Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2017

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17523

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/05084

APPELANTE :

SCI COMMERCE 31 prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 750 861 932

[…]

[…]

Représentée par M^e AU GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de M^e Frédérique PARINAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0964, avocat plaidant

INTIMÉS :

Monsieur U X

[…]

[…]

Madame V K épouse X

[…]

[…]

Madame W X veuve Y

[…]

[…]

Monsieur AA Z

Le Bourg

[…]

Madame AB L épouse Z

Le Bourg

[…]

Madame AC J épouse A

[…]

[…]

Monsieur AD A

[…]

[…]

Représentés par M^e Dominique DENOBILI BARLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0395

Monsieur AI AU AV X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Mademoiselle AK W X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Madame AC AT X épouse B

Née le […] à […]

Chanteperdrix

[…]

Madame AL AW AX H épouse C

Née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur U AY AZ I

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Arthur BARBAT DU CLOSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

SARL S AP prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 438 172 405

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0826, substitué par M^e Souad CHILLAOUI, avocat au barreau de PARIS

SAS SAVELYS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 301 340 584

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne AQ-BENETREAU de la SCP SCP AQ BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e AK FOURMENT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée du rapport, et en présence de Madame AC-Brigitte FREMONT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame AC-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame AE AF

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame AE AF, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

La société S AP exploite un S dans un immeuble situé 31 rue du Commerce à Paris 15^e qu’elle occupe en exécution d’un contrat de bail du 1^er avril 1994 renouvelé par avenant à compter du 1^er octobre 2002 consenti par M^me AG E, aux droits de laquelle interviennent M. U X, M^me V AH épouse X, M. U I, M. AD A, M^me AC J épouse A, M. AI X, M^me AC AJ, M^me AK X, M^me AL C, M. AA Z, M^me AB L épouse Z et M^me W X veuve Y.

Par acte notarié du 24 avril 2012, ces derniers ont cédé les murs de l’S AP à la société COMMERCE 31.

Par courrier du 13 avril 2010, la société S AP a demandé le remplacement de la chaudière au cabinet D, administrateur de biens représentant la bailleresse. Par lettre du 16 avril 2010, ce dernier a refusé, indiquant que la charge de la réparation incombait à la locataire.

Les 24 et 25 mai 2010, la société S AP a fait procéder au remplacement de la chaudière, à ses frais, par l’entreprise SAVELYS. Le 31 mai 2010, elle a saisi le juge des référés en désignation d’un expert, afin notamment d’examiner la chaudière litigieuse qu’elle avait fait déposer, de constater et rechercher l’origine des problèmes de fonctionnement allégués.

Par ordonnance du 23 juin 2010, M. AM F a été désigné en qualité d’expert et les opérations d’expertises ont été rendues communes à la société SAVELYS par ordonnance du 19 novembre 2010.

L’expert a déposé son rapport le 7 juillet 2011, concluant notamment à l’obligation d’un remplacement à neuf de la chaudière déjà déposée, à la non-conformité sur différents points de l’installation de la nouvelle chaudière en fonctionnement, au fait que l’installateur aurait dû remplacer en même temps que la chaudière le tableau électrique et tuber la cheminée extérieure d’évacuation des fumées, toujours en fonctionnement dans les lieux loués, ainsi qu’à la non-conformité du local chaufferie aux règles de sécurité.

Dans le même temps, le 31 mai 2011, la Sté S AP a reçu un rappel du Bureau des hôtels et foyers de la Préfecture quant à la nécessité de réaliser avant le 4 août 2011 divers travaux de mise en conformité aux règles de la sécurité incendie pour les petits hôtels de 5^e catégorie.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2011, la société S AP a avisé le cabinet D de son intention de réaliser les travaux de mise en conformité sollicités.

Par suite de la délivrance d’assignations les 10 et 12 janvier 2012 par la société S AP aux héritiers de M^me E et à la société SAVELYS, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 8 février 2012':

— donné acte à l’indivision successorale de son engagement de procéder aux travaux, relatifs au remplacement de la cheminée d’évacuation des fumées, à la mise en place d’un transformateur d’isolement sur brûleur et au remplacement du coffret électrique de la chaufferie,

— autorisé la locataire à faire exécuter lesdits travaux à défaut d’exécution volontaire dans un délai de deux mois,

— ordonné une expertise confiée à M. F aux fins notamment de vérifier la bonne exécution de l’ensemble des travaux commandés.

M. F a déposé son rapport le 3 juin 2013, constatant notamment que les travaux sur la chaudière et de mise en conformité de la chaufferie ont été réalisés à l’exception de la pose par la société SAVELYS d’un panneau signalétique et que les travaux de mise en conformité réclamés par la Préfecture le 31 mai 2011 ont été effectués par la locataire.

Parallèlement, la société S AP ayant sollicité de sa bailleresse le remplacement de fenêtres défectueuses, le cabinet D lui a répondu le 23 octobre 2008 que ce remplacement n’incombait pas à la bailleresse. Par lettre du 8 juin 2011, la société S AP a demandé à nouveau vainement à sa bailleresse de remplacer de fenêtres de l’immeuble en raison de leur vétusté.

C’est ainsi que par actes d’huissier de justice des 10 et 12 janvier 2012, la société S AP a fait assigner ses bailleurs en référé aux fins de se voir autorisée à remplacer 31 fenêtres aux frais des bailleurs et subsidiairement, désigner un expert aux fins de se prononcer sur l’état de ces fenêtres.

Par ordonnance du 8 février 2012, le juge des référés a rejeté la demande d’autorisation de remplacer les fenêtres mais a désigné M. AN G en qualité d’expert. Par ordonnance du 6 juillet 2012, la mission de ce dernier a été étendue à la détermination des causes de la vétusté des fenêtres et des ouvertures et au chiffrage du coût de leur changement et réparation.

M. G a déposé son rapport le 10 novembre 2012 en distinguant les fenêtres selon leur état et chiffrant le coût des travaux à réaliser à 26.574 € TTC.

Par ailleurs, la société S AP ayant sollicité le renouvellement du bail par acte d’huissier du 30 avril 2012, la société COMMERCE 31 lui a signifié son refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction le 11 juillet 2012. L’expert désigné aux fins de déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation ayant déposé son rapport le 14 mars 2014, la société S AP a fait assigner sa bailleresse par acte du 24 juillet 2014 aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

S’agissant du présent litige, par acte d’huissier de justice du 6 février 2012, la société S AP a fait assigner devant le tribunal de grande instance de PARIS les héritiers de M^me AG E, principalement aux fins de se faire rembourser les travaux relatifs à la chaudière et de se faire payer le remplacement des fenêtres, ainsi que la société SAVELYS en remboursement de malfaçons.

La société COMMERCE 31 ayant acquis l’immeuble le 24 avril 2012, est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 27 mai 2013.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI COMMERCE 31,

— Débouté la Sté S AP de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre M^me H épouse C, M. I, M. AI X, M^me X épouse B, M^lle AK X, M. A, M^me J épouse A, M. U X, M^me W X veuve Y, M^me K épouse X, M. Z et M^me L épouse Z (les héritiers de M^me E),

— Rejeté comme sans objet, la demande en garantie formée par les héritiers de M^me E à l’encontre de la SCI COMMERCE 31,

— Débouté la Sté S AP de sa demande en remboursement par la Sté SAVELYS de l’installation d’un disconnecteur pour 718,32 €,

— Dit que la SCI COMMERCE 31 est tenue à rembourser le remplacement de ce disconnecteur dont le prix est compris dans le coût total de remplacement de la chaudière indiqué ci-dessous,

— Débouté la Sté S AP de sa demande en remboursement de l’installation d’un vase d’expansion pour 772,56 €,

— Dit que la SCI COMMERCE 31 est tenue à rembourser le remplacement de ce vase d’expansion dont le prix est compris dans le coût total de remplacement de la chaudière indiqué ci-dessous,

— Condamné la SCI COMMERCE 31 à payer à la Sté S AP la somme de 23.139 € en remboursement des travaux de remplacement de la chaudière et des travaux d’électricité liés à l’installation du coffret électrique, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2010,

— Condamné la SCI COMMERCE 31 à rembourser à la Sté S AP la somme de 1.530,88 € au titre de la réparation de la gaine de ventilation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Rejeté la demande spéciale en paiement de 922,36 € faite par la Sté S AP 31 au titre des portes coupe feu, ce montant étant déjà inclus dans le montant total des travaux de mise en conformité dont elle demande le remboursement,

— Condamné la Sté SAVELYS à payer à la Sté S AP la somme de 3.527,74 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à titre d’indemnisation de frais divers liés au dysfonctionnement de la chaudière (vanne d’arrêt, consommation d’eau, acompte brûleur),

— Débouté la Sté S AP de sa demande tendant à voir condamner la Sté SAVELYS à lui payer la somme de 5182,83 € en remboursement des factures d’intervention sur la chaudière de la société Ets GOYER en 2013,

— Condamné la Sté COMMERCE 31 à rembourser à la Sté S AP la somme de 221.240,66 € au titre des travaux de mise en conformité des locaux aux règlements de sécurité comprenant la mise en conformité de la porte coupe-feu (922,36 €) réclamés par l’administration avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2012,

— Donné acte à la Sté S AP de ce qu’elle ne sollicite plus le remplacement de fenêtres par sa bailleresse,

— Débouté la Sté S AP de sa demande de remboursement du remplacement des fenêtres du 6^e étage,

— Rejeté comme sans objet, la demande en garantie faite par la SCI COMMERCE 31 à l’encontre des héritiers E et en libération de la somme séquestrée au titre des fenêtres du 6^e étage,

— Condamné les héritiers de M^me E à rembourser à la SCI COMMERCE 31 la somme de 17.742 € en remboursement des remplacements de fenêtres par des châssis pare flamme pour mise en conformité à la réglementation incendie,

— Ordonné à Maître M, Notaire séquestre, de se libérer de cette somme de 17.742 € au profit de la SCI COMMERCE 31,

— Condamné la Sté SAVELYS à payer à la Sté S AP la somme de 2.000 € au titre de son préjudice économique résultant des dysfonctionnements de la chaudière avant son remplacement.

— Condamné in solidum la SCI COMMERCE 31 et la Sté SAVELYS à payer à la Sté S AP la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre des troubles dans ses conditions d’exploitation,

— Débouté la Sté S AP de sa demande à l’encontre de la SCI COMMERCE 31 au titre de son préjudice économique résultant des dysfonctionnements de la chaudière avant son remplacement.

— Débouté la Sté S AP de sa demande de 30,000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— Débouté la Sté S AP de sa demande de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique résultant de la vétusté des installations.

— Débouté la Sté S AP de sa demande en paiement de 60.270 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique résultant des travaux de mise en conformité des locaux aux règles de la sécurité incendie conformément à la demande la préfecture,

— Condamné la SCI COMMERCE 31 à payer à la Sté S AP la somme totale de 2.000 € au titre de frais de désignation de Maître N et des honoraires réglés,

— Condamné la SCI COMMERCE 31 à payer à la Sté S AP une somme de 9.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les héritiers E, la SCI COMMERCE 31 et la Sté SAVELYS de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

— Condamné la Sté SAVELYS à supporter le coût du rapport d’expertise déposé le 7 juillet 2011 par M. F, expert judiciaire,

— Dit que la Sté SAVELYS supportera la charge de ses propres dépens,

— Dit que les intérêts échus à compter du jour de leur demande judiciaire lorsqu’ils sont dus au moins pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— Ordonné l’exécution provisoire,(sic)

— Rejeté les autres demandes,

— Condamné la SCI COMMERCE 31 aux dépens exceptés ceux exposé par la Sté SAVELYS et qui ne comprendront pas le coût de l’expertise de M. F ayant donné lieu au rapport déposé le 7 juillet 2011 mais comprendront le coût du rapport de M. F déposé le 3 juin 2013, celui du rapport de M. AN G et les dépens relatifs aux ordonnances de référé du 23 juin 2010, du 19 novembre 2010, du 8 février 2013 et 6 juillet 2012.

La société COMMERCE 31 a interjeté appel du jugement par déclaration du 18 août 2015.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 22 mai 2017, la société COMMERCE 31 demande à la cour de':

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI Commerce 31

— Déclarer la société S AP mal fondée en son appel incident,

En conséquence,

— La débouter de l’ensemble de ses demandes.

1°) Sur les travaux afférents à la chaudière et à la chaufferie

1.1. A titre principal

— Dire et juger que la société S AP n’ayant pas obtenu l’autorisation judiciaire préalable à l’accomplissement des travaux, exigée pour pouvoir demander au bailleur le remboursement des travaux effectués par elle, sans justifier de l’urgence qui aurait pu l’en dispenser, est mal fondée en sa demande de remboursement desdits travaux

— En conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Commerce 31 au remboursement des travaux de remplacement de la chaudière, incluant l’installation d’un disconnecteur et d’un vase d’expansion, des travaux d’électricité liés à l’installation du coffret électrique, et des travaux de réparation de la gaine de ventilation, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € in solidum avec la société SAVELYS au titre des troubles dans les conditions d’exploitation postérieurement au remplacement de la chaudière.

1.2. Subsidiairement, sur le quantum des demandes

1/ Sur les travaux afférents au remplacement de la chaudière

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SCI Commerce 31 au paiement des sommes de 23.139 € et de 1.530,88 €,

— Dire et juger la société S AP mal fondée en sa demande de remboursement des sommes suivantes :

—  792,26 € au titre des travaux d’électricité.

—  718,32 €, au titre de l’installation d’un disconnecteur,

—  772,56 € au titre de l’installation d’un vase d’expansion

—  1530,88 € au titre de la réparation de la gaine de ventilation

— Limiter à la somme de 20.855,86 € TTC la condamnation prononcée au préjudice de la SCI Commerce 31.

2/ Sur les préjudices allégués

— Dire et juger la société S AP mal fondée en sa demande de paiement des sommes de 30.000 € au titre de son préjudice de réputation, 60.000 € au titre des troubles dans ses conditions d’exploitation, 100.000,00 € au titre du préjudice économique subi pendant l’exercice 2009-2010 lié aux conditions de changement de la chaudière et aux travaux du local chaufferie, et 30.000 € au titre du préjudice relatif à la vétusté des installations.

— L’en débouter,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Commerce 31 au paiement de la somme de 5.000 € in solidum avec la société SAVELYS au titre des troubles dans les conditions d’exploitation postérieurement au remplacement de la chaudière, et le confirmer en ce qu’il a débouté la société S AP de ses demandes de condamnation afférentes à son préjudice moral, à son préjudice économique résultant des dysfonctionnements de la chaudière avant son remplacement, à la perte de chiffres d’affaires.

2°) Sur les travaux afférents au remplacement des fenêtres

2.1. Sur le remplacement des fenêtres objets de l’expertise confiée à M. G

— Constater que la société S AP a renoncé à solliciter le remplacement des fenêtres objets de l’expertise confiée à M. G.

2.2. Sur le remboursement du coût du remplacement des 10 fenêtres du 6^e étage

1/ A titre principal, dire et juger que faute par la société S AP d’avoir obtenu l’autorisation judiciaire préalable à l’accomplissement des travaux, et de justifier de l’urgence qui aurait pu l’en dispenser, elle est mal fondée à solliciter le remboursement du coût du remplacement des 10 fenêtres du 6^e étage.

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de paiement de la somme de 8.800 € TTC.

2/ Subsidiairement,

— Dire et juger le quantum de sa demande non justifié et l’en débouter.

3°) Sur les travaux de mise en conformité

3.1. A titre principal,

— Dire et juger que les travaux de mise en conformité incombent au preneur en application des stipulations du point 9 des charges et conditions du bail en date du 1^er avril 1994,

3.2. Subsidiairement,

— Dire et juger que la société S AP ne justifie ni avoir mis en demeure le bailleur d’avoir à exécuter les travaux, ni avoir obtenu une autorisation judiciaire préalable à l’accomplissement des travaux, sans pouvoir justifier de l’urgence qui aurait pu l’en dispenser,

— En conséquence, dans chacune des deux hypothèses, infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI commerce 31 à rembourser à la société S AP les travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie, dire et juger la société S AP mal fondée en ses demandes et l’en débouter.

3.3. A titre infiniment subsidiaire,

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la société S AP de sa demande afférente à l’indemnisation de son préjudice économique à hauteur de 60.720 € résultant des travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie,

— Débouter la société S AP de sa demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice économique pour l’exercice 2011/2012 à hauteur de 100.000 €.

— Le confirmer encore en ce qu’il a condamné les héritiers de M^me E à garantir la SCI commerce 31 des condamnations prononcées à son encontre au titre du remplacement des 9 fenêtres de l’escalier par des châssis pare-flammes 1/2 h dans la limite de 17.742,00 €, et ordonné à Maître M en sa qualité de séquestre de se libérer du montant des condamnations prononcées à ce titre entre les mains de la SCI Commerce 31, sur présentation du jugement à intervenir.

4°) En chaque hypothèse,

— Débouter la société S AP et les héritiers de M^me E de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

— Condamner la société S AP au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure de civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais des différentes expertises, dont distraction au profit de la SELARL Guizard et associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 6 janvier 2016, M. AD A, M^me AC J épouse A, M. X, M^me W X veuve Y, M^me V K épouse X, M. AA Z et M^me AB L épouse Z demandent la cour de':

— Confirmer purement et simplement le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté les concluants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI COMMERCE 31 à payer à M. AD R, M^me AC J épouse R, M. U X, M^me W X veuve Y, M^me V K épouse X, M. AA Z et M^me AB L épouse Z somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître DENOBILI-BARLIER Avocat, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 7 janvier 2016, M^me AL AW AX H épouse C, M. U AY AZ I, M. AI AU BA X, M^me AC AT X, épouse B et M^lle AK W X demandent à la cour de':

— CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a :

o déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI COMMERCE 31,

o débouté la SARL S AP de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des héritiers de M^me E,

— DONNER ACTE à M^me AL AW AX H, épouse C, M. U AY AZ I, M. AI AU BA X, M^me AC AT X, épouse B, M^lle AK W X de ce qu’ils s’en remettent à la justice pour le surplus,

— Dans l’hypothèse d’une réformation des condamnations de la SCI COMMERCE 31 s’agissant des travaux de mise en conformité

— REFORMER alors le jugement en ce qu’il a :

o condamné les héritiers de M^me E à rembourser la SCI COMMERCE 31 la somme de 17.742 € en remboursement des remplacements de fenêtres par des châssis pare flamme pour mise en conformité à la réglementation incendie,

o ordonné à Maître M, Notaire séquestre, de se libérer de cette somme de 17.742 € au profit de la SCI COMMERCE 31,

— CONDAMNER in solidum, la SARL S AP et la SCI COMMERCE 31 à verser à M^me AL AW AX H, épouse C, M. U AY AZ I, M. AI AU BA X, M^me AC AT X, épouse B, M^lle AK W X somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 11 avril 2017, la société S AP demande à la cour de':

PRINCIPALEMENT,

— Confirmer les condamnations prononcées par le jugement du 30 juin 2015,

— Le Réformer pour le surplus et y ajoutant :

— Condamner SAVELYS pour le coût des travaux de remplacement des brûleurs, des électrodes et du vase d’expansion qui se sont avérés défectueux à la somme de 5 182,83 €, avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2013,

— Condamner la SCI COMMERCE 31 à la somme de 11.208,71 € pour le remplacement des fenêtres du 6^e étage sur le fondement de l’article 1144 du Code Civil avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2008,

— Condamner in solidum la SCI COMMERCE 31 et la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 90 000 € en réparation des préjudices qu’S AP a subis à raison de 30 000 € au titre de son préjudice de réputation et 60 000 € au titre des troubles dans ses conditions d’exploitation,

— Condamner in solidum la SCI COMMERCE 31 et de la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 100 000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2009-2010 par la société S AP du fait des conditions de changement de la chaudière et des travaux relatifs à la chaufferie ;

— Condamner la SCI COMMERCE 31 au paiement de la somme de 100 000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2011-2012 par S AP du fait des travaux de mise en conformité de l’S ;

— Condamner la SCI COMMERCE 31 à payer à S AP la somme de 30 000 € TTC pour le préjudice économique subi pendant toute la période du fait de la vétusté des installations,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année,

SUBSIDIAIREMENT,

— Condamner la SCI COMMERCE 31, en application des dispositions de l’article 1142 du Code Civil, à payer à S AP, à titre de dommages et intérêts, les sommes qui lui sont dues à fin de réparer les conséquences dommageables du fait du manquement de son bailleur à son obligation de faire pour :

* 24 669,85 € pour les travaux afférents à la chaudière et à la chaufferie, avec intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2010,

*11 208,71 € pour le remplacement des fenêtres du 6^e étage, avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2008,

*221 240,66 € pour les travaux de mise en conformité avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2012,

— Condamner SAVELYS pour le coût des travaux de remplacement des brûleurs, des électrodes et du vase d’expansion qui se sont avérés défectueux à la somme de 5 182,83 €, avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2013,

— Condamner in solidum la SCI COMMERCE 31 et la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 90 000 € en réparation des préjudices qu’S AP a subis à raison de 30 000 € au titre de son préjudice de réputation et 60 000 € au titre des troubles dans ses conditions d’exploitation ;

— Condamner in solidum la SCI COMMERCE 31 et de la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 100 000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2009-2010 par la société S AP du fait des conditions de changement de la chaudière et des travaux relatifs à la chaufferie ;

— Condamner la SCI COMMERCE 31 au paiement de la somme de 100 000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2011-2012 par S AP du fait des travaux de mise en conformité de l’S ;

— Condamner la SCI COMMERCE 31 à payer à S AP la somme de 30.000 € TTC pour le préjudice économique subi pendant toute la période du fait de la vétusté des installations,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Condamner la SCI COMMERCE 31 au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— La condamner encore aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Nadine BELZIDSKY, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 7 janvier 2016, la société SAVELYS demande à la cour de':

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la société SAVELYS à payer à la société S AP :

— La somme de 3 527,74 € avec intérêts au taux légal à compter du Jugement à titre d’indemnisation des frais liés au dysfonctionnement de la chaudière (vanne d’arrêt, consommation d’eau, acompte brûleur),

— La somme de 2000 € au titre de son préjudice économique résultant des dysfonctionnements de la chaudière avant son remplacement,

— La somme de 5 000 € in solidum avec la SCI COMMERCE 31 à titre de dommages et intérêts au titre des troubles dans les conditions d’exploitation,

— le coût du rapport d’expertise déposé le 7 juillet 2011,

ET STATUANT A NOUVEAU :

— METTRE la société SAVELYS hors de cause

— DÉBOUTER la société S AP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la Société S AP à payer à la Société SAVELYS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise et ceux de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SCP AQ AR en application de l’article 699 du code de procédure civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE, ET SI LA COUR ESTIMAIT QUE LA SOCIÉTÉ SAVELYS A ENGAGE SA RESPONSABILITÉ

— CONFIRMER le jugement entrepris,

— DÉBOUTER la société S AP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la Société S AP à payer à la Société SAVELYS la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise et ceux de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SCP AQ AR en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les obligations des bailleurs successifs :

La cour constate que la société S AP ne formule plus aucune demande à l’encontre des héritiers de M^me E mais dirige ses demandes à l’encontre de la SCI COMMERCE 31. Cette société compte tenu de la clause de subrogation stipulée à l’acte de vente des murs de l’S, ne conteste pas être tenue aux obligations du bailleur pour la période antérieure à son acquisition des murs.

Sur les demandes de remboursement des travaux :

Il convient de rappeler qu’en matière de baux commerciaux, la charge des travaux entre le bailleur et le preneur est régie par les stipulations des baux liant les parties, les règles posées par le code civil, s’appliquant à défaut de conventions dérogatoires spécifiques contenues au bail.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur doit entretenir la chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle est louée.

L’article 1720 dudit code, tel qu’il est interprété par la jurisprudence, dispose qu’à défaut de conventions contraires spécialement prévues au bail, les grosses réparations, notamment celles qui touchent à la structure de l’immeuble, au clos et au couvert, incombent au bailleur, le preneur n’étant tenu qu’aux réparations d’entretien.

Il est constant qu’à défaut de stipulations contraires expresses du bail, les travaux imposés par l’administration sont assimilés aux réparations rendues nécessaires par la force majeure et donc à la charge du bailleur.

L’article 1755 du code civil, dispose qu’aucune ' des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Le bail commercial du 1^er avril 1994, auquel se réfère le bail renouvelé, stipule que le preneur est tenu':

«'3-de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance et les entretenir en parfait état de fonctionnement et d’entretien. Il est expressément stipulé que le preneur ne pourra pendant toute la durée du bail réclamer au bailleur aucune réparation ni travaux de quelque nature qu’ils soient, ledit bailleur n’étant tenu qu’aux travaux mentionnés par l’article 606 du code civil et ceux de ravalement'.

S’agissant de l’installation de chauffage, le bail stipule que le locataire doit':

«'4 (') entretenir en parfait état l’installation de chauffage central appartenant au bailleur, il assumera à ses frais son fonctionnement et supportera toutes les dépenses relatives à ce fonctionnement ainsi que toutes celles ayant trait aux réparations qui pourraient y devenir nécessaires à l’installation en général.'»

L’article 1144 du code civil dispose que':'«'le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution'».

La cour rappelle que si les réparations ont un caractère urgent, le locataire peut obtenir le remboursement des travaux qu’il a réalisés sans accord préalable de son bailleur ni autorisation d’une juridiction, si les dépenses faites ont été utiles, nécessaires et justifiées. Ce remboursement correspond à l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à exécuter ses obligations.

En l’espèce, aucune clause du bail ne transfère au preneur les réparations rendues nécessaires par la vétusté.

C’est à juste titre que les premiers juges ont déduit des stipulations du bail que le bailleur était tenu aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et à celles relatives à la vétusté ainsi qu’au remplacement de la chaudière si elle est irréparable, le locataire n’ayant que les réparations à sa charge.

Sur le remplacement de la chaudière :

L’expert F dans son premier rapport déposé le 7 juillet 2011 conclut que la chaudière déposée était irréparable et que son remplacement était nécessaire. Il précise que cette chaudière défaillante installée depuis une trentaine d’année n’existait plus chez le fabriquant, qu’elle avait un élément fissuré, colmaté provisoirement, irréparable et irremplaçable, que cette défaillance était à l’origine de la perte d’eau de l’installation et à son mauvais fonctionnement, qu’à tout moment la fissure pouvait «'s’ouvrir dangereusement'», que c’est l’ancienneté de la chaudière fabriquée en 1971 qui est à l’origine de la défaillance de l’un des éléments en fonte.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que le remplacement de la chaudière était nécessaire en raison de sa vétusté et que le locataire tenu aux réparations nécessaires au fonctionnement de cet appareil n’était pas tenu de prendre en charge ce remplacement et que le bailleur, tenu de délivrer des locaux comportant une chaudière, afin qu’ils soient conformes à leur destination et de prendre en charge les effets de la vétusté, était donc tenu de procéder au remplacement de la chaudière.

L’expert a constaté que l’S n’avait aucun autre moyen de chauffage et de production d’eau chaude. Le remplacement de cet appareil était donc urgent pour poursuivre l’activité commerciale et éviter la perte de clientèle. L’expert note en outre que «'lorsqu’une chaudière en fonte très ancienne fuit, il y a lieu d’envisager son remplacement d’urgence, tous les éléments en fonte pouvant se fendre soudainement et provoquer un accident grave avec inondation systématique du sous-sol.'»

L’écoulement du délai de un mois et neuf jours, entre le refus du bailleur du 16 avril 2010 et le changement de l’appareil le 24 ou le 25 mai 2011, ne permettait pas au preneur d’obtenir une autorisation judiciaire. Il ne peut être reproché à la locataire d’avoir tardé à avertir le bailleur, la société SAVELYS ayant procédé à différentes réparations avant de déclarer la chaudière irréparable et d’établir un devis le 23 mars 2011.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’urgence étant établie, la SCI COMMERCE 31 était tenue d’indemniser la société S AP du coût des travaux relatifs au remplacement de la chaudière.

L’expert a retenu que les travaux de remplacement de la chaudière tels qu’effectués par la société SAVELYS pour la somme totale de 23.346,75 € TTC étaient justifiés. Ces travaux comprennent pour 718,32 € TTC le remplacement du disconnecteur et pour 772,56 € TTC la fourniture du vase d’expansion.

La société COMMERCE 31 soutient que le preneur n’est exonéré de l’obligation d’une autorisation judiciaire que si les réparations ont été effectuées à moindre frais ce qui exclut la prise en charge de travaux superfétatoires ou de nature à pallier un défaut de conception ou de réalisation.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, l’expert n’a pas relevé que le remplacement du disconnecteur était inutile, il a au contraire indiqué que compte tenu de la mauvaise position de l’appareil au regard du règlement sanitaire départemental, le remplacement aurait dû être proposé lors de l’établissement du devis.

De même, l’expert a souligné que le vase d’expansion aurait dû être posé en même temps que la chaudière pour un parfait équilibre des installations.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le remplacement de ces deux éléments était utile. Il convient d’observer que le détail des travaux retenus par l’expert à la charge du bailleur ne fait apparaître qu’une seule fois le coût de ces éléments.

En ce qui concerne le remplacement du coffret électrique, les bailleurs y ont procédé. La société S AP est bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 792,26 € TTC correspondant partiellement à une facture F1012-09414 du 9 décembre 2010 de la société AIE ELECTRICITE établie à son nom, correspondant à des travaux de réfection de l’installation électrique de la chaufferie qui sont directement en lien avec le remplacement du coffret électrique et indissociables du remplacement de la chaudière selon l’expert dans son rapport de 2013.

Ainsi, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le préjudice subi par la locataire résultant de l’inexécution de son obligation contractuelle par la bailleresse relative aux travaux de remplacement de la chaudière s’élève à la somme de 23.139€ outre les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2010, date du dernier paiement des factures produites.

Sur les frais divers liés aux fuites d’eau et au dysfonctionnement de la chaudière :

La société S AP sollicite la condamnation de la société SAVELYS à lui régler le coût de l’installation d’une vanne d’arrêt afin d’isoler le réseau de chauffage, le réseau ballon et la chaudière. Cette facture s’est élevée à la somme de 1453,74 € TTC. L’expert conclut dans son rapport de 2013 que cette réparation devait être mise à la charge de la société SAVELYS au titre du remplacement de la chaudière. Il convient de confirmer le premier jugement en ce qu’il a mis ces travaux à la charge de la société SAVELYS.

L’expert évalue à la somme de 179 € la surconsommation d’eau liée à la fissuration d’un des éléments de la chaudière. L’expert critique à juste titre les multiples interventions de la société SAVELYS, parfaitement inefficaces avant le remplacement de la chaudière, à l’origine de cette sur consommation. L’expert a retenu pour effectuer son calcul, sans être contredit par les parties, que la chaudière avait commencé à être défaillante le 23 janvier 2010, et que la surconsommation d’eau s’était élevé à 9,10mètres cubes.

La société S AP sollicite en outre le règlement par la société SAVELYS de la somme de 1895 € correspondant à un acompte sur le changement des brûleurs réalisé suivant devis 2769-2010 du 20 janvier 2010 et faisant l’objet d’une facture du 8 avril 2010 de 6316,36 € mentionnant le paiement de cet acompte, dont le solde n’a pas été payé. La société SAVELYS ne conteste pas le fait que cet acompte de 1895 € n’a pas été déduit de la facture finale. La société S AP a ainsi réglé à deux reprises les brûleurs, c’est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné la société SAVELYS à rembourser à la société S AP cette somme.

Il convient en conséquence de confirmer le premier jugement en ce qu’il a condamné la société SAVELYS à payer à la société S AP la somme de 3.527,74 € à titre d’indemnisation de frais divers liés au dysfonctionnement de la chaudière (vanne d’arrêt, consommation d’eau et acompte brûleur)

Sur la mise aux normes du local chaufferie :

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges les mises en conformité incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance d’un local conforme aux règles de sécurité.

L’expert note que le preneur a dû avancer les frais de réparation de la gaine de ventilation du local chaudière soit un montant de 1530,88 € TTC. Cependant l’expert en page 36 de son rapport de 2013 relève que la réparation de la gaine de ventilation par la société RUNGIS MONTAGE a été rendue nécessaire du fait de la société SAVELYS qui n’a pas été effectué ce travail conformément aux règles, normes et DTU. Cette réparation doit être mise à la charge de la société SAVELYS Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il met cette dépense à la charge du bailleur. Il convient de relever que la locataire ne forme aucune demande de ce chef auprès de la société SAVELYS.

Ainsi que l’ont noté les premiers juges la facture de 922,36 € TTC de la société GEORGEN au titre de la mise en place d’une porte coupe feu exigée par la préfecture de police a été prise en compte par l’expert dans le décompte des travaux de mises en conformité générale de l’S. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte au titre des travaux de mise en conformité de la chaufferie.

Sur les travaux de remplacement des brûleurs, des électrodes et du vase d’expansion :

La société S AP sollicite la condamnation de la société SAVELYS à lui rembourser la somme de 5182,83 € TTC qu’elle a dû dépenser pour remédier aux mal façons affectant les travaux de la société SAVELYS.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges, la société S AP ne verse à l’appui de ses dires que le rapport d’intervention de la société GOYER du 9 septembre 2013 qui indique avoir constaté deux anomalies d’une part sur le vase d’expansion hors service malgré son remplacement un an plus tôt, d’autre part que la deuxième allure du brûleur avait été enlevée, la tête du brûleur décrochée et le servomoteur déréglé. Cependant, ce seul rapport d’intervention n’établit pas que ces pannes résulteraient d’une mauvaise installation de la chaudière, du brûleur et du vase d’expansion effectuée trois ans auparavant. Il convient en conséquence de confirmer le premier jugement en ce qu’il a débouté la société S AP des demandes présentées de ce chef à l’encontre de la société SAVELYS.

Sur les travaux de mise en conformité de l’S :

Il est constant qu’à défaut de stipulations contraires expresses du bail, les travaux imposés par l’administration sont assimilés aux réparations rendues nécessaires par la force majeure et donc à la charge du bailleur.

En l’espèce le contrat de renouvellement du 1^er avril 1994 stipule en son article 9 que le preneur est tenu':'«'d’exécuter immédiatement à ses frais, sans recours contre le bailleur, tous travaux qui seraient ordonnés par l’autorité municipale ou la commission de salubrité par suite du commerce ou de l’industrie exercés par le preneur dans les lieux loués'».

En l’espèce, le groupe de visite de la préfecture de police de Paris a dressé un procès-verbal lors de sa visite de l’S afin d’examiner les installations techniques concourant à la sécurité incendie de l’établissement et a demandé la réalisation de plusieurs mesures de sécurité. Par courrier adressé le 31 mai 2011 à la société S AP, le bureau des hôtels et foyers de la préfecture de police de Paris a constaté la réalisation de certaines mesures et effectué un rappel quant à la nécessité d’effectuer avant le 4 août 2011 divers travaux de mise en conformité aux règles de sécurité incendie restant à faire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2011, la société S AP a avisé le cabinet D, mandataire des bailleurs, de son intention de réaliser les travaux de mise en conformité sollicités.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges les demandes ainsi faites n’émanent pas de l’autorité municipale, mais de l’autorité préfectorale, elles concernent des mesures de sécurité incendie qui relèvent du code de la construction et de l’habitation et ne concernent pas la salubrité, qui relève du code de la santé publique ou du règlement sanitaire départemental.

La répartition des compétences entre les autorités municipales et préfectorales à Paris résultant de textes antérieurs à la conclusion du bail, le bailleur ne peut soutenir que la référence faite à l’autorité municipale renverrait, s’agissant de Paris à l’autorité préfectorale. Dès lors, la commune intention des parties, lors de la conclusion du bail n’était pas de transférer au preneur la charge des travaux imposés par la Préfecture.

Il ressort en conséquence des stipulations du bail qui doivent être interprétées strictement que la charge des travaux de sécurité contre l’incendie n’a pas été transférée au locataire et doit être supportée par le bailleur.

En cause d’appel, la société S AP sollicite la confirmation des condamnations prononcées par le jugement entrepris, la société COMMERCE 31 ne discute pas du montant de ces condamnations. Dès lors, c’est à juste titre que les premiers juges ont fixé à la somme de 221.240,66 € TTC le montant des travaux de mise en conformité et condamné la SCI COMMERCE 31 à payer les intérêts au taux légal de cette somme à compter du 14 août 2012, date du dernier paiement des factures produites, il convient de confirmer sur ces points le jugement entrepris.

Sur le recours en garantie de la SCI COMMERCE 31 à l’encontre des héritiers de M^me E relatif aux fenêtres remplacées dans l’escalier :

L’acte de vente du 24 avril 2012 stipule en page 14':

« procédures en cours

I dans le cadre des procédures opposant le locataire SARL S AP au vendeur, il est rappelé que le locataire à la suite d’une injonction administrative du 31 mai 2011 a réalisé à ses frais des travaux de remplacement de 9 fenêtres pour un montant de 17.742 €. La procédure en cours sur le remplacement des autres fenêtres de l’S pourrait éventuellement mettre à la charge du propriétaire bailleur le coût des travaux avancé par le locataire. Dans ce cadre, les parties ont convenu du séquestre prévu aux présentes à la garantie du remboursement par le vendeur à l’acquéreur des sommes qui peuvent lui être demandées à ce titre.'»

et en page 8':

constitution de séquestre

A la garantie du remboursement par le vendeur des travaux de remplacement de neuf fenêtres (') les parties conviennent de remettre la somme de 17.742 € représentant partie du prix de la présente vente entre les mains de M^e AS M, notaire sous signé (') qui est constitué séquestre et qui accepte.

Il est convenu entre les parties que le montant ci-dessus séquestré a été fixé comme le montant maximum que le vendeur s’engage à prendre en charge et que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés':

(') à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des sommes qui lui seront éventuellement réclamées dans le cadre de ladite procédure mais seulement concernant les neuf fenêtres déjà remplacées à ce jour. Cette justification résultera de la copie du jugement devenu définitif qui sera rendu dans le cadre de cette procédure.(…)'»

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges, il ressort du rapport d’expertise de 2013 de M. F qu’il a pris en compte parmi les travaux de mise en conformité exigés par l’administration, s’élevant à la somme totale de 221.240,66 € TTC une facture des établissements GROSFILLEX du 6 octobre 2011 d’un montant de 17.742,48 € TTC relative à la fourniture de fenêtres dans l’escalier aux châssis fixes pare flammes. Il s’agit des travaux visés à l’acte de vente.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande de garantie pour ce montant de la SCI COMMERCE 31 à l’encontre des héritiers de M^me E et d’ordonner la libération par le séquestre de la somme de 17.742 € à son profit.

Sur le remplacement des fenêtres :

Compte tenu du congé avec refus de renouvellement notifié par la bailleresse, la société S AP ne sollicite plus le remplacement des fenêtres.

Sur les fenêtres déjà remplacées du 6^e étage :

La société S AP sollicite la condamnation de la SCI COMMERCE 31 au remboursement de la somme de la somme de 11.208,71 € TTC correspondant aux fenêtres du 6^e étage qu’elle a fait changer compte tenu de leur vétusté.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, la circonstance que les fenêtres soient vétustes et laissent passer l’air, ainsi que cela résulte du constat d’huissier, ne caractérise pas l’urgence rendant impossible de solliciter une autorisation judiciaire avant d’effectuer les travaux. Dès lors, la société S AP qui n’a pas respecté les dispositions de l’article 1144 du code civil, n’est pas fondée à demander le remboursement des travaux de remplacement des fenêtres du 6^e étage auquel elle a procédé.

Sur les frais d’expertise relative aux fenêtres :

Compte tenu de la vétusté des fenêtres, constatée par l’expert T, la prise en charge en incombait au bailleur, dans ces conditions, la demande formée par la société S AP avant le refus de renouvellement du bail, aux fins de les voir expertisées ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 8 février 2012 désignant M. T était justifiée. Le coût de cette expertise sera en conséquence mis à la charge de la SCI COMMERCE 31.

Sur les autres préjudices :

La société S AP sollicite la condamnation in solidum de la SCI COMMERCE 31 et de la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 90.000 € en réparation des préjudices qu’elle a subis à raison de 30.000 € au titre de son préjudice de réputation et 60.000 € au titre des troubles dans ses conditions d’exploitation. Elle sollicite également la condamnation in solidum de la SCI COMMERCE 31 et de la SAS SAVELYS à lui payer une somme de 100.000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2009-2010 du fait des conditions de changement de la chaudière et des travaux relatifs à la chaufferie. Elle demande également la condamnation de la SCI COMMERCE 31 au paiement de la somme de 100.000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2011-2012 du fait des travaux de mise en conformité de l’S, ainsi qu’une somme de 30.000 € TTC pour le préjudice économique subi pendant toute la période du fait de la vétusté des installations.

Pour la période antérieure au changement de la chaudière, aucune preuve n’est rapportée quant à la perte de clientèle, cependant l’expert F a noté que les fuites incessantes de la chaudière ont entraîné la coupure du chauffage et de l’eau chaude dans l’immeuble, entraînant des préjudices. Par ailleurs, le personnel se trouvait dans l’obligation de remettre de l’eau dans les circuits toutes les deux heures.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges, pour la période antérieure au remplacement de la chaudière, il n’apparaît pas que la société S AP ait subi un préjudice du fait du défaut de diligence du bailleur, puisqu’elle a fait procéder elle-même au remplacement de la chaudière.

En revanche, il ressort du rapport d’expertise de M. F que la société SAVELYS a manqué à ses obligations contractuelles résultant du contrat de maintenance et n’a pas fait le nécessaire pour remédier rapidement et avec efficacité aux problèmes posés par la chaudière. L’expert constate notamment le grand nombre d’interventions de la société SAVELYS, constatant systématiquement le manque d’eau sans qu’une démarche soit effectuée pour trouver la véritable origine de ce désordre.

C’est à juste titre que les premiers juges, compte tenu notamment de la mobilisation du personnel pour remédier aux problèmes de fuites de la chaudière ont évalué à la somme de 2000 € le préjudice subi par la société S AP du fait de la société SAVELYS et ont condamné cette société à ladite somme.

L’expert a souligné les carences de la société SAVELYS. Il observe que les travaux n’ont pas été effectués dans les règles de l’art et il a constaté un certain nombre de non façons et de malfaçons. Il a relevé des non conformités affectant l’emplacement du compteur à gaz, du raccordement du disconnecteur, du conduit de raccordement de la chaudière, des ventilations dans le local. La société SAVELYS ne démontre pas que les reproches qui lui sont faits sont infondés, l’expert rapportant la preuve de ses dires en se référant aux recommandations de la notice technique du fabricant de la chaudière qui figure en annexe de son rapport. L’expert a noté également que la société SAVELYS tenue à une obligation de conseil aurait dû aviser sa cliente en ce qui concerne le défaut de conformité de la ventilation, l’absence de mur en matériaux coupe feu, de sas réglementaire et de porte pare flamme. Il lui reproche également de n’avoir pas prévu dans une même devis le remplacement du tableau électrique, du tubage de la cheminée et du disconnecteur, alors qu’il s’agissait selon lui de travaux indissociables.

Dans son rapport de 2013, l’expert constate qu’après de multiples rappels, à l’issue d’un délai de six mois, la société SAVELYS a réalisé la quasi-totalité des travaux afférent à la chaudière et à la mise en conformité de la chaufferie.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges s’il était essentiel de remplacer la chaudière de façon urgente de manière à permettre à l’S de recevoir ses clients, il appartenait à la société SAVELYS d’informer immédiatement sa cliente des travaux qui allaient être nécessaires ainsi que de leur coût. Elle n’a pas souligné la nécessité de remplacer le tubage et de mettre aux normes le local.

Tous les retards et tracas liés à la nécessité de diligenter des procédures, de mobiliser du personnel pour assurer leur suivi ainsi que de suivre les interventions à réaliser tout en poursuivant l’exploitation ont causé un préjudice d’exploitation que les premiers juges ont correctement évalué à la somme de 5000 €.

En revanche, seule la société SAVELYS sera tenue au paiement de cette somme. En effet, les bailleurs ne peuvent être tenus de réparer le préjudice né de la mauvaise réalisation des travaux de réparation de la chaudière qu’ils n’ont pas commandés.

Sur le préjudice de réputation :

La société S AP ne démontre pas l’existence du préjudice de réputation qu’elle aurait subi en raison des carences de son bailleur. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

Sur le préjudice économique :

Il résulte des liasses fiscales produites aux débats par la société S AP que ses chiffres d’affaires étaient les suivants':

— au 30 juin 2009': ……………………………………………………………………………………..444.989 €

— au 30 juin 2010': ……………………………………………………………………………………..478.708 €

— au 30 juin 2011': ……………………………………………………………………………………..576.537 €

— au 30 juin 2012 : ……………………………………………………………………………………….467.254 €

— au 30 juin 2013': ………………………………………………………………………………………..501.409 €

— au 30 juin 2014': ………………………………………………………………………………………578.232 €

Ainsi que l’observe le bailleur le chiffre d’affaires au 30 juin 2010 est en augmentation par rapport à celui de l’année précédente. Il n’est donc pas établi que la panne de la chaudière suivie de son remplacement ait affecté le chiffre d’affaires de la société locataire.

La société S AP allègue sans l’établir que pendant plusieurs mois du 25 octobre 2010 au 15 mars 2011 elle a été dans l’impossibilité de louer les 10 chambres du 6^e étage des 2 bâtiments de l’immeuble, elle évalue à la somme de 36.825 € TTC la perte de son chiffre d’affaires. La cour observe que son chiffre d’affaires a augmenté pendant cette période par rapport à celui de l’année précédente et qu’elle n’établit pas s’être trouvée dans l’impossibilité de louer ces chambres.

Elle soutient encore que pendant la réalisation des travaux de mise en conformité, elle a été contrainte de fermer le bâtiment B composé de 23 chambres entre le 3 juillet 2011 et le 6 septembre 2011 soit pendant 66 jours ce qui représente une perte évaluée à la somme de 60.720 € TTC.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, la société S AP n’établit pas son taux de remplissage, et rien ne vient justifier que les variations de son chiffre d’affaires soient en lien avec les travaux entrepris. En conséquence, il convient de confirmer le premier jugement en ce qu’il a débouté la société S AP de ce chef de demande.

La société S AP soutient que les prestations de l’S ont été fortement détériorées par le cumul des problèmes de chauffage, d’eau chaude et d’isolation'; qu’elle a été en conséquence dans l’impossibilité de prétendre à une augmentation des tarifs de ses chambres ou de parvenir à un taux de remplissage de 100% à certaines périodes comme c’était le cas auparavant.

La société COMMERCE 31 souligne à juste titre que la demande de dommages-intérêts au titre de du préjudice économique dû à la vétusté fait double emploi avec le préjudice économique sollicité pour la vétusté de la chaudière. Par ailleurs, la société S AP n’établit pas le lien de causalité unissant le préjudice invoqué et la vétusté des installations.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société S AP de ces chefs de préjudice.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a':

— condamné la SCI COMMERCE 31 à rembourser à la société S AP la somme de 1530,88 € au titre de la réparation de la gaine de ventilation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la SCI COMMERCE 31 à payer à la société S AP la somme de 5000 € de dommages-intérêts au titre de ses troubles dans les conditions d’exploitation,

L’infirme sur ces points,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes de la société S AP dirigées à l’encontre de la SCI COMMERCE 31 au titre de la réparation de la gaine de ventilation et en dommages-intérêts au titre de ses troubles dans les conditions d’exploitation,

Rejette pour le surplus la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société SAVELYS au titre de ses troubles dans les conditions d’exploitation,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de la société S AP tendant à obtenir la condamnation in solidum de la SCI COMMERCE 31 et de la SAS SAVELYS au paiement de la somme de 30.000 € au titre de son préjudice de réputation ; de la somme de 100.000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2009-2010 du fait des conditions de changement de la chaudière et des travaux relatifs à la chaufferie'; 100.000 € en réparation du préjudice économique subi pendant l’exercice 2011-2012 du fait des travaux de mise en conformité de l’S, ainsi qu’une somme de 30.000 € TTC pour le préjudice économique subi pendant toute la période du fait de la vétusté des installations ;

Condamne la SCI COMMERCE 31 à payer à la société S AP la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure s’agissant des héritiers de M^me E, de la SCI COMMERCE 31 et de la société SAVELYS,

Condamne la SCI COMMERCE 31 aux dépens de l’appel avec distraction au profit de M^e Nadine BELZIDSKY, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE