Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 25 septembre 2025, n° 24/20514

CA Paris
Confirmation 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Travaux effectués sans autorisation
La cour a jugé que les travaux ont effectivement modifié l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation préalable, justifiant ainsi la remise en état des lieux.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé des indemnités aux bailleurs pour couvrir les frais de justice, considérant que la société Matsuri était la partie perdante.
Accepté
Partie perdante dans le litige
La cour a confirmé que la société Matsuri, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 25 sept. 2025, n° 24/20514
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20514
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie LESENECHALIsabelle CHAUDESAIGUESCorinne CHERKI
Cabinet(s) :	C3C
Parties :	S.A.R.L. MATSURI RESTAURANT VICTOR HUGO c/ LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 6 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20514 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPZN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 5 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 19] – RG n° 24/54842

APPELANTE

S.A.R.L. MATSURI RESTAURANT VICTOR HUGO, RCS de [Localité 19] sous le n°502 772 676, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIMÉES

Mme [K] [N] veuve [I]

[Adresse 10]

[Localité 15]

Mme [Z] [E] veuve [N]

[Adresse 16] [Adresse 17]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentées par M^e Isabelle CHAUDESAIGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0687

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. SAFAR

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par M^e Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0313

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 juillet 2025, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 1er février 2008, M. [W] [N] et Mme [K] [N] ont loué à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo et à la société Matsuri un local commercial constituant les lots n°38 et 55 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] afin d’exploiter une activité de restauration sur place et à emporter.

Au cours du premier semestre 2024, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo a entrepris des travaux de modification de l’enseigne et de la façade commerciale du restaurant.

Par lettres recommandées des 16 et 27 mai 2024, les consorts [N] ont mis en demeure leur preneur de cesser ces travaux au motif qu’ils ont été entrepris sans l’accord de la copropriété.

Par exploit du 24 juin 2024, Mme [K] [N] et Mme [Z] [E], venant aux droits de M. [W] [N], ont attrait la société Matsuri Restaurant Victor Hugo ainsi que le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la remise en état de la devanture du local commercial.

Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

ordonné à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo de procéder à la dépose de l’enseigne et la devanture installée sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi qu’à la remise des lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance pendant une durée maximale de six mois,

débouté la société Matsuri Restaurant Victor Hugo de sa demande aux fins de médiation,

condamné la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à verser à Mmes [K] [N] et [Z] [E] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Matsuri Restaurant Victor Hugo aux entiers dépens.

Par déclaration du 3 décembre 2024, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 4 juin 2025, la société Matsuri Restaurant Victor Hugo demande à la cour de :

dire et juger recevable et bienfondé l’appel interjeté par la société Matsuri Restaurant Victor Hugo,

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2024 en ce qu’elle a :

ordonné à la société Matsuri Restaurant Victor Hugo de procéder à la dépose de l’enseigne et la devanture installée sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi qu’à la remise des lieux dans leur état antérieur, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de l’ ordonnance pendant une durée maximale de six mois,

condamné la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à verser à Mmes [K] [N] et [Z] [E] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Matsuri Restaurant Victor Hugo aux entiers dépens,

En conséquence, statuant à nouveau,

déclarer Mme [K] [N], Mme [Z] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] mal-fondés en leurs demandes,

les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions,

condamner in solidum Mme [K] [N], Mme [Z] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au paiement des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 6 juin 2025, Mmes [K] [N] et [Z] [E] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 novembre 2024,

En tout état de cause,

condamner la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à payer à Mmes [K] [N] et [Z] [E] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Matsuri Restaurant Victor Hugo aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic le cabinet Safar demande à la cour, au visa de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

condamner la société Restaurant Matsuri [Adresse 20], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 18] [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la succombante aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société Matsuri Restaurant Victor Hugo expose notamment que les modifications reprochées ont été faites à l’intérieur de la devanture existante, sans changer la devanture ni accroître l’emprise de cette devanture sur la façade, de sorte qu’elles ne nécessitaient pas l’autorisation préalable de la copropriété et que le trouble manifestement illicite qui en serait issu est inexistant. Elle précise qu’une assemblée générale extraordinaire va être convoquée au mois de septembre 2025 avec à l’ordre du jour l’autorisation des modifications de façade et d’enseigne litigieuses.

Mmes [N] et [E] soutiennent que les travaux réalisés ont entrainé un changement significatif de l’aspect extérieur de l’immeuble, alors que l’appelante elle-même a reconnu dans un courrier du 18 décembre 2024 que le débord de la devanture était de 500mm contre 150mm pour l’enseigne et proposé une réduction du logo. Ces travaux réalisés sans autorisation préalable de la copropriété sont bien constitutifs d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les modifications réalisées sont importantes et portent atteinte aux parties communes et affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte qu’elles constituent un trouble manifestement illicite par la violation des dispositions légales et de l’état descriptif de division.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, il ressort du procès-verbal de constat versé aux débats, le 24 mai 2024, et des photographies jointes, que le local commercial sur rue au [Adresse 7]) comporte une enseigne bandeau avec le nom « MATSURI », en avancée sur la rue et dépassant largement la devanture en façade tant en partie haute qu’en partie basse, sous trois fenêtres du 1er étage.

Il résulte de la comparaison des photographies de l’ancienne devanture et de la nouvelle que les travaux entrepris ont conduit à un changement de coloris de la devanture et de l’enseigne, mais aussi à une modification évidente du volume de ces deux éléments, la nouvelle devanture dépassant en hauteur la précédente et arrivant en façade sous les fenêtres du 1er étage et l’enseigne comportant des lettres capitales de dimension plus importantes que précédemment.

La société Matsuri Restaurant Victor Hugo produit elle-même en pièce n°2 une déclaration préalable de travaux dont il résulte qu’il existe un important débord par rapport à l’état antérieur, et que l’enseigne en finition peinture sur tôle métallique est plus massive. Elle produit en outre en pièce n°6 un courrier adressé par ses soins au cabinet Safar, syndic en exercice, faisant état d’un nouveau projet comportant la réduction du débord de la devanture et celle de l’enseigne Matsuri.

Ces modifications ne sont donc pas discutées en tant que telles par la société Matsuri Restaurant Victor Hugo qui soutient sans toutefois en justifier qu’elles ont été faites à l’intérieur de la devanture.

Elles affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et auraient dû être autorisées au préalable par l’assemblée générale des copropriétaires. A cet égard, il est indifférent qu’une assemblée générale soit prévue, assemblée générale dont l’ordre du jour précis n’est pas connu et qui est postérieure nécessairement aux modifications pratiquées.

Dès lors, les travaux entrepris sur la devanture et l’enseigne ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble sans qu’une autorisation de l’assemblée générale n’ait été préalablement obtenue, en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le trouble manifestement illicite est caractérisé, justifiant la remise en état des lieux sous astreinte.

L’ordonnance rendue doit être confirmée de ces chefs.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance rendue sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et frais irrépétibles exactement apprécié par le premier juge.

La société Matsuri Restaurant Victor Hugo, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’appel.

Elle sera par suite condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à Mmes [N] et [E], prises comme une seule partie, la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Matsuri Restaurant Victor Hugo aux dépens d’appel,

Condamnons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société Matsuri Restaurant Victor Hugo à payer à Mmes [K] [N] et [Z] [E] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE