Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 26 FEVRIER 2021

(n° 55 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08717 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7QO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance d’Evry – RG n° 19/01230

APPELANT

M. A X

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0277

INTIMEES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 36 MONTTESSUY '91260 Y SUR ORGE représenté par son syndic en exercice, le Cabinet WURTZ

[…]

91260 Y SUR ORGE

Représentée et assistée par M^e Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’ESSONNE

S.A.S. CABINET WURTZ prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

91260 Y SUR ORGE

Représentée par M^e Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672

Assistée par M^e Karine DROUHIN, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant

Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller,.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI,Président et par Marie GOIN, Greffier.

M. X est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété situé 36, rue de Monttessuy à Y-sur-Orge, administré par la société Cabinet Wurtz, syndic.

Contestant la tenue de la comptabilité de la copropriété par le syndic, M. X a, par courrier du 28 octobre 2019, mis en demeure ce dernier d’avoir à lui répondre sur les anomalies relevées dans les comptes, puis, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry, par acte du 19 novembre 2019, afin que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire destinée à vérifier la comptabilité de la copropriété pour les années 2014 à 2019.

Par ordonnance du 23 juin 2020, ce magistrat a':

• rejeté cette demande,

• condamné M. X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du 36 rue de Monttessuy à Y-sur-Orge et à la société Cabinet Wurtz la somme de 1.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

• laissé à M. X les dépens';

• rejeté toute autre demande.

Par déclaration du 6 juillet 2020, M. X a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 1^er octobre 2020, auxquelles il est renvoyé s’agissant des moyens qui y sont développés, l’appelant demande à la cour de':

• le recevoir en ses écritures et l’en dire bien fondé';

• infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions';

• et statuant à nouveau,

• ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert-comptable avec une activité et spécialité en matière de comptabilité de copropriété, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

• vérification et analyse des comptes de la copropriété des années 2014 à 2019 :

— vérifier les bonnes répartitions de l’ensemble des charges de copropriété, des années 2014 à 2019,

en conformité avec le règlement de copropriété et le dernier état descriptif de division';

— vérifier les bons encaissements';

— vérifier la bonne imputation de chacune des dépenses et la conformité des factures correspondantes';

— et ce, notamment, à la lumière du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires';

• dire que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise';

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment,

— le livre journal';

— le grand livre';

— les fiches de paie des salariés de la copropriété;

— la liste du personnel';

— les procès-verbaux d’assemblée générale pour la période de 2014 à 2019';

— la balance des comptes ou balance générale';

— les pièces justificatives, et en particulier de régularité des opérations comptables, susceptibles entre autres de justifier des variations de toutes clefs de répartition des charges et de l’information des copropriétaires relativement à la détermination de ces clés de répartition ;

— les extraits du compte bancaire séparé de la copropriété pour la période de 2014 à 2019';

— tout document justifiant du contrôle interne, tel que les ordres de service signés, et de l’indépendance des exercices';

— le compte de gestion générale des exercices clos pour les années 2014 à 2018';

— le compte de gestion des charges pour les opérations courantes';

— le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles';

— l’état des travaux et opérations exceptionnelles votées non encore clôturés';

— l’état financier après répartition';

— la fiche synthétique de la copropriété des années 2014 à 2019,

• condamner solidairement la société cabinet Wurtz et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

• le dispenser des frais de procédure conformément à l’article 10- 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions remises le 27 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé s’agissant des moyens qui y sont développés, la société Cabinet Wurtz demande à la cour de':

• la recevoir en ses conclusions et la déclarer bien fondée ;

• en conséquence, à titre principal,

• confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

• condamner M. X au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

• le condamner aux entiers dépens';

• à titre subsidiaire, si la cour infirmait la décision entreprise, limiter l’expertise judiciaire à l’analyse du compte individuel de copropriété de M. X et à la quote part mise à sa charge.

Dans ses dernières conclusions remises le 5 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé s’agissant des moyens qui y sont développés, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

• confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

• y ajoutant, condamner M. X à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 décembre 2020.

SUR CE, LA COUR

Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.

L’application de ce texte suppose que soit constatée l’existence d’un procès 'en germe’ possible et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par le défendeur, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Pour solliciter la mesure d’expertise comptable destinée à faire la lumière sur les comptes de la copropriété entachés, selon lui, d’irrégularités faussant les comptes individuels de charges, M. X se fonde d’une part, sur le rapport de la société JMD Conseil qui aurait relevé de nombreuses anomalies ayant nécessairement généré pour l’ensemble des copropriétaires des charges au montant erroné et, d’autre part, sur le rapport de M. Z, géomètre expert foncier, qui relève la mauvaise répartition des charges de chauffage entre la consommation des appartements et celle des boutiques en violation des dispositions du règlement de copropriété. Il précise sur ce dernier point, qu’il n’existe pas d’individualisation des charges de chauffage au sein de la copropriété, que la répartition des tantièmes pour ces charges a fait l’objet de modifications, notamment, en 1996 et 2012, non reportées dans le règlement de copropriété ce qui entraîne des erreurs.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale emporte ratification de toutes les dépenses engagées par le syndic au cours de l’exercice écoulé ainsi que de sa gestion financière et qu’elle a pour effet d’interdire toute révision ultérieure desdits comptes et recherche de responsabilité du syndic à qui, de surcroît, quitus de sa gestion a été donné.

Il est toutefois constant que l’approbation des comptes votés par l’assemblée générale, n’a pas d’incidence sur la position comptable de chaque copropriétaire et qu’un copropriétaire conserve la faculté de solliciter la correction des erreurs constatées dans la répartition des charges affectant son

compte individuel dès lors qu’il démontre l’existence des erreurs invoquées.

Il résulte des conclusions de l’appelant et des pièces qu’il produit que celui-ci sollicite une mesure d’expertise générale tendant à la vérification et l’analyse des comptes de la copropriété des années 2014 à 2019.

Or, il sera relevé à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits, que les comptes de la copropriété pour lesquels il est sollicité la mesure d’instruction, ont été approuvés et que quitus de sa gestion a été donné au syndic, la cour relevant d’ailleurs, que ce quitus a été donné par M. X lors des assemblées générales des 23 juin 2017, 20 juin 2018 et 23 mai 2019.

Par ailleurs, si M. X a systématiquement voté contre l’approbation des comptes, il n’a engagé aucune procédure dans le délai de deux mois de la notification de chacun des procès-verbaux des assemblées générales pour contester les résolutions ainsi adoptées.

Au surplus, M. X ne fait pas état d’erreur ou d’inexactitude dans l’établissement de son compte individuel sur lequel la mesure d’instruction sollicitée ne porte d’ailleurs pas.

Il sera relevé que la note du 3 octobre 2019 de la société JMD Conseil, administrateur de biens et syndic, qui porte sur les charges générales de la copropriété et suggère des demandes d’explications sur certains postes du relevé général des dépenses, n’est pas de nature à remettre en cause les comptes approuvés par l’assemblée générale ni à rendre vraisemblable des erreurs dans la tenue du compte individuel de l’appelant, au demeurant, non explicitées.

Il en est de même de l’appréciation de M. Z, géomètre, qui, se livrant à une analyse juridique de la répartition des charges de chauffage, a estimé que celle-ci pourrait être illégale comme contraire au règlement de copropriété alors qu’il est soutenu par le syndicat des copropriétaires que la répartition des charges a été adoptée lors de l’assemblée générale du 23 mai 1996, ce que ne conteste, au demeurant, pas M. X qui fait état de modifications à ce titre en 1996 et 2012.

Ainsi, ces deux documents ne permettent pas d’étayer une critique sur la tenue du compte individuel de M. X.

Dans ces conditions, c’est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a rejeté la demande d’expertise, M. X ne justifiant pas l’existence d’un motif légitime permettant d’ordonner cette mesure dépourvue d’utilité pour un procès en contestation des charges ou en responsabilité du syndic, manifestement voué à l’échec.

Succombant en ses prétentions, M. X supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet Wurtz, contraints d’exposer de tels frais, la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Condamne M. X aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires du 36, rue de Monttessuy à Y-sur-Orge et à la société Cabinet Wurtz la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,