Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12694 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIALB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2023 – Tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 22/01946

APPELANT

Maître [P] [D] , notaire associé de la SCP VILLAUME & [D], Notaires associés,titulaire d’un office notarial sis au

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assisté de M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

INTIMÉS

Monsieur [O] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Ni constitué, ni reprédenté

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 1- par procés verbal de recherches infructueuses en date du 24 août 2023 conformément à l’article 659 du code procédure civile

Madame [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Ni constituée, ni reprédentée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 1- par procés verbal de recherches infructueuses en date du 24 août 2023 conformément à l’article 659 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour,initialement prévue le 21 novembre 2025 prorogé au 5 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 29 mars 2021 reçu par Me [P] [D], M. [O] [V] a consenti à M. [J] [Z] et Mme [K] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Localité 7] (77) pour un prix de 183000 €.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 juin 2021 et prévoyait le versement par les bénéficiaires d’une indemnité d’immobilisation de 18300 € dans les huit jours par virement en la comptabilité du notaire rédacteur, les bénéficiaires déclarant financer intégralement l’acquisition au moyen de leurs deniers personnels.

Le 30 juillet 2021, les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente ont renoncé à poursuivre la vente.

M. [V] a vainement réclamé paiement de l’indemnité d’immobilisation qui n’avait pas été consignée.

Par actes d’huissier des 20 avril 2022 et du 15 avril 2022, M. [V] a fait assigner M.[Z] et Mme [H] d’une part, Me [D] d’autre part devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de condamnation in solidum au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 18300 €.

Par jugement réputé contradictoire en date du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué de la façon suivante :

CONDAMNE conjointement chacun pour moitié M. [J] [Z] et Mme [K] [H] à payer 18300 € à M. [O] [V] à titre d’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente par eux signée devant notaire le 29 mars 2021 ;

CONDAMNE Me [P] [D] solidairement à payer l’indemnité d’immobilisation précitée d’un montant de 18300 €, ce en tant que codébiteur solidaire non intéressé à la dette (garante), à titre de réparation en nature à l’égard de M. [O] [V], la charge définitive de cette dette devant reposer sur M. [J] [Z] et Mme [K] [H], conjointement chacun pour moitié ;

DIT que Me [P] [D] dispose dès lors d’un recours récursoire à l’encontre de M. [J] [Z] et de Mme [K] [H] pour toute somme qu’elle sera amenée à payer au titre de la condamnation précitée, la créance au titre de ce recours récursoire se divisant pour moitié à l’encontre de ces débiteurs finaux ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z], Mme [K] [H], Me [P] [D] aux dépens de l’instance, la charge définitive devant reposer à parts égales sur ces trois débiteurs condamnés ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z], Mme [K] [H], Me [P] [D] à payer 2500 € à M. [O] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la charge définitive devant reposer à parts égales sur ces trois débiteurs condamnés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Me [D] a interjeté appel par déclaration du 13 juillet 2023, des chefs de jugement suivants :

CONDAMNE Me [P] [D] solidairement à payer l’indemnité d’immobilisation précitée d’un montant de 18300 €, ce en tant que codébiteur solidaire non intéressé à la dette (garante), à titre de réparation en nature à l’égard de M. [O] [V], la charge définitive de cette dette devant reposer sur M. [J] [Z] et Mme [K] [H], conjointement chacun pour moitié ;

DIT que Me [P] [D] dispose dès lors d’un recours récursoire à l’encontre de M. [J] [Z] et de Mme [K] [H] pour toute somme qu’elle sera amenée à payer au titre de la condamnation précitée, la créance au titre de ce recours récursoire se divisant pour moitié à l’encontre de ces débiteurs finaux ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z], Mme [K] [H], Me [P] [D] aux dépens de l’instance, la charge définitive devant reposer à parts égales sur ces trois débiteurs condamnés ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z], Mme [K] [H], Me [P] [D] à payer 2500 € à M. [O] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la charge définitive devant reposer à parts égales sur ces trois débiteurs condamnés.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 octobre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Me, [D] demande à la cour de :

Infirmer le jugement.

Dire irrecevable et mal fondée, la demande de Monsieur [V] à l’encontre de Maître [D],

Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [V] à payer à Maître [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Le condamner en tous les dépens qui seront recouvrés par la SCP KUHN conformément à l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions du 18 janvier 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [V] demande à la cour de :

DEBOUTER Maître [P] [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONFIRMER le jugement du 6 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Madame [K] [H], Monsieur [J] [Z] et Maître [P] [D] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [H], Monsieur [Z] et Maître [D] aux dépens de l’instance,

M. [Z] et Mme [H], auxquels la déclaration d’appel a été signifiée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile au dernier domicile connu le 24 août 2023, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour retenir la responsabilité de Me [D] et la condamner in solidum avec les bénéficiaires à payer une somme équivalente au montant de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a retenu que M. [V] n’a été informé par l’étude de Me [D] de l’absence du séquestre stipulé que postérieurement à l’échéance de la promesse unilatérale de vente, alors même que l’étude de Me [D] devait être séquestre de l’indemnité d’immobilisation qui devait être payée dès le début d’exécution de la promesse unilatérale de vente, et que par sa faute, le notaire à rendu aléatoire le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation qui aurait été certain si le séquestre avait été constitué, ce qui justifie sa condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation à titre de réparation en nature du préjudice généré par sa faute, en tant que garante, plus précisément en tant que codébiteur solidaire non intéressé à la dette.

Au soutien de l’infirmation du jugement, Me [D] fait valoir que M. [V] échoue à rapporter la triple preuve d’une faute, d’un préjudice actuel réel et certain subi par lui, et du lien de causalité direct entre la prétendue faute et le soi-disant préjudice ; qu’elle représentait les bénéficiaires, M. [V] étant assisté de son propre notaire, et que l’indemnité d’immobilisation n’ayant pas été versée, elle n’a pas eu à assurer la mission de séquestre ; que le délai dans lequel elle a informé son confrère était raisonnable, de sorte qu’elle n’a pas commis de faute. Elle ajoute qu’aucun notaire ne peut être jugé responsable de ne pas avoir obtenu des acquéreurs par la force le versement d’une indemnité d’immobilisation, laquelle ne peut être supportée que par ceux qui se sont engagés à la régler ; que de même que la restitution en tout ou en partie d’un prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par un notaire poursuivi en responsabilité professionnelle, il en est de même pour l’indemnité d’immobilisation ; qu’enfin, le préjudice éventuel ne peut être que d’une perte de chance, laquelle ne peut donc correspondre qu’à une fraction du préjudice, et qu’en l’espèce, si le tribunal avait retenu une perte de chance, il aurait dû l’évaluer de manière très modérée.

M. [V] fait valoir que le notaire, qui a l’obligation d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte authentique qu’il soumet à la signature des parties, a failli à ses obligations, en ne l’informant pas de l’absence de versement de cette somme dans les huit jours de l’acte et de ses conséquences, ce qui lui aurait permis de se désengager rapidement et vendre à d’autres acquéreurs plus diligents.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, s’il est établi que Me [D] a informé le promettant de l’absence de versement en sa comptabilité de l’indemnité d’immobilisation que les bénéficiaires s’étaient engagés à verser dans les huit jours de la promesse, plus d’un mois après l’échéance de la promesse unilatérale de vente, force est toutefois de constater que M. [V] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un quelconque préjudice en lien de causalité direct et certain avec cette délivrance tardive d’information, ni même de celle d’un préjudice qui serait causé par ce défaut de consignation, étant observé de surcroît qu’il n’allègue aucunement, et a fortiori ne démontre pas, qu’il lui a été impossible d’obtenir des bénéficiaires, qui ont été condamnés, le paiement de cette somme.

Le simple fait retenu par le tribunal d’avoir été exposé à un risque d’aléa de recouvrement de l’indemnité d’immobilisation ne saurait constituer un préjudice réparable.

Il s’ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné Me [P] [D] solidairement à payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 18300 €, ce en tant que codébiteur solidaire non intéressé à la dette (garante), à titre de réparation en nature à l’égard de M. [O] [V], la charge définitive de cette dette devant reposer sur M. [J] [Z] et Mme [K] [H], conjointement chacun pour moitié, et in solidum avec M. [J] [Z] et Mme [K] [H] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2500 € à M. [O] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, il serait inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de Me [D] l’intégralité des frais exposés à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 6 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Me [P] [D], d’une part solidairement avec M. [J] [Z] et Mme [K] [H] à payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 18300 €, ce en tant que codébiteur solidaire non intéressé à la dette (garante), à titre de réparation en nature à l’égard de M. [O] [V], la charge définitive de cette dette devant reposer sur M. [J] [Z] et Mme [K] [H], conjointement chacun pour moitié, et d’autre part in solidum avec M. [J] [Z] et Mme [K] [H] aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2500 € à M. [O] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,

DEBOUTE M. [O] [V] de toutes ses demandes formulées à l’encontre de Me [P] [D] ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [O] [V] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [V] à payer à Me [P] [D] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,