Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 6 mars 2025, n° 24/03720

TJ Bordeaux 29 juillet 2024

CA Bordeaux
Infirmation 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Autorisation expresse à déposer une demande de permis de construire
La cour a jugé que la société avait effectivement une autorisation expresse des époux pour déposer une demande de permis de construire, ce qui lui confère la qualité à agir.
Accepté
Urgence de réaliser les sondages pour obtenir un permis de construire
La cour a estimé que la société justifiait d'une urgence à exercer ses droits, malgré l'expiration de l'autorisation de division.
Accepté
Absence de contestations sérieuses
La cour a jugé que les contestations soulevées par les époux [Y] ne constituaient pas des contestations sérieuses à la possibilité pour la société de procéder aux sondages.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 6 mars 2025, n° 24/03720
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/03720
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 29 juillet 2024, N° 24/01016
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Luc MANETTIFranck AUCKENTHALER
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX
Parties :	S.A.S. SEVERINI PATRIMOINE c/ Société

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 24/03720 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N42M

S.A.S. SEVERINI PATRIMOINE

[J] [U] épouse [Y]

[V] [Y]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 24/01016) suivant déclaration d’appel du 06 août 2024

APPELANTE :

S.A.S. SEVERINI PATRIMOINE

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Peio EIZAGA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[J] [U] épouse [Y]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[V] [Y]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Franck AUCKENTHALER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente du 4 décembre 2019, M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] née [U] (les époux [Y]) ont vendu à la société Severini Patrimoine une partie détachable de 400 m2 environ de leur terrain situé [Adresse 3] à [Localité 5] et cadastré section YP n°[Cadastre 2], sous différentes conditions suspensives et moyennnant le prix de 210 000 euros. La réitération de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 30 juin 2020.

Par acte du 22 juillet 2020, la société Severini Patrimoine a assigné les époux [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de signature des documents d’arpentage et d’exécution forcée de la vente sous astreinte avec paiement de la clause pénale.

Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté la perfection de la vente résultant du compris synallagmatique de vente du 4 décembre 2019, et a ordonné, sous astreinte, aux époux [Y] de procéder à la signature des documents d’arpentage et à la réitération de la vente.

Les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision. L’instance est actuellement pendante devant la cour d’appel de Bordeaux.

Par acte du 30 avril 2024, la société Severini Patrimoine a fait assigner les époux [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir leur condamnation à laisser accéder son représentant, accompagné de tout technicien de son choix, sur le terrain en vue de réaliser les sondages du sol et relevé de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire, dans le délai d’un mois, sous astreinte de 150 euros par jour.

Par ordonnance de référé contradictoire du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société Severini Patrimoine ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné la société Severini Patrimoine aux entiers dépens de l’instance.

La société Severini Patrimoine a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance par déclaration du 6 août 2024 et, par dernières conclusions déposées le 10 janvier 2025, elle demande à la cour de :

— réformer entièrement l’ordonnance rendue par le juge des référés le 29 juillet 2024;

Et statuant à nouveau :

— ordonner le rabat de la clôture d’instruction au jour des plaidoiries ;

— juger recevables ses demandes ;

— condamner, à titre principal, les époux [Y] à laisser accéder le représentant attitré de la société Severini Patrimoine accompagné de tout technicien de son choix au terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4] en vue de réaliser les sondages de sol et relevé de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, puis passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— condamner, à titre subsidiaire, les époux [Y] à laisser accéder le représentant attitré de la société Severini Patrimoine accompagné de tout technicien de son choix au terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4] en vue de réaliser les sondages de sol et relevé de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire ;

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 8 janvier 2025, les époux [Y] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé dans toutes ses dispositions, en ce qu’elle a notamment déclaré irrecevables les demandes formées par la société Severini Patrimoine pour défaut de qualité et d’intérêt à agir sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

Subsidiairement :

— réformer l’ordonnance de référé et déclarer irrecevable les demandes formées par la société Severini Patrimoine pour défaut d’urgence et d’intérêt à agir.

Plus subsidiairement, si la Cour jugeait que la société Severini Patrimoine avait qualité et intérêt pour agir :

— constater l’existence de contestations sérieuses et débouter la société Severini Patrimoine de l’intégralité de ses demandes sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Dans tous les cas :

— condamner la société Severini Patrimoine à payer aux époux [Y], une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 23 janvier 2025, avec clôture de la procédure au 9 janvier 2025.

Lors de l’audience, avant tous débats au fond, les parties se sont entendues pour voir révoquer l’ordonnance de clôture et fixer la clôture de l’instruction du dossier au jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour déclarer irrecevables ses demandes, le premier juge a retenu que la société Severini Patrimoine était dépourvue de qualité et d’intérêt à agir dès lors, d’une part, qu’elle n’avait pas la qualité de propriétaire, la réitération de l’acte de vente n’étant pas intervenue et la décision du 4 janvier 2022, frappée d’appel, ne prévoyant pas que le jugement vaudra lui-même vente à défaut de réitération dans le délai imparti, d’autre part, qu’elle ne justifiait pas avoir été autorisée par les époux [Y] à déposer une demande de permis de construire.

La société Severini Patrimoine, appelante, sollicite l’infirmation de cette décision, exposant qu’elle a déposé le 7 juillet 2023 une demande de permis de construire pour une maison individuelle d’habitation sur le terrain des époux [Y], refusée par la commune, laquelle lui a toutefois accordé une prorogation du délai de validité de sa déclaration préalable portant autorisation de division de la parcelle à acquérir ; qu’avant de procéder au dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire pour se mettre en conformité avec les réserves municipales résultant de la décision de refus du 30 août 2023, elle devait impérativement réaliser un sondage du sol et un relevé de la végétation existante sur la parcelle acquise, avant le terme de son autorisation de diviser ; que la péremption de l’autorisation de diviser rend encore plus urgente la nécessité d’obtenir un permis de construire puisqu’elle a perdu son droit à la cristallisation des règles d’urbanisme lesquelles sont susceptibles d’être modifiées à tout moment.

Critiquant la décision entreprise en ce qu’elle a estimé qu’elle n’avait pas qualité à agir, elle soutient qu’il est expressément stipulé, dans le compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 que l’acquéreur est autorisé par les intimés à déposer une demande de permis de construire sur la parcelle objet du compromis, peu important qu’elle ne soit pas encore propriétaire de la parcelle faute de régularisation de la vente par acte authentique, ajoutant que les époux [Y] ne peuvent sérieusement invoquer la défaillance d’une clause suspensive du compromis de vente pour s’opposer à sa demande d’accéder à leur terrain alors que ce sont les intimés eux-mêmes qui, à dessein, font obstacle à la réalisation de la condition en refusant tout accès à leur terrain. Enfin, la société Severini Patrimoine estime que la partie adverse ne fait valoir aucune contestation sérieuse à sa demande.

Les époux [Y] concluent quant à eux à la confirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir que la société Severini Patrimoine est dépourvue de qualité pour demander un nouveau permis de construire, dès lors qu’elle n’est pas propriétaire du terrain litigieux eu égard à l’appel en cours et que le compromis du 4 décembre 2019 l’autorisant à déposer un permis de construire est caduc. Ils invoquent en outre le défaut d’urgence et des contestations sérieuses tenant notamment à l’existence des manoeuvres dolosives employées par la société Severini Patrimoine.

Sur ce,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la société Severini Patrimoine sollicite la condamnation des époux [Y] à laisser accéder son représentant, accompagné de tout technicien de son choix, au terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4], en vue de réaliser les sondages au sol et les relevés de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire.

a) Les époux [Y] soulèvent tout d’abord le défaut de qualité à agir de la société Severini aux motifs que celle-ci n’est pas propriétaire du terrain et qu’ils ne l’ont pas autorisée à déposer une demande de permis de construire sur leur terrain.

Il résulte de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme que seul le ou les propriétaires ou une personne autorisée par eux à exécuter les travaux, a qualité pour demander un permis de construire.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, par jugement du 4 janvier 2022, constaté la perfection de la vente résultant du compromis synallagmatique de vente du 4 décembre 2019, et ordonné aux époux [Y] de procéder à la réitération de l’acte de vente, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Comme le relève très justement le premier juge, cette décision, non assortie de l’exécution provisoire, a été frappée d’appel et est en conséquence dépourvue de force jugée.

Dès lors que la réitération de l’acte de vente n’est pas intervenue et que la décision déférée n’a pas prévu que le jugement vaudra lui-même vente à défaut de réitération dans le délai imparti, il s’en déduit que la société Severini Patrimoine n’a pas, au jour où la cour statue, la qualité de propriétaire, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

En revanche, il est expressément stipulé dans le compromis de vente conclu le 4 décembre 2019, page 10, que : 'Le vendeur autorise d’ores et déjà l’acquéreur à déposer une demande de permis de construire sur la parcelle objet des présentes.'

Au regard de cette clause, la société Severini Patrimoine dispose donc d’une autorisation expresse des époux [Y] lui permettant de solliciter un permis de construire sur leur parcelle, quand bien même elle ne serait pas encore propriétaire de ladite parcelle, faute de régularisation de la vente par acte authentique.

Si les époux [Y] opposent que le compromis de vente serait caduc au motif que la condition suspensive 'Compatibilité de l’opération’ selon laquelle : 'La présente convention est consentie sous la conditions que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage) et ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées.', n’a pas été levée avant le 30 juin 2020, il sera observé que cette condition était stipulée en faveur de l’acquéreur de sorte que seul ce dernier est fondé à s’en prévaloir.

Enfin et au surplus, il apparaît à la lecture du compromis que les parties n’ont pas entendu faire du respect de la date de réitération de l’acte une condition de la vente sans laquelle le compromis serait caduc puisqu’il est au contraire stipulé page 17 dudit compromis que : 'La date d’expiration de ce délai [délai de réalisation des conditions suspensives], ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive d’un point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.'

Il s’ensuit que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, la société Severini Patrimoine, dûment autorisée selon les termes du compromis de vente à déposer un permis de construire sur la parcelle litigieuse, justifie de sa qualité à agir dans le cadre de la présente instance. Ses demandes seront donc déclarées recevables et l’ordonnance infirmée de ce chef.

b) Les époux [Y] font ensuite valoir que compte tenu de l’expiration au 23 décembre 2024 du délai de validité de l’autorisation de division obtenue par la société Severini Patrimoine, la condition d’urgence posée par l’article 834 du code de procédure civile n’est plus remplie.

La société Severini Patrimoine, qui soutient qu’elle ne peut plus prétendre à la 'cristallisation’ des règles d’urbanisme favorables à son projet du fait des refus répétés et injustifiés des époux [Y], justifie néanmoins d’une urgence à exercer les droits qui sont les siens tels qu’ils résultent du compromis du 4 décembre 2019.

Le moyen tiré du défaut d’urgence sera donc écarté.

c) Les époux [Y] soutiennent enfin que les prétentions adverses se heurtent à des contestations sérieuses tenant d’une part à la contestation de la division du terrain et d’autre part à l’action en nullité pour erreur provoquée ou dol du compromis.

Toutefois, les moyens ainsi soulevés relèvent de l’instance intentée devant le juge du fond et actuellement pendante devant la cour d’appel, et ne constituent nullement des contestations sérieuses à la possibilité pour la société Severini Patrimoine de procéder à des sondages de sol et des relevés de végétation nécessaires à l’obtention d’un permis de construire qu’elle a été dûment autorisée à déposer par les propriétaires aux termes du compromis du 4 décembre 2019.

Il convient en conséquence de condamner les époux [Y] à laisser accéder le représentant de la société Severini Patrimoine, accompagné de tout technicien de son choix, au terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4] en vue de réaliser les sondages de sol et relevé de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Les époux [Y], qui succombent à la présente instance, supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de l’affaire, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] née [U] à laisser accéder le représentant de la société Severini Patrimoine, accompagné de tout technicien de son choix, au terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4] en vue de réaliser les sondages de sol et relevé de végétation nécessaires à l’obtention de son permis de construire, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [J] [Y] née [U] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,