Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 9 octobre 2025, n° 25/00261

CA Paris
Confirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que le syndicat ne justifiait pas l'existence d'un trouble manifestement illicite, et que le stockage des conteneurs ne constituait pas une atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Rejeté
Occupation illicite des parties communes
La cour a confirmé que le syndicat ne prouvait pas que cet espace était une partie commune, et que le trouble manifestement illicite n'était pas établi.
Rejeté
Préservation des parties communes
La cour a jugé que le syndicat ne justifiait pas un trouble manifestement illicite, et que l'usage des parties communes par la société Eden était légitime.
Rejeté
Application d'une astreinte pour non-respect des décisions
La cour a rejeté cette demande, considérant que le trouble manifestement illicite n'était pas établi.
Rejeté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter ses propres frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 9 oct. 2025, n° 25/00261
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/00261
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAUBruno SAFFAR
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE LES JARDINS DE [ Adresse 8 ] c/ S.C.I. REBBE, S.A.S. EDEN

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00261 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSCK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 8 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10] [Localité 9] – RG n° 24/00655

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES JARDINS DE [Adresse 8] [Adresse 15] ([Adresse 2]) représenté par son syndic, le cabinet FONCIA SENARD GATINAIS

[Adresse 11]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉES

S.A.S. EDEN, RCS d'[Localité 10] sous le n°509 949 483, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 3]

S.C.I. REBBE, RCS d'[Localité 10] sous le n°829 820 612, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par M^e Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0809

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 Septembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Rebbe est propriétaire d’un local commercial (lot n°12015) dans l’immeuble « Les jardin de [Localité 6] » situé [Adresse 14] [Localité 17], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce local commercial est donné à bail à la société Eden qui exploite un supermarché.

Par actes du 19 juin 2024, le [Adresse 16] [Adresse 11] a fait assigner en référé les sociétés Rebbe et Eden devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :

Juger que le stockage des conteneurs à ordures de la société Eden, locataire de la société Rebbe, et la pose d’un bloc moteur sur le toit-terrasse sont en contradiction avec les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement de copropriété et affectent les parties communes et l’harmonie de l’immeuble,

Condamner solidairement les sociétés Eden et Rebbe à cesser et faire cesser l’occupation illicite des parties communes par le stockage de conteneurs à ordures,

Ordonner le retrait immédiat des conteneurs à ordures stockés sur les parties communes,

Interdire le dépôt ultérieur des conteneurs à ordures sur les parties communes,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée dans un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à intervenir,

Condamner solidairement les sociétés Eden et Rebbe à retirer le bloc moteur installé sur le toit-terrasse du local commercial, en en tout état de cause cesser et faire cesser les nuisances sonores provenant du bloc moteur,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 700 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Ordonner aux sociétés Rebbe et Eden de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale et de communiquer la notice technique justifiant du respect normatif du niveau sonore si un nouveau bloc moteur devait être installé,

Condamner solidairement les sociétés Rebbe et Eden à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les sociétés Rebbe et Eden ont conclu au rejet de ces demandes et sollicité à titre reconventionnel qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d’autoriser l’entreposage des poubelles de la société Eden au niveau -1 de l’immeuble B de la résidence, au pied de l’escalier.

Par ordonnance du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires « Les jardins de [Localité 6] » ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par les sociétés Rebbe et Eden ;

Condamné le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de [Localité 6] » aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de [Adresse 7] » a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 février 2025 il demande à la cour, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Le recevoir en son action et le déclarer bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 8 novembre 2024, en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes suivantes formées par le syndicat des copropriétaires Les jardins de [Localité 6] ;

Jugé que le stockage des containers à ordures de la société Eden, locataire de la société Rebbe, est en contradiction avec les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de celles du règlement de copropriété et affectent les parties communes et l’harmonie de l’immeuble ;

Condamné solidairement les sociétés Eden et Rebbe à cesser et faire cesser l’occupation illicite des parties communes par le stockage de containers à ordures ;

Ordonné le retrait immédiat des containers à ordures stockés sur les parties communes ;

Interdit le dépôt ultérieur des containers à ordures sur les parties communes ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamné le syndicat des copropriétaires Les jardins de [Localité 6] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

Juger que le stockage des containers à ordures de la société Eden, locataire de la société Rebbe, et la pose du bloc moteur sur le toit terrasse sont en contradiction avec les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; le règlement de copropriété et affectent les parties communes de l’immeuble ;

En conséquence :

Condamner solidairement les sociétés Rebbe et Eden à cesser et faire cesser l’occupation illicite des parties communes par le stockage de conteneurs à ordures ;

Ordonner le retrait immédiat des conteneurs à ordures stockés sur les parties communes ;

Interdire le dépôt ultérieur des conteneurs à ordures sur les parties communes ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner solidairement les sociétés Rebbe et Eden à payer à l’appelant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 3 avril 2025, les sociétés Eden et Rebbe demandent à la cour, de :

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] » ;

L’infirmer en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle, formée par les sociétés Eden et Rebbe ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Vu l’article 809 du code de procédure civile et l’existence d’une partie commune disponible aux fins d’entreposage des conteneurs de la société Eden,

Enjoindre le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de [Adresse 7] » représenté par son syndic la société Foncia Senart Gatinais d’avoir à autoriser l’entreposage des poubelles de la société Eden au niveau -1 de l’immeuble B de la résidence, au pied de l’escalier ;

Condamner le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de [Localité 6] » à payer une indemnité de procédure de 2.500 euros à la société Eden et à la société Rebbe chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2025.

Par ordonnance du 22 août 2025, le président de la chambre saisie a rejeté la demande de révocation de clôture formée le 29 juillet 2025 par le syndicat des copropriétaires « Les Jardins de [Adresse 7] », tendant à être autorisé à déposer ses conclusions en réplique du 4 juillet 2025 qu’une difficulté technique l’aurait empêché de déposer avant la clôture.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur la pose du bloc moteur sur le toit-terrasse

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions qu’il soit jugé que le stockage des conteneurs à ordures de la société Eden, locataire de la société Rebbe, et la pose du bloc moteur sur le toit-terrasse sont en contradiction avec les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et affectent les parties communes de l’immeuble.

Ce dispositif ne contient toutefois aucune demande concernant le bloc moteur du toit-terrasse, et le syndicat ne développe aucun moyen ni argument sur ce point dans le corps de ses écritures.

Ainsi, il ne remet pas en cause en appel l’analyse du premier juge qui a relevé :

Qu’au vu des explications des parties et des pièces versées aux débats, la société Eden a fait remplacer ce bloc moteur le 18 juin 2024, ce qui a permis de passer d’une pression sonore de 76 décibels à 36 décibels ainsi qu’il ressort de la facture émise par la société Janssen Réfrigération et Climatisation ; qu’un membre du conseil syndical a écrit dans un courriel que « cette intervention a permis de réduire significativement le bruit » et qu’un résident a indiqué « avoir remarqué une nette amélioration du bruit depuis les travaux effectués. » ;

Que le syndicat ne justifie pas notamment par la production d’un relevé de mesures sonores de l’existence de nuisances sonores au-delà du seuil toléré qui seraient causées par cette nouvelle installation ;

Que dès lors l’existence actuelle d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat relative au bloc moteur du toit-terrasse.

Sur le stockage des conteneurs à poubelles

Il n’est pas discuté et ressort des photographies annexées à deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 23 octobre 2023 et 20 décembre 2024 que la société Eden entrepose des conteneurs à poubelles contenant les déchets issus de l’activité de son supermarché sur un espace goudronné situé à l’extérieur de l’immeuble devant l’entrée de la réserve de son local commercial.

Le premier juge a considéré qu’il n’était pas établi avec l’évidence requise en référé que cet espace constitue une partie commune comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Mais il n’est pas contestable qu’il s’agit bien d’une partie commune alors que dans un courriel daté du 23 janvier 2024 le représentant de la société Eden qualifie lui-même cet espace de partie commune et propose même de le racheter, et qu’il résulte du règlement de copropriété que « l’intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties » est une partie commune et que les parties privatives sont « d’une manière générale, tout ce qui se trouve à l’intérieur des locaux dont chacun a l’usage exclusif ».

Le syndicat soutient que compte tenu de son volume et des nuisances qu’il occasionne (présence de déchets à même le sol, présence de rongeurs) ce stockage de déchets sur une partie commune génère un trouble manifestement anormal au voisinage qu’il est bien fondé à voir cesser, la société Eden se devant d’assurer la gestion individuelle de ses propres déchets en les entreposant dans ses parties privatives.

Les intimées considèrent, elles, que leur droit d’utiliser et de jouir des parties communes à l’instar des autres copropriétaires n’est pas respecté puisqu’elles se voient refuser par le syndicat l’accès à l’un quelconque des nombreux locaux poubelles dont est dotée la résidence, ce qui constitue une faute du syndicat venant contrarier sa demande d’interdiction. Elles indiquent que rien dans la loi ne permet de leur imposer d’entreposer leurs conteneurs à ordures dans les parties privatives, la réserve du local commercial ne pouvant les accueillir pour des raisons d’hygiène dès lors qu’y sont stockés des produits alimentaires. Elles ajoutent que dès lors qu’aucun espace commun n’est dédié à leur usage elles n’ont d’autre choix que d’entreposer les conteneurs à ordures à l’endroit actuel, et demandent qu’il soit enjoint au syndicat de leur attribuer l’un de ces espaces qu’elles ont identifié au sein de l’immeuble.

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 13 du règlement de copropriété reprend ce principe en énonçant que « chacun des copropriétaires, pour la jouissance des locaux privés lui appartenant, pourra user librement des parties communes, sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. »

Ce principe résulte de ce que les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires, de sorte que chacun doit avoir un droit d’usage et de jouissance des parties communes analogue et concurrent à celui des autres.

De la même manière, tous les copropriétaires ont droit à l’usage des éléments d’équipement communs.

Il sont ainsi créanciers à l’égard du syndicat des copropriétaires d’une obligation de faire consistant à leur permettre d’user et de jouir des parties communes et des équipements communs.

Or, il est soutenu par les intimés, sans être contredits par le syndicat des copropriétaires, qu’il leur est refusé l’accès à un quelconque local à poubelles de la résidence pour pouvoir y entreposer les déchets issus de l’exploitation du supermarché de la société Eden (dans l’attente de leur dépôt pour enlèvement sur la chaussée).

Pourtant, aucune disposition du règlement de copropriété ne stipule que les copropriétaires de locaux commerciaux seraient privés de l’usage des parties communes et équipements communs prévus à cet effet et devraient gérer eux-mêmes le stockage et l’enlèvement de leurs déchets.

Aussi, dès lors que le syndicat ne justifie pas lui-même remplir à l’égard des intimés son obligation de leur permettre l’usage et la jouissance d’une partie commune pour y entreposer leurs déchets, il n’est pas légitime à leur reprocher l’usage et l’encombrement de la partie commune située à l’extérieur de la résidence devant leur local.

Le trouble manifestement illicite invoqué n’est donc pas caractérisé.

Et comme l’a dit à bon droit le premier juge, il revient à l’assemblée générale des copropriétaires, seule compétente pour ce faire et non à la cour qui ne peut s’y substituer, de déterminer la partie commune à même de permettre l’entreposage des déchets du supermarché de la société Eden.

Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale du syndicat des copropriétaires et sur la demande reconventionnelle des sociétés Eden et Rebbe.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie perdant en appel, elles conserveront la charge de leurs dépens et frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais non compris dans les dépens exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE