Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16714 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CILWT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/07373

APPELANT

Monsieur [K] [W] né le 24 Septembre 1950 à [Localité 11] (94),

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Bruno ELIE de la SCP G. ANCELET & B. ELIE – ADES-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

INTIMES

Monsieur [O] [H] né le 20 Juin 1985 à [Localité 9] (Tunisie),

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [C] [D] épouse [H] née le 09 Novembre 1992 à [Localité 10] (93),

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S.U. PROPERTY MB IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°

821 440 864, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous trois représentés et assistés de M^e Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0191

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 18 novembre 2020, M. [K] [W] a consenti un mandat exclusif de vente à l’agence immobilière Nestenn, exploitée par la société Property MB Immobilier, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3]) au prix de 334.000 euros.

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2020, la rémunération de l’agence a été fixée à la somme de 13.000 euros.

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2020, avec le concours de l’agence Nestenn, M. [K] [W] d’une part, et M. [O] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] (ci-après les époux [H]) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier moyennant le prix de 332.000 euros, sous condition suspensive de l’octroi avant le 3 mars 2021d’un financement d’un montant de 311.800 €, délai prorogé au 24 mars 2021 par avenant du 3 mars 2021, fixant en outre la date de réitération de la vente par acte authentique au 7 mai 2021.

Les époux [H] ont obtenu un financement le 17 mars 2021.

Après des échanges avec M. [W], indiquant se trouver confronté à des difficultés pour libérer le bien immobilier, quant à la date de signature de l’acte authentique, Me [G] [P], notaire instrumentaire a convoqué M. [K] [W], le 21 juin 2021 pour un rendez-vous de signature le 25 juin 2021 à 17 heures 30 auquel M. [W] ne s’est pas présenté, et un procès-verbal de carence a été dressé le même jour.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2021, le conseil des époux [H] et de l’agence immobilière a mis en demeure M. [W] de payer le montant de la clause pénale insérée à la promesse de vente ainsi que la rémunération de l’agence immobilière.

Suivant courrier recommandé avec accuse de réception du 15 juillet 2021, le conseil de M. [W] a indiqué ne pas avoir reçu l’offre de prêt et sollicité un délai jusqu’au 31 octobre 2021 pour régulariser l’acte authentique.

C’est dans ce contexte que les époux [H] et la société Property MB Immobilier ont fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement de la somme de 33.200 € au titre de la clause pénale, et de 13.000 € au titre de la rémunération de l’agent immobilier.

Par jugement en date du 12 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné M. [K] [W] à verser à M. [O] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] la somme de 33.200 euros,

— condamné M. [K] [W] à verser à la SASU Property MB Immobilier la somme de 13 000 euros,

— condamné M. [K] [W] aux dépens,

— condamné M. [K] [W] à verser à M. [O] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [K] [W] à verser à la SASU Property MB Immobilier la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté M. [K] [W] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

M. [W] a interjeté appel par déclaration du 12 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 11 janvier 2024 et signifiées à M. et Mme [H] le 17 janvier 2024 et à la SASU Property MB Immobilier le 18 janvier 2024, et auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [W] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été

— condamné à verser à M. et Mme [H] la somme de 33 200 €,

— condamné à verser à la société Property MB Immobilier la somme de 13000€

— condamné aux dépens,

— condamné à verser à M. et Mme [H] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné à verser à la société Property MB Immobilier la somme de 2 000 € ;

— débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

Débouter M. [O] [H], Mme [C] [D] épouse [H] et la société Property MB Immobilier de toutes leurs demandes ;

Condamner M. [O] [H], Mme [C] [D] épouse [H] et la société Property MB Immobilier aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par M^e Bruno Elie, avocat au barreau de Paris, dans les conditions visées à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [O] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] et la société Property MB Immobilier à payer à M. [K] [W] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de l’infirmation du jugement, il soutient qu’il démontre que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée à la date du 24 mars 2021, de sorte que son obligation de vendre a disparu par application de l’article 1304-6 du code civil. Il précise avoir vainement sollicité auprès du notaire la justification de la réalisation de la condition suspensive et avoir dû faire délivrer une sommation de communiquer pour obtenir Ia production du prêt dans le cadre de la présente procédure, que l’offre de prêt datée du 12 mars 2021, acceptée le même jour par les époux [H] contrevient aux prescriptions légales en matière de délai de réflexion et n’a donc pu être maintenue par l’organisme bancaire, de sorte que les époux [H] ne justifient pas d’une offre de prêt valide dans le délai fixé par la promesse. Il ajoute que l’offre de prêt évoquée par le notaire dans son courriel du 17 juin 2021 fait nécessairement référence à une offre de prêt qui n’a pu être signée que le 17 mai 2021, puisqu’il indique qu’elle n’a qu’une durée limitée de quatre mois et qu’il ne reste que trois mois.

A titre subsidiaire, il demande de modérer la pénalité, manifestement excessive, et de la porter à 0, d’autant que M. et Mme [H] n’ont pas subi de préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 11 avril 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés, les époux [H] et la SASU Property MB Immobilier demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et y ajoutant, de condamner M. [W] au paiement d’une somme de 2.500 € à la SASU, et de 2.500€ aux époux [H], outre les dépens d’appel avec bénéfice de distraction.

Ils font valoir que M. [W] n’avait jamais contesté la qualité de l’offre de prêt du 12 mars 2021 avant la présente procédure, justifiant sa demande de report de la vente au 30 juin 2021 par des difficultés personnelles pour acquérir un nouvel immeuble, et feignant dans un premier temps de ne pas avoir eu connaissance de l’offre de prêt acceptée alors qu’elle lui avait été adressée à lui ainsi qu’au notaire. Ils ajoutent qu’il ne peut invoquer l’inobservation du délai d’acceptation de 10 jours prévu par l’article L.313-34 du code de la consommation, la seule sanction étant la nullité relative du contrat de prêt, ni prétendre que la condition suspensive du compromis de vente n’a pas été réalisée. Enfin, ils ajoutent qu’aucune offre de prêt n’a été signée le 17 mai 2021, l’offre de prêt du 12 mars 2021 qui lui a été transmise le 17 mars 2021 n’ayant jamais été remplacée.

Ils s’opposent à la demande de minoration de la clause pénale, d’ailleurs non formulée en première instance, et insistent sur le fait qu’ils ont été dû quitter leur logement fin mai 2021, sans solution de remplacement, en raison des atermoiements de M. [W], qui ne donnera plus aucune nouvelle à compter du 4 mai 2021 et pendant près de 2 mois jusqu’à la convocation pour signature du notaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

— Sur la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil dispose que «  Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Pour condamner M. [W] à payer la somme de 33.200 € aux époux [H], le tribunal a exactement retenu que :

«  Sauf cas de force majeure, le seul manquement du débiteur à son obligation, telle que prévue dans Ia clause pénale, suffit à la mise en 'uvre de cette dernière. En effet, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve du préjudice subi par le créancier.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente stipule la clause pénale suivante :

«  Il est convenu au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un ou l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation de son préjudice, la somme de 10% du prix de vente + honoraires dus à l’agence PROPERTY MB IMMOBILIER.

De plus, dans l’une ou l’autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement’ »

Suivant un avenant du 3 mars 2021, la réitération de l’acte authentique de vente était fixée au 7 mai 2021.

M. [W] se prévaut notamment de la défaillance de la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt pour s’opposer au paiement de la clause pénale.

Toutefois, outre le fait que la condition suspensive relative à l’octroi d’un financement est stipulée uniquement au profit des acquéreurs, le tribunal rappelle que les éventuelles irrégularités du prêt sont sanctionnées par une nullité relative dont seuls Ies époux [H] peuvent se prévaloir. Les moyens soulevés en défense concernant le non-respect du délai de réflexion de l’offre de prêt versée aux débats sont donc inopérants.

La réalisation de la condition suspensive de financement est donc établie.

Par ailleurs, les courriels du 3 mai 2021 (et non 2023 comme indiqué par erreur dans le jugement), e M. [W] permettent d’établir que ce dernier n’a pas donné suite aux demandes du notaire tendant à fixer une date de signature de l’acte authentique avant le 7 mai 2021 (et non 2023) en raison des difficultés liées à la libération des lieux.

Régulièrement convoqué, M. [W] ne s’est également pas présenté au rendez-vous chez le notaire fixé le 25 juin 2021 (et non 2023) pour la régularisation de l’acte authentique de vente, donnant lieu à un procès-verbal de carence.

M. [W] ne s’est pas prévalu de la défaillance d’une condition suspensive de droit commun, étant, en tout état de cause, souligné que le notaire a indiqué que le dossier était complet dans un courriel du 3 mai 2023.

Dans ces conditions, M. [W], qui n’a pas signé l’acte de vente, sera condamné à verser la somme de 33 200 euros en exécution de Ia clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente signée Ie 23 décembre 2020. ».

A ces motifs que la cour adopte expressément, il sera ajouté que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au sens de la loi est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur, ), et qu’il a été jugé qu’une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont exigées que pour la protection de l’emprunteur, n’est pas nécessaire pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt au sens de l’article L.313-41 du code de la consommation (Civ. 1re, 14 janv. 2010: RJDA 2010, no 779), et que les dispositions de l’article précité étant édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, la condition suspensive doit être réputée réalisée s’il est constaté que la banque avait informé l’acquéreur de l’octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, même si, à cette date, elle n’avait pas encore formalisé l’offre. (Civ. 3e, 24 sept. 2003, no 02-11.815 ).

De plus, la promesse n’imposait nullement aux acquéreurs de notifier au vendeur l’offre de prêt , étant observé qu’en toute hypothèse, celle-ci lui a bien été notifiée par courriel de l’agence immobilière en date du 17 mars 2021, que le notaire instrumentaire lui a indiqué par courriel du 3 mai 2021 que le dossier était complet, de sorte que M. [W] ne pouvait arguer de l’absence de justification de l’obtention du prêt pour refuser de signer l’acte authentique de vente.

Par ailleurs, le montant de la clause pénale, contractuellement fixée à 10% du prix de vente n’apparaît pas manifestement excessive, étant rappelé qu’il incombe à M. [W] qui se prévaut de son caractère manifestement excessif de le démontrer, ce qu’il ne fait pas,.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [W] à payer aux époux [H] la somme de 33.200 € au titre de la clause pénale.

— Sur le droit à rémunération de l’agent immobilier

Pour condamner M. [W] à payer à la SASU Property MB Immobilier la somme de 13.000 €, le tribunal a retenu que « La promesse synallagmatique de vente prévoit expressément le paiement des honoraires dus à l’agence Property Immobilier en cas de défaillance d’une partie, l’opération étant définitivement conclue.

En l’espèce, il a été jugé que les conditions suspensives de la promesse synallagmatique ont été réalisées, l’accord entre Ies parties est donc définitif.

La société Property MB Immobilier peut ainsi valablement prétendre au paiement de Ia somme de 13 000 euros, honoraires fixées dans le compromis de vente. »

A ces motifs que la cour adopte, il y a lieu d’ajouter que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n 70-9 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique, de sorte que si comme en l’espèce, la promesse de vente valait vente dès la réalisation de la condition suspensive, M. [W] ne pouvait, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, et que ce refus ne peut avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération (Civ.1ère, 16 mai 2013, n°12-19.274 ; 10 octobre 2018, n° 16-21.044 )

Par conséquent, le jugement sera confirmé également de ce chef.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [H] et à la SASU Property MB Immobilier la somme de 1.800 € à chacun, et sera débouté, pour les mêmes motifs, de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 12 juillet 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] [W] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à M. [O] [H] et Mme [C] [D] épouse [H] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à la SASU Property MB Immobilier la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,