RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00420 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWGE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00058

APPELANT

Monsieur [L] [F]

[Adresse 7]

[Localité 19]

représenté par M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, substituée à l’audience par M^e Marouane FASSI-FIHRI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SOCIÉTÉ DU [Localité 21] [Localité 24]

[Adresse 8]

[Localité 18]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 substitué à l’audience par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 16]

[Localité 17]

représentée par Madame [H] [I], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté inter-préfectoral du 13 février 2017, les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est [Localité 22] du métro parisien ont été déclarés d’utilité publique et urgents. La Société du [Localité 21] [Localité 24] est maître d’ouvrage de ces travaux.

Deux arrêtés inter-préfectoraux, du 20 juin 2018 et du 02 décembre 2021, sont venus modifier l’arrêté du 13 février 2017. Par arrêté inter-préfectoral du 13 janvier 2022, les effets de la déclaration d’utilité publique ont été prorogés pour cinq ans.

Est notamment concerné par la procédure le bien sis [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 26], d’une superficie de 281m². Il s’agit d’un immeuble en R+1 en copropriété.

M. [L] [F] était propriétaire des lots n°1, 2, 36, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble. Le lot n°1 est un appartement en T2. Les lots n° 2 et 10 sont des studios. Les lots n° 6 et 8 sont des caves. Les lots 3, 12 et 13 correspondent respectivement à un WC, un droit de jouissance d’un jardin et un emplacement de stationnement.

Faute d’accord entre les parties, la Société du [Localité 21] [Localité 24] a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 24], par mémoire valant offre du 11 juillet 2022 aux fins de fixation de l’indemnité à revenir à M. [L] [F].

Le transport sur les lieux a été effectué le 17 mai 2023.

Par jugement contradictoire du 02 novembre 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 24] a :

— FIXÉ à la somme de 150.795,38 euros l’indemnité principale en valeur occupée à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

— FIXÉ à la somme de 16.079,54 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

— FIXÉ à la somme de 2.196 euros l’indemnité de déménagement à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

— FIXÉ à la somme de 8.700 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4].

— CONDAMNÉ la Société du [Localité 21] [Localité 24] à payer 4.500 euros à M. [L] [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la Société du [Localité 21] [Localité 24] aux dépens.

Par dépôt au greffe civil central du 28 novembre 2023, M. [L] [F] par les soins de son avocat a interjeté appel du jugement sur l’ensemble de ses dispositions, enregistré au greffe de la chambre 4.7 le 8 janvier 2024.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 10 janvier 2024 par M. [L] [F], appelant, notifiées le 11 mars 2024 (AR SGP le 13/03/2024, AR CG le 14/03/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— Le DÉCLARER recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 02 novembre 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 24] ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il :

o FIXE à la somme de 150.795,38 euros l’indemnité principale en valeur occupée à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

o FIXE à la somme de 16.079,54 euros l’indemnité de remploi à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

o FIXE à la somme de 8.700 euros (6 mois de loyer HC) l’indemnité pour perte de revenus locatifs à revenir à M. [L] [F], au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n°[Cadastre 13] située [Adresse 4] ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 2.196 euros et en ce qu’il condamne la Société du [Localité 21] [Localité 24] aux dépens et à verser à M. [F] une somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité principale lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 21] [Localité 24] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 4] à un montant de 269.610,96 euros ;

— FIXER l’indemnité de remploi lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 21] [Localité 24] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 4] à un montant de 27.961,09 euros ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour frais de déménagement lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 21] [Localité 24] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 4] à un montant de 2.196 euros ;

— FIXER l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs lui revenant du fait de l’expropriation par la Société du [Localité 21] [Localité 24] des lots de copropriété n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 situés [Adresse 4] à un montant de 17.400 euros ;

— CONDAMNER la Société du [Localité 21] [Localité 24] à lui verser pour la procédure de première instance une indemnité de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société du [Localité 21] [Localité 24] à lui verser pour la procédure d’appel une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société du [Localité 21] [Localité 24] aux dépens.

2/ Adressées au greffe le 09 avril 2024 par la Société du [Localité 21] [Localité 24], intimée et formant appel incident, notifiées le 11 juin 2024 (ARs le 14/06/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi :

— INFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 des chefs de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

— FIXER à la somme de 126.100 euros l’indemnité principale devant revenir à M. [F] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 13] et situé [Adresse 5] ;

— FIXER à la somme de 13.610 euros l’indemnité de remploi devant revenir à M. [F] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 13] et situé [Adresse 5] ;

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs :

— CONFIRMER le jugement du 02 novembre 2023 en tant qu’il a fixé à la somme de 8.700 euros l’indemnité pour perte de revenus locatifs devant revenir à M. [F] [L] pour l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de l’immeuble cadastré section X n°[Cadastre 13] et situé [Adresse 5] ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER M. [F] [L] de son appel et de l’ensemble de ses demandes.

3/ Adressées au greffe le 10 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 juin 2024 (ARs le 02/07/2024), et aux termes desquelles, mais il demande à la cour :

— La confirmation des superficies en loi Carrez retenues par le juge de première instance pour les appartements ainsi que l’association des lots réalisée pour l’évaluation, la valeur des locaux annexes étant intégrée à la valeur du lot principal et déterminée par comparaison ;

— La confirmation des termes de comparaison retenus par le juge de première instance ;

— L’infirmation de la méthode retenue par le juge de première instance consistant à surpondérer un terme de comparaison ;

— L’infirmation de l’application par le juge de première instance d’un abattement de 20% pour occupation et demande qu’il soit fixé à 15%, et l’infirmation de l’application par le juge de première instance d’un abattement pour vétusté des parties communes de 7% ;

— L’infirmation de l’absence de pondération positive limitée à 10% pour l’évaluation des lots 1, 12 et 13 par le juge de première instance pour tenir compte de la présence de la grande terrasse, extérieur qui est absent des termes de comparaison ;

— La confirmation de l’absence d’application par le juge de première instance de l’application d’une pondération positive qui se justifierait par la rareté du bien sur le marché balbynien, la rareté pouvant s’expliquer par l’absence de demande sur ce marché ;

— L’infirmation du montant total retenu pour l’indemnité principale par le juge de première instance s’élevant à 150 795,38 euros en valeur occupée et demande qu’il soit fixé à 182 700 euros en valeur occupée (42 500 euros pour les lots 2.3 et 8, +47 600 euros pour les lots 6 et 10 +92 600 euros pour les lots 1,12 et 13) ;

— L’infirmation du montant total retenu pour l’indemnité de remploi par le juge de première instance s’élevant à 16 079,538 euros et demande qu’il soit fixé à 19 270 euros ;

— La confirmation du montant accordé par le juge de première instance pour l’indemnité de déménagement à savoir 2196 euros ;

— La confirmation du montant accordé par le juge de première instance pour l’indemnité de perte de revenus locatifs fixée à 8 700 euros et correspondant à 6 mois de loyer.

4/ Adressées au greffe le 05 septembre 2024 par M. [L] [F], appelant, notifiées le 14 octobre 2024 (AR SGP le 16/10/2024, AR CG le 17/10/2024), et aux termes desquelles il formule à nouveau les demandes exposées en ses écritures précédentes.

5/ Adressées au greffe le 25 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 28 avril 2025 (ARs non rentrés), et aux termes desquelles il formule à nouveau les demandes exposées en ses écritures précédentes.

SUR CE, LA COUR,

L’affaire a été plaidée en cet état à l’audience du jeudi 19 juin 2025.

Toutefois, les conclusions d’intimée et d’appelante incidente de la Société des Grands Projets (anciennement du [Localité 21] [Localité 24]) datées du 11 juin 2025 et adressées par lettre recommandée avec accusé de réception le lendemain, n’ont été reçues au greffe de la chambre en charge de l’expropriation (4-7) que le 20 juin 2025 (tampon dudit greffe), soit le lendemain de l’audience du 19 juin 2025.

Elles avaient préalablement transité par le greffe civil central (adresse : [Adresse 12]) qui les avait reçues le 16 juin 2025 (tampon du greffe central et civil).

Ces dernières reprennent dans leur dispositif les mêmes termes que ceux figurant dans les conclusions susvisées du 9 avril 2024, mais y ajoutent trois pièces supplémentaires.

Ainsi, afin d’assurer intégralement le respect du contradictoire et par arrêt contradictoire avant dire droit du 18 septembre 2025 la cour a :

— Dit que le greffe de la chambre 4-7 notifiera aux parties et au commissaire du Gouvernement les dernières conclusions de la société des Grands Projets (anciennement du [Localité 21] [Localité 24]) reçues audit greffe le 20 juin 2025, soit le lendemain de l’audience de plaidoiries ;

— Sursis à statuer sur les prétentions et les moyens des parties et du commissaire du Gouvernement ;

— Réservé les dépens ;

— Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 9 octobre 2025 à 9h30.

Les dernières conclusions de la SGP ont été notifiées par le greffe le 25 septembre 2025 (AR Appelant et AR CG le 29/09/2025).

*

L’affaire a à nouveau été débattue à l’audience du 9 octobre 2025

Dans un souci de cohérence et de clarté, la cour suivra le même plan que le juge de l’expropriation dont la décision est attaquée.

Sur les textes de référence du premier juge :

— article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;

— article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen ;

— article 544 du code civil.

La cour fondera sa décision notamment sur ces mêmes textes.

Sur la date de référence et la situation au regard de la réglementation d’urbanisme :

Textes visés par le premier juge : L 322-1 (consistance des biens, ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété) et L 322- 2 du même code ;

L 213- 6 du code de l’urbanisme ; L 213-4 du même code , L 213-4 a du même code.

Le premier juge a retenu la date du 15 décembre 2022 : le document d’urbanisme applicable, le PLU intercommunal d’Est -Ensemble , a été modifié et approuvé par décision de cette date.

Dans ses conclusions d’appel complémentaires et récapitulatives du 9 septembre 2024, l’exproprié appelant, retient cette même date et précise que le bien est alors à usage d’habitation et classé en zone UH.

Dans ses conclusions d’intimée valant appel incident du 10 avril 2024 , la SGP (société des Grands Projets) visant les mêmes textes que le premier juge retient cependant la date du 29 juin 2021, date de la dernière modification du PLU intercommunal (PLUi ) d’Est- Ensemble.

Le commissaire du Gouvernement dans son mémoire en appel incident, au visa des mêmes textes que précédemment, retient la même date que le premier juge, à savoir le 15 décembre 2022, le bien étant situé en zone UH30M10 correspondant à un secteur de préservation.

Sur la date d’appréciation de la consistance des biens.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens sera appréciée à la date du jugement, soit le 2 novembre 2023.

Sur la date d’évaluation des biens :

Les biens seront donc évalués à la date du jugement, soit le 2 novembre 2023.

***

SUR CE,

La cour confirmera le jugement entrepris sur ces trois dates.

Sur la méthode de comparaison :

Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d’accord pour appliquer cette méthode, les divergences portant sur le panel des termes de comparaison et sur les pondérations négatives ou positives à appliquer.

Sur le regroupement des 8 lots expropriés en trois ensembles et en deux grandes catégories (2 studios et un appartement de 2 pièces) :

Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d’accord sur cette logique de regroupement des lots pour faciliter précisément les comparaisons avec des biens similaires.

Lots 2 (une pièce unique), 3 (wc) et 8 (cave) pour 11,60 m²

et lots 6 (cave) et 10 (une pièce unique) pour 13 m² ;

Lots 1 ( appartement de deux pièces) , 12 (une terrasse de 22,50 m² ) et 13 (emplacement de stationnement de 11, 30m² pour un ou deux véhicules, (point de divergence) pour 31 m².

La date de construction de l’immeuble en copropriété R+ 1 remonte à 1926.

Tous les biens concernés sont situés en rez-de-chaussée et sont loués en meublés.

Sur les surfaces des biens expropriés (Loi Carrez) :

Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d’accord sur les superficies susvisées en loi Carrez ( cf acte d’acquisition des lots du 12 mars 2004 : annexe 1 du CG).

Sur l’indemnité principale :

A) Sur les termes de comparaison et sur les pondérations négatives ou positives :

1) Concernant le premier ensemble (2 studios)

Le premier juge, après avoir écarté 4 termes de comparaison produits par la SGP (les 3 premiers pour trop grande ancienneté au regard d’un marché très évolutif et le dernier pour disparité de surface avec les biens expropriés), a retenu 2 termes proposés par le commissaire du Gouvernement, à savoir :

9304P01 2022P09432 du 24 mars 2022, [Adresse 9] , 1er étage , 15 m² loi Carrez , 3063, 31 euros/m² avec un droit à WC sur le palier, libre ;

9304P01 2021P12286 du 6 août 2021 , [Adresse 1], RDC, 19 m² loi Carrez, bénéficiant d’une cave et de la jouissance d’un terrain , 5 110,64 m², occupé.

Toutefois, il a appliqué un ratio 2/3 – 1 /3 en pondérant le deuxième terme de 2021, sa pertinence étant réduite pour un marché très évolutif et la superficie du bien étant supérieure de 50% à celles des biens expropriés

(3063,31 + 3063, 31 + 5 111, 64) /3 = 3 745 , 75333 euros X 11,6 m² + 3 745, 7[Immatriculation 15] = 92 145, 532 euros.

Il a écarté l’application d’un coefficient positif lié à la taille de la copropriété, aucun avantage spécifique relatif à cette caractéristique n’étant démontré.

Il a enfin appliqué un abattement de 10% car le second terme de comparaison était évalué en valeur occupée : 92 145, 532 x 0,9 = 82 930,9788 euros arrondis à 82 930,98 euros pour les deux ensembles ( 2, 3, 8 pour 11,60m² et 6 et 10 pour 13 m²).

Compte-tenu de l’état de délabrement des parties communes, il a appliqué un nouvel abattement de 7% sur cette dernière somme : 82 930, 98 x 0,93 = 77125,81 euros.

***

Dans ses conclusions du 9 septembre 2024, l’exproprié estime que c’est à bon droit que le premier juge a écarté les 4 termes de comparaison de la SGP, rappelant également l’existence d’un arrêté d’insalubrité frappant ces cessions.

Il rappelle que la SGP produit 7 nouvelles références de studios : il demande que la référence située [Adresse 9] soit écartée, n’étant pas située en centre-ville et éloignée de la ligne de métro. Il demande aussi que les 6 autres termes soient écartés, car les cessions portent sur des biens dont la superficie est supérieure à 20m².

Il approuve le terme de référence choisi par le juge ([Adresse 1]) mais critique le choix d’un ratio 2/36 – 1/3, estimant qu’un bien de 19 m² est comparable aux studios de 13 et 11,60 m².

Il critique le choix du terme ([Adresse 9]) non situé en centre- ville et éloigné de la ligne du métro et demande de l’écarter.

Il estime que les autres références du commissaire du Gouvernement ont été écartées à tort, celles en rez-de-chaussée n’étant pas assez nombreuses : il faut donc élargir le panel ([Adresse 14] et [Adresse 6] à retenir) en appliquant éventuellement une décote pour situation du bien exproprié en rez-de-chaussée, étant cependant précisé que la copropriété est clôturée ce qui atténue la prétendue moins-value des lots liée à cette situation en rez-de-chaussée.

Compte -tenu de la rareté de ces produits, notamment par leur petite surface très recherchée, l’exproprié propose de retenir la valeur métrique de 5110,64 euros ([Adresse 1]) mais sans appliquer d’abattement pour occupation, cette cession en rez-de chaussée étant intervenue en valeur occupée.

Il considère enfin que c’est à tort que le premier juge a appliqué un abattement de 7% lié au délabrement des parties communes (en faible importance) comparé au bon état général des parties privatives.

Il propose d’appliquer une pondération positive (petite copropriété avec moindres frais, rareté du bien) de 15% sur ce chiffre de 5110,64 euros = 5 877,236 euros X (13 m² + 11, 60 m² + 24,60 m²) = 144 580,006 euros.

Donc l’infirmation du jugement sur ces points.

La SGP rappelle dans ses conclusions du 10 avril 2024 que les biens sont estimés à la date du jugement de première instance, soit le 2 novembre 2023 et que les termes de comparaison portaient sur des ventes intervenues en 2021 qu’il conviendra d’écarter.

Elle propose une nouvelle étude de marché faisant ressortir des ventes intervenues jusqu’au mois d’octobre 2023.

S’agissant des studios, la SGP a recherché des cessions d’appartements studio et T1 situés sur la commune de [Localité 20] dans un périmètre de 1 000 m autour du bien à évaluer et dont la date de construction est compatible avec ledit bien :

Il ressort que la moyenne de ces 7 termes de comparaison portant sur l’année 2023 s’établit à 3580 euros /m² : elle propose de retenir une valeur unitaire, avant abattement de 3 500 euros, donc l’infirmation du jugement.

La SGP demande que l’abattement pour occupation (10% pour les studios en première instance) soit porté à 20 % afin de prendre en compte l’occupation des lieux.

Elle demande aussi la confirmation du jugement entrepris sur l’abattement général de 7 % pour délabrement des parties communes dont attestent le procès-verbal de transport sur les lieux et le reportage photographique.

Elle considère enfin que les facteurs prétendus de plus-value (notamment charges de copropriété moins élevées) soutenus par l’exproprié ne sont pas démontrés.

Elle propose in fine pour ce premier ensemble en valeur vénale occupée :

23,6 m² x 3 500 x 0,80 x 0,93 = 61 454 euros arrondis 61 500 euros.

***

Le commissaire du Gouvernement dans son mémoire du 28 avril 2025 retient, comme le premier juge pour ce premier ensemble, les deux termes susvisés correspondant à des appartements de moins de 19 m² loi Carrez situés à moins d’un kilomètre du bien à évaluer dans des copropriétés édifiées avant 1980, ces termes (annexes 6 et 7 CG) étant à équidistance du bien à évaluer (cf carte page 11 des conclusions).

Il rappelle que les lots à évaluer sont à 1 km de la station de métro /gare routière [23] et ne sont donc pas à proximité pas plus que les termes de comparaison.

Il souligne cependant qu’il n’y a pas lieu de surpondérer un terme par rapport à l’autre, les dates de vente étant séparées de moins de 8 mois et leur superficie étant proche.

La moyenne de ces deux termes en valeur libre (cf annexe n°8 CG) : abattement de 15% pour tenir compte de l’occupation par rapport à la situation juridique libre d’occupation ) ressort donc à 4 538 euros/m² (3063 + 5111/ 0, 85) / 2 et en valeur occupée à 3 857 euros ( 3063x0,85+ 5 111/2)

Les termes contiennent des lots associés (caves,wc) comme pour les studios.

Pour les lots 2, 3 et 8, le commissaire du Gouvernement retient donc une valeur libre unitaire de 4 538 euros/m² x 0,95 (pour les deux studios situés en rez-de-chaussée, à évaluer, il propose un abattement de 5% par rapport à la moyenne des termes et non 10% habituellement : cf annexe 9 du CG) = 4311 euros, soit au total en valeur occupée (abattement de 15 %) : 50008 euros arrondis à 50 000 euros x 0,85 = 42 500 euros.

Pour les lots 6 et 10, il met en 'uvre le même calcul mais sur 13 m² , soit en valeur occupée : 47 600 euros.

Au total : 90 100 euros en valeur occupée.

Il considère que le bon état intérieur des lots compense le mauvais état des parties communes qui sont peu importantes : aucun abattement pour vétusté n’est donc selon lui à appliquer, contrairement au jugement de première instance.

***

SUR CE,

La cour confirmera les deux termes retenus par le juge de l’expropriation comparables dans leur consistance et leur localisation :

9304P01 2022P09432 du 24 mars 2022, [Adresse 9], 1er étage, 15 m² loi Carrez, 3063, 31 euros/m² avec un droit à WC sur le palier, libre ;

9304P01 2021P12286 du 6 août 2021 , [Adresse 1], RDC, 19 m² loi Carrez, bénéficiant d’une cave et de la jouissance d’un terrain , 5 110,64 m², occupé.

Etant précisé, comme l’indique le commissaire du Gouvernement que les lots à évaluer sont à 1km de la station de métro/gare routière [23] et ne sont pas à proximité pas plus que les termes de comparaison, ce qui exclut de ne retenir uniquement celui de la [Adresse 25], comme y invite l’exproprié.

Etant également précisé que les biens sont estimés à la date du jugement (2 novembre 2023), et qu’ainsi, les ventes intervenues en 2021 ne sont pas à écarter, comme le demande la SGP.

Parmi les critères adoptés par la cour pour la consistance des biens loués avec des termes de comparaison figure la superficie (moins de 19 m²) : or, sur les 7 nouvelles références produites par la SGP, 6 ont des superficies comprises entre 22 et 27 m² : elles seront en conséquence, écartées, quand bien même seraient-elles plus récentes, la seule retenue étant celle du [Adresse 9] susvisée de 15 m².

Contrairement au premier juge, et à l’instar du commissaire du Gouvernement, la cour considère qu’il n’y a pas lieu de « surpondérer » un terme par rapport à l’autre, les ventes étant séparées de moins de 8 mois et leur superficie étant proche : la cour infirmera le jugement sur ce point.

La cour constate également que le prix du second en valeur occupée étant nettement supérieur à celui en valeur libre, il n’y a pas lieu, en l’espèce et dans ce cas de figure limité à ces deux termes de comparaison d’appliquer un abattement au titre de l’occupation (15 % selon le commissaire du Gouvernement et 20% selon l’expropriant) : la cour infirmera le jugement sur ce point.

L’argument de l’exproprié lié à la petite taille de la copropriété pour lui accorder une pondération positive de 15 % n’est pas recevable : le montant prétendu moindre des charges n’est pas le seul facteur à prendre en considération dans l’appréciation du fonctionnement d’une copropriété et d’ailleurs certaines d’entre elles plus importantes réalisent des économies d’échelle : la cour confirmera le jugement sur ce point.

S’agissant de l’abattement de 7% lié au délabrement des parties communes, la cour constate que si le procès-verbal de transport sur les lieux du 29 août 2023 n’en fait aucunement état, le reportage photographique (pièces n° 1de la SGP) en témoigne : il sera toutefois limité en considération de ce qui précède à 5 % et le jugement infirmé sur ce point.

La moyenne des deux termes de comparaison retenus plus haut s’élève donc en valeur occupée à :

3063, 61 + 5 110,64 = 8 173,95 euros/ 2 = 4 086,97 euro/m².

Ce chiffre fait l’objet d’un abattement de 5 %, soit : 204,34 euros.

Soit 3 882, 63 euros du mètre carré en valeur occupée.

Les deux ensembles de lots n° 2, 3 et 8 pour 11,60 m² et n°6 et 10 pour 13 m² sont donc évalués à : 3 882,63 euros x 24,60 m² = 95 512,69 euros.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

***

2) Concernant le deuxième ensemble (appartement de 2 pièces de 31 m² en rez-de -chaussée, avec terrasse et parking extérieur)

Le premier juge a retenu trois termes de comparaison , deux du commissaire du Gouvernement et un de l’exproprié, à savoir :

—  9304P01 2021P21126 du 4 novembre 2021, [Adresse 11], libre, 39 m² avec parking et cave : 3 123, 41 euros/m² ;

—  9304P01 2022 P18100 du 29 avril 2022, [Adresse 10], libre, 37 m², parking inclus, sans cave : 2 913, 00 euros/m² ;

—  9304P01, 2022P22708 du 27 juillet 2022, [Adresse 10] , libre, 36 m², parking et cave inclus : 3 546,00 euros/m².

La moyenne des trois s’élève à 3 194, 13677 euros que multiplie 31 m² =

99 018, 2367 euros.

Il applique un abattement de 20% sur ce dernier chiffre en raison de l’occupation du bien, soit 99 018,2367 X 0,80 = 79 214,5893 euros.

Il applique également un abattement de 7% pour délabrement des parties communes, soit

79 214,59 euros x0,93 = 73 669,5687 euros.

***

Dans ses conclusions du 9 septembre 2024, l’exproprié approuve le premier juge d’avoir retenu la référence située [Adresse 11] mais il lui reproche d’avoir retenu les deux autres situées [Adresse 10] (non situés en centre-ville de [Localité 20] et éloignées de la ligne 5 du métro) tout en écartant les autres références du commissaire du Gouvernement et de lui-même.

Il considère que le seul critère du rez-de-chaussée n’est pas suffisant pour caractériser leur pertinence mais qu’il faut prendre aussi en considération leur situation géographique (proximité du métro) , leur date de cession et leurs caractéristiques physiques : il faut élargir le panel, étant précisé que la copropriété est certes en rez-de-chaussée mais qu’elle est clôture

Il regrette que les nouvelles références présentées en appel par la SGP ne précisent pas si elles comprennent une cave et un emplacement de stationnement.

L’exproprié propose de retenir 9 références dont la valeur unitaire moyenne s’élève à 3 588 euros /m², ces références incluant un emplacement de stationnement.

Il demande à la cour de ramener l’abattement pour occupation de 20 à 15%, soit 3049,73 euros /m².

Il demande également à la cour d’écarter toute forme de décote liée à la situation en rez-de-chaussée et de retenir des éléments de plus-values omis par le jugement ( jouissance exclusive d’une terrasse de 22,50 m² et emplacement de stationnement pour deux voitures) à hauteur de 15 %, soit un prix unitaire de 3 507,18 euros.

Il y rajoute enfin une surcote de 15% pour rareté du bien et taille modeste de la copropriété, l’abattement des 7 % pour délabrement des parties communes de faible importance n’étant pas justifié à ses yeux.

Ce qui porte le prix unitaire/m² pour cet ensemble de 31 m² à : 4 033,25 euros.

Il sollicite l’infirmation du jugement sur ce point.

Dans ses conclusions du 10 avril 2024, la SGP indique avoir recherché les cessions d’appartements T2 de 25 à 40 m², situés sur la commune de [Localité 20] dans un périmètre de 1 000 m autour du bien à évaluer et dont la date de construction est compatible avec ledit bien, soit au total 9 références : la moyenne des termes de comparaison portant sur l’année 2023 s’établit à 2 890 euros/m².

Elle propose de retenir une valeur unitaire avant abattements de 2800 euros/m², donc d’infirmer le jugement sur ce point.

Elle précise que ces biens sont occupés par des locataires et doivent donc être évalués en valeur occupée ; un abattement habituel doit être appliqué à hauteur de 20%, comme l’a d’ailleurs fait le premier juge pour cet appartement de deux pièces.

Elle approuve le premier juge sur l’abattement de 7% lié au délabrement des parties communes en s’appuyant sur le procès-verbal de transport sur les lieux et sur le reportage photographique (pièce n°1).

Elle exclut tout facteur de plus-value (15 % demandés), car l’emplacement de stationnement ne permet d’accueillir par ses dimensions qu’une seule voiture et que les économies vantées liées à une petite copropriété ne sont pas démontrées. Quant à la terrasse en rez-de-chaussée, elle est située sur rue .

***

Dans son mémoire du 28 avril 2025, le commissaire du Gouvernement estime tout d’abord que l’emplacement de stationnement (lot 13 : 2,28 mx 5 = 11,4 m²) ne peut accueillir qu’un seul véhicule, sauf à empiéter sur les parties communes générales.

Il retient in fine les trois termes de comparaison adoptés par le premier juge correspondant à des appartements en rez-de-chaussée, de 25 à 40 m² loi Carrez, situés à moins d’un km du bien à évaluer, bénéficiant d’un parking, dans des copropriétés édifiées avant 1980, soit une moyenne de valeur unitaire de 3 194 euros /m².

Il considère que ces trois termes, tous situés en rez-de-chaussée, sont suffisants pour déterminer la valeur de l’appartement sans retenir ceux situés à un autre étage comme le proposent l’exproprié (sans précision sur l’existence d’un emplacement de stationnement) et l’expropriant (avec un emplacement de stationnement attaché au logement) : les logements non situés en rez-de-chaussée devraient alors faire l’objet d’un abattement de 10 % (voir annexe 9 CG).

Pour l’appartement bénéficiant de la jouissance d’une terrasse, il propose une pondération positive de 10% (annexe 9 CG), soit une valeur unitaire de 3 194 euros x 1,1 = 3 153 euros/m².

Il rappelle qu’un abattement de 15 % pour occupation doit être appliqué, ce qui donne : 3 513 /m² X 0,85 = 2 986 euros x31 m² = 92 566 arrondis à 92600 euros.

***

SUR CE,

La cour considère, contrairement aux conclusions extensives de ce point de vue de l’exproprié, que parmi les critères significatifs en termes de comparaison, l’étage, en l’espèce, le rez-de-chaussée est déterminant.

Aussi écartera-t-elle parmi les 9 termes de comparaison proposés par SGP les 6 termes situés à des étages supérieurs.

Parmi les 3 restants (RDC), elle écartera la cession du 13 octobre 2023 qui, selon le commissaire du Gouvernement, ne comprend pas de parking (le lot 201 correspond à une cave) et dont la superficie est de 40,04 m²(et non 38).

La cour confirmera donc les trois termes retenus par le juge de l’expropriation et proposés par le commissaire du Gouvernement (annexes 10, 11 et 12 du CG), à savoir :

—  9304P01 2021P21126 du 4 novembre 2021, [Adresse 11], libre, 39 m² avec parking et cave : 3 123, 41 euros/m² ;

—  9304P01 2022 P18100 du 29 avril 2022, [Adresse 10], libre, 37 m², parking inclus, sans cave : 2 913, 00 euros/m² ;

—  9304P01, 2022P22708 du 27 juillet 2022, [Adresse 10] , libre, 36 m², parking et cave inclus : 3 546,00 euros/m².

Tous ces biens en rez-de-chaussée de 25 à 40 m² bénéficiant d’un parking dans des copropriétés édifiées avant 1980 sont situés à moins d’un kilomètre du bien à évaluer,

ce qui donne une moyenne de 9 582, 24/3 = 3194, 13 euros /m² en valeur libre.

La cour fait sienne l’analyse du commissaire du Gouvernement s’agissant de la pondération positive de 10% appliquée du fait de la jouissance d’une terrasse (mais sans cave), mais de son absence quant à la place de parking certes susceptible d’accueillir deux petits véhicules mais qui n’occupe qu’une superficie de 11,30 m², le restant servant de passage commun ou de parties communes.

La valeur unitaire libre sera donc après pondération positive de :

3 194, 13 euros x 1,1 = 3 513, 54 euros /m².

Ce dernier chiffre doit cependant faire l’objet d’un abattement de 20%en raison de l’occupation du bien (les trois termes de comparaison étant ici tous libres), soit une valeur unitaire occupée de : 3 513, 54 x 0,80 = 2 810,83 euros /m².

Pour les mêmes raisons explicitées supra et relatives au premier ensemble, il convient également d’appliquer un abattement de 5 % pour délabrement des parties communes, à savoir :

2 810, 83 x 0,95 = 2 670, 28 euros/m².

Pour les mêmes raisons que pour le premier ensemble, le facteur de pondération positive relatif à la taille de la copropriété sera écarté ; de même celui de la rareté du bien qui peut s’expliquer, selon le commissaire du Gouvernement, par l’absence de demande sur le marché balbynien.

L’ensemble des lots 1, 12 et 13 pour 31 m² est évalué à :

2 670,28 euros x 31 m² = 82 778,68 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

***

B) Sur le montant de l’indemnité principale

Le premier juge l’a fixée à 150 795,38 euros en valeur occupée.

L’exproprié, appelant principal, sollicite la somme de 269 610,96 euros en valeur occupée.

L’expropriant, intimé et appelant incident, propose la somme de 126 000 euros en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, demande que l’indemnité principale soit fixée à 182 700 euros pour l’ensemble des lots en valeur occupée.

Les parties et le commissaire du Gouvernement demandent donc l’infirmation du jugement sur ce point.

***

SUR CE,

Compte tenu des développements précédents, l’indemnité principale est fixée à 178 291,37 euros en valeur occupée pour la totalité des lots susvisés.

La cour infirmera le jugement déféré.

Sur l’indemnité accessoire de remploi :

Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d’accord sur le fractionnement suivant :

—  20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros ;

—  15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 et 15 000 euros ;

—  10% pour le surplus.

***

SUR CE,

L’indemnité de remploi sera donc calculée de la manière suivante :

20% de 5 000 euros = 1 000 euros ;

15% de 10 000 euros = 1 500 euros ;

10 % de 163 291,37 euros (178 291,37 euros – 15 000 euros) = 16 329,13 euros ;

Soit une indemnité de remploi de 18 829,13 euros.

Le jugement dont appel sera infirmé sur ce point.

***

Sur l’indemnité accessoire de déménagement

Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d’accord sur le montant de l’indemnité allouée, à savoir 2 196 euros, sur la base du devis produit par l’exproprié, étant précisé que les biens concernés par cette expropriation sont loués en meublés.

***

SUR CE,

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur le montant de cette indemnité, non contestée, à hauteur de 2 196 euros.

***

Sur l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a alloué la somme de 8 700 euros correspondant à 6 mois de loyers, compte-tenu de la tension du marché.

L’exproprié qui justifie de l’identité de ces trois locataires, des baux et du montant des loyers (pièce n°4) précise que cette indemnité a pour objet de compenser le préjudice qu’en tant que propriétaire il va subir de manière certaine postérieurement au paiement de l’indemnité de dépossession (évaluation en valeur occupée) dans l’attente de l’acquisition d’un bien de remplacement et de la conclusion d’un nouveau bail.

Il estime, notamment au regard de la rareté du bien (petit collectif à [Localité 20]) qu’il lui sera difficile de retrouver un bien similaire l’assurant d’une bonne rentabilité locative en moins de 6 mois, outre les difficultés du marché immobilier liées aux taux d’intérêts actuels.

La tension sur le marché aurait dû conduire le premier juge à lui allouer la somme de 17 400 euros, soit une année de loyers, d’où la demande d’infirmation du jugement.

La SGP conclut à la confirmation du jugement sur ce point, car elle considère que ce type de biens ne présente pas de particularité quant à la rentabilité locative, la demande étant soutenue en petite couronne parisienne. Le juge a entériné le constat de tension du marché, donc une possibilité de louer rapidement, les taux d’intérêts élevés jouant plus sur la demande que sur l’offre.

Le commissaire du Gouvernement fait sienne l’analyse du premier juge et conclut à la confirmation du jugement.

SUR CE,

La durée de six mois, au regard de la nature du bien et du marché balbynien, étant circonstanciée et adaptée à la situation, mérite d’être confirmée.

En conséquence, l’indemnité de 8 700 euros (1 450 x 6), allouée au vu des pièces versées aux débats, a été justement appréciée par le premier juge dont la décision critiquée sera confirmée.

***

Sur l’article 700 du code procédure civile :

L’exproprié sollicite la confirmation de la somme allouée sur ce fondement en première instance, soit 4 500 euros, plus une somme de 4 000 euros en cause d’appel.

L’expropriant demande dans son dispositif de débouter l’exproprié de l’ensemble de ses demandes.

***

SUR CE,

La cour confirmera la somme allouée sur ce fondement en première instance et l’équité commande de condamner la SGP à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur [L] [F] à ce titre en cause d’appel.

***

Sur les dépens :

L’exproprié demande la condamnation de la SGP aux dépens, ces derniers étant légalement à la charge de l’expropriant en première instance (article L 312- 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

***

SUR CE,

La cour confirmera le jugement sur les dépens de première instance.

La solution du litige commande de condamner la SGP aux dépens d’appel.

***

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition et en dernier ressort ;

Déclare recevables les appels principaux et incidents de M. [L] [F], de la Société du [Localité 21] [Localité 24] et du commissaire du Gouvernement ainsi que leurs conclusions et mémoires ;

CONFIRME le jugement entrepris :

— Sur les trois dates retenues ;

— Sur les superficies (loi Carrez) ;

— Sur la méthode de comparaison ;

— Sur l’indemnité accessoire de déménagement allouée à hauteur de 2 196 euros ;

— Sur l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs à hauteur de 8 700 euros ;

— Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile allouée à hauteur de 4 500 euros en première instance.

— Sur les dépens de première instance à la charge de l’expropriant.

L’INFIRME pour le surplus.

Fixe aux sommes suivantes les indemnités principale et de remploi devant revenir à Monsieur [L] [F] au titre de l’expropriation des lots n°1, 2, 3, 6, 8, 10, 12 et 13 de la parcelle référencée section X n° [Cadastre 13] située [Adresse 2] :

178 291,37 euros et 18 829,13 euros, soit un total de 197 120,50 euros.

Y AJOUTANT,

Condamne la Société des Grands Projets (anciennement Société du [Localité 21] [Localité 24]) à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur [L] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne ladite société (Société des Grands Projets) aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT