le montant hors taxes et hors charges du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2017 à la somme de 1 519 364,80 euros hors-taxes.

Le preneur reconnaît effectivement que le recours à la méthode métrique reste la plus appropriée en l’espèce mais réfute l’argumentation de la bailleresse sur son manque de transparence. Il regrette que le juge des loyers commerciaux ait retenu une surface utile de 8153 m² alors que la jurisprudence, la pratique normalement usitée par les experts et la configuration des locaux amène à retenir une surface pondérée de 4766 m².

***

Aux termes de l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-3 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Le bail porte en l’espèce sur des locaux monovalents et les parties s’accordent sur le bien-fondé de l’utilisation de la méthode métrique.

Dès lors que le local est monovalent, le loyer doit être fixé à la valeur locative, indépendamment des règles du plafonnement et aucun abattement n’a à être appliqué du seul fait de cette monovalence qui n’entraîne aucune sujétion ou contrainte pour le preneur du fait de son activité.

Il est justifié par la production des avenants au contrat de bail que divers travaux ont été effectués par le preneur et qu’il a été convenu à chaque fois par les parties que « cette construction deviendra et demeurera acquise à la société civile immobilière Urbain V à la fin du bail et de ses renouvellements successifs ou en cas de résiliation anticipée à la date du départ ».

Le preneur se fonde sur diverses pièces relatives à l’expert Martella pour soutenir qu’elle a effectués « de nombreux travaux qui ont permis d’améliorer l’état des locaux », travaux qu’il a financés.

S’agissant de locaux monovalents, le juge des loyers commerciaux ne pouvait se fonder sur l’article R.145-8 du code de commerce, en vertu duquel « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » puisque de tels locaux obéissent à un régime spécifique de fixation de loyers défini par l’article R.145-10 du code de commerce, à savoir les usages observés dans la branche considérée.

Dans la mesure où tant le preneur que la bailleresse soutiennent que les locaux ont été spécialement aménagés et transformés en vue d’un usage unique et que le loyer renouvelé doit être déterminé selon les usages observés dans la branche déterminée, il ne peut prétendre à un abattement de loyer.

En ce qui concerne les autres clauses du contrat de bail, il sera relevé que le contrat de bail est un contrat de location classique de 9 ans laissant à la charge du bailleur les travaux de l’article 606 du code civil, sans charges exorbitantes pour le preneur et même avec la faculté de sous-louer sans autorisation préalable,

Pour ce qui est de la TVA, le preneur se déclare non assujetti à la TVA tandis que la bailleresse n’admet ni ne réfute la possibilité d’avoir le choix d’opter.

Le bail commercial se limite à faire état d’un loyer hors taxes, sans mentionner l’exercice d’une option par le bailleur. L’avenant du 27 décembre 2007 précise que le loyer annuel de 438 284 euros est consenti et accepté hors taxe, plus TVA au taux légal.

Le débat ne portant pas sur les modalités d’exercice d’une option par la bailleresse et sa mention dans le contrat de bail, la polyclinique ne peut utiliser l’argument de son non assujettissement pour conclure à une fixation du loyer TTC au lieu d’HT alors que, comme l’a exactement retenu le premier juge, la valeur locative est déterminée à partir de références de loyers HT et que les parties ont consenti de payer le loyer HT plus la TVA au taux légal.

***

Sur la surface pondérée

L’existence d’une sous-location, par acte sous seing privé du 1^er décembre 1992 d’un local situé au rez de chaussée de l’immeuble, d’une superficie d’environ 106 m2 pour un loyer de 40 846,70 euros (385 euros/m2) ajouté à l’implantation dans ce même rez de chaussée des services incontournables d’une clinique (pharmacie, buanderie, cafétéria, cuisines et locaux administratifs) excluent l’application d’une pondération, ainsi que l’a retenu le juge de loyers, se référant également à l’arrêt de la cour de céans, rendu en matière de révision de loyers le 17 mai 2018.

Le preneur n’invoque aucun élément nouveau qui pourrait changer la donne.

Les parties ne discutent pas le coefficient de pondération de 0,7 qui avait été retenu par la cour en 2018 et repris par le juge des loyers commerciaux, s’agissant des locaux du 4^e étage.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée de la clinique pour 8076m2.

Sur les loyers de référence

La bailleresse communique des pièces nouvelles relatives à une clinique médicale et chirurgicale sise à Avignon, exploitée par le groupe Elsan, auquel appartient le preneur, et en déduit que le prix du loyer au m2 pratiqué sur cet établissement s’ élève à 285 euros HT.

Il s’agit là d’un élément de comparaison nouveau qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

En tenant compte de la valeur locative des établissements situés à Orange, Marseille, Montpellier et la Ciotat, déjà retenue par le juge des loyers commerciaux et en ajoutant la valeur locative de la clinique Montagard, la moyenne du prix au m2 s’élève à 188,13 euros au m2, ce qui est très proche de la moyenne retenue par l’expert X, lequel retenait une valeur locative de 185 euros au m2 en se référant aux deux seuls établissements situés à Orange et la Ciotat.

Le preneur n’élève aucune discussion sur l’intégration de la clinique Montagard comme référence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’en revenir à l’estimation de l’expert qui a retenu une valeur locative de 185 euros/m2, soit une valeur locative de :

185 x 8 076= 1 494 060 euros HT à compter du 1^er janvier 2017.

Le jugement déféré sera confirmé en ses autres dispositions relatives aux intérêts à taux légal courant à compter de chaque échéance due depuis le 1^er janvier 2017, sur la différence entre le loyer versé et le loyer judiciairement fixé, la capitalisation annuelle des intérêts, les frais

irrépétibles et les dépens.

Sur les frais de l’instance :

Le preneur, qui succombe en ses prétentions, devra supporter les dépens d’appel et payer à la bailleresse une somme équitablement arbitrée à 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention forcée de la société immobilière Clairefontaine,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires aux présentes et le réformant sur le chef suivant,

Fixe le prix du bail liant la société Urbain V, aux droits de laquelle vient désormais la société immobilière Clairefontaine à la société polyclinique Urbain V à la somme de 1 494 060 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er janvier 2017 pour les locaux sis quartier clos des loyers, […],

Y ajoutant,

Dit que la société polyclinique Urbain V supportera les dépens d’appel et payera à la société immobilière Clairefontaine une somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, présidente et par Madame Nathalie TAUVERON, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE