Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07916 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRIV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mars 2023 rendue par le Président du TJ de Bobigny – RG n° 22/01969

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI venant aux droits de la société Citya Plaine Saint-Denis agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364 et assistée par M^e Florent MERCIER, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

S.A.S.U. GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assistée par M^e Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2104

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière présente lors du prononcé.

********

Par une décision d’assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a désigné la société Gaïa immobilier administration de biens (Gaïa immobilier) en qualité de syndic de l’immeuble en lieu et place de la société Citya Pleine Saint-Denis.

Le 30 novembre 2021, la société Citya Pleine Saint-Denis a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société Citya immobilier Pecorari.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 27 septembre 2021 et du 10 janvier 2022, la société Gaïa immobilier a mis en demeure la société Citya Pleine Saint-Denis et la société Citya immobilier Pecorari de lui remettre les éléments visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

'

Par acte d’huissier de justice du 15 juin 2022, la société Gaïa immobilier a fait assigner la société Citya immobilier Pecorari devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir obtenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à partir de la signification de l’ordonnance, les relevés et rapprochements bancaires de la copropriété outre la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de procédure.

Après radiation, l’affaire a été réinscrite au rôle.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Citya immobilier Pecorari (la société Citya) aux fins de voir ordonner une expertise comptable sur la gestion financière de son mandat.

Par ordonnance contradictoire du 17 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a:

rejeté la demande d’expertise formulée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

rejeté la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

rejeté la demande formée au titre des dommages et intérêts par la société Citya ;

condamné la société Citya à remettre au cabinet Gaïa immobilier, en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 20 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

balance de reprise de comptabilité de Citya ;

rapprochements bancaires de janvier 2015 à mai 2021 (sauf celui de 2019) ;

chéquiers et talons de chéquiers des dix dernières années ;

relevés de banque de janvier 2015 à octobre 2019 ;

devis des concurrents dans le cadre de la conclusion du contrat avec Gaz Prom énergie ;

relativement aux copropriétaires : courriers, relances, mises en demeure, avis de réception ou plis non réclamés des relances et mises en demeure ;

feuilles de présence des assemblées générales annuelles et extraordinaires de 2012 à 2021 (sauf celle de 2019) ;

retours des recommandés des assemblées ci-dessus (avis réception ou plis non réclamés).

S’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Citya la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Citya à payer au cabinet Gaïa immobilier la somme de 1 500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

condamné la société Citya à payer au cabinet Gaïa immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Citya aux dépens relatifs à 1'assignation du 15 juin 2022.

'

Par déclaration du 26 avril 2023, la société Citya a relevé appel de la décision entreprise en ce qu’elle la condamne à remettre des documents à la société Gaïa immobilier, au paiement d’une provision et d’une indemnité de procédure.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 17 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Citya demande à la cour de :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

débouter la société Gaïa immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

infirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2023 en ce qu’elle a :

— condamné la société Citya à remettre à la société Gaïa immobilier, en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 20 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents réclamés ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la société Citya à payer à la société Gaïa immobilier la somme de 1 500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

— condamné la société Citya à payer à la société Gaïa immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Citya aux entiers dépens.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 14 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Gaïa immobilier demande à la cour de :

confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

condamné le cabinet Citya à remettre au cabinet Gaïa Immobilier, les documents suivants :

la balance de reprise de comptabilité de Citya ;

les rapprochements bancaires de janvier 2015 à décembre 2018 ;

les chéquiers et talons de chéquiers des dix dernières années ;

les relevés de banque de janvier 2015 à février 2019 ;

s’agissant de Gaz Prom énergie : 'compte-tenu des circonstances dans lesquelles ce contrat semble avoir été conclu, la copropriété souhaite avoir communication des devis concurrents’ ;

Copropriétaires :

courriers ;

relances ;

mises en demeure ;

avis de réception ou plis non réclamés des relances et mises en demeure.

Assemblées générales

les feuilles de présence des assemblées générales annuelles et extraordinaires de 2012 à 2021 (sauf celle concernant l’assemblée générale de 2019) ;

les retours des recommandés des assemblées précités (avis de réception ou plis non réclamés).

condamné le cabinet Citya à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Y ajouter :

la condamnation du cabinet Citya à lui remettre :

les appels de fonds pour chaque copropriétaire du 2ème trimestre 2018 à la fin du mandat

Toute transmission de pièce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification du jugement à intervenir ;

condamner la société Citya à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

condamner la société Citya à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

SUR CE,

Sur la demande de la société Gaïa immobilier tendant à voir organiser la transmission des pièces, informations et documents

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Il convient de rappeler que ce texte est destiné à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que la société Citya a, le 18 juillet 2022 puis le 2 septembre 2022, après deux mises en demeure et l’assignation devant le juge des référés, transmis à la société Gaïa immobilier 104 documents au titre des archives administratives et comptables de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].

La société Citya, poursuivant l’infirmation de l’ordonnance, soutient qu’elle a transmis toutes les archives qu’elle détenait. La société Gaïa immobilier sollicite la confirmation de l’ordonnance concernant les pièces réclamées et indique qu’il lui manque certaines pièces.

Il convient dès lors d’examiner l’ensemble des pièces litigieuses :

1) balance de reprise de comptabilité de Citya : la société Citya, qui a fourni la majorité des documents qui lui étaient réclamés les 18 juillet 2022 et 2 septembre 2022, indique à hauteur d’appel avoir communiqué l’ensemble des archives dont elle a pu retrouver une copie. Il s’ensuit qu’elle admet ne pas détenir la balance de reprise de comptabilité qui ne figure pas sur l’inventaire des archives communiquées. Il n’y a donc pas matière à organiser sa transmission. Cette demande sera rejetée. L’ordonnance sera infirmée de ce chef ;

2) rapprochements bancaires des années 2015 à mai 2021 (exceptée l’année 2019) : à hauteur d’appel, la société Gaïa expose que n’ont pas été transmis les rapprochement bancaires des années 2015 à 2018. Il s’ensuit que les rapprochements bancaires de l’année 2020 et de janvier à mai 2021 ont été communiqués, ce qui est confirmé par les pièces produites par la société Citya. Pour le surplus, il se déduit des conclusions de la société Citya et des pièces communiquées que celle-ci n’est pas en possession des autres rapprochements bancaires. Pour l’ensemble de ces motifs, il n’y a pas matière à organiser la transmission de ces pièces. L’ordonnance sera infirmée de ce chef ;

3) relevés de banque de janvier 2015 à octobre 2019 ; chéquiers et talons de chéquiers des dix dernières années : il se déduit des conclusions de la société Citya et des pièces communiquées qu’elle n’est en possession ni des relevés de banque de janvier 2015 à octobre 2019 ni des chéquiers et talons de chèques. Il n’y a donc pas matière à organiser cette transmission. L’ordonnance sera infirmée de ce chef ;

4 ) devis des concurrents dans le cadre de la conclusion du contrat avec Gaz Prom énergie : la société Gaïa immobilier se borne, pour solliciter la transmission de devis concurrents obtenus avant la conclusion du contrat avec Gaz Prom énergie, à évoquer les circonstances dans lesquelles ce contrat semble avoir été conclu. Cette explication imprécise ne saurait justifier la communication desdites pièces sur le fondement de l’article 18-2 précité. Il n’y a donc pas lieu d’en organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef ;

5 ) relativement aux copropriétaires : courriers, relances, mises en demeure, avis de réception ou plis non réclamés des relances et mises en demeure : il se déduit des conclusions de la société Citya – qui indique avoir transmis tous les documents en sa possession – et des pièces qu’elle a communiquées – parmi lesquelles ne figurent pas les documents susvisés – que ceux-ci ne sont pas en sa possession. Il n’y a donc pas lieu d’en organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef ;

6 ) feuilles de présence des assemblées générales annuelles et extraordinaires de 2012 à 2021 (sauf celle de 2019) et retours des recommandés des assemblées ci-dessus (avis réception ou plis non réclamés) : il se déduit des conclusions de la société Citya – qui indique avoir transmis tous les documents en sa possession – et des pièces qu’elle a communiquées – parmi lesquelles ne figurent pas les documents susvisés – que ceux-ci ne sont pas en sa possession. Il n’y a donc pas lieu d’en organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

En conclusion, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle condamne, sous astreinte, la société Citya à remettre les documents visés au dispositif du présent arrêt.

Ajoutant à l’ordonnance, la cour rejetera la demande de transmission des appels de fonds pour chaque copropriétaire du 2ème trimestre 2018 à la fin du mandat de la société Citya puisque ces pièces n’ont pas été communiquées et que la société Citya expose qu’elle a transmis à la société Gaïa immobilier toutes les archives en sa possession.

Sur la provision à valoir sur dommages et intérêts

La société Gaïa immobilier soutient que la rétention des documents et archives par la société Citya est de nature à l’empêcher d’assurer la gestion comptable et financière de l’immeuble. Elle demande à la cour de porter à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur ses dommages et intérêts. Elle ne demande toutefois pas dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du chef de dispositif qui condamne la société Citya à lui verser la somme provisionnelle de 1 500 euros. La cour n’est donc pas valablement saisie d’un appel incident de ce chef.

La société Citya poursuit, quant à elle, l’infirmation de l’ordonnance de ce chef et conclut au rejet de cette demande de provision.

En vertu de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’obligation d’indemniser la société Gaïa immobilier est sérieusement contestable dès lors qu’elle ne fournit aucun élément établissant un préjudice certain en lien avec une transmission tardive ou une absence de transmission des archives en cause.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Si l’appel de la société Citya est accueilli, force est de constater qu’elle n’a transmis la majorité des pièces sollicitées qu’après l’assignation devant le juge des référés.

Aussi, convient-il de confirmer l’ordonnance des chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la société Citya immobilier Pecorari à remettre à la société Gaïa immobilier administration de biens ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 20 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants se réservant la liquidation de l’astreinte:

la balance de reprise de comptabilité de Citya ;

les rapprochements bancaires de janvier 2015 à décembre 2018 (sauf celui de 2019) ;

les chéquiers et talons de chéquiers des dix dernières années ;

les relevés de banque de janvier 2015 à février 2019 ;

devis des concurrents dans le cadre de la conclusion du contrat avec Gaz Prom énergie ;

relativement aux copropriétaires : courriers, relances, mises en demeure ; avis de réception ou plis non réclamés des relances et mises en demeure ;

les feuilles de présence des assemblées générales annuelles et extraordinaires de 2012 à 2021 (sauf celle de 2019) ;

les retours des recommandés des assemblées précités (avis de réception ou plis non réclamés).

— condamné la société Citya à payer au cabinet Gaïa immobilier la somme de 1 500 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts ;

La confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant de nouveau des chefs infirmés :

Rejette la demande de transmission forcée de documents formée par la société Gaïa immobilier administration de biens à l’encontre de la société Citya immobilier Pecorari ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur dommages et intérêts formée par la société Gaïa immobilier administration de biens à l’encontre la société Citya immobilier Pecorari ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de transmission forcée des appels de fonds pour chaque copropriétaire du 2ème trimestre 2018 à la fin du mandat de la société Citya immobilier Pecorari formée par la société Gaïa immobilier administration de biens ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT