République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/01/2026

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Minute electronique

N° RG 24/03613 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VV56

Jugement (N° ) rendu le 20 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de St Omer

APPELANTS

Monsieur [X] [B]

né le 27 Avril 1993 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [S] [M]

née le 27 Janvier 1992 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Marie Prevost, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005790 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉS

Monsieur [C] [J]

né le 13 Avril 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [K] [J]

née le 05 Octobre 1946 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [T] [J]

née le 04 Juillet 1971 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e François-Xavier Wibault, avocat au barreau d’Arras, aocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 novembre 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2025

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Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2020, M. [X] [B] et Mme [S] [M] ont pris à bail l’immeuble à usage d’habitation situe [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 670 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit signifié le 23 mars 2023, M. [C] [J], Mme [K] [O] épouse [J] et Mme [T] [J] ont fait délivrer à M. [X] [B] et Mme [S] [M] un congé aux fins de vente, avec effet au 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2024, M. [C] [J], Mme [K] [O] épouse [J] et Mme [T] [J] ont fait assigner M. [X] [B] et Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer aux fins d’obtenir le constat de la validité du congé, l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [S] [M] et leur condamnation au paiement de diverses sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Suivant jugement contradictoire en date du 20 juin 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection de Saint Omer a :

— Constaté la validité du congé délivré aux locataires le 23 mars 2023 avec effet au 2 novembre

2023, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7],

— Ordonné à M. [B] et Mme [M] de libérer les lieux,

— Autorisé les bailleurs, à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après un commandement de les quitter, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamné in solidum M. [B] et Mme [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700,84 euros au 03 novembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

— Condamné solidairement M. [B] et Mme [M] au paiement de la somme de 4.187,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er avril 2024, échéance d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2.150,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Débouté les bailleurs de leur demande de dommages et intérêts,

— Rejeté la demande de M. [B] et Mme [M] de production du DPE,

— Débouté M. [B] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [B] et Mme [M] aux dépens,

— Rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

M. [B] et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, M. [B] et Mme [M] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance, en ce qu’il a :

Constaté la validité du congé aux fins de vente délivré par les consorts [J] aux locataires le 23 mars 2023 avec effet au 2 novembre 2023, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7],

Ordonné à M. [B] et Mme [M] de libérer les lieux,

Autorisé les bailleurs, à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après un commandement de les quitter, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

Condamné in solidum M. [B] et Mme [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700,84 euros du 3 novembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

Condamné in solidum M. [B] et Mme [M] au paiement de la somme de 4.187,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er avril 2024, échéance d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2.150,14 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Rejeté la demande de M. [B] et Mme [M] de production du DPE,

Débouté M. [B] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Débouté M. [B] et Mme [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné M. [B] et Mme [M] aux dépens

Et statuant à nouveau :

Enjoindre aux bailleurs de produire le DPE réalisé pour la vente,

Condamner solidairement les consorts [J] à verser à M. [B] et Mme [M] la somme de 7.872,50 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance sauf à parfaire suivant décompte actualisé,

Condamner solidairement les consorts [J] à verser à M. [B] et Mme [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamner solidairement les consorts [J] à verser à M. [B] et Mme [M] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris le constat de commissaire de justice du 29 juillet 2024,

Débouter les demandeurs de leurs entières demandes,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, les consorts [J] demandent à la cour de :

Dire et juger les consorts [J] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faire droit,

Débouter M. [B] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint Omer,

Condamner M. [B] et Mme [M] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais exposés en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [B] et Mme [M] aux entiers frais et dépens engagés en cause d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validité du congé pour vendre

Bien que M. [B] et Mme [M] sollicitent de la cour l’infirmation totale du jugement, ils ne fondent leur prétention s’agissant de la validité du congé sur aucun moyen juridique ou de fait pas davantage en appel qu’en première instance ;

En tout état de cause, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’en l’espèce, le congé aux fins de vente délivré par les consorts [J] à M. [B] et Mme [M] le 23 mars 2023 avec prise d’effet au 2 novembre 2023 et portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] était conforme à la législation visée et qu’ainsi le bail a pris fin entre les parties le 2 novembre 2023, M. [B] et Mme [M] se trouvant dès lors depuis cette date occupants sans droit ni titre dudit logement.

La validité du congé étant confirmée, il en est de même des conséquences, s’agissant de leur expulsion et de la fixation de l’indemnité d’occupation, suivant les modalités déterminées et non contestées par le premier juge.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les consorts [J] sollicitent la confirmation du jugement et donc le paiement d’un arriéré locatif de 4.187,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er avril 2024, échéance d’avril incluse, somme que M. [B] et Mme [M] ne contestent par ailleurs nullement ni ne démontrent avoir depuis réglée.

La décision sera donc confirmée à ce titre.

Sur la demande de remise du DPE

Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [B] et Mme [M] de cette demande, puisqu’ils sont depuis le 2 novembre 2023 occupants sans droit ni titre du logement, et n’ont donc plus qualité à obtenir délivrance d’un tel document afférent au logement qu’ils occupent à ce jour illégitimement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1721 du code civil dispose enfin qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, M. [B] et Mme [M] soutiennent que le logement est insalubre et dangereux, que l’immeuble est une véritable passoire thermique, que les murs ne sont pas isolés, et sont totalement noircis, que l’électricité n’est pas aux normes, et s’appuient pour le démontrer sur quelques photos non datées et non circonstanciées, sur lesquelles sont visibles des traces d’humidité et de moisissure sans que l’on puisse établir les pièces où elles sont présentes ni les endroits précis, sachant qu’elles sont contestées par les bailleurs, lesquels mettent en avant l’état des lieux d’entrée du 3 novembre 2020 qui ne laissait apparaître aucun problème d’humidité ni de moisissures ; ils produisent également 3 textos envoyés à l’agence immobilière, le premier daté du 20 novembre 2020 évoquant un souci dans la maison, le deuxième daté du 24 novembre 2020 avec quelques photos évoquant la présence de tâches d’humidité et le dernier en date du 16 septembre 2022 précisant que des travaux concernant l’isolation, l’électricité et l’évacuation d’eau doivent être exécutés. Enfin, ils produisent deux nouvelles pièces en cause d’appel : un constat dressé au domicile par commissaire de justice le 29 juillet 2024 et le compromis de vente signé entre les consorts [J] et l’acheteur en date du 31 mars 2023 :

Le constat dressé met en avant de nombreuses traces d’humidité sur l’ensemble du logement : sur la porte d’entrée, sur les murs de la montée d’escalier, sur les murs et plafond du palier, avec une forte odeur d’humidité qui se dégage du logement, sur les murs et plafond de la salle de bain, et une prise électrique carbonisée, sur les murs de la chambre à droite de l’escalier, des traces blanchâtres de moisissure sur un meuble en bois, du plâtre qui se décolle et se fissure dans la chambre au fond à gauche, sur les murs et plafond de la cuisine, une chaudière hors d’usage, un tuyau de la vidange des eaux usées de cuisine qui se déverse dans le regard des eaux de pluie,

Le compromis de vente précise que la chaudière est en effet hors service et que l’installation électrique comporte une ou des anomalies.

Si M. [B] et Mme [M] ne justifient aucunement avoir mis en demeure les bailleurs de procéder aux travaux de rénovation suite à la réalisation du constat précité, il convient d’observer qu’ils ont demandé un logement social et ne contestent pas devoir quitter le logement ; s’ils justifient avoir alerté l’agence dès novembre 2020, ils n’ont pas démontré avoir entrepris de démarches officielles obligeant les bailleurs à engager des travaux ni à faire constater l’indécence par les services adéquats ni à obtenir la consignation des loyers ; par ailleurs, les quelques factures produites par les bailleurs sont insuffisantes pour démontrer la réalisation de travaux remédiant au problème général d’humidité, sachant qu’il est prouvé par le compromis de vente que le chauffage était hors service depuis au moins le 31 mars 2023 et que le système électrique ancien comporte des anomalies ; dès lors, si M. [B] et Mme [M] justifient avoir subi un préjudice, le logement présentant des désordres non contestables (humidité constante, odeur, meubles abîmés) qui ont indéniablement entraîné un préjudice de jouissance, compte tenu de leur attitude également défaillante ( aucune démarche visant à établir l’indécence du logement pendant plusieurs années et ainsi participant à leur propre préjudice) ce dernier sera justement évalué à la somme de 5 000 euros, la cour considérant que l’existence d’un préjudice de jouissance n’est avéré qu’à compter de mars 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

M. [B] et Mme [M] ne rapportent aucun élément à ce titre venant établir un préjudice distinct de celui indemnisé au titre du préjudice de jouissance. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant soumises à des intérêts courant depuis des dates différentes, il n’y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum les consorts [J] aux dépens d’appel et aux frais de constat d’huissier du 29 juillet 2024, et à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les consorts [J] seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et de l’article 700.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [C] [J], Mme [K] [O] épouse [J] et Mme [T] [J] à verser à M. [B] et Mme [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. [C] [J], Mme [K] [O] épouse [J] et Mme [T] [J] aux dépens d’appel ainsi qu’aux frais du constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024,

Condamne in solidum M. [C] [J], Mme [K] [O] épouse [J] et Mme [T] [J] à payer à M. [X] [B] et Mme [S] [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier Le Président