RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13828 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDXU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 18/13488

APPELANTE

S.A.R.L. OGETI agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R016

INTIMÉES

Madame [N] [C]

née le 21 Octobre 1943

[Adresse 2]

[Localité 3]

ET

Madame [R] [F]

née le 18 Octobre 1946 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentées et assistées à l’audience par M^e Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0822

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été plaidée le 26 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Odile DEVILLERS, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

M^me Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Odile DEVILLERS, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [C] et Mme [R] [F] sont propriétaires indivises d’un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 8], à hauteur respectivement de 21,52% pour la première et de 78,48% pour la seconde (venant aux droits de Mme [E] [F]).

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2002, Mme [E] [F] a consenti à la société Loro Piana France un bail commercial d’une durée de neuf ans portant sur ces locaux.

Par acte sous seing privé du 7 mars 2014, Mme [C] et Mme [F] (les indivisaires) ont confié à la société Ogeti un mandat général de gestion immobilière de ce bien pour une durée d’un an, reconductible tacitement chaque année.

Reprochant à la société Ogeti d’avoir prélevé sur le compte de l’indivision la somme totale de 11.780 euros fondée sur des actes pour lesquelles elle n’était pas mandatée, Mme [F], agissant pour le compte de l’indivision, lui a adressé, le 18 août 2017, une mise en demeure d’avoir à rembourser cette somme, rappelant lui avoir consenti un mandat général de gestion immobilière portant sur la gestion courante des locaux commerciaux mais avoir expressément refusé de lui accorder un mandat spécial.

Malgré des échanges de courriers, les parties n’ont pas trouvé de solution amiable à leur litige.

C’est dans ce contexte que, par acte du 5 novembre 2018, Mme [C] et Mme [F] ont fait assigner la société Ogeti devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 11.780 euros outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal a :

— condamné la société Ogeti à payer à Mme [R] [F] la somme de 9.244,94 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la société Ogeti à payer à Mme [N] [C] la somme de 2.535,06 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné in solidum Mme [R] [F] et Mme [N] [C] à payer à la société Ogeti la somme de 5.280 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

— débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [R] [F] et Mme [N] [C] à supporter la moitié des dépens de l’instance,

— condamné la société Ogeti à supporter la moitié des dépens de l’instance,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 16 juillet 2021, la société Ogeti a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2022, la société Ogeti demande à la cour de  :

Vu l’article 64 du décret n° 72-628 du 20 juillet 1972,

Vu l’article 1112 et 1240 et suivants du code civil,

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mars 2021 en ce qu’il a :

' condamné le Cabinet Ogeti à payer à Mme [R] [F] la somme de 9.244,94 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' condamné le Cabinet Ogeti à payer à Mme [N] [C] la somme de 2.535,06 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' condamné in solidum Mme [F] et Mme [C] à payer au Cabinet Ogeti la somme de 5.280 euros pour rupture abusive des pourparlers,

' débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

' condamné le Cabinet Ogeti à supporter la moitié des dépens de la présente instance ' prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— Débouter Mme [N] [C] et Mme [R] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

— Dire et juger que Mme [N] [C] et Mme [R] [F] ont manqué à leur devoir de loyauté à l’égard du Cabinet Ogeti par la rupture abusive et brutale des pourparlers engagés avec ce dernier et en reprenant pour leur compte les négociations menées par le Cabinet Ogeti,

— Condamner in solidum Mme [N] [C] et Mme [R] [F] à payer au Cabinet Ogeti la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts relatifs aux frais exposés durant les négociations et au préjudice matériel et moral subi à cet égard, et au regard du gain dont le Cabinet Ogeti a été indûment privé, si dans le respect des usages le Cabinet Ogeti avait été rémunéré par le Preneur et non par le Bailleur,

En tout état de cause,

— Débouter Mme [N] [C] et Mme [R] [F] de leur appel incident tendant à voir :

' débouter le Cabinet Ogeti de l’ensemble de ses demandes, notamment au titre de la prétendue rupture abusive,

' condamner le Cabinet Ogeti à payer à Mme [N] [C] et Mme [R] [F] la somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le Cabinet Ogeti aux entiers dépens,

— Condamner in solidum Mme [N] [C] et Mme [R] [F] à payer au Cabinet Ogeti la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner in solidum Mme [N] [C] et Mme [R] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, la société Ogeti fait valoir que le mandat général de gestion du 7 mars 2014 lui confiait la gestion et l’administration générale de la boutique située [Adresse 6] et lui donnait pouvoir d’accomplir tous les actes sauf d’aliéner le bien, de sorte que la rédaction d’un mandat spécial était superfétatoire pour mener l’opération de changement de preneur, précisant qu’elle l’a acceptée uniquement pour être commercialement agréable aux mandantes qui refusaient l’application des usages en la matière.

Elle explique que, sans attendre que les indivisaires régularisent le mandat exceptionnel de transaction dont elles avaient validé les honoraires, elle a, en application du mandat général, négocié avec le preneur les conditions de son départ, établi un projet de bail commercial très circonstancié et très protecteur des intérêts des indivisaires et réalisé toutes les négociations avec le nouveau preneur tendant au paiement d’un loyer déplafonné de 300.000 euros annuel hors charges et hors taxes.

Elle estime que c’est donc à juste titre qu’en contrepartie des prestations effectives de négociations et de rédaction d’acte qui entraient, en toute hypothèse, dans le cadre du mandat exceptionnel de transaction et/ou mandat de gestion, qu’elle a prélevé les sommes de :

—  8.000 euros TTC au titre d’un honoraire facturé au temps passé concernant, d’une part, la négociation de l’indemnité de 100.000 euros relative à l’installation de l’escalier dans la boutique et, d’autre part, la négociation du déplafonnement du loyer et des conditions du nouveau bail et ce, conformément aux stipulations du mandat exceptionnel de transaction et du mandat général ;

—  3.780 euros TTC au titre des frais de rédaction du nouveau bail commercial plus favorable aux intérêts des indivisaires également couverts par les termes du mandat général toujours en cours et du mandat exceptionnel de transaction au regard de la ratification ultérieure de ces prestations par les indivisaires qu’il appartenait à ces dernières de répercuter à leur nouveau preneur.

Elle affirme que les indivisaires se sont appropriées les résultats de ses prestations en pensant à tort qu’en ne signant pas le mandat exceptionnel de transaction qu’elles ont imposé, elles seraient dispensées du règlement des prestations ainsi réalisées pour leur compte alors qu’elles l’avaient laissée dans la croyance qu’elles régulariseraient le mandat exceptionnel et que compte tenu de la durée de leur relation, du mandat général dont elle était titulaire et de l’accord sur les conditions de son intervention, il n’y avait aucun obstacle à ce qu’elle débute ses diligences.

Poursuivant l’infirmation du jugement de ce chef, elle conclut au rejet de la demande des indivisaires tendant à obtenir le remboursement de la somme de 11.780 euros TTC au titre des prestations aujourd’hui contestées opportunément par celles-ci pour les seuls besoins de la cause, mais qui ont été réalisées avec diligence puisqu’elles ont permis d’atteindre des objectifs qui allaient bien au-delà des attentes des indivisaires.

Elle demande également l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à payer aux indivisaires la somme de 500 euros chacune au titre d’une prétendue résistance abusive et conteste avoir cherché, par une tentative de chantage, à forcer le renouvellement du mandat contre la remise des sommes litigieuses alors qu’elle a manifesté sa volonté de régler amiablement le litige, reprochant par ailleurs aux premiers juges d’avoir retenu que le prélèvement des sommes, au demeurant justifié, était constitutif d’un abus.

Elle maintient sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros en faisant valoir que, de manière totalement déloyale, alors que les négociations étaient achevées et que les objectifs fixés étaient atteints, les indivisaires ont formalisé leur décision de rompre brutalement les discussions par courrier du 15 août 2016.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2021, Mme [N] [C] et Mme [R] [F] demandent à la cour de  :

Vu le décret n°72628 du 20 Juillet 1972,

Vu les articles 1989 et 1382 du code civil,

Sur l’appel d’Ogeti

— Débouter la société Ogeti de l’ensemble de ses prétentions et confirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné la société Ogeti à payer à Mme [R] [F] la somme de 9.244,94 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' condamné la société Ogeti à payer à Mme [N] [C] la somme de 2.535,06 euros en remboursement des sommes prélevées indûment et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Constater l’acquiescement de la société Ogeti quant au montant fixé à 5.280 euros pour l’indemnisation de son préjudice résultant d’une prétendue rupture abusive des pourparlers et la débouter en conséquence de sa demande supérieure quant à l’évaluation de son préjudice,

Sur l’appel incident formé par Mme [F] et Mme [C]

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

' condamné in solidum Mme [F] et Mme [C] à payer à la société Ogeti la somme de 5.280 euros pour rupture abusive des pourparlers,

' débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

' condamné in solidum Mme [F] et Mme [C] à supporter la moitié des dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau :

— Débouter la société Ogeti de l’ensemble de ses demandes, notamment au titre de la prétendue rupture abusive,

— Condamner la société Ogeti à payer à Mme [F] et Mme [C] la somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Ogeti aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Raynaud Vincent, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles font valoir que la société Ogeti a prélevé des honoraires sur le compte de ses mandantes de manière autoritaire et sans leur accord, ce qui pourrait s’apparenter à de l’abus de confiance sur le plan pénal, mais au surplus au prétexte d’une opération pour laquelle elle n’avait pas mandat, qui n’a pas été conclu par son entremise et dont elle a fixé le prix de manière unilatérale. Elles ajoutent que les honoraires d’avocat ne sont pas plus justifiés, aucune demande n’ayant été formulée par les mandantes sur ce point.

Elles soutiennent que, faute de convention spéciale signée par les indivisaires, la société Ogeti ne pouvait pas prélever des honoraires exceptionnels et demandent, en conséquence, la confirmation du jugement qui a condamné la société Ogeti à leur restituer les fonds.

Elles sollicitent également la confirmation du jugement qui a condamné la société Ogeti au titre de la résistance abusive, relevant que le mandataire ne pouvait pas effectuer la moindre prestation de négociation ou de rédaction d’acte sans mandat écrit, ce qu’il savait pertinemment puisqu’il a lui-même rédigé des mandats. Elles estiment que l’abus dans la résistance est caractérisé par le seul fait que la société Ogeti a cherché à forcer le renouvellement de son mandat contre la remise des fonds qu’elle avait indûment prélevés.

Formant appel incident, elles critiquent le jugement qui a retenu leur responsabilité sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers et soutiennent avoir cessé les pourparlers de manière parfaitement légitime dès lors que le gestionnaire immobilier modifiait unilatéralement les conditions de prix de son intervention, mettant en danger l’opération projetée avec la société Richemond.

Elles relèvent que la société Ogeti ayant vu sa demande à ce titre prospérer devant le tribunal et n’ayant pas formé appel de ce chef, elle a acquiescé au jugement et ne peut remettre en question le montant qui lui a été alloué.

Elles indiquent enfin que la société Ogeti ne peut demander l’indemnisation de la perte de chance de réaliser le gain espéré et soulignent que ce gain ne dépendait pas uniquement de la conclusion du mandat de transaction.

Elles considèrent que, même si le caractère fautif de la rupture était retenu, les honoraires de l’avocat sont sans rapport avec la rupture des pourparlers et ne peuvent constituer un préjudice indemnisable. Elles ajoutent qu’aucun dédommagement au titre du préjudice moral ne peut être accordé à la société Ogeti qui ne pouvait négocier ou s’engager sans écrit préalable.

La clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remboursement des honoraires exceptionnels et frais d’avocat prélevés

Aux termes de l’article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat.

Le mandat général de gestion immobilière n° 469 du 7 mars 2014 confié à la société Ogeti par les indivisaires et portant sur une boutique située [Adresse 6] à [Localité 8] mentionne qu’il est soumis aux dispositions de l’article 64 du décret n° 72628 du 20 juillet 1972 selon lesquelles « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui. A moins que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » représente la personne morale qu’il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».

L’article 66 du même décret précise que « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

Et selon l’article 69 de ce décret « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention 'Gestion immobilière’ ou 'Syndic de copropriété’ peut recevoir des versements ou remises, autres que ceux mentionnés par l’article 64, et même un prix de vente, à l’occasion de l’une des opérations spécifiées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970, mais seulement à titre occasionnel et sous les conditions suivantes :

(…)

3° Il doit avoir reçu un mandat spécial répondant aux conditions prévues aux articles 72 et suivants, à l’effet de procéder à l’opération dont il s’agit ».

Selon les conditions particulières du mandat général de gestion immobilière, la société Ogeti avait pour mission « d’accomplir tous actes d’administration et de gestion (…). Outre la gestion courante, il devra s’occuper, le cas échéant des prestations supplémentaires définies ci-après :

1. Faire exécuter tous travaux rendus nécessaires avec l’accord préalable du mandant

autres que les petites réparations d’entretien courant.

2. Suivre et instruire toutes procédures, expertises, rapports, déclarations. »

L’article consacré à la rémunération du mandataire stipule :

« ' Honoraires de gestion courante : 3% HT (soit 3,6%TTC) sur toutes les sommes encaissées (taux dégressif avec augmentation du nombre de lots gérés)

' Prestations exceptionnelles supplémentaires (c’est-à-dire hors gestion courante)

au temps passé : 185 € HT (soit 225 € TTC) ramené commercialement à 140 € HT (soit 168 € TTC) de l’heure pour un cadre (indexable)

135 € HT (soit 162 € TTC) ramené commercialement à 90 € HT (soit 108 € TTC) de l’heure pour un collaborateur (indexable) .

' Honoraires de location à la charge du Preneur en matière commerciale

' Honoraires de rédaction d’actes à la charge du Preneur en matière commerciale

' Honoraires sur travaux exceptionnels (autres que petites réparations d’entretien courant) 3,5% HT (soit 4,18% sur montant TTC) ramenés à) 2% HT quand ces travaux sont suivis par l’architecte du mandant (soit 2,4% TTC). »

Selon les conditions générales de ce mandat, pour accomplir sa mission, le mandataire disposait notamment du pouvoir de gérer les biens désignés, les louer aux prix, charges, durée et conditions convenues avec le mandant, signer tous baux et protocoles, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous les congés faire dresser tous états des lieux.

Les deux prélèvements effectués par la société Ogeti et contestés par les indivisaires, d’un montant total de 11.780 euros, figurent dans le rapport de gérance du 2ème trimestre 2017 et sont libellés comme suit : « HONORAIRES EXCEPTIONNELS SUR PROCÉDURE DÉPLAFONNEMENT LOYER *» à hauteur de 8.000 euros et « RBT OGETI FRAIS MAÎTRE AFFRE DOSSIER RICHEMONT HOLDING DU 27/07/2016 ».

Est ajouté la mention manuscrite « * juste appréciation encore modifiable ».

Ils correspondent à des honoraires de négociation du départ des locataires du local commercial et de rédaction d’un nouveau bail.

Dans ce cadre, la société Ogeti a établi un projet de « mandat de transaction » daté du 9 juin 2016 aux termes duquel les indivisaires chargeaient le mandataire de « négocier le départ de la société Loro Piana France », locataire actuel des locaux, « ainsi qu’un nouveau bail avec un repreneur solvable à des conditions contractuelles plus généreuses pour le Bailleur ». Sa mission était ainsi précisée « Le Cabinet Ogeti est habilité à négocier le départ de la société Loro Piana, l’actuel locataire de la boutique ci-dessus rappelée sise [Adresse 6], et la relocation des lieux avec un tiers à des conditions contractuelles plus protectrices des intérêts des indivisaires que le précédent bail moyennant un loyer annuel de 300.000 euros et une soulte de 100.000 euros, si possible qualifiée d’indemnités pour les travaux entravant », moyennant une rémunération de 30.000 euros HT.

Ce mandat spécial n’ayant pas été signé par les indivisaires, ce que la société Ogeti ne conteste pas, ni ratifié, celle-ci ne pouvait, en vertu du mandat général de gestion immobilière, mener les négociations concernant le départ du locataire et la relocation de la boutique et par voie de conséquence, prélever des honoraires exceptionnels à ce titre, non prévus au mandat général de gestion immobilière. Elle ne pouvait davantage facturer à son mandant des frais d’avocat pour la rédaction d’un nouveau bail commercial, le mandat général de gestion immobilière précisant que les honoraires de rédaction d’actes sont à la charge du preneur en matière commerciale.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Ogeti à rembourser à Mme [F] et Mme [C] la somme de 11.780 euros à concurrence de leurs parts dans l’indivision, soit la somme de 9.244,94 euros au profit de Mme [F] et la somme de 2.535,05 euros au profit de Mme [C].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1382 devenu 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

C’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont estimé que la société Ogeti, en sa qualité de mandataire immobilier, ne pouvait ignorer qu’elle n’était pas en droit de prélever directement sur le compte de ses mandantes des honoraires supplémentaires non prévus au mandat, ainsi que des frais d’avocat ; que ce prélèvement direct constituait un abus et qu’en conséquence, le refus de restituer les sommes indûment prélevées constituait une résistance abusive ayant nécessairement causé un préjudice moral aux indivisaires qui pensaient pouvoir faire confiance au mandataire professionnel auquel elles avaient choisi de recourir. Ce préjudice ayant été justement évalué à la somme de 500 euros pour chacune d’elles, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers

En vertu du principe de la liberté contractuelle, chaque partie est en droit de rompre unilatéralement des pourparlers précontractuels, une telle rupture étant la manifestation de la liberté de ne pas contracter et ne pouvant en elle-même constituer une faute, sous réserve du respect du devoir de loyauté entre les parties. Cependant, l’abus de la liberté de rompre les pourparlers engage la responsabilité de celui qui a pris l’initiative de la rupture sur un fondement délictuel dès lors que son partenaire en subit un préjudice. Il en va ainsi, non seulement lorsque l’auteur de la rupture est animé d’une intention de nuire, mais aussi lorsqu’il agit avec mauvaise foi, voire lorsqu’il commet une simple faute. Celle-ci réside alors dans les circonstances qui l’entourent.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’au début de l’année 2016, la société Loro Piana, locataire des locaux commerciaux dont la gestion a été confiée à la société Ogeti en vertu du mandat général de gestion immobilière du 7 mars 2014, a souhaité céder son bail au profit de la société Chloé, cession pour laquelle les bailleresses ont donné leur accord ainsi qu’il résulte du courriel daté du 13 janvier 2016 (pièce n° 22 des intimées).

Alors que la société Ogeti ne disposait d’aucun mandat spécial pour intervenir dans le cadre de cette cession de bail, elle a néanmoins entrepris de négocier avec le preneur les conditions de son départ. Elle indique même dans ses écritures que les négociations étaient abouties dès le mois de juin 2016.

Or, ce n’est que le 18 juin 2016 que la société Ogeti a transmis pour la première fois aux indivisaires un projet de mandat exceptionnel de transaction daté du 9 juin 2016. S’en sont suivies plusieurs échanges de courriels entre les parties concernant la rémunération du mandataire. La société Ogeti a transmis à Mme [F] un projet de bail, le 6 juillet 2016, ainsi que, le 13 juillet suivant, un nouveau projet de mandat « sollicité par le groupe Richemont pour la rédaction et la transmission confidentielle de ce nouveau bail et de cette indemnité pour travaux ». Le 15 juillet, Mme [F] a répondu qu’il manquait la page supplémentaire « conditions confidentielles », déjà réclamée le 11 juillet. Puis, le 18 juillet, elle a indiqué à la société Ogeti « Nous attendons AVANT le mercredi 20 juillet 2016 au soir le document 'CONFIDENTIEL’ concernant notre accord (11.07.16) sur les conditions de vos honoraires de négociation pour le [Adresse 6]. Ce document qui sera confidentiel entre nous et qui mentionnera les conditions (tableau et détails du 11.07.16) doit nous être adressé signé de votre part.

Vous devez modifier également le nouveau mandat (…) qui, à la mention 'CLAUSES PARTICULIERES’ fait apparaître 'SANS', notre mandat ne doit pas contredire la situation. Vous connaissez les règles en la matière et nous souhaitons que les documents soient conformes à nos accords et nos intérêts. Cependant, il est souhaitable d’éviter de nouvelles erreurs ou malentendus qui retarderaient encore la signature de ce mandat car au delà du 20 juillet, nous confierons la négociation du changement de Iocataire à un cabinet spécialisé, ne souhaitant pas attendre plus longtemps pour communiquer avec nos repreneurs. »

Le 19 juillet, la société Ogeti a adressé à Mme [F] un nouveau projet de mandat ainsi qu’un « document confidentiel dépendant du mandat exceptionnel de transaction » daté du 14 juin 2016, détaillant ses honoraires (30.000 euros HT à la charge du preneur) « proportionnellement rétrocédés aux mandantes (…) déduction faite des honoraires de leur avocat dans la limite de 3.000 euros HT) ».

Le 23 juillet, Mme [F] a répondu : « vous aviez finalement accepté notre proposition par mail du 11.7.16 mais le document confidentiel, que nous avons dû vous réclamer, ne correspond pas, le mandat est à chaque fois modifié et vous nous demandez d’antidater au 15 juin 16 alors que vous n’avez donné aucune nouvelle de nos clients depuis le 17.6.16, plus d’un mois. Depuis ce RV du 17 juin 16, nos intérêts sont suspendus à l’acceptation de vos conditions d’honoraires, prises sans nous consulter. Comme annoncé dans mon mail du 18.7.16 nous avons donc confié cette affaire à un cabinet spécialisé. Un tel délai d’absence de contact avec nos locataires qui souhaitent négocier n’était plus possible ».

Enfin, par lettre recommandé du 15 août 2016, Mme [F] a rappelé à la société Ogeti qu’elle avait pris le parti d’engager, seule, des discussions avec le locataire lorsqu’elle a été informée de son souhait de céder son droit au bail ; que le mandat général de gestion immobilière du 7 mars 2014 ne lui conférait aucun pouvoir pour négocier cette cession du droit au bail, qui nécessitait un mandat spécial ; qu’à aucun moment ce mandat spécial ne lui avait été conféré ; que depuis le 18 juin 2016, date à laquelle elles avaient clairement exprimé leur refus de lui accorder un tel mandat, compte tenu des conditions exorbitantes qu’elle souhaitait imposer au locataire, au repreneur et à elles-mêmes (30.000 euros HT d’honoraires), elle n’avait plus donné suite à leurs contre-propositions et avait abandonné le cours des négociations. Déplorant la méthode avec laquelle la société Ogeti avait géré ces négociations, dont elles estimaient avoir été totalement écartées, et ses agissements aux fins d’imposer aux parties des honoraires indus, elle lui a demandé de cesser immédiatement et pour l’avenir toute entremise dans le cadre de la cession du droit au bail, de faire usage directement ou indirectement de la qualité de mandataire habilité et toute intervention qui pourrait nuire à la cession du droit au bail des locaux commerciaux, l’informant que la cession serait négociée directement par leur conseil.

Au vu de ces éléments, c’est à tort que les premiers juges ont considéré que la rupture des pourparlers par les indivisaires, après plus d’un mois de négociations, était abusive.

En effet, alors que la société Ogeti a pris l’initiative d’engager des négociations avec le preneur sur les conditions de son départ, négociations que son mandat général de gestion immobilière ne lui donnait pas le pouvoir d’accomplir et qui, selon elle, étaient abouties dès le mois de juin 2016, elle a tenté, a posteriori, d’obtenir de ses mandantes la signature d’un mandat exceptionnel de transaction. Mais force est de constater que les conditions de ce mandat, et notamment les honoraires du mandataire, n’ont pas fait l’objet d’un accord. Dans ces conditions, la rupture des pourparlers n’a été ni brutale ni déloyale ni injustifiée.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [C] et Mme [F] à payer à la société Ogeti la somme de 5.280 euros en indemnisation de son préjudice et, statuant à nouveau, la cour déboutera la société Ogeti de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation des dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Statuant de ce chef pour la première instance et en appel, la société Ogeti, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Maître Vincent Raynaud, avocat au Barreau de Paris, sera autorisé à recouvrer directement contre elle les frais dont il a fait l’avance sans en recevoir provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, condamnée aux dépens, la société Ogeti sera également condamnée à payer à Mme [C] et Mme [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné in solidum Mme [N] [C] et Mme [R] [F] à payer à la société Ogeti la somme de 5.280 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Ogeti de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

Condamne la société Ogeti aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Vincent Raynaud conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Ogeti à payer à Mme [N] [C] et Mme [R] [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,