Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07662 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKBW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 23/04754

APPELANTE

Madame [I] [N] épouse [S] née le 23 Mars 1970 à [Localité 12] (Mayotte),

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002798 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMES

Madame [E] [U] divorcée [P] née le 13 Juin 1973 à [Localité 10],

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Monsieur [K] [S] né le 06 Mai 1970 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jacquis gobert EKANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 219

CAISSE REGIONALE DE CRÊDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE, immatriculée au RCS d’ [Localité 9] sous le n°487 625 436, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [S] : 17 juillet 2024

Conclusions M. [S] : 19 novembre 2024

Conclusions Mme [U] : 17 octobre 2024

Conclusions Crédit agricole : 13 septembre 2024

Clôture : 19 juin 2025

M. et Mme [S], aujourd’hui séparés, ont acquis le 30 juin 2009 une maison d’habitation dont le prix a été financé par deux prêts contractés auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie-Picardie (la banque).

Plusieurs échéances de remboursement de ces prêts étant restés impayés, la banque, après déchéance du terme, a fait délivrer à M. et Mme [S] un commandement de payer valant saisie immobilière.

Par jugement du 25 mai 2023, le juge de l’exécution a autorisé M. et Mme [S] à vendre à l’amiable le bien à un prix qui ne pourra être inférieur à 135 000 euros.

Le 14 juin 2023, M. et Mme [S] ont conclu avec Mme [U] une promesse synallagmatique de vente au prix de 130 000 euros.

La promesse, conclue sous la condition suspensive d’obtention par Mme [U] d’un prêt, prévoyait le paiement d’une somme de 13 000 euros à titre de clause pénale en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente par acte authentique.

L’acte de vente n’ayant pas été signé en l’absence de Mme [S], Mme [U] a assigné à jour fixe M. et Mme [S] et la banque aux fins de constater la réalisation de la vente suite à la conclusion de la promesse, qui vaut vente, le jugement à intervenir valant acte de vente, et en condamnation de M. et Mme [S] à lui payer la somme de 13 000 euros au titre de la clause pénale, outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M [S] a conclu au rejet des demandes en paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale et, subsidiairement, à sa réduction à la somme de un euro.

Il a en outre demandé au tribunal de mettre à la charge de Mme [S], dans le compte de l’indivision, le montant des intérêts produits par les prêts immobiliers depuis le 21 septembre 2023 et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La banque a demandé au tribunal de dire que le notaire dépositaire du prix de vente devra lui régler le montant de sa créance et des frais.

Elle a en outre sollicité la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] a conclu au rejet de l’ensemble de ces demandes.

Elle a soutenu que la promesse de vente à un prix de 130 000 euros était nulle puisque le juge de l’exécution n’avait autorisé une vente que pour un montant de 135 000 euros, que sa signature électronique de la promesse a été réalisée à partie d’une adresse électronique qui est celle de son fils et que le prix est inférieur à celui du marché.

Par jugement exécutoire par provision du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux :

— s’est déclaré incompétent au bénéfice du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux pour statuer sur la demande prévoyant que le transfert de propriété entraîne transfert de jouissance au profit de Mme [U] et tendant à la condamnation de M. et Mme [S] à libérer les lieux sous astreinte, au besoin avec le concours de la force publique ;

— déclaré irrecevable la demande de M. [S] tendant à la fixation dans le compte de l’indivision du montant des intérêts échus depuis le 21 septembre 2023 ;

— dit que la promesse de vente vaut vente et ordonné le transfert de propriété du bien à Mme [U] ainsi que la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

— autorisé le notaire à procéder au paiement de la créance de la banque ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les frais de la procédure de saisie immobilière ;

— condamné Mme [S] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamné Mme [S] aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Mme [U] la somme de 1 000 euros, à M. [S] la somme de 1 000 euros et à la banque la somme de 500 euros.

Le tribunal a retenu que si le juge de l’exécution avait autorisé une vente amiable au prix de 135 000 euros, la vente de gré à gré à un prix inférieur avait été autorisée par les débiteurs et par la banque.

Il a ensuite admis la validité de la signature électronique de la promesse par Mme [S] qui ne justifie pas que l’adresse électronique utilisée n’est pas la sienne.

Mme [S] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation.

Elle conclut à la nullité de la vente au prix de 130 000 euros alors que le juge de l’exécution avait autorisé une vente amiable en application des dispositions des articles R. 322-45, alinéa 2 et R.322-21, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution en fixant à 135 000 euros le prix en-deça duquel l’immeuble ne pouvait être vendu.

Elle demande en conséquence à la cour de débouter Mme [U] de ses demandes et de la condamner aux dépens.

Mme [U] fait valoir qu’en exécution du jugement qui a déclaré la vente parfaite, le transfert de propriété a eu lieu et que, faute de publication de la demande d’annulation de la vente au service de la publicité foncière, cette demande est irrecevable. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a limité à la somme de 3 000 euros le montant dû par Mme [S] au titre de la clause pénale d’un montant de 13 000 euros et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] conclut au rejet des demandes en paiement formées contre lui par Mme [U], à la confirmation du jugement qui valide la vente conclue avec Mme [U] et sollicite la condamnation de Mme [S] à supporter seule, au titre du compte de l’indivision, la charge des intérêts du prêt immobilier échus depuis le 21 septembre 2023, avec remise des fonds à la banque. Il demande en outre la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La banque conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de la demande de nullité de la vente, soulevée par Mme [U], n’a pas été reprise dans le dispositif de ses conclusions ; qu’il résulte des dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile que la cour ne peut statuer sur cette prétention dont elle n’est pas saisie ;

Considérant que, selon l’ article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution, " les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication ; en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné à l’ article 2402, 3° du Code civil , ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères ; que la vente de gré à gré, qui est une vente hors saisie, met fin à la procédure d’exécution et à la compétence du juge de l’exécution ; qu’il en résulte, qu’en cas d’accord de la banque, créancier saisissant, et en l’absence de créanciers inscrits, la vente a été valablement conclue alors même que le prix est inférieur au prix plancher fixé par le juge de l’exécution pour une vente amiable ;

Considérant que, pour les motifs retenus par le tribunal qui a pris en compte le préjudice subi par Mme [U], il convient de limiter à 3 000 euros la somme due au titre de la clause pénale par Mme [S] ;

Considérant que le tribunal a exactement retenu que la fixation du compte de l’indivision ayant existé entre les époux relève de la compétence du juge aux affaires familiales qui sera saisi du divorce de M. et Mme [S] ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Dit que la cour n’est pas saisie de la fin de non-recevoir soulevée par Mme [U] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse régionale de crédit agricole de Brie-Picardie et condamne Mme [S] à payer à Mme [U] et M. [S], chacun la somme de 1 200 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Eknani conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,