Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 7, 15 mai 2025, n° 24/00686

TGI Créteil 6 novembre 2023

CA Paris 15 mai 2025

Arguments

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Autre
Valeur vénale des parcelles
La cour a noté que les éléments de preuve fournis par les appelants concernant la valeur des parcelles nécessitent une réévaluation, mais n'a pas statué sur le montant exact.
Autre
Impact de l'expropriation sur la valeur du pavillon
La cour a reconnu que la dépréciation potentielle du pavillon pourrait être un facteur à considérer, mais n'a pas encore statué sur le montant de l'indemnité.
Rejeté
Paiement continu des taxes foncières
La cour a noté que les questions relatives aux taxes foncières doivent être traitées par l'administration fiscale et n'ont pas été considérées comme indemnisables dans le cadre de l'expropriation.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 7, 15 mai 2025, n° 24/00686
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/00686
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 6 novembre 2023, N° 22/00097
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GOSSELINPascale CAMPANAMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	S.A. SADEV 94 - SOCIÉTÉ D' AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00686 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIW4M

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00097

APPELANTS

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

comparant en personne, assisté de M^e Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262

Madame [I] [F] veuve [Z]

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par M^e Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.A. SADEV 94 – SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Monsieur [W] [C], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Madame [I] [Z] née [F] , Monsieur [R] [Z] et Monsieur [B] [Z] étaient propriétaires de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 2] à [Localité 14], cadastrées section CD n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], d’une superficie totale de 894m².

Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC « [Adresse 12] ». La réalisation de la ZAC a été déclarée d’utilité publique au profit de la SADEV 94 par arrêté préfectoral du 25 novembre 2015.

Par ordonnance d’expropriation du 28 janvier 2013 modifiée le 1er juin 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire de l’ensemble des parcelles situées dans le périmètre des opérations d’aménagement.

Par mémoire valant offre signifié aux parties les 2 et 8 août 2022, la SADEV 94 a proposé une indemnité de dépossession d’un montant total de 414.028 euros aux consorts [Z].

Faute d’accord entre les parties, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession par courrier recommandé du 12 septembre 2022.

Le transport sur les lieux a été effectué le 28 février 2023.

Par jugement contradictoire du 06 novembre 2023, le juge de l’expropriation de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 28 février 2023 ;

FIXÉ l’indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 aux consorts [Z] au titre de l’expropriation de deux parcelles de terrain non construites situées [Adresse 2], cadastrées section CD n° [Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], à la somme de 437.040 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

SURSIS à statuer sur l’indemnité de clôture ;

DIT qu’il incombe aux consorts [Z] de saisir la juridiction dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents à l’indemnité de clôture ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties.

Seuls M.[R] [Z] et Mme [I] [F] veuve [Z] ont interjeté appel du jugement par LRAR le 1er décembre 2023 en ce qu’il a :

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

SURSIS à statuer sur l’indemnité de clôture ;

DIT qu’il incombe aux consorts [Z] de saisir la juridiction dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents à l’indemnité de clôture ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 26 février 2024 par M. [R] [Z] et Mme [I] [F] veuve [Z], appelants, notifiées le 10 mai 2024 (AR CG le 13/05/2024, AR SADEV non retourné), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [Z] née [F] en leurs conclusions et les déclarer bien fondés en leur appel ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale de dépossession : 396.400 euros ;

Indemnité de remploi : 40.640 euros ;

DÉBOUTÉ les consorts [Z] de leur demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus ;

DIT que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour connaître du recouvrement ou du remboursement des taxes et des impositions ;

Et statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que l’indemnité principale due à Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [Z] née [F] au titre de l’expropriation des parcelles sises à [Adresse 15] cadastrées section CD n°[Cadastre 5] et CD n°[Cadastre 6] doit être fixée à la somme de 3.487.047 euros ;

DIRE et JUGER que l’indemnité de remploi due à Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [Z] née [F] au titre de l’expropriation des parcelles sises à [Adresse 15] cadastrées section CD n°[Cadastre 5] et CD n°[Cadastre 6] doit être fixée à la somme 349.704 euros ;

DIRE et JUGER que l’indemnité de dépréciation du surplus doit être fixée à la somme de 300.000 euros et l’indemnité de clôture à la somme de 90.000 euros ;

DIRE et JUGER que la SADEV 94 devra rembourser aux consorts [Z] des taxes foncières d’un montant de 25.612 euros, somme à parfaire au jour du versement de l’indemnisation.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la SADEV 94 à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [I] [Z] née [F] communs d’intérêt la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 30 juillet 2024 par la SADEV 94, intimée et formant appel incident, notifiées le 21 août 2024 (AR CG et expropriés le 26/08/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DIRE et JUGER les consorts [Z] non fondés en leur appel ;

En conséquence, les en débouter ;

DIRE et JUGER la SADEV 94 recevable et bien fondée en son appel incident ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

FIXER les indemnités devant revenir aux consorts [Z] comme suit :

Indemnité principale (valeur libre) :

Méthode d’évaluation ; par comparaison ;

Superficie retenue : 894m² ;

Valeur unitaire retenue : 420 euros/m² ;

Abattement pour enclavement : 40% ;

Soit une indemnité principale de 225.288 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 23.528,80 euros ;

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

A titre principal : 0 euros ;

Subsidiairement : 16.159,50 euros ;

DÉBOUTER les consorts [Z] de leur demande concernant l’indemnité pour frais de clôture ;

DÉBOUTER les consorts [Z] de leur demande concernant l’indemnité au titre du remboursement de la taxe foncière ;

CONDAMNER les consorts [Z], conjointement et solidairement, à payer à la SADEV 94 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

3/ Déposées au greffe le 07 mars 2025 par les consorts [Z], appelants, notifiées le même jour (AR SADEV le 11/03/2025, AR CG non rentré) et aux termes desquelles ils reprennent leurs conclusions précédemment exposées.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, n’a pas déposé d’écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Mr [R] [Z] et Mme [I] [F] veuve [Z] font valoir que :

Sur les caractéristiques des parcelles, elles se situent au c’ur d’une ville bien desservie par les transports et le réseau routier, à proximité de petits commerces et non loin de l’aéroport d'[Localité 11] et se trouvent dans le périmètre d’une ZAC qui va permettre la réalisation de nombreux aménagements. Les règles d’urbanisme y sont favorables et permettent, dans l’hypothèse de l’acquisition de deux autres parcelles, de faire édifier un immeuble de grande hauteur avec une surface de plancher très importante.

Sur la description des parcelles, elles forment un rectangle de 894m² constituant le jardin du pavillon érigé sur la parcelle attenante. Contrairement à ce qui est dit dans le jugement, le jardin est régulièrement entretenu. Le premier juge a également retenu que le pavillon était non entretenu et vétuste alors que ses propriétaires ont procédé à d’importants travaux ces dernières années. Le pavillon était la résidence de Madame [Z] jusqu’à son admission en EPHAD il y a deux ans, et elle est attachée à la décoration intérieure qu’elle y a laissé. Le pavillon ne présente aucune fissure structurelle. La réalisation d’un immeuble sur les parcelles expropriées entrainera une dévalorisation du pavillon.

Sur les références retenues par le premier juge, il s’agit uniquement des deux termes CDG1 et CDG3 proposés par le commissaire du Gouvernement. Le premier sera écarté, car il présente une surface de 162m² sans commune mesure avec le bien de l’espèce. Le second sera écarté, car il est situé en zone inondable UP2i.

Le premier juge a également appliqué un abattement pour enclavement de 40% alors que les parcelles expropriées ont toujours bénéficié d’un accès à la voirie par les parcelles voisines appartenant aux mêmes propriétaires. Le choix de la SADEV 94 de ne pas exproprier l’ensemble des parcelles ne doit pas impacter à la baisse la valeur des biens des consorts [Z]. Les parcelles objet de la procédure peuvent en outre bénéficier de la servitude de désenclavement prévue par le code civil.

Sur la valeur vénale des parcelles, les consorts [Z] ont fait établir un avis de valeur par expert judiciaire qui fait ressortir, pour des biens similaires et en 2021, un prix unitaire de 3.989 euros/m² alors même que les références prises par l’expert bénéficient d’une hauteur de construction moins favorable. Le premier juge a écarté les termes de comparaison des consorts [Z] alors même qu’ils ont été cités par expert assermenté, qu’ils sont issus des bases de données couramment utilisées et similaires aux biens de l’espèce. Les motifs pour lesquels le premier juge a écarté de nombreux termes des expropriés sont contestables. Au visa de l’ensemble des références produites, le prix unitaire du bien exproprié ne peut être inférieur à 3.900,50 euros/m².

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus, le pavillon des consorts [Z], érigé sur la parcelle voisine à celles de l’espèce et situé jusqu’alors en zone pavillonnaire, verra immanquablement sa valeur dépréciée si des immeubles de grande hauteur sont construits sur les parcelles expropriées. Cette dépréciation peut être estimée à la somme minimale de 300.000 euros.

Sur l’indemnité de clôture, il y aura lieu pour les consorts [Z] de clôturer les parcelles non expropriées ce qui peut être estimé à la somme de 90.000 euros selon devis.

Sur la taxe foncière, les consorts [Z] ont continué à s’en acquitter depuis que la SADEV 94 est devenue propriétaire des parcelles en 2013. Les expropriés demandent donc le remboursement des sommes exposées.

Mr [R] [Z] et Mme [I] [F] veuve [Z] ajoutent dans un second mémoire que :

Concernant la référence CDG1, retenue en première instance, elle concerne en réalité un bien d’une surface totale de 1.264m² et situé en majeure partie sur la commune de [Localité 13]. Pour tenir compte de la situation du bien, à cheval sur deux communes, le notaire rédacteur a ventilé le prix global de cession entre les deux parties du bien, ce qui fausse la valeur métrique relevée dans la référence.

La SADEV 94 rétorque que :

Sur les références des expropriés, celles citées en première instance seront à nouveau écartées au motif que les actes de vente ne sont pas versés aux débats (à une exception près), et qu’elles sont issues des bases DVF et PATRIM. Elles concernent soit des ventes à l’état futur d’achèvement, soit des cessions de droits à construire, ce qui explique la valeur élevée de ces ventes. Les expropriés citent également des références concernant des terrains bâtis.

Sur l’appel incident de la SADEV 94, l’expropriante verse des références à l’appui de son offre de 420 euros/m² libre. Si ces références concernent des parcelles en zone inondable, la SADEV 94 en tient compte et fait observer que les mutations récentes en zone UP4 sont très rares, ce qui justifie l’emploi de termes situés en zone UP2i

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus, l’argument des expropriés selon lequel les constructions réalisées dans le cadre de la ZAC viendraient déprécier le surplus ne peut être retenu car, cela ne constitue pas un préjudice direct et donc indemnisable. De plus, le pavillon des expropriés continuera après la procédure de jouir d’un jardin d’agrément de taille importante, qui représentera un facteur de plus-value.

Si à titre subsidiaire une telle indemnité devait être retenue, la somme de 300.000 euros demandée par les expropriés, de manière arbitraire, est complètement disproportionnée. Il ressort d’une étude de marché, réalisée à partir des informations parcellaires dont dispose l’expropriante sur la surface et l’état du pavillon, que celui-ci dispose d’une surface d’environ 153,9m² et qu’il peut lui être appliqué une valeur métrique de 3.500 euros/m². Pour déterminer l’indemnité pour dépréciation du surplus, la jurisprudence applique généralement un pourcentage de la valeur du bien qui peut aller jusqu’à 10%. En l’espèce, il conviendrait d’indemniser la dépréciation à hauteur de 3% du prix du bien soit 16.159,50 euros.

Sur l’indemnité pour perte de clôture, les expropriés ne produisent aucun devis pour justifier de leurs prétentions. La demande sera donc rejetée.

Sur le remboursement de la taxe foncière, il ressort du Livre des Procédures Fiscales que c’est devant l’administration fiscale, et au besoin devant les juridictions administratives, que les expropriés doivent agir s’ils considèrent qu’ils se sont indument acquittés de la taxe foncière. En outre, il résulte de la jurisprudence que les dépenses effectuées au titre de la taxe foncière sont sans lien direct avec l’expropriation et n’ouvrent ainsi pas droit à indemnisation.

SUR CE, LA COUR

Le jugement déféré du 6 novembre 2023 oppose la SADEV 94 à Mme [I] [F] veuve [Z], M. [B] [Z] et M. [R] [Z].

M. [R] [Z], Mme [I] [F] veuve [Z] ont formé appel principal et la SADEV 94, intimée a formé un appel incident.

M. [B] [Z], défendeur en première instance, n’a pas été informé de la procédure en appel par le greffe en sa qualité d’intimé.

Il convient en conséquence par décision avant dire droit de réouvrir les débats et de dire que le greffe va lui notifier la déclaration d’appel, les conclusions de M. [R] [Z] et de Mme [I] [Z] et de la SADEV 94.

Jusqu’à ce qu’il soit à nouveau statué, il sera sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et les dépens seront réservés.

L’affaire est renvoyée à l’audience du Jeudi 2 octobre 2025 à 9H00.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Par décision avant dire droit, ordonne la réouverture des débats ;

Dit que le greffe va notifier à M. [B] [Z] :

— la déclaration d’appel par RPVA de M. [R] [Z] et de Mme [I] [F] veuve [Z] du 1er décembre 2023 avec mention de la représentation obligatoire en application des articles R311-9 et R311-27 du code de l’expropriation ;

— les conclusions de M. [R] [Z] et de Mme [I] [F] veuve [Z] des 26 février 2024 et 7 mars 2025 et de la SADEV du 30 juillet 2024 ;

Sursoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Réserve les dépens d’appel ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du Jeudi 2 octobre 2025 à 9H00.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT