Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° /2024, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15449 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIUQ

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 mai 2021 – tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 19/09012

APPELANTS

Monsieur [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté à l’audience par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

Monsieur [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté à l’audience par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

INTIMEE

S.A.S. EDELIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Emmanuelle BOUTIE, conseillère pour le président empêché et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 29 mars 2010, MM. [C] [N] et [W] [N] (les consorts [N]) ont conclu avec la société Akerys promotion, devenue Edelis et représentée alors par la société Aequitis, qui les avait démarchés, un contrat de réservation en vue de l’achat en état futur d’achèvement d’un appartement et d’une place de parking situés au [Adresse 3] à [Localité 6] (31) dans le cadre d’une opération de défiscalisation prévue par la loi Scellier.

Par acte authentique du 23 juin 2010, les consorts [N] ont acheté les biens immobiliers suscités en état futur d’achèvement au prix de 168 400 euros.

Les biens immobiliers ont été livrés dans le courant du quatrième trimestre 2011 et mis en location à compter du 14 octobre 2011.

Le 10 janvier 2019, les consorts [N] ont mis en demeure la société Edelis de leur verser la somme de 76 400 euros, se prévalant d’une surévaluation de la valeur vénale du bien au jour de l’acquisition.

Par acte du 11 septembre 2019, les consorts [N] ont fait assigner la société Edelis devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’indemnisation de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

Déclare les consorts [N] irrecevables en leur action ;

Les condamne in solidum à payer la somme de 5 000 euros à la société Edelis en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Edelis de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Les condamne in solidum aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 10 août 2021, les consorts [N] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Edelis.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2022, les consorts [N] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu en date du 18 mai 2021 en ce qu’il a déclaré l’action des consorts [N] prescrite ;

En statuant à nouveau, recevoir les consorts [N] en leur demandes et les dire bien fondées,

Débouter la société Edelis de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger que le consentement des consorts [N] a été vicié par des man’uvres dolosives de la société Edelis ;

Dire et juger que la société Edelis, a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

En conséquence,

Condamner la société Edelis (anciennement dénommée Akerys promotion) à payer aux consorts [N], la somme de 186 911,95 euros parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

Condamner la société Edelis à payer aux consorts [N] la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société Edelis demande à la cour de :

Au principal,

Juger que la société Edelis ne saurait être concernée que par une éventuelle surévaluation du bien au jour de la vente ;

Juger que l’action en dommages et intérêts sur le fondement dol et/ou de l’obligation de conseil au titre de la surévaluation de bien est prescrite ;

Juger toute autant prescrite l’action fondée sur le dol et l’obligation de conseil par suite de la simulation financière ;

Par conséquent,

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a jugé irrecevables comme étant prescrite la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [N] à l’encontre de la société Edelis par assignation en date du 11 septembre 2019 ;

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021, en ce qu’il a condamné, in solidum, les consorts [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour d’appel de céans devait juger recevables l’action des consorts [N] non prescrite ;

Juger que la société Edelis a donné mandat à la société Aequitis de vendre les lots de la résidence ;

Juger que la société Aequitis a agi en dehors des limites de son mandat en établissant la simulation fiscale objet du litige ;

Juger que la société Aakerys promotion aujourd’hui dénommée Edelis n’a pas personnellement participé à l’élaboration de cette simulation fiscale ;

Par conséquent,

Juger irrecevables pour défaut de qualité à agir à l’encontre de la société Edelis les consorts [N] ;

Débouter les consorts [N] de toute demande formée à l’encontre de la société Edelis ;

A titre superfétatoire,

Si par extraordinaire la cour d’appel venait à rejeter l’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir ;

Juger mal fondées les demandes des consorts [N] fondées sur le dol et sur le défaut de conseil de la société Edelis vendeur en l’état futur d’achèvement ;

Juger encore que les consorts [N] ne rapportent pas la preuve de la réalité de leur préjudice et du lien de causalité avec le dol ou le défaut de conseil allégué ;

Par conséquent,

Débouter encore les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Edelis ;

Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021, en ce qu’il a condamné, in solidum, les consorts [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Condamner, in solidum, les consorts [N], au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H avocats, en la personne de M^e Schwab, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la prescription

Moyens des parties

Les consorts [N] soutiennent que leur action n’est pas prescrite, le point de départ du délai de prescription étant la connaissance du titulaire du droit et non le fait générateur s’agissant d’une opération de défiscalisation immobilière.

Ils précisent n’avoir eu connaissance du fait dommageable qu’au jour où ils ont découvert la fausse qualité de conseiller en gestion de patrimoine de la société Aequitis, s’agissant d’un simple intermédiaire de vente et non une société de gestion de patrimoine indépendante, soit le 20 octobre 2016.

En réponse, la société Edelys fait valoir que les consorts [N] ont été en mesure de vérifier la valeur de leur bien au plus tard au jour de la signature de l’acte devant le notaire.

Elle argue que les acquéreurs ne critiquent pas le résultat global escompté par la mise en 'uvre du dispositif fiscal mais uniquement la valeur du bien mentionné dans la simulation fiscale alors qu’il y a lieu de différencier la prescription de l’action dirigée à l’encontre du vendeur et celle engagée à l’encontre du commercialisateur.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit avait ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l’exercer.

Dans une opération d’investissement locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que des faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. (3e Civ., 20 septembre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié au Bulletin).

Au cas d’espèce, le 29 mars 2010, les consorts [N] ont fait l’acquisition d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisé et, par assignation en date du 11 septembre 2019, ont engagé une action à l’encontre de la société Edelys, vendeur du bien, aux fins d’être indemnisés de leur préjudice matériel sur le fondement du dol et du manquement de cette société à son obligation d’information et de conseil, en invoquant l’existence d’une surévaluation de la valeur du bien immobilier, d’informations erronées sur le rendement locatif du bien ainsi que sur les avantages fiscaux de l’opération et les frais de gestion.

S’il résulte des échanges intervenus le 20 octobre 2016 entre les consorts [N] et M. [Z], ancien salarié de la société Aequitis, que cette société est intervenue en qualité d’intermédiaire de la société Akerys, celle-ci étant promoteur de l’ensemble immobilier, les appelants ne démontrent pas que la qualité de conseiller fiscal et patrimonial de la société Aequitis constituait un élément déterminant de leur consentement alors même que l’ensemble des documents d’information communiqués aux acquéreurs préalablement à la signature de l’acquisition était établi au nom de la société Akerys Promotion.

En outre, si les consorts [N] justifient d’une perte de valeur du bien immobilier en 2016, sa valeur vénale étant évaluée à 120 000 euros le 31 mars 2016, ils ne démontrent pas l’existence d’une surévaluation de la valeur du bien au jour de son acquisition ni s’être informés sur sa valeur avant la signature de l’acte authentique alors même qu’ils ne contestent pas avoir réalisé des démarches aux fins de vérifier le prix de l’appartement.

Il en va de même concernant la localisation du bien et sa desserte, les acquéreurs ayant eu la possibilité de vérifier les informations communiquées sur la situation exacte du bien sur le marché locatif au jour de la signature du contrat.

Par ailleurs, si les consorts [N] critiquent la rentabilité de l’opération en invoquant l’absence d’augmentation annuelle du loyer de 2 % prévue par la simulation financière communiquée par la société Aequitis, il ressort des décomptes de loyers produits aux débats qu’ils ont pu s’apercevoir du défaut de revalorisation du montant du loyer dès le mois de novembre 2012.

De la même manière, s’agissant du surcoût lié au renouvellement fréquent de locataires et des frais de gestion, le tribunal a justement relevé que l’examen des premiers relevés de comptes locatifs fait apparaître que le montant des honoraires de gestion était dès le mois de novembre 2011 supérieur à celui annoncé dans la simulation initiale, à l’instar de celui des charges de copropriété.

En outre, si les consorts [N] invoquent la perte de l’avantage fiscal inhérent au dispositif Scellier pendant trois ans, à compter du mois de novembre 2012 jusqu’au mois de décembre 2015, il n’est pas contesté que cette perte est consécutive à leur déménagement en Belgique dans le cadre d’une modification de leur statut fiscal et que les conditions d’application du dispositif fiscal prévu par la Loi Scellier étaient consultables lorsqu’ils étaient en possession du plan d’épargne fiscal.

De plus, s’agissant de la modification de la couverture de l’assurance « Loyers impayés » invoquée par les consorts [N], le contrat d’assurance signé par les acquéreurs le 14 mars 2011 prévoit la possibilité d’une évolution des conditions tarifaires ainsi que celle pour les souscripteurs de refuser une augmentation des tarifs en dénonçant le contrat.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la manifestation du dommage résultant de la surévaluation du bien immobilier acquis par les consorts [N] et de la délivrance d’informations erronées sur les conditions financières de l’opération de défiscalisation est survenue au plus tard en novembre 2012, cette date constituant le point de départ du délai de prescription.

En conséquence, l’action engagée par les consorts [N] par assignation du 11 septembre 2019 doit être déclarée prescrite, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, les consorts [N], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à la société Edelys la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [C] [N] et M. [W] [N] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [C] [N] et de M. [W] [N] et les condamne in solidum à payer à la société Edelys la somme de 3 000 euros.

La greffière, La conseillère pour le président empêché,