ARRÊT N°

N° RG 20/00617 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HU3S

LM

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NIMES

17 décembre 2019 RG :18-001145

S.A.S. SAS HOT […]

C/

X Y Z

Grosse délivrée

le

à M^e Jacques Ferri

M^e Tourel

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 10 FEVRIER 2022

APPELANTE :

SAS HOT […] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence JACQUES FERRI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

Monsieur I J X Y Z

assigné à sa personne le 09 juin 2020

[…] ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2022, prorogé à ce jour,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et par M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, le 10 février 2022, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant une convention trimestrielle de location à effet au 17 novembre 2014, la SAS Hot Jass – […] a donné à bail à M. I J X B Z, dans la résidence […] sise à […], une villa de type T3 portant le […], moyennant un loyer mensuel de 730 euros.

Une convention identique a été signée le 1er août 2015 à effet au 1er juillet 2015.

Le 30 juillet 2018, la SAS Hot Jass a fait délivrer au locataire un commandement de payer une somme d’un montant de 6 963,60 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Se prévalant du caractère meublé de la location dont des loyers sont restés impayés, la SAS Hot Jass a, par acte d’huissier du 14 septembre 2018, assigné M. X B Z devant le tribunal d’instance de Nîmes notamment en résiliation du bail, expulsion, paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation outre des dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2019, le tribunal d’instance de Nîmes a :

- prononcé la nullité du commandement de payer daté du 30 juillet 2018,
- prononcé la nullité de l’assignation en expulsion datée du 14 septembre 2018,

- dit n’y avoir lieu à statuer sur le fond,

- condamné la SAS Hot Jass aux entiers dépens,

- dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 18 février 2020, la SAS Hot Jass ' […] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 mai 2020, auxquelles il est expressément référé, la SAS Hot Jass ' […] demande à la cour de :

Recevant l’appel en la forme et le déclarer bien-fondé quant au fond,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Nîmes le 17 décembre 2019,

- constater la résiliation du contrat de location à compter du 30 août 2018,

- ordonner l’expulsion de M. X Y Z, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- condamner M. X Y Z au paiement de la somme 8 373 euros, au titre de la dette locative au 30 août 2018,

- condamner M. X Y Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 730,00 euros, laquelle sera due à compter du 30 août 2018 et ce jusqu’à libération des lieux,

- le condamner au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

- le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. I J X B Z, auquel la déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appel ont été signifiées le 9 juin 2020, à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de location,

La demande d’annulation de l’assignation sera examinée ci après.

L’appelante soutient que le bail verbal la liant à l’intimé est un bail verbal meublé et que dès lors le commandement délivré est régulier, la cour devant en conséquence constater la résiliation du contrat de location en l’absence de régularisation du commandement de payer dans le mois, soit au 30 aout 2018.

En préliminaire, il y a lieu de constater que la relation contractuelle n’est pas contestée par les parties, l’objet du litige étant la nature du bail.

Selon l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.»

Selon l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 « le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 précité, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

[…] ;

4 ° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

[…] et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.»

Selon l’article 25-5 de la loi du 06 juillet 1989 « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. »

En l’espèce, la qualification de «location meublée» en en-tête du contrat de location ne suffit pas, à elle seule, à prouver le caractère meublé du logement litigieux.

Le procès verbal de constat établi par maître Peyre en novembre et décembre 2009, lors du début de l’exploitation par la SARL HP Hotels, outre qu’il ne s’agit pas d’un constat établi au contradictoire des parties au bail objet du litige, ne démontre pas la contenance du mobilier à la date de la prise de jouissance des locataires près de 5 ans plus tard.

S’il ressort effectivement de l’état des lieux dressé entre les parties le 17 novembre 2014 que le logement était équipé d’un certain nombre de meubles, l’inventaire est nettement insuffisant pour répondre aux critères d’un logement meublé au sens de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, puisqu’il manque notamment une table et des chaises (seule une table et des chaises de jardin sont mentionnées), éléments nécessaires pour satisfaire aux besoins élémentaires de la vie quotidienne de l’occupant.

Il n’est pas contesté que l’intimé occupe le bien à titre de résidence principale nécessitant dès lors un équipement rendant le logement vivable convenablement toute l’année.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a apprécié, qu’au regard de ces éléments, le logement litigieux ne saurait recevoir la qualification de logement meublé et relève dès lors du titre Ier de la loi du 06 juillet 1989, s’agissant d’un contrat de bail non meublé.

Or, selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, applicable à l’espèce en application de l’article 82 II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le commandement de payer a été délivré le 30 juillet 2018, tandis que l’assignation en expulsion a été signifiée le 14 septembre 2018, si bien que le délai de deux mois prévu par la loi n’a pas été respecté.

Par ailleurs, le commandement de payer ne mentionne, ni le montant mensuel du loyer et des charges, ni la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en violation de l’article 24 alinéa 2 et prescrit à peine de nullité.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer signifié le 30 juillet 2018.

En revanche, il sera infirmé en ce qu’il a annulé l’assignation signifiée le 8 octobre 2018 et dit n’y avoir lieu a statuer sur le fond.

En effet, le non respect du délai de deux mois pour délivrer l’assignation à compter du commandement de payer n’a pas pour conséquence de rendre nulle l’assignation mais de rendre irrecevable la demande de constatation de la résiliation faute d’intérêt né et actuel à agir avant le 30 septembre 2018.

Les demandes en fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion sont donc sans objet.

Il y lieu de noter que l’appelante aux termes de son dispositif ne sollicite pas la résiliation judiciaire, la cour n’est donc pas saisie de cette demande.

Sur les demandes au titre des loyers,

Le constat de la résiliation du bail étant déclarée irrecevable, la demande en fixation d’une indemnité d’occupation à 730 € par mois doit être requalifiée en une demande de condamnation aux loyers.

La bailleresse sollicite la somme de 8 373 € au titre des loyers selon décompte arrêté au 1er septembre 2018.

Le loyer convenu est de 730 € alors que la SAS Hot Jass – […] réclame des sommes autres sans fournir aucune précision et aucun justificatif.
Pour cette période, seule la somme de 7 992,24 € reste due.

Pour la période postérieure, le locataire reste redevable, à défaut de rapporter la preuve du paiement, des loyers jusqu’au présent arrêt.

Dès lors, l’intimé reste redevable :

-de la somme de 7 992,24 € au titre des loyers selon décompte arrêté au mois de septembre 2018 inclus,

-de la somme mensuelle de 730 € du mois d’octobre 2018 au jour du présent arrêt.

Il sera en conséquence condamné à payer ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, date de l’assignation, le commandement de payer ayant été annulé.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS Hot Jass – […],

Eu égard à la présente décision, la demande est injustifiée et l’appelante ne justifie d’ailleurs d’aucun préjudice distinct du retard dans le paiement des loyers.

L’appelante sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et sera infirmé s’agissant de la condamnation aux dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. I J X B Z, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension et y ajoutant,

Prononce la nullité du commandement de payer en date du 30 juillet 2018,

Déclare irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail,

Condamne M. I J X B Z à payer à la SAS Hot Jass – […]:
-la somme de 7 992,24 € au titre des loyers selon décompte arrêté au mois de septembre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018,

-la somme mensuelle de 730 € du mois d’octobre 2018 jusqu’au présent arrêt au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018,

Déboute la SAS Hot Jass – […] du surplus de ses demandes,

Déboute la SAS Hot Jass – […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. I J X B Z aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la Présidente de Chambre et par la Greffière.

La greffière, La présidente, 1. E F G H

30660 GALLARGUES-LE-MONTUEUX