Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/05339 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDKRY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 janvier 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 18/06714

APPELANTE

S.A.R.L. ACTISERV

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 392 252 839

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Géraldine GARDELLA-CASTELNAU, avocat au barreau de Paris, toque : C2447

Assistée de M^e Michel MAKOWSKI, avocat au barreau de Paris, toque : D239

INTIMEE

S.C.I. SAJIM

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 414 641 340

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assitée par M^e Ingrid SOUCHARD, avocat au barreau de Paris, toque : P0163

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 1992, la société Sogetrim, aux droits de laquelle se trouve la SCI Sajim, a donné à bail à la société Dilum, aux droits de laquelle se trouve la SARL Actiserv, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1992 et moyennant un loyer annuel en principal de 15.000 francs.

Par un jugement du 05 septembre 2005, le tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail s’était renouvelé à compter du 04 mars 2004.

Par un courrier recommandé avec avis de réception du 05 février 2018, la SCI Sajim a réclamé au preneur le paiement de la somme de 16.592,78 € correspondant à la révision des loyers pour les exercices 2011 à 2017 inclus.

La SARL Actiserv a contesté son obligation à paiement en soutenant que la clause d’indexation annuelle doit être réputée non écrite au regard des dispositions de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier et le jugement précité du 17 janvier 2007 qui a fixé le prix du loyer du bail renouvelé.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice du 24 mai 2018, la SCI Sajim a assigné la SARL Actiserv aux fins de voir condamner celle-ci à lui payer la somme de 8.673,67 € au titre des loyers en principal avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2018 outre celle de 3.326,58 € au titre du complément de dépôt de garantie ainsi que celle de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la SARL Actiserv de sa demande tendant à voir dire que la clause d’indexation figurant au bail renouvelé du 04 mars 2004 doit être réputée non écrite en application de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ;

— condamné la SARL Actiserv à payer à la SCI Sajim la somme de 8.673,67 € au titre de l’indexation des loyers pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2018 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné la SARL Actiserv à payer à la SCI Sajim la somme de 3.326,58 € au titre du complément de dépôt de garantie ;

— condamné la SARL Actiserv à payer les dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Actiserv à payer à la SCI Sajim la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 19 mars 2021, la SARL Actiserv a interjeté appel du jugement des chefs du débouté de sa demande tendant à voir dire que la clause d’indexation figurant au bail renouvelé doit être réputée non écrite, et des chefs de condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, ainsi qu’au titre des dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 24 août 2023 par lesquelles la SARL Actiserv, appelante, demande à la Cour de :

— la recevoir en son appel et, l’y déclarant bien fondée,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions ayant fait l’objet de l’appel de la SARL Actiserv et, statuant à nouveau,

— juger la clause d’indexation du bail renouvelé au 04 mars 2004 réputée non écrite en application des dispositions de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier,

En conséquence :

— débouter la SCI Sajim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— juger que la SCI Sajim ne justifie pas du bien-fondé des sommes réclamées,

En conséquence :

— débouter la SCI Sajim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— débouter la SCI Sajim de sa demande au titre du complément de dépôt de garantie,

— condamner la SCI Sajim à payer à la SARL Actiserv la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Sajim aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 10 septembre 2021 par lesquelles la SCI Sajim, intimée, demande à la Cour de :

— débouter la SARL Actiserv de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2021 par la 18ème Chambre ' 1ère section du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions.

SUR CE,

1) Sur la clause d’échelle mobile

Aux termes de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose qu’ « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. "

Ce texte relatif aux clauses d’indexation, prohibe, en réputant non écrites toutes les clauses contraires, toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation des indices servant au calcul de la révision et celle de la période de révision, sans imposer de mode de calcul particulier du moment que l’esprit de la loi, qui est d’interdire des effets de rattrapage si sont pris en considération des indices couvrant une période de temps supérieure à celle de la révision, est respecté.

Si les trimestres des indices de référence ne correspondent plus, après renouvellement du bail à une date différente de la date anniversaire prévue au bail, à la période de révision, la clause d’échelle mobile doit être adaptée par les parties en modifiant l’indice de base de manière à ce que la révision du loyer ne crée pas, par elle-même, la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

La loi permettant en effet aux parties un renouvellement du bail à une date distincte de celle de l’expiration du bail à renouveler, une clause d’indexation, qui répondait en elle-même aux exigences de l’article L. 112-1 précité, ne peut devenir réputée non-écrite de ce seul fait. Un bail renouvelé avant le 1er septembre 2014 conserve l’indice contractuellement choisi par les parties pour l’indexation.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SARL Actiserv de sa demande tendant à voir déclarée réputée non écrite la clause d’indexation incluse au bail, après avoir considéré que :

— le bail commercial liant les parties comporte une clause d’échelle mobile aux termes de laquelle les parties conviennent d’indexer le loyer tous les ans, qui s’effectuera à la date anniversaire de prise d’effet du bail automatiquement et sans formalité et s’appliquera selon l’évolution en plus ou en moins de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, cet indice de révision sera1'indice du même trimestre chaque année suivante et l’indice de référence étant le 1er trimestre de 1992 (1006),

— il est également prévu qu’en cas de disparition en cours de bail de cet indice, les parties adopteront l’indice de remplacement et qu’en cas de variation du loyer en vertu de la clause d’échelle mobile la somme versée à titre de dépôt serait modifiée dans la même proportion,

— une éventuelle distorsion est susceptible d’être caractérisée en présence d’un renouvellement de bail à une date différente de la clause d’indexation maintenue en l’état ce qu’admet d’ailleurs la bailleresse qui indique que la révision annuelle du loyer doit intervenir en fonction non pas de l’indice de référence initialement prévu au bail (1006), sauf à aboutir à une distorsion contraire aux dispositions de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier entre la période de variation de l’indice et la période de révision, mais de l’indice applicable au 1er juillet 2013, date de la révision annuelle non couverte par la prescription,

— le fait que le renouvellement du bail ait pris effet le 4 mars 2004, soit à une date différente de la date anniversaire prévue au bail initial n’est pas de nature à rendre contraire au code monétaire et financier la clause d’indexation, qui doit seulement être adaptée par les parties aux nouvelles circonstances, avec conservation en l’espèce de l’indice contractuellement choisi, la clause d’échelle mobile ne devant pas être déclarée réputée non écrite dès lors que la distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre les deux révisions ne résultait pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer.

La SARL Actiserv sollicite l’infirmation du jugement entrepris de ce chef et que la clause d’indexation soit jugée réputée non écrite, en faisant valoir pour l’essentiel que la clause d’échelle mobile insérée à l’article 6 du bail du 30 septembre 1992 prévoit une indexation annuelle du loyer à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, automatiquement et sans aucune formalité, cette indexation s’appliquant en fonction de l’évolution de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE ; que l’indice de base est l’indice du premier trimestre 1992, soit 1006 points, et l’indice de révision est celui du même trimestre de chaque année suivante ; que cette clause n’a subi aucune modification depuis ; que pour réclamer une somme de 8.673,67 €, la SCI Sajim a appliqué un indice variable pour effectuer ses calculs, n’ayant utilisé ni le loyer de renouvellement, ni l’indice de référence prévu au bail ; que dans son jugement du 15 mai 2012, le tribunal n’a pas repris le mode de calcul de la bailleresse pour la période allant de 2005 à 2010 ; que même si cela était le cas, ce jugement n’aurait pas autorité de la chose jugée concernant le calcul d’une indexation du loyer pour la période visée dans le cadre de la présente procédure ; que le tribunal n’a pas validé en 2012 la clause d’indexation étant donné que la question de la validité ne lui a pas été soumise ; que le fait que la SARL Actiserv n’ait pas interjeté appel du jugement de 2012 ne vaut pas acquiescement à la clause d’indexation ; qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions en vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ; que la distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre deux révisions ne résulte pas du décalage entre la date de renouvellement du bail et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer mais de la prise en compte d’un indice de base fixe et d’un montant de loyer de renouvellement ; que si la référence à un indice fixe n’organise pas nécessairement la distorsion prohibée, c’est à la condition qu’il n’y ait pas de modification du montant du loyer que ce soit en cours de bail ou à l’occasion d’un renouvellement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que la clause d’indexation prévue au bail doit ainsi être réputée non écrite.

La SCI Sajim sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance que le contrat de bail régissant les relations entre les parties contient une clause d’échelle mobile satisfaisant toutefois les critères de périodicité, d’automaticité et de référence claire à un indice.

Elle observe que si elle a omis de se prévaloir de cette indexation durant plusieurs années, elle n’y aurait cependant pas renoncé en vertu de la jurisprudence.

La SCI Sajim souligne que si l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, relatif aux clauses d’indexation, prohibe toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation des indices servant au calcul de la révision et celle de la période de révision, sans imposer de mode de calcul particulier, lorsque les trimestres des indices de référence ne correspondent plus, après renouvellement du bail à une date différente de la date anniversaire prévue au bail, à la période de révision, la clause d’échelle mobile doit être adaptée par les parties en modifiant l’indice de base de manière à ce que la révision du loyer ne créé pas la distorsion prohibée.

Or, le bail liant les parties ayant été judiciairement renouvelé, le loyer a été porté à la somme de 7.040 € par an en principal par jugement du 15 janvier 2007 sans que les autres conditions du bail et en particulier la clause d’échelle mobile ne soit modifiée, de sorte qu’une éventuelle distorsion est susceptible d’être caractérisée en présence d’un renouvellement de bail à une date différente de la clause d’indexation maintenue en l’état.

Au cas d’espèce, il est constant que le bail commercial entre les parties en date du 30 septembre 1992 comporte une clause d’indexation aux termes de laquelle les parties conviennent d’indexer le loyer tous les ans, à la date anniversaire de prise d’effet du bail automatiquement et sans formalité et s’appliquera selon l’évolution en plus ou en moins de l’indice trimestriel du coût de la construction publie par l’INSEE, cet indice de révision sera1'indice du même trimestre chaque année suivante et l’indice de référence étant le 1er trimestre de 1992 (1006).

Il est tout aussi constant que le bail commercial a été renouvelé judiciairement le 04 mars 2004 et a fait l’objet à compter de cette date d’une révision du loyer porté à 7.040 € par an.

La clause litigieuse, qui prévoit un indice avec une période de variation de l’indice correspondant à la durée s’étant écoulée entre deux révisions, n’est pas contraire dans son esprit à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Enfin,le fait que le renouvellement du bail ait pris effet le 04 mars 2004, soit à une date différente de la date anniversaire prévue au bail initial n’est pas de nature à rendre contraire au code monétaire et financier la clause d’indexation, qui doit seulement être adaptée par les parties aux nouvelles circonstances, avec conservation en l’espèce de l’indice contractuellement choisi.

La demande de la SARL Actiserv de voir dire que la clause d’indexation annuelle prévue au bail du 30 septembre 1992 est réputée non écrite sera rejetée.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef par substitution de motifs, et la SARL Actiserv déboutée de sa demande tendant à voir déclarée réputée non écrite la clause d’indexation incluse au bail.

2) Sur les demandes en paiement

La clause d’indexation incluse au bail n’étant pas réputée non écrite, le loyer doit donc être indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SARL Actiserv à verser à la SCI Sajim la somme de 8.673,67 € au titre de l’indexation des loyers pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2018, après avoir considéré que :

— la SCI Sajim procède à une indexation annuelle du loyer pour la période du 3ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2018 en prenant pour indice de base celui de la date de révision annuelle applicable au 1er juillet 2013 en détaillant dans ses conclusions les modalités de calcul de sa créance,

— contrairement aux assertions de la SARL Actiserv, l’assiette pour le calcul des sommes au titre de la clause d’indexation est le loyer du bail renouvelé et non celui du bail initial,

— le loyer indexé sollicité correspond au jeu de la clause d’indexation adaptée après le renouvellement du 4 mars 2004 et le décompte apparaît cohérent alors que la SARL Actiserv ne soutient pas que certains de ses paiements n’ont pas été pris en compte,

— il sera considéré que la SCI Sajim justifie de sa créance qui s’établit à la somme totale de 8.673,67 € au titre de l’indexation des loyers pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2018.

La SARL Actiserv sollicite l’infirmation du jugement querellé de ce chef en faisant valoir pour l’essentiel que le calcul de l’indexation du loyer n’est pas fondé sur les dispositions contractuelles, la SCI Sajim ayant calculé l’indexation au 1er juillet de chaque année au lieu du 4 mars de chaque année et ayant pris au surplus comme indice de base le dernier indice publié à la date de révision et comme indice de révision, celui qui serait publié 9 mois après la date à laquelle elle applique la révision, l’emmenant ainsi, pour calculer la révision au 1er juillet 2013, à utiliser l’indice du 4ème trimestre 2012 comme indice de base et l’indice du 4ème trimestre 2013 (publié en avril 2014) comme indice de révision.

A titre infiniment subsidiaire, la SARL Actiserv demande, dans l’hypothèse d’une condamnation au paiement d’une somme au titre de l’indexation des loyers, le débouté de la SCI Sajim de sa demande au titre du complément de dépôt de garantie, qui n’aurait plus de fondement puisque, par acte extrajudiciaire du 29 mars 2021,la preneuse a délivré congé des locaux pour le 30 septembre 2021.

La SCI Sajim s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant que la preneuse ne se serait acquittée à ce jour que du montant du loyer renouvelé en principal non indexé, soit la somme de 1.760 € par trimestre, les quittances adressées par la bailleresse ne libèrant le preneur qu’à hauteur de leur montant et n’emportant pas renonciation du bailleur à réclamer le solde des loyers ou accessoires de loyers qui n’auraient pas été payés.

Elle soutient en conséquence être fondée, en reprenant la méthode de calcul utilisée par le tribunal de grande instance de Paris à demander la condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 8.673,67 € en principal, la preneuse devant en outre compléter le montant du dépôt de garantie dans la mesure où le bail en date du 30 septembre 1992 stipule qu’en « cas de variation du loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions » ; qu’il a été convenu dans ledit bail que le dépôt de garantie représentait 6 mois de loyer ; que le montant du dépôt de garantie doit donc être fixé à 4.469,95 € ; que le montant du dépôt de garantie entre les mains du bailleur s’élevant à 1.143,37 €, la preneuse doit être condamnée au paiement de la somme de 3.326,58 €.

Au cas d’espèce, si la SARL Actiserv conteste la méthode de calcul retenue par le bailleur, le loyer indexé sollicité paraît correspondre au jeu de la clause d’indexation adaptée après le renouvellement du 04 mars 2004, en tenant compte du dernier indice publié avant le renouvellement, et le décompte apparaît cohérent, la SARL Actiserv ne soutenant pas que certains de ses paiements n’auraient pas été pris en compte, de sorte qu’il sera considéré que la SCI Sajim justifie de sa créance au titre de l’indexation.

En revanche, si le contrat de bail prévoit l’actualisation du montant du dépôt de garantie en cas de variation du loyer, le contrat de bail ayant pris fin suite à la délivrance d’un congé par la SARL Actiserv le 29 mars 2021 à effet au 30 septembre 2021, la demande de la SCI Sajim au titre du complément de dépôt de garantie apparaît dès lors devenue sans objet.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Actiserv à verser à la SCI Sajim la somme de 3.326,58 € au titre du complément du dépôt de garantie, aucune somme n’étant due à ce titre.

3) Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL Actiserv aux dépens d’appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

L’équité commande également de débouter la SARL Actiserv de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 19 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 18/06714 sur le complément de dépôt de garantie ;

Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant à nouveau

Dit n’y avoir lieu à complément de dépôt de garantie ;

Y ajoutant

Déboute la SARL Actiserv de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Actiserv aux entiers dépens d’appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

La greffière La présidente