Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° /2024, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/17877 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPDL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2021 -Tribunal de proximité de PALAISEAU – RG n° 1119000281

APPELANTE

S.A.S. MAISONS PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu MOUNDLIC, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Agathe MICHAUT, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [U] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Timothée OTTOZ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Timothée OTTOZ, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Emmanuelle BOUTIE, conseillère pour le président empêché et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 10 avril 2017, Mme [E] et M. [C] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Maisons Pierre portant sur une maison de type « Grand Nacre 4.126 GI » édifiée sur un terrain situé dans le lotissement « le Jardin des vignes » à [Localité 3] pour un prix total de 201 311 euros, soit :

—  171 251 euros au titre du prix convenu forfaitaire et définitif ;

—  30 260 euros au titre des travaux à la charge du maître de l’ouvrage.

Le 28 juin 2018, la réception est intervenue, Mme [E] et M. [C] mentionnant quatre réserves relatives :

— aux travaux d’adaptation au sol dont il est demandé justification au constructeur ainsi que le remboursement,

— au montant de la porte-fenêtre de la cuisine,

— à la couleur de la porte d’entrée de la maison non peinte en blanc,

— à la coupe corniche sur la façade avant.

Par acte du 12 avril 2019, la société Maisons Pierre a assigné Mme [E] et M. [C] aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 8 562,55 euros augmentée des intérêts contractuels de 1 % par mois à compter du 25 juillet 2018 et celle de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 janvier 2021, le tribunal de proximité de Palaiseau a statué en ces termes :

Ordonne le déblocage de la somme de 8 044,79 euros consignée entre les mains de l’étude d’huissiers ;

Dit que par compensation :

— la somme de 844,79 euros sera versée à la société Maisons Pierre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, et au besoin, condamne in solidum Mme [E] et M. [C] à payer à la société Maisons Pierre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, Ia somme de 844,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2018 ;

— le surplus sera versé à Mme [E] et M. [C] ;

Condamne in solidum Mme [E] et M. [C] à supporter les entiers dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum Mme [E] et M. [C] à payer à la société Maisons Pierre prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes contraires au présent dispositif ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision

Par déclaration en date du 12 octobre 2021, la société Maisons Pierre a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour Mme [E] et M. [C].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2022, la société Maisons Pierre demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 15 janvier 2021 rendu par le tribunal de proximité de Palaiseau (n° RG 11-19-000281) en ce qu’il a, après avoir ordonné le déblocage de la somme de 8 044,79 euros consignée entre les mains de l’étude d’huissiers :

Dit que par compensation :

— la seule somme de 844,79 euros sera versée à la société Maisons Pierre et au besoin, condamne in solidum Mme [E] et M. [C] à payer à Maisons Pierre la seule somme de 844,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2018 ;

— le surplus sera versé aux maîtres d’ouvrage ;

Condamné Mme [E] et M. [C] au paiement de la seule somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirmer le jugement du 15 janvier 2021 rendu par le tribunal de proximité de Palaiseau (n° RG 11-19-000281) en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des autres demandes de Mme [E] et M. [C] ;

— rejeté la demande Mme [E] et M. [C] tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire ;

— condamné in solidum Mme [E] et M. [C] au paiement des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirmer le jugement en ce qu’il condamné les maîtres d’ouvrage au paiement de la seule somme de 800 euros à ce titre.

Et statuant à nouveau :

Dire et juger que M. [C] et Mme [E] sont débiteurs de la somme de 8 044,79 euros augmentée des intérêts contractuels de 1 % par mois à compter du 25 juillet 2018, date de la mise en demeure qui leur a été adressée ;

En conséquence,

Ordonner la déconsignation du solde du prix au profit de Maisons Pierre ;

Condamner les maîtres d’ouvrage à régler à Maisons Pierre la somme de 8 044,79 euros augmentée des intérêts contractuels de 1% par mois à compter du 25 juillet 2018 ;

Débouter M. [C] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ;

Condamner solidairement M. [C] et Mme [E] à payer à la société Maisons Pierre la somme de 9 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la Selarl 2H avocats prise en la personne de M^e Hardouin et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, M. [C] et Mme [E] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, après avoir ordonné le déblocage de la somme de 8 044,79 euros consignée entre les mains de l’étude d’huissier :

— dit que par compensation, la somme de 844,79 euros sera versée à la société Maisons Pierre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, et au besoin, condamne in solidum Mme [E] et M. [C] à payer à la société Maisons Pierre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, la somme de 844,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2018 et que le surplus sera versé à Mme [E] et M. [C] ;

— condamné in solidum Mme [E] et M. [C] à supporter les entiers dépens de la présente instance ;

— condamné in solidum Mme [E] et M. [C] à payer à la société Maisons Pierre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes contraires au présent dispositif.

Et, statuant de nouveau :

A titre principal,

Débouter la société Maisons Pierre de l’intégralité de ses demandes ;

Et, à titre reconventionnel,

Condamner la société Maisons Pierre à déduire la somme de 7 000 euros du prix du bien au titre de l’absence de travaux spéciaux d’adaptation au sol ;

Condamner la société Maisons Pierre à déduire la somme de 5 000 euros du prix du bien au titre de la coupe de la corniche de la façade avant non conforme ;

Condamner la société Maisons Pierre à déduire la somme de 500 euros du prix du bien au titre de la couleur de la porte d’entrée non conforme ;

Condamner la société Maisons Pierre à déduire la somme de 1 000 euros du prix du bien au titre du défaut de l’angle du bâti d’une fenêtre ;

En conséquence,

Dire que la somme de 8 044,79 euros consignée lors de la remise du bien reviendra à Mme [E] et à M. [C] ;

Condamner la société Maisons Pierre à payer le surplus des sommes déduites du prix du bien à Mme [E] et à M. [C] ;

Condamner la société Maisons Pierre à payer la somme de 8 000 euros à Mme [E] et à M. [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ou, à titre subsidiaire, avant-dire droit,

Ordonner une expertise à tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

— Se rendre sur place au [Adresse 1] " [Localité 3] ;

— Convoquer les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et leurs conseils par lettre simple ;

— Examiner le vide sanitaire et tout élément nécessaire afin de déterminer si des travaux d’adaptation au sol ont été réalisés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si des travaux d’adaptation au sol ont été réalisé ;

— Dire qu’il est indispensable qu’un pré-rapport soit adressé aux parties qui permettra à celles-ci de discuter l’avis de l’expert à travers des dires, avant que le rapport définitif ne soit déposé,

— Dire que l’expert remplira sa mission conformément aux dispositions des articles 276 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe dans les quatre mois de sa saisine,

— Dire que le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert est à la charge de la société Maisons Pierre,

— Réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Sur les travaux d’adaptation au sol

Moyens des parties

La société Maisons Pierre soutient que la justification des travaux d’adaptation au sol ne peut constituer une réserve et ne peut donc justifier une retenue sur le solde du prix à la réception de l’ouvrage.

Elle précise que, contrairement à ce qu’affirment les maîtres d’ouvrage, des travaux d’adaptation au sol ont été effectivement réalisés dans le cadre de l’exécution du contrat de construction de maison individuelle régularisé par les parties, ces derniers faisant partie du prix convenu qui est forfaitaire et définitif.

Elle avance aussi que l’attestation produite aux débats ne repose que sur un simple constat visuel de l’accès au vide sanitaire et qu’une situation de travaux établie par le constructeur n’a pas vocation à décrire les travaux réalisés mais à permettre d’appeler une partie du prix au regard de l’avancée des étapes de la construction.

En réplique, Mme [E] et M. [C] soutiennent que les travaux d’adaptation au sol n’ont pas été réalisés par la société Maisons Pierre, le plan de la construction à édifier ne faisant pas état des travaux d’adaptation au sol et la situation de travaux du 12 janvier 2018 ne mentionnant pas la réalisation de ces derniers.

Ils précisent aussi que les factures produites par la société Maisons Pierre relèvent de l’édification normale des fondations et non pas des travaux spéciaux d’adaptation au sol.

Réponse de la cour

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte des dispositions de l’article 12.2 du contrat régularisé par les parties que :

« Lors de la réception, le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité. Dans ce cas, le Maître de l’ouvrage pourra, dans un délai de huit jours suivant la réception, dénoncer les vices apparents qu’ils n’auraient pas signalés lors de la réception. Dès l’expiration de ce délai de huit jours, et si aucune réserve n’a été formulée, le solde est payable au Constructeur. Dans le cas où des réserves auraient été formulées lors de la réception ou dans le délai de huit jours, une somme proportionnée à l’importance de ces réserves ou dans le délai de huit jours, une somme proportionnée à l’importance de ces réserves et au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée de ces réserves entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal de grande instance. Le maître de l’ouvrage et le constructeur conviennent que la somme consignée pourra être proportionnée à l’importance des réserves. »

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que la somme de 8 044,79 euros correspondant à 5 % du prix de vente de la maison a été consignée par les parties à la suite de la signature du procès-verbal de réception faisant état des quatre réserves émises par les maîtres d’ouvrage dont une concernant la non-réalisation des travaux d’adaptation au sol.

L’article 2.2 « Définition des travaux » des conditions générales du contrat régularisé par les parties le 10 avril 2017 stipule que sont annexées au contrat le plan de la construction à édifier comportant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les côtes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.

En outre, il résulte de la notice descriptive 2017 signée par les parties que sont notamment prévus des « travaux spéciaux d’adaptation au sol ou aménagements spécifiques hors normes handicapés » pour un montant de 7 000 euros ainsi que des travaux au titre de « l’enlèvement des terres uniquement sur l’emprise de la maison pour un vide sanitaire de 0,60m maximum hors cour(s) anglaise (s) » pour un montant de 2 890 euros.

Alors que les maîtres d''uvre ont dénoncé l’absence de réalisation de travaux au titre de l’adaptation au sol dès le 15 janvier 2018 puis le 17 janvier et le 19 janvier 2018, les seules factures produites aux débats établies le 5 avril 2018 par la société AB Bâtiment faisant état de travaux relatifs au « coulage béton supplément dans les fondations », le 8 décembre 2017 par la société Terre Eco pour des travaux de terrassement faisant état de l’évacuation de 171 m² de terre supplémentaire outre celle établie par la même société le 31 mai 2018 pour des « travaux pour mise en 'uvre : corps d’état : Terrassement » portant sur l’évacuation de 16 m² de terre ne suffisent pas à justifier de la réalisation de ces travaux spéciaux d’aménagement au sol, en l’absence de toute précision sur la nature et l’ampleur des travaux réalisés, le tribunal ayant justement relevé que la prestation relative à l’enlèvement de terres est distincte de celle relative aux travaux spéciaux d’enlèvement de terres et ce indépendamment du prix facturé par le sous-traitant, le prix fixé étant forfaitaire et définitif.

En outre, la cour relève que si les factures comportent une mention « Adapt Ok », cette seule mention manuscrite est insuffisante à justifier de la spécificité des travaux de terrassement réalisés alors même que des travaux d’enlèvement de terre pour la création d’un vide sanitaire sont prévus dans le cadre du contrat de construction.

Par ailleurs, la société Maison Pierre ne produit aux débats aucune pièce de nature à contredire les constatations opérées par M. [N], « enseignant de construction », à la demande des maîtres d''uvre, ces dernières étant confortées par les photographies réalisées révélant l’absence de réalisation de travaux spécifiques d’adaptation au sol.

Ainsi, la société Maison Pierre ne rapporte pas la preuve de la réalisation des travaux spécifiques d’adaptation au sol prévus au contrat, la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur le montant de la porte-fenêtre de la cuisine

Moyen des parties

La société Maisons Pierre soutient que la réserve concernant le montant de la porte-fenêtre de la cuisine a été levée, ces travaux ayant fait l’objet d’une reprise confirmée par un courriel de la société SPMG signé par M. [C].

Elle fait valoir que M. [C], qui conteste sa signature, ne démontre pas que celle-ci serait différente des autres signatures figurant sur les documents contractuels et que le procès-verbal de constat établi le 28 juin 2018 est antérieur aux travaux de reprise.

En réplique, M. [C] et Mme [E] contestent la signature attribuée à M. [C] et précisent que le procès-verbal de constat révèle que l’existence du rabotage de la partie endommagée laisse apparaître une irrégularité manifeste particulièrement disgracieuse.

Réponse de la cour

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 28 juin 2018 que l’intérieur de l’angle du bâti de la fenêtre est arrondi et présente une trace de choc, son pourtour étant marqué par de petits éclats.

Si la société Maisons Pierre soutient que ces désordres ont fait l’objet de travaux de reprise et produit aux débats un courriel daté du 25 juillet 2018, intitulé " Attestation [C] « faisant état de l’intervention de la société SPMG aux fins de la réalisation de travaux de » Reprise bâti de la porte-fenêtre de la cuisine (à l’intérieur) " et comportant deux signatures manuscrites et la mention de la date du 29 août 2018, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que ce document n’est conforté par aucune attestation de reprise de ce désordre ni aucun autre élément de preuve alors même que M. [C] conteste la signature y figurant.

Dès lors, la société Maisons Pierre ne démontre pas avoir réalisé de travaux de reprise et le préjudice subi par M. [C] et Mme [E] sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 200 euros au titre de ce désordre, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur la couleur de la porte d’entrée

Moyens des parties

M. [C] et Mme [E] font valoir qu’il résulte de la notice d’insertion du projet de construction dans l’environnement annexé à la demande de permis de construire que la porte d’entrée devait être en bois peint blanc alors qu’elle a été livrée en bois brut.

En réplique, la société Maisons Pierre soutient que la notice descriptive prévoit la livraison de la porte d’entrée de « couleur bois » et que la réalisation de l’ensemble des travaux de peinture était réservée pour le maître de l’ouvrage

Réponse de la cour

S’il résulte des éléments du dossier que les travaux afférents à la réalisation des peintures ont été réservés par le maître de l’ouvrage, il ressort tant de la notice d’insertion du projet de construction dans l’environnement que du document signé par les parties et annexé à l’arrêté de permis de construire daté du 7 septembre 2017 que la porte d’entrée est livrée en bois peint blanc, la notice descriptive des travaux n’étant pas produite dans le cadre des débats devant la cour.

Ainsi, la preuve d’un manquement de la société Maison Pierre étant rapportée s’agissant de l’absence de peinture de la porte d’entrée, le préjudice subi par les acquéreurs sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 500 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur la coupe corniche de la façade avant

Moyens des parties

M. [C] et Mme [E] soutiennent qu’il ressort du procès-verbal de constat qu’un élément a été rajouté au niveau de la corniche de la façade avant, cette irrégularité constituant une disgrâce manifeste qui sera relevée par un éventuel acheteur du bien immobilier.

En réplique, la société Maisons Pierre argue que M. [C] et Mme [E] ne démontrent pas l’existence d’un désordre relatif à la coupe de la corniche de la façade avant et que le préjudice allégué ne serait en tout état de cause qu’hypothétique.

Réponse de la cour

Si aux termes du procès-verbal de constat établi le 28 juin 2018, l’huissier de justice mentionne l’existence du « rajout d’un élément qui n’est pas de la même dimension du reste à hauteur de la corniche en façade avant », aucun justificatif n’est produit aux débats permettant d’apprécier l’importance du désordre.

En outre, M. [C] et Mme [E] ne font état que d’un préjudice hypothétique, s’agissant d’une perte de valeur de l’immeuble à la revente.

En conséquence, leur demande sera rejetée, la décision entreprise étant confirmée de chef.

Sur les sommes dues

Il n’est pas contesté que la somme de 8044,79 euros, correspondant à 5 % du prix de vente a été consignée par M. [C] et Mme [E].

Alors qu’il résulte des développements précédents qu’une indemnisation d’un montant de 7 700 euros doit être allouée aux acquéreurs au titre des manquements résultant de l’absence de travaux d’adaptation au sol ainsi que des désordres relatifs au bâti de la porte-fenêtre de la cuisine et de la peinture blanche de la porte d’entrée, la société Maison Pierre est bien fondée à réclamer la somme de 344,79 euros au titre du solde du prix de vente, après compensation, que M. [C] et Mme [E] seront condamnés in solidum à lui verser.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maison Pierre, partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [C] et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour à l’exception de celle ordonnant le déblocage de la somme de 8 044,79 euros consignée entre les mains de l’étude d’huissiers de justice,

Le confirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que, par compensation, la somme de 344,79 euros sera versée à la société Maison Pierre, prise en la personne de son représentant légal et, au besoin, condamne M. [C] et Mme [E] in solidum au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2018,

Dit que le surplus, soit la somme de 7 700 euros sera versée à M. [C] et Mme [D],

Condamne la société Maison Pierre aux dépens de première instance et d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maison Pierre et la condamne à payer à M. [C] et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La greffière, La conseillère pour le président empêché,