[…]

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 30 MARS 2021

(n° 105, , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10122 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XIN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 14^e – RG n° 11-17-000187

APPELANTE

Société PARIS HABITAT OPH

[…]

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e James DUPICHOT substitué par M^e Meryem POLATde la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149

INTIMEE

Madame A Z née X

Née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/050154 du 09/01/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Michel CHALACHIN, président dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Laure POUPET, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er octobre 1980, M^me Y a donné à bail à M. C Z un logement situé […] à Paris 14^e ; ce bail a été renouvelé le 11 novembre 1998 à effet au 1^er octobre 1998.

Suite au divorce des époux Z, M^me A X épouse Z s’est vue attribuer la jouissance du logement.

L’immeuble dans lequel se situe le bien loué a été préempté par la Mairie de Paris, laquelle a conclu un bail emphytéotique avec l’EPIC Paris Habitat-OPH le 10 février 2015.

Le 17 novembre 2015, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 618,73 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 13 mai 2016, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des référés du tribunal d’instance de Paris 14^e afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Lors d’une réunion qui s’est tenue le 21 février 2017, les locataires de l’immeuble ont été avisés de la mise en oeuvre de travaux de réhabilitation en vue d’améliorer le confort thermique des logements et le cadre de vie de leurs occupants.

Par ordonnance du 4 mai 2017, le juge des référés a renvoyé les parties devant le juge du fond.

Par jugement du 10 avril 2018, le tribunal a :

— constaté que le commandement de payer ne répondait pas à l’exigence de loyauté,,

— débouté le bailleur de ses demandes formées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de l’expulsion de la locataire et de la fixation d’une indemnité d’occupation,

— dit que le loyer mensuel principal serait réduit de 20 % à compter du 1^er mai 2015, soit à la somme de 606,78 euros charges en sus, soit au total 681,78 euros jusqu’au 1^er janvier 2017, et 673,38 euros à compter du 1^er janvier 2017, cette réduction devant s’appliquer jusqu’à l’achèvement des travaux de réhabilitation du logement et de l’immeuble dont dépendent les lieux loués,

— condamné en conséquence la locataire au paiement de la somme de 8 316,39 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 16 janvier 2018, terme de décembre 2017 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— autorisé M^me Z à s’acquitter de la dette locative en 23 mensualités de 350 euros en sus des loyers courants et une 24^e mensualité du solde,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— débouté le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z aux dépens, le coût du commandement de payer restant à la charge du bailleur,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 24 mai 2018, Paris Habitat-OPH a interjeté appel de cette décision.

Les travaux de réhabilitation de l’immeuble ont débuté au cours de l’été 2018 et se sont terminés en 2019.

Par lettre du 10 juin 2020, le bailleur a proposé à M^me Z la conclusion d’un nouveau bail avec effet rétroactif au 1^er avril 2020 moyennant un loyer mensuel de 417,59 euros hors charges ; la locataire a accepté cette proposition par lettre recommandée réceptionnée par Paris Habitat le 28 septembre 2020.

Par dernières conclusions notifiées le 1^er février 2021, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— constater que le commandement de payer respecte l’exigence de loyauté et n’a pas été délivré avec mauvaise foi,

— constater les manquements suffisamment graves et répétés de M^me Z à ses obligations de locataire,

— constater que la réduction du loyer courant à hauteur de 20 % à compter du 1^er mai 2015 n’est justifiée par aucun élément probant,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de renouvellement du bail en date du 11 novembre 1998 et visée dans le commandement de payer,

— condamner M^me Z au paiement de la somme de 25 311,76 euros à titre de loyers arriérés et charges dûment justifiées, selon compte arrêté au 11 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à dater du 17 novembre 2015,

— à titre subsidiaire, constater les manquements suffisamment graves et répétés de M^me Z à ses obligations de preneur et, partant, prononcer la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2016,

— en tout état de cause, débouter M^me Z de toutes ses demandes, la débouter de sa demande tendant à voir réduire le loyer à hauteur de 60 %, la débouter de sa demande tendant à voir fixer le nouveau loyer à 417,59 euros hors charges et à revoir le solde de la dette locative en conséquence, la débouter de sa demande tendant à l’octroi de dommages-intérêts pour recours abusif et pour

préjudice de jouissance complémentaire,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner M^me Z au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2020, M^me Z demande à la cour de :

— juger les demandes irrecevables, notamment au regard de son acceptation du nouveau bail,

— débouter Paris Habitat de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a limité la réduction de loyer à 20 % depuis le 1^er mai 2015,

— lui accorder une réduction du loyer depuis le 1^er mai 2015 à hauteur de 60 % pour défauts de conformité du logement et manquement du bailleur à ses obligations,

— constater la conclusion d’un nouveau bail fixant le loyer à 417,59 euros hors charges et revoir le solde de la dette locative en conséquence,

— constater le caractère imprécis du décompte et l’absence d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et préjudices causés du fait des travaux en cours dans l’immeuble,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la dette qui pourrait subsister,

— condamner l’appelant au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— à titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et rejeter toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2021.

MOTIFS

Le tribunal a refusé de faire droit à la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au motif que le commandement de payer du 17 novembre 2015 n’avait pas été délivré de manière loyale par le bailleur, lequel n’avait pas respecté son obligation de délivrer à la locataire un logement décent, compte tenu des travaux qu’il envisageait afin d’améliorer le confort thermique des logements.

Il est vrai que, dans le compte rendu établi par le bailleur le 22 février 2017 après avoir réuni les locataires de l’immeuble, d’importants travaux de réhabilitation des logements avaient été prévus : mise en conformité des installations électriques et de gaz, installation d’une chaudière gaz basse température, remplacement des chutes d’eau, remplacement des portes palières par une porte coupe-feu, installation d’une ventilation mécanique contrôlée avec mise en place de bouches d’extraction d’air dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes, remplacement des fenêtres par des

fenêtres comportant un double-vitrage en bois et remplacement des sanitaires les plus vétustes.

L’appelant soutient que ces travaux ne visaient qu’à améliorer les logements, ce qui ne signifie pas que ceux-ci étaient vétustes.

Mais le fait que le bailleur ait prévu de mettre les installations de gaz et d’électricité aux normes de conformité, d’assurer une meilleure ventilation des logements par la pose d’une VMC et de lutter contre les infiltrations d’air par les fenêtres démontre que les appartements ne répondaient pas à l’exigence de délivrer un logement décent posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La brochure des travaux de réhabilitation effectués par Paris Habitat révèle que lesdits travaux ont été encore plus importants que ceux prévus en 2017 : 'remplacement des portes palières par des blocs pare-flammes, remplacement des menuiseries extérieures par des fenêtres double vitrage bois, remplacement des chutes eaux usées-eaux vannes, remplacement de la dérivation gaz et installation d’une chaudière à condensation, remplacement de la dérivation eau froide, création d’une ventilation mécanique contrôlée, mise aux normes électriques, création de faux-plafonds dans les entrées pour masquer le réseau VMC, traitement de l’amiante et du plomb + peinture des logements, remplacement des appareils sanitaires (douches, lavabos, w-c) et éviers cuisines (compris meuble sous évier et plan de travail)'.

La liste de ces travaux démontre que le logement occupé par M^me Z était loin d’être décent, puisqu’il était équipé de fenêtres n’assurant pas l’isolation thermique, d’une chaudière déficiente, subissait des dégâts des eaux à répétition, disposait d’une installation électrique non conforme aux normes de sécurité et d’une ventilation insuffisante ; mais surtout il contenait de l’amiante et du plomb qui mettaient évidemment la santé et la sécurité des occupants en danger.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que le bailleur, qui n’avait pas répondu à son obligation contractuelle de délivrer un logement décent à sa locataire, ne pouvait de bonne foi lui faire signifier un commandement de payer les loyers et charges.

Le tribunal, tenant compte du trouble de jouissance subi par M^me Z depuis la reprise du bail par Paris Habitat (électricité non conforme et mauvaise isolation thermique), a à juste titre décidé de réduire le loyer dû par la locataire.

Toutefois, au vu de la liste des travaux entrepris, et notamment de la présence de plomb et d’amiante, il convient de ramener le loyer dû depuis le 1^er mai 2015 à la somme mensuelle de 417,59 euros hors charges correspondant au montant du loyer que le bailleur a prévu de fixer dans le nouveau bail qui doit être consenti à l’intimée.

Ainsi, sur la base du dernier décompte produit, arrêté au 31 décembre 2020, M^me Z apparaît redevable de la somme de 28 396,12 euros au titre des loyers dus depuis le 1^er mai 2015 et de celle de 3 484 euros au titre des charges locatives dues depuis la même date, soit une somme totale de 31 880,12 euros.

Le même décompte fait apparaître que, depuis le 1^er mai 2015, l’intimée a réglé, au 31 décembre 2020, une somme totale de 31 868,04 euros, soit seulement 12 euros de moins que ce qu’elle devait.

Dans ces conditions, l’appelant doit être débouté de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers et de charges.

Jusqu’à la signature du nouveau bail promis par Paris Habitat dans sa lettre du 10 juin 2020, M^me Z devra payer un loyer limité à la somme de 417,59 euros charges en sus.

M^me Z doit être déboutée de sa demande indemnitaire dans la mesure où, d’une part, elle ne

démontre pas que le bailleur ait abusé de son droit d’agir contre elle et d’exercer un recours, et d’autre part son préjudice de jouissance est suffisamment indemnisé par la réduction substantielle de son loyer.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la réduction de loyer, à débouter le bailleur de sa demande en paiement de loyers et de charges et à laisser à ce dernier la charge des dépens de première instance.

L’appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’intimée de sa demande fondée sur ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la réduction de loyer et la condamnation de M^me Z au paiement de loyers et de charges ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces points :

Fixe le loyer dû par M^me A Z à Paris Habitat-OPH à la somme mensuelle de 417,59 euros hors charges à compter du 1^er mai 2015,

Déboute Paris Habitat-OPH de sa demande en paiement de loyers et de charges,

Condamne Paris Habitat-OPH aux dépens de première instance,

Y ajoutant :

Déboute Paris Habitat-OPH de toutes ses demandes formées devant la cour,

Déboute M^me Z de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne Paris Habitat-OPH aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,