Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04474 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBJL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Janvier 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55512

APPELANTS

M. [B] [R] [H] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Mme [V] [G] [N] [S] épouse [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.A.S. STRATEG’INOV, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Audrey KUBACKI de la SELEURL AUDREY KUBACKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1857

INTIMÉE

Commune VILLE DE PARIS prise en la personne de Mme le Maire de Paris

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Mme [V] [Y] et M. [B] [Y] (ci-après M. et Mme [Y]) ont acquis en 1996 un appartement dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] qu’ils ont vendu le 11 juin 2024.

Le 1er septembre 2019, M. [Y] a donné à bail cet appartement à la société Strateg’Inov, dont il est le président et l’associé unique.

Par actes des 1er juin et 7 juillet 2023, la ville de Paris a fait assigner M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov devant le président du tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement précité [Adresse 1].

Par ordonnance contradictoire du 17 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, a :

— condamné in solidum M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 38.000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

— ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (bâtiment B, escalier 1, premier étage porte gauche) [Localité 6], appartenant à M. et Mme [Y] sous astreinte provisoire de 290 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de 12 mois ;

— dit n’y avoir lieu à réserver la liquidation de l’astreinte ;

— rejeté la demande de la ville de Paris fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 IV

du code de tourisme ;

— condamné M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer à la ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 26 février 2024, M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov ont relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la ville de Paris fondée sur les dispositions de l’article L324-1-1 IV du code de tourisme.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2024, M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la ville de Paris fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code de tourisme ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la mise hors de cause de la société Strateg’Inov ;

— réduire l’amende prononcée à de plus justes proportions, et en tout état de cause à une

somme qui ne saurait être supérieure à 3.000 euros ;

— dire n’y avoir lieu d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte ;

— confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté la ville de Paris de sa demande formulée au titre de l’article L. 324-1-1 IV du code de tourisme ;

— débouter la ville de Paris de toutes demandes ;

— condamner la ville de Paris, prise en la personne de Mme le maire en exercice, aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 septembre 2024, la ville de Paris demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel M. et Mme [Y] et de la société Strateg’Inov ;

— la juger recevable et bien fondée en son appel incident ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* condamné M. et Mme [Y] et de la société Strateg’Inov à payer une amende civile, dont le produit lui sera versé ;

* condamné M. et Mme [Y] et de la société Strateg’Inov à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné M. et Mme [Y] et de la société Strateg’Inov aux dépens de l’instance ;

* rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* fixé le quantum de l’amende due in solidum par M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à une somme de 38.000 euros ;

* rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

et statuant de nouveau,

à titre principal,

— condamner respectivement M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 50.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de Paris, pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner respectivement M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 10.000 euros, dont le produit lui sera versé, pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande

à titre subsidiaire,

— condamner respectivement M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 16.666 euros, dont le produit lui sera versé, pour avoir enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner respectivement M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 3.333,00 euros, dont le produit lui sera versé, pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;

en tout état de cause,

— débouter M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner respectivement M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’infraction constatée au titre de la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Aux termes de l’article L. 631-7, « la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article. »

Il n’est pas contesté que l’appartement dont M. et Mme [Y] étaient propriétaires, était un local à usage d’habitation, qu’il ne constituait pas leur résidence principale et qu’il a été loué pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile entre 2019 et 2022.

L’infraction dénoncée par la ville de Paris de changement d’usage illicite est ainsi établie.

M. et Mme [Y] justifiant de la vente de leur appartement le 11 juin 2024, il n’y a plus lieu d’ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur l’amende encourue par M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov

' Sur la responsabilité de la société Strateg’Inov

Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende civile.

Le montant de l’amende prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (3e Civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020.)

M. et Mme [Y] font valoir que toutes les locations ont été proposées par M. [Y], agissant à titre personnel, qu’ils ont perçu eux-mêmes les revenus tirés de ces locations et les ont déclarés à l’administration fiscale, sans que la société Strateg’Inov n’intervienne et n’en tire profit.

Invoquant l’arrêt du 11 juillet 2024 rendu par la Cour de cassation précité, la ville de Paris considère que la société Stateg’Inov doit être condamnée à une amende civile dès lors qu’en qualité de locataire depuis 2019, elle avait nécessairement connaissance de la violation des dispositions d’ordre public en raison des locations réalisées par les propriétaires du bien.

M. et Mme [Y] ont, le 1er septembre 2019, consenti à la société Strateg’Inov, dont M. [Y] est le président et unique associé, un bail afin de lui permettre d’exercer son activité de gestionnaire de patrimoine. Comme l’a justement retenu le premier juge, à compter de cette date, la société Strateg’Inov avait la jouissance exclusive du logement.

Nonobstant ce bail, M. et Mme [Y] ont également loué l’appartement via la plateforme Airbnb notamment au cours des années 2019 à 2022. Il ressort ainsi du constat d’infraction effectué par l’agent de la ville de Paris que l’hôte figurant sur le site internet Airbnb est « [B] » et que selon la plateforme Airbnb le loueur est [B] [Y]. Les appelants produisent également leurs déclarations de revenus laissant apparaitre les revenus tirés des locations.

Si la société Strateg’Inov n’est pas à l’origine des locations et n’en a pas tirées profit à titre personnel, il n’en demeure pas moins qu’elle ne pouvait ignorer lesdites locations. En effet, ce n’est qu’en raison de sa non occupation des lieux à certaines périodes et nécessairement avec son approbation que M. et Mme [Y] ont mis en location le bien, dont ils n’avaient plus la jouissance, pour de courtes durées. Ce faisant, la société Strateg’Inov a engagé sa responsabilité en laissant ses bailleurs, M. et Mme [Y], mettre en location l’appartement qu’elle avait pris à bail et a méconnu les dispositions de l’article L. 631-7 précité. Elle ne peut en conséquence être mise hors de cause comme le demande les appelants.

' Sur le montant de l’amende

L’amende constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum (3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467)

M. et Mme [Y] qui résident à [Localité 2] exposent avoir mis en location leur studio lorsque M. [Y] n’en avait pas l’usage pour son activité professionnelle. Ils précisent qu’en raison des problèmes de santé rencontrées par Mme [Y], son époux a dû recentrer son activité professionnelle à proximité de son domicile. Ils se prévalent de leur bonne foi et de leur collaboration avec les services de la mairie soulignant avoir effectué une déclaration de chambre d’hôte le 1er août 2017 puis une déclaration de meublé touristique le 28 mai 2021, et avoir sollicité à plusieurs reprises les services de la mairie afin de se conformer à la réglementation en toute transparence au regard de leur situation. Ils rappellent avoir toujours déclaré les revenus tirés de la location saisonnière, ceux-ci s’élevant à la somme totale de 72 764 euros entre 2019 et 2022, loin de la somme alléguée par la ville de Paris, que les taxes de séjour étaient directement acquittées par Airbnb et qu’ils ont cessé toute location dès qu’ils ont eu connaissance de la procédure initiée par la ville de Paris. Ils considèrent que la ville de Paris en invoquant de prétendues nuisances causées au voisinage ajoute un critère non prévu par la loi.

La ville de Paris soutient que le montant de l’amende doit être dissuasif pour éviter le renouvellement de l’infraction et qu’il convient de prendre en compte les circonstances de la commission du manquement et non le comportement du contrevenant postérieurement à la découverte de l’infraction. Elle ajoute que la coopération de M. et Mme [Y] avec ses services de même que la déclaration des revenus auprès de l’administration fiscale ne peuvent caractériser leur bonne foi.

Pour fixer le montant de l’amende, elle estime qu’au regard du prix de la nuitée à 145 euros, la recette mensuelle est de 3262,50 euros, soit pour la période allant de 2015 à 2022, la somme totale de 296 887 euros, étant rappelé que les gains générés par une location classique auraient été de 79 060 euros.

Mais, il est établi que M. et Mme [Y] ont déclaré au titre des revenus tirés de la location de leur appartement les sommes de 23 957 euros en 2019, 6 173 euros en 2020, 12 246 euros en 2021 et 30 388 euros en 2022, soit 72764 euros en quatre ans.

Le constat d’infraction mentionne également que la plateforme Airbnb a déclaré aux services de la ville de Paris 60 nuitées en 2020 et 120 en 2021.

Pour la période antérieure à 2019, si M. [Y] a effectué une déclaration en mairie de location de chambre d’hôte le 20 septembre 2017, ce seul élément ne saurait suffire à établir que M. et Mme [Y] ont tiré de leur appartement les revenus allégués par la ville de Paris.

Par ailleurs, il ressort des lettres et courriels adressés par M. [Y] aux services municipaux en 2021 que ce dernier n’a jamais caché sa situation et avait dès le 28 mai 2021 effectué une déclaration de meublé touristique en précisant qu’il ne s’agissait pas de sa résidence principale.

Enfin, M. et Mme [Y] démontrent avoir cessé leur activité de location de meublé touristique et avoir vendu leur appartement.

Au regard de ces éléments qui établissent la bonne foi de M. et Mme [Y], il convient de fixer l’amende due par chacun d’entre eux à 8000 euros.

La société Strateg’Inov qui n’a perçu aucun revenu sera également condamnée à une amende du même montant. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur l’application de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-1-1, IV, alinéa 1er, du code du tourisme, dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Aux termes de l’alinéa suivant du même article, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Selon l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, du même code, toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile.

Il en résulte que l’amende civile prévue par l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, est applicable aux seules personnes offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme leur résidence principale, qui omettent de transmettre à la commune l’ayant demandé depuis plus d’un mois, l’information relative au nombre de jours de l’année précédant la demande, au cours desquels ce meublé a été loué. (3e Civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101)

Il n’est pas contesté que l’appartement sis [Adresse 1] qui a été mis en location pour de courtes durée par M. et Mme [Y] ne constituait pas leur résidence principale.

Dès lors contrairement à ce que soutient la ville de Paris, le premier juge n’a pas commis d’erreur de droit pour rejeter sa demande au titre de l’application de l’article L.324-1-1 IV du code de tourisme. L’ordonnance est confirmée.

Sur les autres demandes

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, les dépens sont laissés à la charge de M. et Mme [Y] qui sont condamnés en équité à verser à la ville de Paris une indemnité globale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné in solidum M. et Mme [Y] et la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 38 000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris et a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à Paris appartenant à M. et Mme [Y],

Statuant à nouveau,

Condamne M. [B] [Y] à payer une amende civile de 8 000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris,

Condamne Mme [V] [Y] à payer une amende civile de 8 000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris,

Condamne la société Strateg’Inov à payer une amende civile de 8 000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris,

Rejette la demande formée par la ville de Paris tendant à voir ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à Paris appartenant à M. et Mme [Y],

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Condamne M. et Mme [Y] aux dépens et à verser à la ville de Paris la somme globale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT