Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14799 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGUM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2021 -Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS – RG n° 1121000428

APPELANTE

Madame [T] [G] [I]

né le 1er novembre 1967 au Cameroun

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eric LUTHI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1374

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 320 407 356

C/O Cabinet CAZALIERES

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

Mme [G] [I] est propriétaire des lots n°340 et 420 dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par jugement du 2 avril 2014, le tribunal d’instance d’Aubervilliers l’a condamnée à payer au [Adresse 12] [Adresse 9] la somme de 4.615,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 février 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2013, dit que Mme [G] [I] pourra s’acquitter de cette somme en 23 versements de 200 euros en plus des charges courantes, et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 2 octobre 2018, Mme [G] [I] a été condamnée par le tribunal d’instance d’Aubervilliers à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 4.930,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er août 2018, 8ème appel provisionnel de l’année 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017, 400 euros à titre de dommages et intérêts, dit que Mme [G] [I] pourra s’acquitter de cette somme en 23 versements de 150 euros en plus des charges courantes et une 24è mensualité soldant le paiement, et condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile et aux dépens.

Par acte d’huissier du 16 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, a assigné en justice Mme [G] [I] afin que le tribunal de proximité d’Aubervilliers, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamne à lui payer :

—  5.839,78 euros au titre des charges de copropriétés comprises impayées entre le 1er septembre 2018 et le 1er octobre 2020, avec intérets au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2.000 euros de dommages et intérets pour le préjudice subi du fait du non paiement des charges;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile et des dépens.

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement signifiées le 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de Mme [G] [I] à lui payer :

—  7.840,46 euros au titre des charges de copropriétés impayées entre le 1er septembre 2018 et le 1er avril 2021, avec intérets au taux légal à compter de la signification des conclusions

—  2.500 euros de dommages et intéréts ;

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile, outre les dépens.

Par jugement du 21 juin 2021, le tribunal de proximité d’Aubervilliers a :

— Condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 6262,97 euros arrêtée au 1er avril 2021 au titre des appels de charges et travaux impayés du 1er septembre 2018 au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2021, date de l’actualisation signifiée ;

— Condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, les dépens de l’instance ;

— Condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile ;

— Rappelé l’exécution provisoire de la decision.

Par déclaration remise au greffe le 28 juillet 2021 Mme [G] [I] a interjeté appel du jugement.

L’instruction devant la cour a été cloturée le 14 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 7 octobre 2021, Mme [G] [I] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le tribunal de proximité d’Aubervilliers

— condamner Mme [G] [I] à payer la somme de 3421, 97 €uros, sauf à parfaire, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2],

— et être autorisée à verser 100 euros par mois et ce jusqu’à extinction de la dette en application de l’article 1343-5 du Code Civil ;

Par conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2], intimé, demande à la cour de :

— Débouter Mme [G] [I] de l’ensemble de ses prétentions.

— Confirmer le jugement du 21 juin 2021 (RG n°11-21-00428) entrepris en toutes ses dispositions.

— Condamner en sus Mme [G] [I] au paiement des sommes suivantes :

—  642,49 euros au titre des charges de copropriété impayées comprises entre le 15 avril 2021 et le 1er mai 2025 à titre principal avec intérêts légal à compter de la notification du présent acte ;

—  3.000 euros de dommages-intérêts ;

—  3.000 euros de frais de procédure en application de l’article 700 Code de Procédure Civile.

— Condamner Mme [G] [I], aux entiers dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

À titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’appel de Mme [G] [I] :

Sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires :

Moyen des parties :

Dans ses écritures, Mme [G] [I] soutient qu’il résulte de la pièce 11 de l’intimé qu’aucun des versements qu’elle a effectués n’a été pris en compte pour l’apurement des charges courantes. Elle rappelle qu’elle avait été autorisée à s’acquitter de la dette jusqu’au 1er septembre 2018 par versement mensuel de 150 euros et qu’elle a versé 150 euros par chèque outre 150 euros par chèque pour charges courantes de sorte que le tribunal aurait dû retenir les sommes versées au titre des charges courantes la somme de 2871 euros et réduire sa dette à hauteur de 3421, 97 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les versements opérés ont été imputés à l’apurement de sa dette constatée par le jugement du 2 octobre 2018, non aux charges courantes non réglées, et que cette dette a été apurée le 15 avril 2021.

Réponse de la cour :

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égale, elle se fait proportionnellement.

Par jugement du 2 octobre 2018 du tribunal d’instance d’Aubervilliers, Mme [G] [I] a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 4930, 68 euros représentant les charges et appels de charges provisionnels de copropriété impayées au 1er août 2018, appel provisionnel de l’année 2018 inclus augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 17 janvier 2017, date de la mise en demeure,

— la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ce jugement a autorisé Mme [G] [I] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités ainsi définies :

-23 mensualités d’un montant unitaire de 150 euros,

— une 24è mensualité constituée du solde en principal et des intérêts, la première mensualité devant être réglée au plus tard un mois à compter de la signification du jugement et les suivantes, à même date, des mois suivants (pièce 10 SDC).

Le jugement a été signifié le 15 novembre 2018.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 3) démontre que Mme [G] [I] s’est acquittée de la somme de 150 euros par chèque dès décembre 2018, soit dans le mois suivant la signification du jugement du 2 octobre 2018.

Le décompte produit démontre qu’à la même date, deux chèques d’un montant de 150 euros ont pu être émis par l’appelante.

Il en est ainsi notamment mais non exclusivement du 3 décembre 2018 ( un chèque de 150 euros et un chèque de 171 euros), du 3 janvier 2019 au 9 juillet 2019 ( deux chèques de 150 euros), Mme [G] [I] ne démontre pas avoir donné des consignes particulières pour affecter partie de ces paiements aux charges courantes de sorte que ces versements ont tous été affectés, à bon droit, à la dette la plus ancienne, soit celle résultant du dispositif du jugement du 2 octobre 2018.

Ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, la mise en place d’un échéancier ne fait pas échec à des paiements de sommes supérieures à celles qu’il prévoit.

Il doit être constaté au vu du décompte produit et des conclusions du syndicat que les versements effectués par Mme [G] [I] entre le 3 décembre 2018 et le 15 avril 2021, à hauteur de 26, 56 euros s’agissant de ce dernier, ont tous été affectés au paiement des causes du jugement du 2 octobre 2018 lesquelles ont été exécutées à la date du 15 avril 2021.

C’est donc à bon droit que le premier juge, ayant constaté l’affectation de toutes les sommes versées à la dette plus ancienne, en a déduit que Mme [G] [I] était redevable de la somme de 6262, 97 euros au titre des charges courantes arrêtées au 1er avril 2021 , appel provisionnel d’avril 2021 inclus.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de 6262, 97 arrêtée au 1er avril 2021 au titre des appels de charges et travaux impayés du 1er septembre 2018 au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2021, date de l’actualisation signifiée.

Sur la demande de délais de paiement :

Moyen des parties :

Mme [G] [I] sollicite de pouvoir régler sa dette à hauteur de 100 euros par mois et ce jusqu’à extinction de celle-ci en application de l’article 1343-5 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur cette demande qui n’avait pas été formée devant le premier juge.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [G] [I] ne produit aucune pièce attestant de sa situation.

Sa demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété suivant créance actualisée du syndicat des copropriétaires en cause d’appel :

Moyen des parties :

Le syndicat des copropriétaires relève que Mme [G] [I] a réglé une grande partie de la dette résultant du jugement attaqué mais que son compte présente un solde débiteur de 642, 49 euros résultant de frais de procédure dont il est réclamé le paiement au titre des charges comprises entre le 15 avril 2021 et le 1er mai 2025 avec intérêt au taux légal.

Mme [G] [I] n’a pas pris d’écritures en réponse sur ce point.

Réponse de la cour :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une créance à l’égard de Mme [G] [I] au titre de frais de procédure et non au titre des charges visées par les articles 10 et 14-1 précités.

Il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les frais de procédure réclamés à Mme [G] [I] se décomposent comme suit ( pièce 18):

23 juin 2021: suivi dossier contentieux: 159, 00 euros

20 août 2021: affaire SDC/ [G] [I]: 106, 90 euros

30 août 2021: affaire SDC/ [G] [I]: 73, 28 euros,

20 septembre 2021: suivi dossier contentieux: 159 euros,

17 décembre 2021: suivi dossier contentieux: 159 euros, soit la somme globale de 657, 18 euros.

L’ensemble de ces frais sont postérieurs au jugement soumis à la cour. Aucune pièce n’est produite concernant les prestations qu’ils recouvrent.

Le montant global de ces frais ne correspond pas à celui réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre de l’actualisation de sa créance tel qu’il figure au solde débiteur du compte individuel de Mme [G] [I] (642, 49 euros, pièce 18, page 2).

L’examen de ce décompte individuel associé à celui des appels de fonds adressés à Mme [G] [I] ( pièce 19) fait apparaître que les frais de procédure invoqués n’ont jamais été appelés auprès de cette copropriétaire.

La créance du syndicat des copropriétaires n’apparaît donc pas certaine et sa demande sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts demandés par le syndicat des copropriétaires :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non paiement des charges perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et entraîne l’augmentation des fonds de roulement ce qui fait payer davantage aux autres copropriétaires.

Il souligne que les manquements de la débitrice qui ne justifie pas des raisons de sa carence caractérise une faute occasionnant un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Mme [G] [I] n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour :

Dans ses conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé la confirmation du jugement du 21 juin 2021 en toutes ses dispositions.

Pour mémoire, ce jugement condamne Mme [G] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros. Il est donc demandé la confirmation de ce chef de dispositif qui n’est au demeurant pas contesté par l’appelante.

Cependant, en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [G] [I] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts.

Il doit être considéré, en l’absence de justification procédurale de cette demande, qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel dont la recevabilité n’a pas été remise en question par l’appelante.

Cependant, le sens du présent arrêt doit conduire à la rejeter puisque le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère certain de la créance alléguée à l’égard de Mme [G] [I] au titre de ses demandes actualisées.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Mme [G] [I], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sises [Adresse 2] la somme supplémentaire de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du 21 juin 2021 rendu par le tribunal de proximité d’Aubervilliers (RG tribunal 11-21-000428) ;

Y ajoutant,

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sises [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [G] [I] à lui verser la somme de 642, 49 euros au titre de charges impayées comprises entre le 15 avril 2021 et le 1er mai 2025 avec intérêts légaux à compter de la notification du présent acte ;

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sises [Adresse 2] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [G] [I] à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne Mme [G] [I] aux dépens d’appel ;

— Condamne Mme [G] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sises [Adresse 2] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE