Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22468 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4JA

Décision déférée à la Cour : Décision du 29 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 20/06106

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] ET [Adresse 5] représenté par son syndic, la société HYMBERT IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 790 287 619

C/O Société HYMBERT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0688

INTIMES

Monsieur [D] [X]

[Adresse 2]

[Localité 9]

DEFAILLANT

Madame [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], situé [Adresse 3] et [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété. M. [X] et Mme [F] sont propriétaires des lots 17 et 91 dans cette copropriété, constituant un appartement et un box.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [X] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement d’un arriéré de charges de 18 676,23 euros ainsi que diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné solidairement M. [X] et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

8 249,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020 titre des charges de copropriété appelées du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2020, appel provisionnel du quatrième trimestre inclus,

800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [X] et Mme [F] aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à :

— réformer la décision entreprise et constater, sur le fondement des documents produits, que Monsieur [X] et Madame [F] étaient solidairement redevables à son égard de la somme de 18.676,23 euros au titre de ses appels de charges selon une position de compte arrêtée au 1er octobre 2020, aux lieu et place de la somme de 8.249,20 euros, retenue par le juge de première instance, et à la somme de 372 euros au titre des frais e l’article 10-1 arrêtés à la même date,

— condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [F] au paiement de la somme de 10.468,98 euros au titre des appels de charges arrêtées au 1er janvier 2022, ainsi qu’à la somme de 372 euros au titre des frais de l’article 10-1, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [F] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [F] au paiement de la somme de 3.072 euros, correspondant strictement aux frais engagés par le syndicat pour la procédure de première instance, aux lieu et place de la somme de 800 euros retenue, et à la somme de 2.760 euros, correspondant strictement aux frais engagés par le syndicat pour la procédure d’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [F] aux entiers dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 14 mars 2022, déposé à l’étude ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 16 mars 2022, déposé à l’étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formulée en première instance

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

la matrice cadastrale démontrant la qualité de propriétaires des intimés,

les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2012, 10 juillet 2013, 26 juin 2014, 1er juillet 2015, 8 décembre 2016, 18 octobre 2017, 29 juin 2018 et 19 septembre 2019 approuvant les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2016, 2017, 2018 et votant le budget provisionnel des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020,

un décompte pour la période du 1er avril 2012 au 8 décembre 2016 de la société Quadral Property, affichant un solde débiteur en fin de période de 11 615,33 euros,

une édition de compte pour la période du 24 janvier 2017 au 1er juillet 2017 de la société CPI, comprenant une «reprise de solde Quadral» du même montant et affichant un solde débiteur en fin de période de 9 474,18 euros,

un extrait du [Localité 11] Livre pour la période courant du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2018 de la société CPI, comprenant un report de 10 359,29 euros et affichant un solde débiteur en fin de période de 12 735,03 euros,

un décompte pour la période courant du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2020, comportant une reprise de solde au 19 septembre 2018 de 12 681,06 euros et affichant un solde débiteur en fin de période de 19 514 euros,

les appels de charges pour la période courant du quatrième trimestre 2018 au quatrième trimestre 2020.

Par ailleurs, le conseil du syndicat des copropriétaires reprend l’intégralité du détail du compte copropriétaires des intimés dans ses conclusions, après déduction des frais de recouvrement intégrés aux décomptes et extraits versés aux débats.

Il ressort de ces éléments que l’arriéré de charges de M. [X] et Mme [F] était intégralement justifié. C’est donc à tort que le tribunal n’a alloué au syndicat des copropriétaires que la somme de 8 249,20 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

les appels de charges pour la période considérée,

les procès-verbaux des assemblées générales des 9 février 2021 et 2 avril 2019 portant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée,

un extrait de compte pour la période courant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 affichant un solde débiteur en fin de période de 13 085,22 euros, frais de procédure inclus.

Par ailleurs, le conseil du syndicat des copropriétaires reprend le détail du compte copropriétaires des intimés expurgé des frais de procédure dans ses conclusions.

Il ressort de ces éléments que l’arriéré de charges dû par Mme [F] et M. [X] au 1er janvier 2022, premier appel de fonds inclus, s’élève à la somme de 10 468,98 euros compte tenu des versements effectués par ces derniers.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner les intimés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur le contrat de syndic qui stipule que les frais de relance sont facturés 36 euros et sont à la charge du copropriétaire débiteur et réclame le remboursement, outre des frais de relance, des frais de remise des pièces de procédure d’un montant de 180 euros.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les frais de relance engagés par la société Quadral Property, d’un montant total de 120 euros, et ceux engagés par le cabinet CPI, d’un montant total de 72 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande à ce titre droit être rejetée.

Par ailleurs en ce qui concerne les frais de remise de pièces de procédure pour 180 euros, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a été contraint de voter un appel de fonds exceptionnel de 72 000 euros lors de l’assemblée générale du 2 avril 2019 en raison de la carence de certains copropriétaires, dont Mme [F] et M. [X].

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code de procédure civile, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des développements précédents que les intimés ont manqué de manière récurrente, depuis de nombreuses années, à leur obligation de payer les charges, ce qui caractérise leur mauvaise foi. Ils ont ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’intégralité de ses frais irrépétibles.

Il convient d’infirmer le jugement sur l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] et M. [X], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 5 832 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [X] et Mme [F] aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [F] et M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] Sarrazins, situé [Adresse 3] et [Adresse 6] la somme de 10 468,98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er janvier 2022, premier appel de fonds inclus ;

Condamne in solidum Mme [F] et M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] Sarrazins, situé [Adresse 3] et [Adresse 6] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [F] et M. [X] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] Sarrazins, situé [Adresse 3] et [Adresse 6] la somme de 5 832 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE