Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11396 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH34O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 21/04372

APPELANTS

Monsieur [C] [T] le 17 Septembre 1973 à [Localité 7] ( Maroc),

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [L] épouse [C] [T] née le 15 Novembre 1988 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés et assistés de M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

INTIMÉES

S.C.I. SCCV CO-WORKING VAL D’EUROPE immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 824 383 160, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège,.

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280 assistée deMe Xavier BRUN de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E1452

SCP [V] [F] ET LAURENT BRISSE – titulaire d’un office notarial, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° D 385 401 989 agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Christiane ROBERTO de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 15 novembre 2024 prorogé au 22 novembre 2024 puis ua 29 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie- Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

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Conclusions [T] : 13 mars 2024

Conclusions SCI Co-working val d’Europe : 12 septembre 2024

Conclusions SCP [V] [F] et Laurent Brisse : 13 décembre 2023

Clôture : 19 septembre 2024

Par acte reçu le 10 février 2021 par M. [F], notaire, la SCCV Co-working val d’Europe (la SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et Mme [T] différents lots correspondant à un appartement et à un emplacement de stationnement numéro 26 du plan, correspondant au lot 128, destiné aux personnes à mobilité réduite (PMR).

La livraison est intervenue le 7 mai 2021.

Le service de la publicité foncière ayant rejeté la demande de publication de l’acte au motif que le lot 128 avait déjà fait l’objet d’une vente au profit d’un tiers, le notaire a établi le 6 avril 2021 un acte rectificatif prévoyant l’attribution à M. et Mme [T] de l’emplacement de stationnement numéro 28 correspondant au lot 130.

M. et Mme [T], tenus de libérer l’emplacement qui leur avait initialement été attribué, ont refusé l’indemnisation de 2 000 euros que leur avait proposée la SCCV et l’ont assignée, ainsi que la SCP [V] [F] et Laurent Brisse (la SCP) en condamnation :

— de la SCCV à leur payer la somme de 12 388,07 euros en réparation des préjudices subis par la livraison tardive des biens prévue le 30 juin 2020 par le contrat de réservation et au premier trimestre 2021 par le contrat de vente ;

— in solidum de la SCCV et de la SCP à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice causé par la substitution des lots de parking ;

— in solidum de la SCCV et de la SCP à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV a offert de rembourser à M. et Mme [T] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice causé par la substitution de lors et conclu au rejet de leurs demandes. A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de la SCP à la garantir de la condamnation qui pourrait être prononcée au-delà de la somme de 2 000 euros.

Elle a enfin réclamé la condamnation de M. et Mme [T] à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP a conclu au rejet des demandes formées contre elle par M. et Mme [T] et, subsidiairement, a sollicité la condamnation de la SCCV à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en réparation de préjudices dus à la seule faute de cette dernière. Elle a en outre réclamé la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 2 mars 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a condamné :

— la SCCV à payer à M. et Mme [T], à titre de dommages-intérêts, la somme de 3 098,60 euros en réparation du préjudice causé par le retard de livraison du bien et la somme de 2 000 euros correspondant à la différence de prix entre les deux emplacements de stationnement ;

— solidairement la SCCV et la SCP à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— la SCP à garantir la SCCV à concurrence de 50 % du montant de la condamnation prononcée contre elle, pour sa partie supérieure à 2 000 euros, au titre du préjudice causé par la substitution des places de stationnement ;

— solidairement la SCCV et la SCP à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la cour de condamner :

— la SCCV à leur payer au titre du retard de livraison de cinquante jours, la somme de 9 210 euros, soit 3 % du prix de vente, et, à titre subsidiaire, la somme de 5 166 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la SCCV à leur payer la somme de 6 388,07 euros en réparation des préjudices matériels causés par les frais de relogement, de garde-meubles et de frais financiers, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la SCP à leur rembourser la somme de 316,88 euros correspondant aux frais et émoluments de l’acte modificatif, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— solidairement la SCCV et la SCP à leur payer la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral, la somme de 5 500 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance d’acquérir l’emplacement de parking correspondant au lot 128 ;

— condamner la SCCV et la SCP, chacune, à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’indemnisation des préjudices causés par la livraison tardive du bien, qu’ils fixent à 50 jours pour la période du 31 mars au 19 mai 2021, et non à 37 jours comme l’a retenu le tribunal, ils font valoir, en l’absence de disposition contractuelle prévoyant le mode de calcul de l’indemnité de retard, que doit être appliqué le même mode d’indemnisation que celui prévu en cas d’impayé à l’échéance du prix de vente, soit 3 % de la somme due (9 210 euros) ou, à titre subsidiaire, la règle d’indemnisation prévue par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation applicable aux contrats de construction d’une maison individuelle, soit 1/3000ème du prix de vente par jour de retard, ce qui porte le montant de l’indemnisation de leur préjudice à 5 116,66 euros.

Se fondent sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, ils réclament en outre l’indemnisation de l’ensemble des préjudices qu’ils ont subis (frais de location, de déménagement et de garde-meubles, intérêts intercalaires), soit un total de 6 338,07 euros.

Pour n’avoir pu acquérir un emplacement de stationnement PMR, M. et Mme [T] soutiennent avoir subi un préjudice constitué par la perte de chance de réaliser, lors de la revente, une plus-value, qu’ils évaluent à 10 000 euros, un préjudice de jouissance évalué à 25 000 euros et un préjudice moral, causé par des pressions et menaces pour les forcer à libérer l’emplacement de stationnement qu’ils avaient acquis, également évalué à 25 000 euros.

Ils réclament enfin la condamnation de la SCCV et de la SCP à les indemniser du préjudice causé par la perte de chance d’acquérir un emplacement de stationnement PMR.

La SCCV a formé un appel incident et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il la condamne à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 098,60 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par le retard de livraison, la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle réclame en outre leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’indemnisation au titre du retard de livraison, elle invoque la clause du contrat de vente stipulant que la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison a 'pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré'. Elle soutient que la pandémie, qui a provoqué des arrêts de chantier et le ralentissement de l’approvisionnement des matériaux, attestés par le maître d’oeuvre, constitue une telle cause. Elle rappelle les dispositions de l’article 1231 du code civil dont il résulte qu’en l’absence de mise en demeure, M. et Mme [T] ne sont pas fondés à réclamer des dommages-intérêts au titre du retard de livraison.

A titre subsidiaire, la SCCV fait valoir que la durée du retard ne dépasse pas 37 jours puisque le bien, dont le délai contractuel de livraison avait été fixé au 31 mars 2021, a été effectivement livré le 7 mai 2021. Elle ajoute que les modes de calcul des indemnités de retard proposés par M. et Mme [T] sont inapplicables et que l’indemnisation de leur préjudice ne pourra dépasser la somme de 2 098,60 euros retenue par le tribunal.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices causés par la substitution de places de stationnement, la SCCV rappelle que l’identification de cet emplacement dans l’acte de vente résultait d’une simple erreur puisque, d’une part, cet emplacement avait déjà été vendu et, d’autre part, que s’agissant d’un emplacement PMR, M. et Mme [T], faute de justifier de la présence d’une personne handicapée au sein de leur famille, ils ne pouvaient pas bénéficier de l’attribution d’un tel emplacement. Elle indique avoir proposé l’indemnisation des préjudices subis à concurrence d’une somme de 2 000 euros et contestent l’existence d’un préjudice au titre de la perte de chance d’acquérir un emplacement de stationnement PMR ou d’un préjudice de jouissance.

La SCP a formé un appel incident et conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il la condamne, solidairement avec la SCCV, à payer M. et Mme [T] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral, à garantir la SCCV des condamnations prononcées contre elle au titre de l’indemnisation du préjudice causé par la substitution de places de parking, pour sa partie supérieure à 2 000 euros, et en ce qu’il la déboute de son action en garantie contre la SCCV. En conséquence, elle demande à la cour de débouter M. et Mme [T] des demandes formées contre elle et de débouter la SCCV de l’action en garantie formée contre elle. Elle sollicite enfin la condamnation de M. et Mme [T], ou de toute partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient d’abord que sont irrecevables comme nouvelles la demande de remboursement des frais et émoluments correspondant à l’acte rectificatif, ainsi que la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’acquérir l’emplacement de stationnement litigieux.

Elle conteste les fautes reprochés au notaire, d’abord parce que l’erreur d’identification de l’emplacement de stationnement dans l’acte de réservation et dans l’acte de vente est due à la SCCV, le notaire n’étant intervenu que pour authentifier la vente, ensuite parce qu’elle a régulièrement établi un acte rectificatif conformément aux pouvoirs qui lui avaient été attribués et dans le seul intérêt de M. et Mme [T] afin de leur permettre de devenir propriétaire d’un emplacement de stationnement et de permettre la publication de l’acte au service de la publicité foncière.

Elle ajoute que les préjudices que M. et Mme [T] prétendent avoir subis en raison de la substitution de l’emplacement de stationnement n’est pas en relation de causalité avec l’intervention du notaire lors de la signature de l’acte de vente.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes de M. et Mme [T]

— Sur la demande d’indemnisation au titre du retard de livraison

Considérant qu’il est constant que le contrat de vente du 10 février 2021 fixe la période de livraison au premier trimestre 2021, soit au plus tard le 31 mars 2021 ; qu’il résulte du procès-verbal de livraison que le bien n’a été livré que le 7 mai 2021, soit avec un retard de 37 jours ; que pour prétendre à l’application de la clause de prorogation du délai, la SCCV soutient que la pandémie, qui constitue une cause légitime de retard, a entraîné un important ralentissement de l’approvisionnement des matériaux et que la mesure de confinement, décidée le 18 mars 2021, a encore retardé l’exécution des travaux ; que toutefois, cette affirmation, formulée de manière générale, n’est pas justifiée, l’attestation établie par le maître d’oeuvre faisant seulement état du dépôt de bilan de l’entreprise chargée du gros oeuvre, événement que la SCCV n’invoque plus devant la cour d’appel ; qu’en tout état de cause, la mesure de confinement du 18 mars 2021, qui n’a pas entraîné un arrêt des chantiers, n’est intervenue qu’à quelques jours de la fin de la période contractuelle de livraison ; qu’en outre, si l’article 1231 du code civil prévoit que les dommages-intérêts pour retard dans l’exécution des obligations contractuelles ne peuvent être alloués au créancier que s’il a mis le débiteur en demeure, l’obtention de dommages-intérêts compensatoires n’est pas soumise à la condition d’une mise en demeure préalable dès lors que le temps imparti pour l’exécution de l’obligation était écoulé ;

Considérant que la clause prévoyant le paiement à la SCCV d’une indemnité égale à 3 % du prix en cas de défaut de paiement du prix à son échéance, lorsque celle-ci a été tenue de produire à un ordre, n’est pas applicable à l’indemnisation du préjudice causé à l’acquéreur par la livraison tardive du bien ; qu’il en est de même de la règle d’indemnisation du retard de livraison prévue par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation pour les seuls contrats de construction d’une maison individuelle ;

Considérant que M. et Mme [T], qui sont fondés à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices conformément aux règles de la responsabilité contractuelle de l’article 1231 du code civil, justifient avoir subi un préjudice causé par la charge des intérêts dus au titre d’un prêt contracté pour l’acquisition de la maison dont ils étaient propriétaires et dont ils ont été contraints de retarder la vente, soit la somme de 406,29 euros ; un préjudice causé par la charge des intérêts et frais d’assurance, soit 334,91 euros et un préjudice causé par le coût de la location d’un appartement pour la période du 27 avril au 9 mai 2021, soit 904,50 euros, et par les frais de déménagement et de location d’un box de stockage d’un total de 452,90 euros qui sont liés à leur emménagement provisoire dans cet appartement ; qu’enfin, au titre de l’indemnisation du préjudice moral causé par les tracas et le stress qu’ils ont subis du fait de la livraison tardive du bien litigieux, il y a lieu de leur allouer la somme de 1 000 euros ; qu’il convient par conséquent de condamner la SCCV à payer à M. et Mme [T] la somme totale de 3 098,60 euros  ;

— Sur la demande d’indemnisation au titre des préjudices causés par la substitution de places de stationnement

Considérant que les demandes de M. et Mme [T] visant à l’indemnisation des préjudices causés par la substitution de l’emplacement de stationnement indiqué dans l’acte de vente par un autre emplacement, tendaient aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, ces demandes étant seulement destinées à détailler les préjudices qu’ils prétendent avoir subis et à la réévaluation des dommages-intérêts réclamés ; qu’elles sont donc recevables ;

Considérant que la SCCV, qui offre d’indemniser le préjudice subi par M. et Mme [T], ne conteste pas avoir commis une faute à l’origine de l’erreur d’identification de l’emplacement de stationnement dans le contrat de réservation, puis dans le contrat de vente ; que le notaire a également commis une faute pour n’avoir pas sollicité la production d’un état hypothécaire hors formalités, qui lui aurait permis de constater que le lot 128, correspondant à l’emplacement de stationnement litigieux, n’était plus la propriété de la SCCV ;

Considérant que la somme de 2 000 euros proposée par la SCCV qui correspond à la différence de prix entre un emplacement de stationnement PMR et un emplacement de stationnement classique, constitue une juste indemnisation du préjudice matériel subi par M. et Mme [T] ; qu’il convient de condamner in solidum, la SCCV, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et la SCP, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au paiement de cette somme ;

Considérant que l’emplacement de stationnement PMR ayant été vendu à un tiers le 30 novembre 2018, soit avant la conclusion du contrat de réservation avec M. et Mme [T], ce bien ne pouvait plus leur être réservé et vendu ; que M. et Mme [T] ne sont donc pas fondés à invoquer l’existence d’un préjudice constitué par la perte de chance d’acquérir ce bien, qui n’était plus disponible ; qu’en outre, le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [T] pour avoir été privé de l’utilisation de cet emplacement n’est pas en relation de causalité avec les fautes commises par la SCCV et par la SCP ; que pour réclamer l’indemnisation d’un préjudice moral, M. et Mme [T] invoquent la pression et les menaces exercées sur eux pour libérer le parking PMR mais sans justifier cette allégation ; qu’ils ajoutent que l’intervention d’un huissier de justice aux fins d’établir un procès-verbal de constat les a également perturbés alors que l’intervention de l’huissier de justice était justifiée par leur refus de libérer l’emplacement de stationnement PMR auquel ils ne pouvaient prétendre ; que M. et Mme [T] doivent donc être déboutés de leur demande d’indemnisation de ce préjudice ;

Considérant que la condamnation de la SCCV au titre de la substitution d’emplacements de stationnement ayant été limitée à la somme qu’elle s’était engagée à payer à M. et Mme [T], est sans objet l’appel en garantie formé contre la SCP pour le cas où la condamnation excéderait cette somme ;

— Sur la demande formée contre la SCP de remboursement des frais et émoluments de l’acte rectificatif

Considérant que cette demande, formée pour la première fois devant la cour d’appel est nouvelle, par conséquent, irrecevable ;

2 – Sur la demande de la SCCV en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Considérant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, la CCV ne rapporte pas la preuve d’une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Déclare irrecevable la demande formée par M. et Mme [T] contre la SCP [V] [F] et Laurent Brisse en remboursement des frais et émoluments de l’acte rectificatif du 6 avril 2021 ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il condamne solidairement la société Co-working val d’Europe et la SCP [V] [F] et Laurent Brisse à payer à M. et Mme [T] la somme de 1 000 euros à titre de préjudice moral et condamne la société Co-working val d’Europe à garantir la SCP [V] [F] et Laurent Brisse de sa condamnation au titre du préjudice lié à la substitution de places de stationnement pour sa partie supérieure à 2 000 euros ;

Statuant à nouveau, déboute M. et Mme [T] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la société Co-working val d’Europe de sa demande formée contre M. et Mme [T] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne M. et Mme [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,