Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14025 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ35P

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 23/01802

APPELANTE

S.A.S. ROMEO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nejma LABIDI de la SELEURL NEJMA LABIDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1702

INTIMÉE

SELARL JSA, en la personne de Maître [K] [I] en qualité de liquidateur judiciaire de la société ROMEO GAZ [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par trois actes sous seing privé en date du 10 novembre 2020, la société Romeo-Gaz [Localité 6] Essonnes a donné à bail commercial à la société Romeo, trois locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], lots n°20, 21 et 22.

Par jugements du tribunal judiciaire de Créteil en date du 25 janvier 2021 et 8 février 2022, la société Romeo-Gaz Corbeil Essonnes a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, le second jugement ayant été confirmé, le 4 octobre 2022, par arrêt de la cour d’appel de Paris.

Par actes de commissaire de justice du 6 juin 2023, la société JSA, en qualité de liquidateur de la société Romeo-Gaz [Localité 7], a fait délivrer au locataire, des commandements de payer visant les clauses résolutoires, d’avoir à payer la somme totale de 85.824,97 euros.

Par acte du 23 novembre 2023, la société JSA, ès-qualités, a fait assigner la société Romeo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, s’agissant de chacun des trois baux, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à titre provisionnel à des indemnités d’occupation et aux sommes de 59.894,16 euros au titre de la dette locative pour le lot n°20, de 57.369,33 euros pour le lot n°21 et de 32.541,48 euros pour le lot n°22.

Par ordonnance contradictoire du 21 mai 2024, le premier juge a :

— constaté l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux commerciaux du 10 novembre 2020 portant sur les lots n°20, n°21 et n°22 à la date du 7 juillet 2023 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Romeo et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 8] des lots n°20, 21 et 22 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Romeo, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, et ce pour chacun des lots n°20, 21 et 22, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Romeo à la payer ;

— condamné par provision la société Romeo à payer à la société JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Romeo-Gaz [Localité 6] Essonnes, la somme de 59.640 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2023, pour le lot n°20, avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— condamné par provision la société Romeo à payer à la société JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Romeo-Gaz [Localité 7], la somme de 57.120 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2023, pour le lot n°21, avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— condamné par provision la société Romeo à payer à la société JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Romeo-Gaz [Localité 7], la somme de 32.340 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2023, pour le lot n°22, avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— débouté la société Romeo de sa demande de délai de paiement ;

— condamné la société Romeo à payer à la société JSA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Romeo-Gaz [Localité 7], la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Romeo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Romeo aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements.

Par déclaration du 23 juillet 2024, la société Romeo a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses uniques conclusions remises et notifiées le 29 août 2024, la société Romeo demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— réformer l’ordonnance de référé du 21 mai 2024, et, statuant à nouveau ;

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses élevées s’agissant de l’exception d’inexécution, de la commercialité des locaux et l’absence de contrepartie pouvant donner lieu à l’annulation et à la résolution depuis l’origine des baux litigieux ;

— débouter la société Romeo-Gaz [Localité 6] Essonnes de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui octroyer les plus larges délais de règlement compte tenu de sa situation ;

En tout état de cause,

— condamner la société Romeo-Gaz [Localité 7] à payer à celle-ci la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions remises et notifiées le 18 octobre 2024 par la société JSA, ès-qualités.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La société Romeo sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en invoquant l’existence de contestations sérieuses. Elle prétend que le bailleur ne justifie pas de l’exigibilité de sa créance dès lors que les baux n’ont jamais été enregistrés, n’ont pas date certaine, qu’elle n’a jamais pris possession des locaux, ayant son siège social au [Adresse 3] à [Localité 9], que le bailleur ne lui a jamais adressé les appels de loyers et charges, les quittances, les décomptes et des mises en demeure. Elle argue d’une exception d’inexécution en ce que le bailleur ne lui a jamais délivré les locaux, ceux-ci n’ayant pas la commercialité et étant occupés par une famille. Elle prétend également que les baux sont nuls en ce qu’ils portent sur des locaux à usage exclusif d’habitation et ne pouvaient être donnés à bail en tant que locaux commerciaux et subsidiairement qu’ils ont été résolus en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de locaux conformes.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, les conclusions de la société JSA ayant été déclarées irrecevables, cette dernière est réputée s’être appropriée les motifs du jugement, qui pour constater l’acquisition de la clause résolutoire a retenu que les baux avaient été valablement signés et que l’obligation de délivrance par la bailleresse ne souffrait d’aucune contestation possible dès lors que le K-bis de la société Romeo mentionnait les locaux donnés à bail comme établissement et que l’huissier de justice avait constaté, lors de la signification des commandements de payer, que le nom de la société Romeo figurait sur la boîte aux lettres.

En premier lieu, les conclusions de la société JSA ayant été déclarées irrecevables, la cour ne dispose ni des baux et appels de charges ni des commandements de payer signifiés le 6 juin 2023 à la société Romeo alors que cette dernière conteste l’exigibilité de la créance invoquée par la bailleuresse.

En second lieu, la société Romeo produit le « modificatif à l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 8] » établi le 1er juillet 2013 qui indique que les lots n° 20, 21, et 22, issu de la division du lot 5, sont devenus des appartements, à usage d’habitation de sorte qu’il n’est pas établi que lesdits lots pouvaient être donnés à bail à titre commercial.

La demande formée par la société JSA, ès-qualités, se heurte en conséquence à des contestations sérieuses qui justifie l’infirmation de l’ordonnance.

La société JSA, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Romeo-Gaz Corbeil Essonnes, est condamnée aux dépens et à verser à la société Romeo la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance critiquée,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société JSA, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Romeo-Gaz Corbeil Essonnes,

Condamne la société JSA, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Romeo-Gaz Corbeil Essonnes aux dépens et à verser à la société Romeo la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT