Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 19 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18531 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUJG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2022 -TJ de PARIS – RG n° 21/14173

APPELANTE

Madame [E] [B] épouse [V] agissant en son nom personnel et pour le compte de la succession de feu Madame [Z] [M] (elle-même et Madame [N] [B] épouse [P])

[Adresse 7]

[Localité 17]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

Assitée de M^e Olivier CHARPENTIER STOLOFF, avocat au barreau des Hauts de Seine

INTIME

Monsieur Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de Paris

Pôle Fiscal Parisien 1,

Pôle Juridictionnel Judiciaire,

[Adresse 4]

[Localité 16]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Z] [M] est décédée le [Date décès 2] 2013, laissant pour lui succéder Mme [N] [B] épouse [P] et Mme [E] [B] épouse [V]. Le 25 juillet 2013, une déclaration de succession a été déposée.

Le 19 décembre 2016, l’administration fiscale a notifié à madame [E] [V] une proposition de rectification, rehaussant la valeur vénale d’un bien immobilier dépendant de la succession, situé [Adresse 3] à [Localité 18] et constitué de plusieurs logements, savoir un studio de 23m² en rez-de-chaussée, déclaré pour 160 000 euros, un appartement de 130 m² au 3ème étage, déclaré pour 805 000 euros et trois chambres de 9m² au 4ème étage, déclarées globalement pour 84 000 euros.

La commission départementale de conciliation a été saisie le 19 février 2018 et a rendu son avis le 4 avril 2019, retenant une valeur de 234 600 euros pour le studio, une valeur de 1 248 000 euros pour l’appartement, et une valeur globale de 142 700 euros pour les trois chambres.

L’administration fiscale a finalement retenu une valeur de 234 600 euros pour le studio, une valeur de 1 248 000 euros pour l’appartement, et une valeur globale de 196 200 euros pour les trois chambres. Le 14 juin 2019, elle a émis un avis de mise en recouvrement portant sur la somme totale de 246 446 euros comprenant 158 384 euros en droits, 63 354 euros au titre de la majoration pour manquement délibéré et 24 708 euros au titre des intérêts de retard.

Madame [E] [V] a formé une réclamation le 1er août 2019, puis a fait assigner l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit d’huissier du 8 novembre 2021.

* * *

Vu le jugement prononcé le 7 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit :

— Déboute Madame [E] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamne Madame [E] [B] aux dépens.

Vu l’appel déclaré le 31 octobre 2022 par Madame [B], agissant en son nom personnel et pour le compte de la succesion de feu Mme [Z] [M],

Vu les dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024 par Madame [E] [B], agissant en son nom personnel et pour le compte de la succesion de feu Mme [Z] [M],

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 par le directeur général des finances publiques sur poursuites de la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris,

Mme [B] demande à la cour de statuer comme suit:

— Infirmer le jugement entrepris ;

— Corriger les comparables retenus par le service vérificateur pour tenir compte, en ce qui concerne l’appartement de 130 m², des écarts significatifs de prix moyen du mètre carré selon les localisations ;

— Prendre en considération la valorisation déterminée par l’expert en tenant compte de l’évolution du marché parisien ;

A titre principal,

— Prononcer la décharge partielle des droits de mutation et la décharge totale de la majoration de 40% ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer, la décharge partielle des droits de mutation et de la majoration de 40 % après mutation ;

En tout état de cause,

— Condamner l’administration fiscale au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à une somme de 3 000 euros pour les frais exposés par le contribuable ;

— Condamner l’administration fiscale aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

Le directeur général des finances publiques sur poursuites de la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de Paris demande à la cour de statuer comme suit :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 octobre 2022 ;

— Confirmer les rappels fondés en droit et en fait ;

— Confirmer la décision implicite de rejet de la réclamation contentieuse ;

— Déclarer Madame [B] mal fondée en son appel du jugement rendu le 7 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;

— Débouter Madame [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [B] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Madame [E] [B] conclut à l’infirmation du jugement querellé dans l’ensemble de ses dispositions. Elle fait valoir que le montant des droits de mutation doit faire l’objet d’une décote. Elle soutient qu’en l’espèce, l’état de vétusté des biens les rends impropres à la vente ou à la location sans la réalisation d’important travaux, nécessitant ainsi l’application d’une décote de 750 '/m². Elle expose en outre que les comparables utilisés pour estimer le montant des droits de mutations ne sont pas cohérents, notamment au regard de la localisation des biens concernés et du prix moyen appliqué.

Par ailleurs, Madame [E] [B] fait valoir, au visa de l’article 1729 du code général des impôts, que les inexactitudes et les omissions entrainent l’application d’une majoration, uniquement en cas de manquement délibéré du contribuable. Elle soutient qu’en l’espèce, le caractère délibéré du manquement n’est pas réalisé dans la mesure où l’appelante n’a pas de connaissances immobilières et qu’elle s’est faite accompagner de professionnel (notaire) pour compléter sa déclaration de revenus. Ainsi, elle sollicite la décharge complète de la majoration de 40%.

L’administration fiscale soutient en réponse que le choix des termes de la comparaison sont pertinents. Ceux-ci ont notamment été validés par la Commission de Conciliation.

S’agissant de la majoration appliquée, l’administration fiscale réplique que la contribuable ne pouvait ignorer la mauvaise estimation de la valeur des biens, notamment au regard de leur localisation, ainsi que de l’évolution du prix du marché qui n’a pas été prise en considération par par l’appelante. Elle soutient ainsi que la majoration de 40 % est justifiée.

Ceci étant exposé:

A) Sur la demande principale

Ceci étant exposé, il appartient à l’administration fiscale qui conteste les évaluations faites par Mme [V] dans sa déclaration de succession déposée le 25 juillet 2013 de prouver la sous évaluaton et d’établir la valeur des biens immobiliers au jour du décés de Mme [Z] [M] le [Date décès 2] 2013. Les termes de comparaison doivent porter sur des biens non strictement identiques mais intrinséquement similaires. Il doit être relevé que, pour contester les éléments fournis par l’administration, Mme [V] verse aux débats une expertise amiable effectuée en mars 2010 par M. [I] qui se référe à 2 cessions respectivement intervenues en avril 2009 au [Adresse 5] pour un montant au mètre carré de 9 583 euros (appartement de 96 mètres carrés) et en juillet 2009 au [Adresse 10] pour un prix au métre carré de 11 438 euros (appartement de 80 mètres carrés). Ces références ne comportent pas plus de prècisions sur les biens et sont antérieures à 4 années par rapport à la date de référence du [Date décès 2] 2013.

a) Sur le studio

Le studio situé au rez de chaussée et correspondant au lot n° 102 de l’immeuble situé [Adresse 3] a été déclaré pour un montant de 160 000 euros. La proposition de rectification a retenu une valeur de 246 951 euros et la commission de conciliation dans son avis du 4 avril 2019 a évalué le bien à 234 600 euros, montant accepté par l’admistration fiscale.

Ce studio d’une superficie de 23 mètres carrés situé au rez de caussée du bâtiment A donne sur une grande cour .

L’administration fiscale fournit les 3 éléments de comparaison suivants :

* Une vente d’un studio de 18 m2 intervenue le 23 janvier 2012 au [Adresse 15] pour un prix au mètre carré de 11 833 euros,

* une vente d’un studio de 24 m2 intervenue le 30 janvier 2012 au [Adresse 1] pour un prix au mètre carré de 13 459 euros,

* une vente d’un studio de 20 m2 intervenue le 15 mars 2012 au [Adresse 13] pour un prix au mètre carré de 10 500 euros .

Ces cessions sont intervenues entre 14 mois et 12 mois précédant la date de référence dans des rues trés proches. Ces éléments de comparaison portent ainsi sur des biens intrinséquement similaires. Après application d’une décote de 10% en raison de la localisation au rez de chaussée et d’une réfaction de 500 euros par mètre carré en raison de la vétusté dénoncée par l’appelante, la commission de conciliation a justement retenu une valeur de 234 600 euros approuvée par l’administration fiscale. Cette estimation doit être confirmée par la cour.

b) Sur l’appartement

L’appartement correspondant aux lots 107, 35 et 45 du réglement de copropriété situé au 3eme étage du même immeuble a été déclaré pour un montant de 805 000 euros. La proposition de rectification a retenu une valeur de 1 357 980 euros et la commission de conciliation un montant de 1 248 000 euros, avis également accepté par l’administration fiscale.

Cet appartement d’une superficie de 130 m2 est situé au 3eme étage sans ascenseur .

L’administration fournit les 3 éléments de comparaison suivants :

* une vente d’un appartement de 131 m2 intervenue le 30 mai 2011 au [Adresse 6] pour un prix au mètre carré de 12 214 euros,

* une vente d’un appartement de 140 m2 intervenue le 8 novembre 2011 au [Adresse 9] pour un prix au mètre carré de 13 097 euros,

* une vente d’un appartement de 135 m2 intervenue le 27 décembre 2012 au [Adresse 14] pour un prix au mètre carré de 12 512 euros.

Ces cessions sont intervenues moins de 2 années précédant la date de référence du [Date décès 2] 2013 dans un environnement immédiat et comparable. Ces 3 biens sont ainsi intrinséquement similaires à celui faisant l’objet du présent litige. Après un abattement de 5 % pour absence d’ascenseur et de 20 % pour occupation, outre une réfaction de 500 euros par mètre carré pour état de vétusté, la commission de conciliation a justement retenu une valeur de 1 248 000 euros approuvée par l’administration fiscale. Cette estimation doit être approuvée par la cour.

c) Sur les 3 chambres .

Les 3 chambres situées 4 eme étage du bâtiment A du même immeuble (lots 40, 41 et 42) ont été déclarées pour un montant de 84 000 euros . La proposition de rectification a retenu un montant de 225 369 euros et la commission de conciliation la somme de 142 700 euros.

Ces 3 chambres situées au 4eme étage du bâtiment A du même immeuble représentent une superficie globale de 19,53 m2.

L’administration fournit les 3 éléments de comparaison suivants :

* une vente d’une surface de 9 m2 intervenue le 23 janvier 2012 au [Adresse 11] pour un prix au mètre carré de 10 111 euros,

* une vente d’une surface de 8 m2 intervenue le 14 février 2012 au [Adresse 12] pour un prix au mètre carré de 10 688 euros,

* une vente d’une surface de 8 m2 intervenue le 19 juin 2012 au[Adresse 8] pour un prix au mètre carré de 10 500 euros,

Ces cessions dans les 3 mois de la date de référence dans un environnement immédiat et comparable portent sur des biens intrinséquement similaires. Après un abattement de 20 % pour occupation et une réfection de 500 euros par mètre carré pour état de vétusté, la commission de conciliation a justement retenu une valeur de 196200 euros . Cette estimation doit être approuvée par la cour.

Le jugement déféré qui a rejeté les contestations ainsi soulevées par Madame [V] doit être confirmé.

B) Sur la majoration de 40%

En présence d’une sous estimation des valeurs déclarées de 31,79% pour le studio, de 35,50% pour l’appartement et de 41,13% pour les chambres du 4eme étage, le manquement aussi important dans l’évaluation de l’assiette d’imposition présente un caractère délibéré au sens de l’article 1729 du code général des impôts. L’application de la majoration est ainsi justifiée .

C) Sur l’article 700 du code de procédure civile .

Le jugement déféré étant confirmé, l’appelante condamnée aux dépens devra verser à l’administration fiscale une indemnité sur le fondement 700 du code de procédure civile.

Madame [V] doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne Madame [V] aux dépens ;

Condamne Madame [V] à verser au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros sur le fondement 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ..

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

S.JHALLI C.SIMON-ROSSENTHAL