Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 25 mars 2022, n° 20/10729

TGI Meaux 7 juillet 2020

CA Paris
Infirmation 25 mars 2022

Arguments

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Accepté
Obligation d'information précontractuelle
La cour a jugé que l'appelante n'avait pas d'obligation d'informer les acquéreurs d'un vote de travaux à venir, car aucun vote n'avait encore eu lieu et l'information sur les travaux n'était pas déterminante pour la décision d'achat.
Accepté
Frais de justice
La cour a décidé de condamner in solidum les époux X à verser des frais à l'appelante, considérant que leur demande était infondée.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Meaux qui avait condamné Mme B C épouse A à payer des dommages et intérêts aux époux X pour manquement à son obligation d'information précontractuelle concernant des travaux de copropriété. La question juridique centrale était de déterminer si Mme A avait l'obligation d'informer les acquéreurs de l'imminence de travaux importants dans la copropriété. Le tribunal de première instance avait jugé que Mme A avait manqué à cette obligation en ne communiquant pas un tableau récapitulatif des coûts estimés des travaux, en sa possession avant la vente. La Cour d'Appel a estimé que, puisque aucun vote n'avait eu lieu sur les travaux au moment de la vente et que les époux X avaient voté pour les travaux lors de l'assemblée générale postérieure à l'achat, l'obligation d'information de Mme A n'était pas établie. En conséquence, la Cour a débouté les époux X de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à Mme A 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 25 mars 2022, n° 20/10729
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/10729
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Meaux, 7 juillet 2020, N° 18/04739
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Edith SOULISMarc TOULON
Cabinet(s) :	SAT DUPARAY -SOULIS- AVOCATSCALCADA - TOULON - LEGENDRE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 MARS 2022

(n° 2022/ , 4 P)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10729 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCELU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2020 -Tribunal judiciaire de Meaux

- RG n° 18/04739

APPELANTE

Madame B C épouse D E

[…]

Bâtiment C

[…]

Représentée par M^e Marc TOULON de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocat au barreau de MEAUX, Toque : 59, substitué par M^e Estelle RUIZ MARGERIE, avocat au barreau de MEAUX,

INTIMÉS

Monsieur F X

[…]

Bâtiment C

[…]

Madame G K L épouse X

Bâtiment C

[…] Tous deux représentés et assistés de M^e Edith SOULIS de la SELARL SAT DUPARAY-SOULIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me H CHAULET, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me H CHAULET, conseiller

M^me Muriel PAGE, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Mathilde ROUBIOL

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 11 février 2022 puis prorogée au 18 mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude CRETON, président de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

******

Faisant suite à une promesse synallagmatique de vente en date du 17 mars 2017 signée par l’intermédiaire de l’agence immobilière Proximmonet, selon l’acte authentique du 30 mai 2017, M. F X et M^me G X (ci-après les époux X) ont acquis de M^me B A et de M^me H I, héritières de […], un appartement situé […] à Meaux constituant les lots […], 267 et 510 de la copropriété, moyennant le prix de 210'000 euros.

Au cours d’une réunion d’information du 28 février 2018 du cabinet d’architecte, M. Z, faisant suite à la résiliation d’un audit énergétique mené sur la résidence, les époux X ont appris que le rapport rendu en 2016 avait mis en exergue la nécessité de réaliser des travaux d’étanchéité des toitures-terrasses et de ravalement de façade qui seraient soumis au vote lors de l’assemblée générale de copropriété le 4 avril 2018, travaux qui avaient été évoqués oralement lors des assemblées générales de 2016 et 2017.

Les travaux d’étanchéité totale des toitures-terrasses sans ravalement ont finalement été votés au cours de l’assemblée générale du 4 avril 2018 pour un montant de 886'020 euros.

La quote-part des travaux des époux X s’est élevée à 14'332,41 euros selon appel de fond du 20 juin 2018 payable en trois appels les 1er juillet 2018, 1er octobre 2018 et 1er janvier 2019.
Soutenant que le syndic de copropriété aurait dû leur communiquer ledit tableau et que les venderesses avaient manqué à leur obligation précontractuelle d’information en négligeant de leur faire part de l’imminence de travaux importants bien que non votés à la date de la vente, les époux X ont tenté une démarche amiable le 30 août 2018.

Cette tentative ayant échoué, M. et M^me X ont, par acte d’huissier du 12 novembre 2018, fait assigner M^me B A devant le tribunal de grande instance de Meaux sollicitant à titre principal sa condamnation à leur payer la somme de 15'000 euros représentant le coût des travaux votés.

Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a':

. condamné M^me B C épouse A à payer à M. F X et M^me G X la somme de 14'093,98 euros à titre des dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter de la date du jugement,

. condamné M^me B C épouse A à payer à M. et M^me X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M^me B C épouse A de ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que l’absence de certitude sur la réalisation prochaine des travaux litigieux et le recours mandaté par ses soins à un professionnel de l’immobilier pour vendre l’appartement ne dispensaient pas M^me A de son obligation d’information à l’égard des acquéreurs, que cette dernière qui n’a pas communiqué le tableau récapitulatif des coûts estimés des travaux pourtant en sa possession dès le 16 juin 2016 soit antérieurement à la vente ne peut valablement reprocher un manquement des époux X à leur devoir de se renseigner préalablement à leur acquisition alors qu’ils pouvaient légitimement d’une part, penser que le vendeur et le professionnel de l’immobilier les auraient alertés de l’imminence d’un vote de travaux aussi conséquent au sein de la copropriété et d’autre part considérer que les informations communiquées par ces derniers étaient justes complètes, qu’enfin au regard du coût des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018 il est incontestable que l’importance de l’information était déterminante dans l’acquisition de ce bien par les époux X; il a jugé en conséquence que la responsabilité de M^me A est engagée pour manquement à son obligation d’information précontractuelle.

M^me A a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières écritures, elle demande à la cour’de :

. infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux X la somme de 14'093,98 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui verser la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par leurs dernières écritures, les époux X demandent à la cour de':

. débouter M^me A de ses demandes,

. confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, . condamner M^me A à leur payer 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE :

Au soutien de son appel, M^me A soutient, au visa des dispositions de l’article 1112-1 du code civil que le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation et qu’en l’espèce, en faisant valoir qu’ils auraient renoncé à l’achat ou en auraient donné un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de cette information, les époux X contestent la valeur du bien'; elle conteste par ailleurs avoir manqué à son obligation précontractuelle d’information notamment en ce qu’elle n’avait pas connaissance de la réalisation prochaine et certaine des travaux à la date de la réalisation de la vente.

En l’espèce, il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2015 a décidé de faire appel à un contrôleur technique ou technicien de la construction avec mission de rendre un rapport d’audit énergétique global et a mandaté le syndic à cette fin.

L’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2016 a déclaré avoir eu un point d’information par le syndic sur l’audit énergétique et l’assemblée générale du 28 mars 2017 a décidé de la réalisation des travaux d’étude architecte suivant audit énergétique réalisé.

Les procès-verbaux de ces assemblées ont été annexés à l’acte de vente et il résulte de la dernière assemblée générale qui s’est réunie quelques jours après la signature de la promesse et avant l’acte authentique de vente qu’à cette date, seule l’étude d’architecte consécutive à l’audit énergétique avait été décidée par les copropriétaires, le budget correspondant aux travaux ne pouvant donc pas être connu avant cette étude d’architecte.

Le fait que le syndic ait pu, en 2016, établir un tableau prévisionnel de la dépense prévisible pour les copropriétaires, tableau qui ne présentait aucun caractère officiel pour n’avoir pas été annexé au procès-verbal de l’assemblée générale, ne peut générer aucune obligation d’information à l’encontre de M^me A à laquelle il ne peut être reproché de n’avoir pas communiqué ledit tableau.

Dès lors qu’aucun vote n’était encore intervenu sur les travaux à entreprendre, le fait que les copropriétaires auraient à assumer le coût desdits travaux était encore incertain et aléatoire comme devant être soumis à un vote de l’assemblée générale, et le vendeur n’avait donc pas d’obligation d’informer ses acquéreurs d’un éventuel vote de travaux à venir.

Il résulte en outre des documents de copropriété’joints à la vente que M. et M^me X avaient connaissance de l’audit énergétique existant et pouvaient solliciter plus d’information auprès de leur vendeur ou du syndic, ce qu’ils n’ont pas fait.

Enfin il résulte enfin du procès-verbal d’assemblée générale en date du 4 avril 2018 qui a adopté le principe des travaux de ravalement et de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse que M. et M^me X, présents à cette assemblée, ne s’y sont pas opposés et ont même voté pour le solution optimale, la plus onéreuse, qui n’a finalement pas été adoptée, qu’en conséquence il n’est pas démontré que l’information relative à ce projet de travaux avait une importance déterminante dans leur décision d’acquisition et que s’ils en avaient eu connaissance ils n’auraient pas acquis ou du moins à un moindre prix.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin de dire si les dispositions de l’article 1112-1 du code civil devaient écartées dans le cas d’espèce, il convient de constater que le manquement de M^me A à son obligation d’information n’est pas établi et, infirmant le jugement en toutes ses dispositions, de débouter M. et M^me X de leurs demandes.
Il convient de condamner in solidum M. et M^me X à payer à M^me A la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 7 juillet 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me X de leurs demandes,

Condamner in solidum M. et M^me X à payer à M^me A la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. et M^me X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. M N O P

[…]