RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02508 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3V2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2023-Juge de l’exécution de [Localité 8]- RG n° 23 / 81586

APPELANTE

S.A.S. FRIEDLAND RETAIL

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour Avocat plaidant Maître Jesse SERFATI Avocat au Barreau de Paris

INTIMÉ

Monsieur [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant Maître HEBER-SUFFRIN Virginie

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie Distinguin, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 15 juin 2022, une promesse de vente est intervenue entre M. [M] [O], promettant, et la société SIP, bénéficiaire avec faculté de substitution, pour la vente de locaux constitutifs du lot n°1 situé [Adresse 4], faisant l’objet d’une location à usage commercial. La vente est intervenue le 29 décembre 2022 entre M. [O] et la société Friedland Retail qui s’est substituée à la société SIP, moyennant un prix de vente de 660 000 euros.

Entre les deux actes, une augmentation du loyer a été convenue entre le vendeur et la société preneuse à bail.

Autorisée par ordonnance sur requête en date du 1er septembre 2023 rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, la Sas Friedland Retail a fait pratiquer le 5 septembre 2023, une saisie conservatoire de valeurs mobilières ou droits d’associés et une saisie conservatoire de créances entre les mains de la Bnp Paribas, pour garantie d’une créance indemnitaire à l’encontre de M. [M] [O] de 220.000 euros, mesures qui ont été dénoncées à ce dernier le 7 septembre suivant, et se sont révélées fructueuses à hauteur de 32 011,37 euros.

Par acte du 26 septembre 2023, M. [O] a fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris la société Friedland Retail, aux fins d’obtenir la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées, et la rétractation de l’ordonnance les autorisant.

Par jugement rendu le 28 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

— déclaré irrecevables les notes et pièces reçues en cours de délibéré ;

— rétracté l’ordonnance rendue le 1er septembre 2023 ;

— ordonné la mainlevée des saisies conservatoires de valeurs mobilières et droits d’associés pratiquées sur le fondement de cette ordonnance ;

— condamné la société Friedland Retail à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société Friedland Retail formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Friedland Retail aux dépens, dont distraction au profit de M^e Heber-Suffrin, avocat au barreau de Paris, pour ceux dont il a fait l’avance.

Pour statuer ainsi, le juge a estimé que l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe n’était pas caractérisée, au motif que la société Friedland Retail échouait à démontrer que l’augmentation du loyer du local loué constituait un élément déterminant de son consentement.

Par déclaration du 26 janvier 2024, la société Friedland Retail a formé appel de cette décision.

Par conclusions du 4 décembre 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les notes et pièces reçues en cours de délibéré ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— juger M. [O] irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— juger l’ordonnance du 1er septembre 2023 pleinement valable et régulière en toutes ses dispositions ;

— juger que la saisie pratiquée sur les comptes bancaires de M. [O] est régulière ;

— juger qu’elle soit autorisée à faire pratiquer une inscription d’hypothèque provisoire sur le bien immobilier appartenant à M. [O] situé [Adresse 3], en garantie de sa créance évaluée à la somme de 220 000 euros ; (voir plus loin)

— condamner M. [O] à la garantir à hauteur d’une créance d’un montant minimal de 220 000 euros en principal, sauf à parfaire ;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des montants et condamnations à intervenir à l’encontre de M. [O] ;

— condamner M. [O] à payer les frais de saisies conservatoires ainsi que les frais d’inscription d’hypothèque provisoire ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jesse Serfati, avocat au barreau de Paris ;

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 6 000 euros.

Elle soutient que l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe est caractérisée par la dissimulation volontaire par M. [O] du renouvellement du bail commercial à effet rétroactif au 1er janvier 2021 après la signature de la promesse de vente, alors qu’il s’était engagé aux termes de cette promesse à ne pas modifier la situation locative du local avant la vente ; que M. [O] ne peut valablement se prévaloir de son état de santé alors qu’il n’est soumis à aucune mesure légale de protection des majeurs protégés ; qu’en retournant le chèque de règlement du preneur, elle démontrait sa bonne foi et son désaccord explicite sur l’application du nouveau loyer rétroactivement fixé au 1er janvier 2021 ; que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle produit les échanges intervenus avec le preneur faisant état de son souhait de voir augmenter le loyer et du refus qui lui a été opposé par le preneur en raison du renouvellement conclu avec M. [O].

Elle fait également valoir qu’en raison de l’absence de justification par l’intimé de la conservation des fonds issus de la vente, il existe des craintes sur le recouvrement de la créance ; que l’intimé remplit toutes les conditions de la fraude en orchestrant son insolvabilité par une donation au profit de ses enfants du seul bien immobilier qu’il possédait en indivision, effectuée le 10 mai 2023, soit postérieurement à l’assignation au fond délivrée le 28 février 2023 en nullité de la vente.

Elle explique par ailleurs que M. [O] ne pouvait ignorer que la situation locative du preneur était un élément déterminant de son consentement, l’acquisition du local étant pour elle un investissement motivé par le souhait de réaliser une plus-value immobilière par le biais d’une cession du bien après valorisation loyer, ce qu’elle entend prouver en communiquant notamment la lettre de présentation du projet immobilier adressé à sa banque le 3 octobre 2022, un rétroplanning de l’opération et des avis de valeurs locatives réalisés par deux sociétés en septembre et octobre 2022. Elle fait au surplus observer, outre que ses intentions résultent de son objet social tel que mentionné aux statuts annexés à l’acte de vente du 29 décembre 2022, que le montant du loyer est un élément déterminant de la rentabilité financière d’un bien et qu’il était prévu dans la convention d’ouverture de crédit qu’elle devait réaliser une marge de 172 696,18 euros a minima à la suite de l’acquisition.

Par conclusions du 3 mai 2024, M. [O] demande à la cour d’appel de :

— confirmer l’ordonnance du 28 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— ordonner à la société Friedland Retail de faire radier à ses frais l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 7 novembre 2023, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— débouter la société Friedland Retail de ses demandes ;

— condamner la société Friedland Retail aux dépens, dont distraction au profit de M^e Fertier, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Friedland Retail à payer à M. [O] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les éléments produits par l’appelante ne viennent nullement justifier le souhait de celle-ci d’augmenter le loyer ni que ce souhait aurait été porté à sa connaissance ; que le rétroplanning produit par l’appelante ne fait pas état d’une augmentation de loyer mais du fait de donner congé en vue d’une nouvelle location des locaux ; que le chiffrage du préjudice par l’appelante résulte de déclarations mensongères.

Ensuite, il explique que la société Friedland Retail ne justifie toujours pas en cause d’appel avoir porté à sa connaissance que la situation locative du lot constituait une condition déterminante de son consentement et souligne, outre que la situation locative du preneur résultait des pièces annexées à la promesse de vente et à l’acte définitif de cession, que la convention d’ouverture de compte dont se prévaut l’appelante ne permet pas d’ériger la situation locative en condition déterminante de son consentement.

Il conteste par ailleurs l’existence d’un dol en soutenant que la société Friedland Retail ne justifie pas dans quelle mesure la lettre officielle du 11 juillet 2022 fixant les conditions du renouvellement modifierait la situation locative rappelée à l’acte de vente.

Il reproche enfin à l’appelante d’avoir menti sur son préjudice dans le but d’en augmenter virtuellement le quantum et conteste également l’existence de menaces pesant sur le recouvrement en exposant que, contrairement à ce que prétend l’appelante, celle-ci n’a jamais recherché d’accord amiable ; que la société Friedland Retail n’a formulé aucune demande concernant les fonds perçus au titre de la vente immobilière et qu’une telle demande de justification de conservation des fonds ne peut motiver une saisie conservatoire ; que la donation critiquée est en lien avec son âge pour éviter une fiscalité trop importante ; que le recouvrement de la créance ne peut être menacé puisque l’appelante perçoit les loyers afférents à l’occupation du local dont elle a la propriété ; que la prétendue créance relève de la responsabilité des notaires en charge de la vente et qui ont été attraits à la cause dans le cadre de la procédure au fond.

SUR CE :

Selon l’article L. 511-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Il résulte de l’article R 512-1 du même code, que si les conditions prévues pour pratiquer une saisie conservatoire ne sont pas réunies, la mainlevée de la mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

La société Friedland Retail entend solliciter devant le juge du fond la nullité de la vente pour dol, la restitution du prix de vente et le paiement des frais engagés pour cet investissement immobilier. Elle soutient en effet qu’elle n’a jamais été informée d’un renouvellement du bail, ni d’une augmentation de loyer qui lui a été sciemment cachée, sans quoi elle n’aurait jamais signé la vente, affirmant que cette acquisition devait lui permettre de réaliser une plus-value immobilière en cédant le bien dans un délai maximal de deux ans, après avoir notamment valorisé le loyer au regard du financement bancaire obtenu.

Cependant, il ne ressort pas aussi clairement qu’elle le prétend, des pièces et échanges de mails, d’une part que le vendeur ait intentionnellement cherché à lui cacher l’augmentation du loyer, d’autre part qu’il ait été alerté sur le caractère déterminant pour l’acquéreur de la situation locative du bien. Il n’est produit aucun élément en cause d’appel démontrant que la société Friedland Retail, avant la signature de l’acte de vente intervenue le 29 décembre 2022, aurait informé le vendeur de son souhait de revendre le bien dans les deux années à venir, quand bien même des modalités financières spécifiques pour ce type d’investissement avaient été prévues à l’acte de vente. Le courriel du 3 octobre 2022 par lequel la société Friedland Retail a pris attache avec la Caisse d’Epargne pour lui présenter son projet, s’il confirme ses intentions, n’a pas pour autant été porté à la connaissance du vendeur. De même, le rétroplanning de l’opération envisagée ainsi que les avis de valeur locative du bien établis à la même époque illustrent indiscutablement quels étaient les objectifs de la société appelante mais il n’est pas démontré que ces éléments aient été transmis à M. [O].

Par ailleurs, ainsi que le souligne à juste titre le vendeur, alors que l’acte de vente rappelle en son article 21 que depuis le 1er janvier 2021, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction et comprend en annexe l’avis d’échéance du 4ème trimestre 2022 mentionnant le nouveau loyer et faisant référence à la lettre du 11 juillet 2022 proposant le renouvellement du bail et le nouveau loyer, la société Friedland Retail, professionnelle de l’immobilier, n’a formulé aucune observation, ni questionné davantage le notaire ou le vendeur sur la situation locative en cours.

En outre, M. [O] verse aux débats la copie d’un mail qu’il a adressé au notaire chargé de la vente, le 14 juin 2022, soit la veille de la signature de la promesse de vente, l’informant des échanges entre son avocat et celui de la société locataire ayant abouti à la fixation d’un nouveau loyer à 26.063,28 euros, cet élément prouvant que M. [O] n’avait pas cherché à dissimuler aux parties à l’acte les accords intervenus au sujet du loyer.

Il se déduit de ces constatations que la créance de nature indemnitaire que revendique la société Friedland Retail à l’encontre de M. [O] ne parait pas suffisamment fondée en son principe pour justifier la mesure de sûreté sollicitée.

Les conditions prévues par l’article L. 511-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution visé ci-dessus, à savoir une créance paraissant fondée en son principe ou des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance étant cumulatives, si l’une ou l’autre des conditions susvisées, n’est pas remplie, la mesure conservatoire doit être levée.

C’est donc à bon droit que le juge de l’exécution a ordonné la rétractation de l’ordonnance du 1er septembre 2023 autorisant les saisies conservatoires et ordonné leurs mainlevées.

Pour les mêmes motifs, la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire sur le bien immobilier appartenant à M. [M] [O] sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 7] sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire d’assortir l’injonction d’une astreinte, les frais de radiation restant à la charge de l’appelante.

Sur les demandes accessoires :

L’issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation de l’appelante, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Fertier, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement à l’intimé d’une indemnité de 3.000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par celui-ci à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 novembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

Ordonne la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire sur le bien immobilier appartenant à M. [M] [O] sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 7],

Dit que la société Friedland Retail conservera les frais de radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire à sa charge,

Condamne la société Friedland Retail à payer à M. [M] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Friedland Retail aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Fertier, avocat au barreau de Paris.

Le greffier, Le Président,