RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° /2025, 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21925 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE24U

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2021 – tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 19/08754

APPELANTS

Monsieur [UJ] [B]

[Adresse 10]

[Localité 31]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [LG] [B] née [YL]

[Adresse 10]

[Localité 31]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

S.C.I. ELG IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 21]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [M] [UI]

[Adresse 4]

[Localité 29]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [LF] [PJ]

[Adresse 16]

[Localité 22]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [K] [B]

[Adresse 20]

[Localité 31]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [Z] [PF]

[Adresse 20]

[Localité 31]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [LC] [UH]

[Adresse 1]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [L] [UH] née [E]

[Adresse 1]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [PD] [P]

[Adresse 15]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [LB] [P] née [J]

[Adresse 15]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [GY] [CZ]

[Adresse 18]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [T] [CZ] née [V]

[Adresse 18]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [Y] [A]

[Adresse 12]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [BE] [A] née [HG]

[Adresse 12]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [PI] [N] née [PG]

[Adresse 6]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [HE] [N]

[Adresse 17]

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [DB] [N]

[Adresse 2]

[Localité 35]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [LJ] [N]

[Adresse 11]

[Localité 38] (SUISSE)

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [YI] [PH]

[Adresse 1]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [UM] [H]

[Adresse 19]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [DC] [H] née [D]

[Adresse 19]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [YM] [HB]

[Adresse 8]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [I] [HB] née [X]

[Adresse 8]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [LH] [YO]

[Adresse 36]

[Localité 28]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [UN] [YO] née [LD]

[Adresse 36]

[Localité 28]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [C] [PK]

[Adresse 1]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [DE] [PK] née [S]

[Adresse 1]

[Localité 30]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [LE] [PM]

[Adresse 7]

[Localité 27]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [O] [HD]

[Adresse 39]

[Localité 3] (SUISSE)

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [DA] [YK]

[Adresse 25]

[Localité 34]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [GZ] [YK] née [G]

[Adresse 25]

[Localité 34]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [UK] [HF]

[Adresse 24]

[Localité 33]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [F] [HF] née [W]

[Adresse 24]

[Localité 33]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Monsieur [YJ] [LI]

[Adresse 12]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [DD] [LI] née [R]

[Adresse 12]

[Localité 32]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

Madame [HC] [UL]

[Adresse 13]

[Localité 23]

Représentée à l’audience par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526

INTIMÉE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 26]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Emmanuelle MORVAN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Sylvie DELACOURT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 13 décembre 2024, prorogé jusqu’au 06 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Au cours de l’année 2012, la société Bouygues Immobilier a entrepris la construction d’un ensemble immobilier situé sur les communes du [Localité 32] et de [Localité 30].

L’ensemble immobilier est composé de six bâtiments, dénommés de A à F.

Les bâtiments de A à E ont été répartis selon un programme immobilier dénommé " [Adresse 37] ", qui a fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Au sein des bâtiments B, C et E, en accord avec les communes du [Localité 32] et de [Localité 30] et suivant les dispositions de la loi SRU de 2000, a été décidée la construction de 23 logements sociaux HLM, répartis comme suit :

3 logements sociaux PLS an sein du bâtiment B ;

6 logements sociaux PLS au sein du bâtiment C ;

14 logements sociaux PLS au sein du bâtiment E.

Le bâtiment F a été divisé en une résidence étudiante, comprenant un total de 100 logements.

Selon un contrat de réservation du 10 avril 2012, la résidence étudiante correspondant au bâtiment F et les 23 logements sociaux HLM ont été réservés par la société Efidis, bailleur social.

Ce contrat de réservation a été conclu sous diverses conditions suspensives, parmi lesquelles l’octroi de l’agrément de l’Etat pour l’obtention d’un prêt locatif social, dit PLS.

Le 13 novembre 2012, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé après réalisation des conditions suspensives.

C’est dans ce contexte que vingt-quatre contrats de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les bâtiments A à E ont été conclus par des particuliers avec le promoteur immobilier :

1. le 12 février 2012 et le 29 janvier 2015, M. et Mme [HA] ont conclu deux contrats de réservation.

Ils ont acquis les lots n°211 (appartement C15), 535 (parking n°33) et 644 (parking n°120) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2012 pour un montant de 332 057 euros ;

2. le 2 juin 2012, M. [U] a conclu un contrat de réservation.

Il a acquis les lots n°120 (appartement B32) et 638 (parking n°126) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2012 pour un montant de 167 262 euros ;

3. le 2 juin 2012 M. et Mme [A] ont conclu un contrat de réservation ainsi que deux avenants respectivement en date du 2 juin 2012 et du 30 août 2012.

Ils ont acquis les lots n°217 (appartement C25), 532 (parking n°36) et 602 (parking n°162) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 17 décembre 2012 pour un montant de 336 992 euros ;

4. le 7 juin 2012 ; M. et Mme [P] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°301 (maison D01) et 652 (parking n°110) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 13 février 2013 pour un montant de 448 500 euros ;

5. le 7 juin 2012, M. [PH] a conclu deux contrats de réservation, outre un avenant du même jour et du 5 décembre 2014.

Il a acquis les lots n°18 (appartement A19) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 7 décembre 2012 et le lot n°501 (parking n°67) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 18 mars 2015 pour un montant de 204 893 euros ;

6. le 8 juin 2012, M. et Mme [LI] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°205 (appartement C05), 53 8 (parking n°30) et 601 (parking n°1 63) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 20 décembre 2012 pour un montant de 351 794 euros ;

7. le 20 juin 2012 M. et Mme [PJ] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°414 (appartement A01) et 439 (parking n°139) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 janvier 2013 pour un montant de 221 536 euros ;

8. le 17 juillet 2012, M. [PJ] a conclu un contrat de réservation.

Il a acquis les lots n°36 (appartement A39) et 613 (parking n°151) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2012 pour un montant de 216 500 euros ;

9. le 24 août 2012, M. et Mme [B] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°106 (appartement B06), 520 (parking n°48) et 521 (parking n°47) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 10 décembre 2012 pour un montant de 296 000 euros ;

10. En août 2012 la société SCI ELG-Immo a conclu un contrat de réservation.

Elle a acquis le lot n°9 (appartement A09) et le lot n°636 (parking n°l28) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2012 pour un montant de 204 500 euros ;

11. le 4 octobre 2012 M. [B] et Mme [PF] ont conclu un contrat de réservation. Ils ont acquis les lots n°32 (appartement A35), 508 (parking SS n°60) et 612 (parking n°152) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2012 pour un montant de 235 000 euros ;

12. le 9 octobre 2012, Mme [UI] a conclu un contrat de réservation.

Elle a acquis les lots n°122 (appartement B34) et 616 (parking n°148) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 28 décembre 2012 pour un montant de 227 000 euros ;

13. Le 11 octobre 2012 M. [PM] a conclu un contrat de réservation ainsi qu’un avenant le 26 octobre 2012.

Il a acquis les lots n°8 (appartement A08) et 643 (parking n°121) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 11 juin 2013 pour un montant de 205 310 euros ;

14. le 4 novembre 2012, Mme [HD] a conclu un contrat de réservation.

Elle a acquis les lots n°1 (appartement A01) ct 139 (parking n°139) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 25 juin 2013 pour un montant de 209 000 euros ;

15. le 18 novembre 2012 M. et Mme [CZ] ont conclu un contrat de réservation ainsi qu’un avenant au contrat de réservation le même jour.

Ils ont acquis les lots n°406 (appartement E06) et 438 (parking n°76) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 14 mars 2013 pour un montant de 271 500 euros ;

16. le 14 avril 2013, M. et Mme [PK] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°31 (appartement A34), 564 (parking n°4) et 622 (parking n°142) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 5 septembre 2013 pour un montant de 352 000 euros ;

17. le 18 mai 2013, M. et Mme [H] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°37 (appartement A28-29), 620 (parking n°144) et 621 (parking n°143) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 31 octobre 2013 pour un montant de 345 000 euros ;

18. le 30 septembre 2013, M. et Mme [YK] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°401 (appartement E01) et 441 (parking 11°73) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 10 mars 2014 pour un montant de 213 351,17 euros ;

19. le 11 octobre 2013, M. et Mme [HB] ont conclu un contrat de réservation ainsi qu’un avenant en date de ce même jour.

Ils ont acquis les lots n°206 (appartement C06) et 543 (parking n°25) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 31 décembre 2013 pour un montant de 267 425 euros ;

20. le 20 octobre 2013, M. et Mme [UH] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°12 (Appartement A13) et 506 (parking n°62) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 14 mai 2014 pour un montant de 211 178,93 euros ;

21. les 7 janvier 2014 et le 25 juin 2015 M. et Mme [HF] ont conclu deux contrats de réservation.

Ils ont acquis pour le premier les lots n°101 (appartement B01) et 519 (parking n°49) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 4 avril 2014 et pour le second le lot n°607 (parking) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 25 juin 2015 pour un montant de 264 250 euros ;

22. le 28 février 2014, Mme [PI] [N] et Messieurs [N] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°423 (appartement E33), 654 (parking n°108) et 433 (parking n°8l) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 17 juillet 2015 pour un montant de 344 340 euros

23. le 6 mars 2014, M. et Mme [YO] ont conclu un contrat de réservation.

Ils ont acquis les lots n°10 (appartement B11) et 554 (parking n°14) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 23 juin 2014 pour un montant de 264 000 euros ;

24. le 8 mars 2014, Mme [UL] a conclu un contrat de réservation. Elle a acquis les lots n°2 (appartement A02) et 609 (parking n°155) par acte de vente en l’état futur d’achèvement le 1er août 2014 pour un montant de 201 000 euros.

En cours de construction, certaines modifications ont été apportées au programme immobilier portant notamment sur :

le nombre de chambres au sein de la résidence étudiante, initialement fixé à 100 et porté à 114 ;

la modification de l’emprise du bâtiment G ;

la modification du rez-de-chaussée du bâtiment F ;

la consistance des lots au sein des bâtiments A, B et C : les lots n°26 et 27 ont été réunis et les lots n°111, 117, 210 et 216 ont été divisés ;

le nombre des parkings.

Ces modifications ont été régularisées par deux arrêtés de permis de construire modificatifs des 30 octobre et 3 novembre 2014.

Elles ont permis de réaliser une subdivision des logements, en augmentant leur nombre.

Le 1er août 2014, la société Bouygues Immobilier a signé avec la société Efidis un autre contrat de réservation concernant plusieurs logements en l’état futur d’achèvement.

Le nouveau contrat avec Efidis portait sur 34 logements intermédiaires et 27 emplacements de parking.

Par l’acquisition de ces nouveaux logements, la société Efidis est devenue propriétaire de 47% des tantièmes de la résidence.

Entre le 20 et 29 juillet 2015, la livraison des appartements acquis en VEFA par les acquéreurs est intervenue.

A la livraison, l’ensemble immobilier " [Adresse 37] " était divisé comme suit :

23 logements sociaux situés dans les bâtiments B, C et E, appartenant à la société Efidis ;

88 logements collectif en accession libre, dont 34 appartenant à la société Efidis;

7 maisons individuelles en accession libre situées (bâtiment D).

Dans le courant de l’année 2018, plusieurs acquéreurs particuliers se sont manifestés auprès de la société Bouygues Immobilier afin de se plaindre des préjudices que leur causerait « la répartition des logements privatifs et sociaux » au sein de la résidence " [Adresse 37] ", et notamment la vente de 34 logements supplémentaires au bailleur social Efidis.

Le 3 mai 2019, des acquéreurs ont mis en demeure la société Bouygues Immobilier de leur verser une indemnité égale à 20% du prix de vente de leur logement au titre de la non-conformité alléguée, ainsi qu’une somme de 10 000 euros au titre du défaut d’information reproché au constructeur.

Le 9 août 2019, 42 acquéreurs requérants ont assigné la société Bouygues Immobilier devant le tribunal de grande instance de Bobigny.

Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires des parties,

Rejette la demande de médiation ou de conciliation,

Condamne la société Bouygues Immobilier à faire procéder à ses frais à la modification de l’acte authentique par lequel la SCI ELG-immo a acquis le lot n°636 en remplaçant ledit lot par le lot n°631, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, l’astreinte courant pendant une durée de trois mois,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société Bouygues Immobilier aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 13 décembre 2021,

1. M. [B],

2. Mme [B],

3. la SCI ELG-Immo,

4. Mme [UI],

5. M. [PJ],

6. M. [K] [B],

7. Mme [Z] [PF],

8. M. [UH],

9. Mme [UH],

10. M. [P],

11. Mme [P],

12. M. [CZ],

13. Mme [CZ],

14. M. [A],

15. Mme [A],

16. Mme [PI] [N],

17. M. [HE] [N],

18. M. [DB] [N],

19. M. [LJ] [N],

20. M. [PH],

21. M. [H],

22. Mme [H],

23. M. [HB],

24. Mme [HB],

25. M. [YO],

26. Mme [YO],

27. M. [PK],

28. Mme [PK],

29. M. [PM],

30. Mme [HD],

31. M. [YK],

32. Mme [YK],

33. M. [HF],

34. Mme [HF],

35. M. [LI],

36. Mme [LI],

37. Mme [UL],

ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Bouygues Immobilier.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, les appelants demandent à la cour de :

Déclarer M. et Mme [B], Mme [UI], M. [PJ], M. [B], et Mme [PF], M. et Mme [UH], M. et Mme [P], M. et Mme [CZ], M. et Mme [A], Mme [N] et M. [HE] [N], et M. [DB] [N], et M. [LJ] [N], M. [PH], M. et Mme [H], M. et Mme [HB], M. et Mme [YO], M. et Mme [PK], M. [PM], Mme [HD], M. et Mme [YK], M. et Mme [HF], M. et Mme [LI], Mme [UL], recevables et bien fondés en leur appel ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

rejeté la demande de la société Bouygues Immobilier au titre des frais irrépétibles

condamné la société Bouygues Immobilier aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 8 novembre 2021 (n° RG 21/00979) en ce qu’il a :

Rejeté l’ensemble des demandes indemnitaires des parties ;

Rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau :

Condamner la société Bouygues Immobilier à verser à titre de réparation un montant correspondant à 20% du prix de vente de chacun des copropriétaires résultant de l’absence de délivrance conforme, soit la somme de :

59 200 euros à M. et Mme [B] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

40 900 euros à la SCI ELG-immo équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

45 400 à Mme [UI] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

43 300 euros à M. [PJ] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

47 000 euros à M. [B] et Mme [PF] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

54 240 euros à M. et Mme [UH] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

89 700 euros à M. et Mme [P] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

54 300 euros à M. et Mme [CZ] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

67 400 euros à M. et Mme [A] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

68 868 euros à Mme [N], M. [HE] [N], M. [DB] [N] et M. [LJ] [N] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

40 979 euros à M. [PH] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

69 000 euros à M. et Mme [H] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

53 485 euros à M. et Mme [HB] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

52 880 euros à M. et Mme [YO] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

95 000 euros à M. et Mme [PK] équivalant à l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente de leur bien immobilier, au titre de l’absence de délivrance conforme.

41 062 euros à M. [PM] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

53 700 euros à Mme [HD] équivalant à l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente de son bien immobilier, au titre de l’absence de délivrance conforme.

42 670 euros à M. et Mme [YK] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

52 850 euros à M. et Mme [HF] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

70 358 euros à M. et Mme [LI] équivalant à 20% du prix d’achat, au titre de l’absence de délivrance conforme.

31 000 euros à Mme [UL] équivalant à l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente de son bien immobilier, au titre de l’absence de délivrance conforme.

Condamner la société Bouygues Immobilier à verser à chacun des demandeurs copropriétaires de la résidence " [Adresse 37] " une somme de 10 000 euros chacun à titre de réparation du préjudice résultant de ses manquements à l’obligation d’information ;

Condamner la société Bouygues Immobilier à verser la somme de 3 000 euros à chacun des copropriétaires au titre du préjudice moral subi.

A titre complémentaire, avant dire droit

Ordonner une mesure d’expertise, avec pour mission de :

Convoquer les parties et se rendre dans chaque appartement des appelants ;

Se faire communiquer les documents contractuels, techniques, urbanistiques et autres, nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

Décrire les constructions effectuées par le vendeur, préciser si elles sont conformes aux prescriptions contractuelles initiales relatives au label énergétique annoncé, et notamment quant aux normes énergétiques. Dans la négative, décrire et évaluer les travaux permettant d’obtenir une mise en conformité et leur coût ;

Fixer le montant de la consignation à la charge de la société Bouygues Immobilier et dire qu’à défaut les appelants seront autorisés à faire l’avance dans la limite de 15 0000 euros ;

Condamner la société Bouygues Immobilier à verser une somme de 15 000 euros à titre de provision ad litem au titre des frais d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause

Condamner le promoteur Bouygues Immobilier à verser aux copropriétaires une somme de 3 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 8 novembre 2021 en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 8 novembre 2021 en ce qu’il a débouté la société Bouygues Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles et l’a condamnée aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

Condamner chacun des appelants à verser à la société Bouygues Immobilier une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les appelants in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître de la Taille, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur l’inexécution de l’obligation de délivrance de la société Bouygues et le manquement à son devoir d’information

Moyens des parties

Les appelants font valoir que les contrats de réservation rédigés par la société Bouygues Immobilier, promoteur immobilier, prévoyaient dans les conditions générales que la répartition des lots serait composée de 71 logements collectifs dont 48 logements en accession et 23 logements sociaux PLS, le tout réparti sur 3 bâtiments (B, C et E), 36 logements collectifs en accession répartis sur un bâtiment (A) et 7 maisons alors qu’un état descriptif de division du 1er août 2014 fait état d’une subdivision postérieure à leurs acquisitions de quatre lots portant à 75 le nombre de logements collectifs répartis sur les bâtiments B, C et E.

Ils font remarquer que sur les 118 logements, 61 restaient en accession libre alors que 57 avaient été cédés au bailleur social Efidis, permettant à celui-ci de détenir 47% des tantièmes de la résidence et d’obtenir ainsi le contrôle effectif de la résidence.

Ils soutiennent que du fait de l’accroissement des logements sociaux dans la résidence, qui sont passés de 23 à 57, l’attractivité du projet, déterminante pour leur acquisition, a été altérée et qu’ils ont subi une décote de leur investissement immobilier qui perd son caractère résidentiel.

Ils reprochent ainsi à la société Bouygues Immobilier un manquement à la délivrance des biens conforme aux stipulations contractuelles ainsi qu’un manquement à son devoir d’information loyale concernant la modification des lots altérant l’équilibre des majorités et la gouvernance de la copropriété.

Ils arguent du manquement à l’obligation de résultat de délivrer des biens conformes aux spécificités contractuelles.

Ils soulignent encore qu’en vendant 34 logements intermédiaires supplémentaires au bailleur social Efidis, la société Bouygues Immobilier a modifié de manière substantielle l’exercice des droits de vote au sein de la copropriété.

Ils soutiennent qu’ils n’auraient jamais pu vérifier les nouvelles caractéristiques du bien vendu et des éventuelles modifications apportées depuis la date de la réservation.

Ils revendiquent également l’absence de délivrance conforme concernant le label énergétique qui constituait un élément de vente déterminant puisqu’aucun certificat d’obtention du Label BBC Effinergie ne leur a été délivré. Ils indiquent que la consommation énergétique réelle est supérieure à celle de 50Kwhep/m²/an.

La société Bouygues Immobilier fait valoir que la société Efidis a bien acquis 57 logements dont 23 logements sociaux et 34 logements intermédiaires qui ne répondent pas au même régime puisqu’il s’agit de logements qui peuvent être acquis et gérés par les organismes d’HLM en vertu de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation mais qui ne bénéficient d’aucun conventionnement et ne sont pas financés par des prêts aidés. Ces logements intermédiaires ne relèvent pas de la législation HLM et ne peuvent pas être qualifiés de logements sociaux même si les loyers sont plafonnés à un prix inférieur à celui du marché.

Elle en conclut donc que le nombre de logements sociaux n’a pas été modifié.

Elle soutient que le second contrat de VEFA conclu entre la société Bouygues Immobilier et la société Efidis est postérieur à la signature de 20 contrats de vente avec l’ensemble des requérants, à l’exception de l’indivision [N].

Elle conteste l’obligation d’information dont les époux [HF] se réclament créanciers à l’occasion de l’acquisition d’un second emplacement de parking selon contrat VEFA du 25 juin 2015 car ceux-ci étaient déjà informés de la vente des 34 logements supplémentaires à la société Efidis et ont bénéficié d’une réduction du prix de vente.

Elle fait valoir que l’obligation d’information pesant sur le vendeur en VEFA ne porte pas sur l’affectation ou le nombre d’appartements à usage locatif ou social mais seulement sur les caractéristiques physiques ou techniques de l’immeuble.

Elle rappelle également que les requérants ne sauraient prétendre qu’au jour de la signature de leur acte de réservation, la répartition des tantièmes entre eux et la société Efidis constituait une information essentielle à leur consentement, que le bailleur social ne dispose pas de la majorité et qu’elle a exercé son droit de vote dans des conditions normales permettant le bon fonctionnement de la résidence '[Adresse 37]'.

Elle revendique une délivrance conforme alors que la vente au sein de la résidence '[Adresse 37]' de 34 logements à la société Efidis n’est pas une information pertinente qu’il lui appartenait de communiquer aux appelants et que cette vente n’est pas davantage en contradiction avec les dispositions des actes de VEFA et des autres pièces contractuelles qui lient les parties.

Elle soutient que le contrat de réservation constitue un avant-contrat sui generis par lequel le réservant s’engage à proposer au réservataire l’acquisition ultérieure d’un bien immobilier non encore édifié et que cette qualification permet au réservant d’apporter des modifications au projet de construction et de notifier au réservataire un projet de vente tenant compte de ces modifications.

Elle revendique avoir délivré un ensemble immobilier conforme au descriptif figurant dans la notice descriptive série notaire, aux actes de VEFA et au règlement de copropriété et qu’elle était autorisée à subdiviser des lots en cours de projet.

S’agissant de la conformité énergétique, elle prétend que le bâtiment est conforme que niveau de performance énergétique du label BBC Effinergie et que toute demande indemnitaire à ce titre est infondée.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, applicable en l’espèce compte tenu de la date des contrats, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article L. 261-1 du code de la construction et l’habitation, ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Selon l’article L. 261-2 du code de la construction et l’habitation ; ainsi qu’il est dit à l’article 1601-2 du code civil : " La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.'

— L’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation dans ses deux versions applicables à l’espèce compte tenu de la date des contrats, version en vigueur du 19 mai 2011 au 1er janvier 2015 et celle en vigueur du 1er janvier 2015 au 25 novembre 2018, dispose que le contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu par acte authentique et préciser la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison et il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.

L’article R*261-13, dans sa version applicable à l’espèce en vigueur du 8 juin 1978 au 1er septembre 2019 dispose que pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent. Un plan côté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

La notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance et elle s’apprécie au jour de la délivrance par la comparaison de la chose livrée avec les spécifications entrées dans le champ contractuel.

— S’agissant des logement sociaux et de la répartition des lots

En préalable, les appelants ne contestent pas la consistance des lots qui leur ont été livrés mais la consistance du projet en lui-même au regard des logements sociaux et de la subdivision opérée.

En l’espèce, la notice descriptive série notaire mise à jour le 28 septembre 2012 concernant la construction de 84 logements collectifs et 7 maisons " [Adresse 37] « mentionne en présentation générale que » le projet sera réalisé en une tranche dans le cadre d’un opération immobilière mixte lequel comprend :

Un immeuble d’activité à usage d’atelier et dépôts en rez-de-chaussée + 2 étages + combles sur la commune du [Localité 32],

Une résidence d’étudiants de 100 studios et un logement de gardien en R+2+combles et un rez-de-chaussée bas, sur la commune du [Localité 32],

3 bâtiments comptant au total 71 logements collectifs dont 23 logement locatifs en financement social et 48 logements en accession à la copropriété réparties de manière diffuse sur les 3 bâtiments en R+2+C sur la commune du [Localité 32],

Un bâtiment de 36 logements collectifs sur la commune de [Localité 30] sur un niveau de sous-sol commun à l’usage de parking et de locaux techniques,

7 maisons individuelles jumelées ou accolées en rez-de-chaussée+ combles et un rez-de-jardin sur la commune du [Localité 32].

Les logements collectifs en accession, les maisons et les logements sociaux seront soumis au régime de la copropriété."

La présentation générale de la notice descriptive rentre dans le champ contractuel.

Le 13 novembre 2012, la société Bouygues Immobilier a vendu en VEFA à la société Efidis :

un bâtiment à destination de résidence étudiante (bâtiment F) comprenant 100 logements et un logement de gardien, divers locaux de service en rez de chaussée et place de stationnement en rez-de-chaussée bas,

Un ensemble de 23 appartements en diffus constituant des lots de copropriété sur les bâtiments B, C et E et 23 places de parking en sous-sol.

La division de l’ensemble immobilier figurant à la page 20 du règlement de copropriété du 13 novembre 2012 communiqué ne comporte aucune mention concernant le bâtiment C.

Il en est de même de la division figurant à la page 3 de l’acte modificatif du 1er août 2014.

Il est néanmoins non contesté que le bâtiment C comprend 24 appartements et que les lots 111, 117 du bâtiment B et 210 et 216 du bâtiment C ont été subdivisés.

Le règlement de copropriété du 13 novembre 2012, détermine notamment les quotes-parts des charges spéciales des 36 lots du bâtiments A, des 24 lots du bâtiment B, des 24 lots du bâtiment C et des 7 maisons des bâtiments D1, D2 et D3, soit les 84 logements locatifs et les 7 maisons visés à la notice descriptive.

Selon le contrat de réservation conclu le 1er août 2014 entre la société Bouygues Immobilier et la société Efidis, la société Bouygues Immobilier a déposé un permis de construire modificatif le 6 mai 2014, portant particulièrement sur les adaptations commerciales du bâtiment F faisant notamment passer le nombre de chambres à 114 au lieu de 100 et la modification du nombre de logements dans les bâtiments A, B et C.

Ce contrat de réservation a porté sur 34 logements répartis dans les bâtiments A, B et C et 27 emplacements de parkings.

Le 1er août 2014, a été établi un modificatif au règlement de copropriété organisant notamment la subdivision des quatre lots 111 et 117 du bâtiment B et 210 et 216 du bâtiment C régularisant ainsi la copropriété compte tenu des quatre lots créés soit 26 lots au lieu de 24 dans les bâtiments B et C.

S’agissant des logements sociaux : les données informatives contractuelles relatives à la présentation générale du projet n’impactent pas directement la consistance des locaux au sens des articles précités, puisqu’elle décrit l’ensemble du projet mixte portant sur cinq bâtiments et n’affectent pas la consistance des lots vendus et livrés.

Les logements, qu’ils soient inclus en secteur libre, intermédiaire ou social ont été vendus à titre d’habitation, notamment aux appelants au sens des articles précités et le projet a conservé son caractère résidentiel entre la notice descriptive et la livraison des lots aux appelants.

De surcroît, le parc de logements sociaux tels que décrit dans la notice descriptive au titre de la présentation générale du projet n’a pas varié entre la date de la notice descriptive et les actes de vente puisque le contrat de réservation du 1er août 2014 ne porte pas sur des logements sociaux.

S’agissant de la subdivision des lots : la subdivision des quatre lots intervenue en août 2014 dans deux bâtiments n’a pas d’impact sur la délivrance des lots acquis par les appelants.

La modification du nombre de logements dans les bâtiments A, B et C n’a porté que sur des travaux intérieurs. Elle n’a pas eu pour effet de changer la destination des bâtiments,elle n’a pas modifié leur aspect extérieur ou leurs abords, ni modifié le nombre des emplacements de parkings.

Quelle que soit la date signature de l’acte de vente en VEFA, les appelants ont été remplis de leurs droits puisque la société Bouygues Immobilier a procédé à une livraison conforme de leurs lots respectifs.

En conséquence, il ne peut pas être reproché une délivrance non conforme à la société Bouygues Immobilier à ces deux titres.

— S’agissant du label énergétique

Les acquéreurs estiment que la société Bouygues immobilier a failli à son obligation de délivrance conforme en les privant d’une consommation au maximum de 50 kWhep/m²/an.

La plaquette commerciale du projet mentionne que l’immeuble fera l’objet d’une demande de label bâtiment basse consommation énergétique BBC-Effinergie auprès de l’organisme certificateur Cerqual.

La notice descriptive des 84 logements collectifs et des 7 maisons mentionne que la société Bouygues Immobilier s’est engagée sur l’opération à obtenir le label NF logement et à ce que les performances thermiques soient conformes à la certification BBC Effinergie.

Cette disposition contractuelle qui engage la société Bouygues Immobilier a été reprise dans les contrats de réservation au chapitre 12 « consistance et caractéristiques techniques » :

le maître d’ouvrage déclare que le bien objet des présentes se situe dans un immeuble qui sera réalisé en conformité des niveaux de performance énergétique du label " bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2205, visant un niveau standardisé de performance énergétique calculé de manière globale pour l’ensemble de l’immeuble de 50 Kwh/m²/an ; modulable selon notamment sa situation géographique et son altimétrie.

le maître d’ouvrage s’engage à remettre au client le label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » dans les trente jours de la délivrance dudit label par l’organisme de certification au maître d’ouvrage.

Dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement, la clause concernant le Label BBC Effinergie qui figure au titre X des pièces déposées au rang des minutes du notaire aux fins de conservation est rédigée comme suit :

«  1° copie de la demande de certification Qualitel effectuée auprès de la société Cerqual [' ]en date du 12 octobre 2011,

2° copie de la demande de certification Habitat & Environnement effectuée auprès de la sociétés Cerqual, sus-nommée, en date du 12 octobre 2011. "

Dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement, au titre du Plan climat, il est prévu que " le maître d’ouvrage devra faire établir un diagnostic de performance énergétique tel que prévu par la loi qu’il devra remettre au propriétaire du ou des lots concernés et ce au plus tard à la réception de l’immeuble.

Ce diagnostic constitue l’un des dispositifs du Plan Climat destiné à renforcer les économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le domaine du bâtiment.

Il est ici précisé que ce diagnostic n’est prescrit qu’à titre informatif. En conséquence, l’acquéreur ne pourra se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique. "

Les contrats reprennent également les mentions relatives au label « BBC » et l’obligation pour le vendeur de remettre à l’acquéreur le label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » dans les trente jours de la délivrance dudit label par l’organisme de certification au maître d''uvre.

S’agissant du dispositif du diagnostic de performance énergétique (DPE) : il a été créé par le Plan Climat actualisé de 2006 et il est réglementé dans le code de l’énergie et le code de la construction et de l’habitation.

Il est défini à l’article L. 134-1, dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 10 novembre 2019 : le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer leur performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par décret.

La consommation énergétique telle que figurant dans les diagnostics de performance énergétiques produits établis à la requête de la société Bouygues est effectivement supérieure à 50Kwhep/m²/an :

Mme [UL] : 67,1 kWhep/m2/an pour 41,11 m²,

M et Mme [LI] : 68,9 kWhep/m2/an pour 78,31 m²,

M. [HF] : 64 kWhep/m2/an pour 55,46 m²,

M et Mme [YK] : 60,9 kWhep/m2/an pour 45,20 m²,

M et Mme [A] : 62,3 kWhep/m2/an pour 78,31m²,

M et Mme [UH] : 53,4 kWhep/m2/an pour 60,37 m².

Le dossier de diagnostic technique des époux [P] n’est pas établi à la demande de la société Bouygues et il concerne une maison de 88,20 m² avec une consommation de 125,20 kWhep/m2/an.

Ainsi, les acquéreurs ne produisent pas l’intégralité des diagnostics énergétiques permettant de conclure à une distorsion manifeste de consommation qui leur serait commune à tous.

L’expertise n’est sollicitée par les acquéreurs qu’à titre complémentaire si le lien de causalité était contesté ainsi que l’estimation de la moins-value, afin de quantifier la moins-value apportée à chaque bien ainsi que le préjudice de jouissance subi par la non-conformité énergétique des logements et non pas pour obtenir des éléments d’information quant à la non-conformité énergétique des lots eux-mêmes qui n’est pas établie par les acquéreurs.

De plus, le DPE qui concerne chacun des lots acquis n’a pas la même vocation que le Label Effinergie qui concerne le bâtiment dans son ensemble.

S’agissant du Label Effinergie : selon l’article 1 de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique » dans sa version en vigueur depuis le 16 mai 2007, le label « haute performance énergétique » prévu à l’article R. 111-20 du code de la construction et de l’habitation atteste la conformité des bâtiments nouveaux à un référentiel qui intègre les exigences de la réglementation thermique, le respect d’un niveau de performance énergétique globale de ce bâtiment supérieur à l’exigence réglementaire et les modalités minimales de contrôle définies en annexe 1.

La performance énergétique globale d’un bâtiment est mesurée par la consommation conventionnelle d’énergie définie à l’article 4 de l’arrêté du 24 mai 2006 susvisé.

Les actes de vente mentionnent que la demande de certification Qualitel auprès de la société Cerqual en date du 12 octobre 2011 ainsi que la demande de certification Habitat & Environnement effectuée auprès de la société Cerqual le même jour ont été déposées au rang des minutes du notaire.

La société Bouygues Immobilier produit l’attestation de certification NF Logement de la société Cerqual portant la mention BBC 2005 Effinergie du 21 décembre 2015 concernant l’opération [Adresse 37].

La société Bouygues ne justifie pas avoir remis aux acquéreurs le label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » dans les trente jours de sa délivrance par l’organisme de certification au maître d’ouvrage.

Cependant les acquéreurs revendiquent uniquement le défaut de délivrance conforme provenant de l’absence du Label BBC Effinergie et d’une consommation au maximum de 50 kWhep/m²/an.

Sur le premier point, l’attestation produite en pièce n°65 par la société Bouygues suffit à établir que l’opération '[Adresse 37]' bénéficie du label BBC 2005 Effinergie prévu à la notice descriptive sauf à prétendre qu’il s’agit d’un faux, ce que ne soutiennent pas les acquéreurs.

Sur le second point, la consommation de 50Whep/m2/an est entendue comme un niveau standardisé de performance énergétique calculé de manière globale pour l’ensemble de l’immeuble et il n’est pas établi que cette performance du bâtiment dans son ensemble et non lot par lot, n’est pas atteinte.

Les acquéreurs ne tirent aucune conséquence du défaut d’adressage du label BBC 2005 Effinergie dans le délai de 30 jours.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir de manquement de délivrance conforme de la société Bouygues.

— L’obligation d’information

L’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’impose en matière contractuelle.

La sanction habituelle du manquement à un devoir d’information et de conseil consiste dans la réparation d’une perte de chance.

Les acquéreurs qui reprochent à la société Bouygues Immobilier d’avoir apporté des modifications substantielles au projet en cédant plus de logements à la société Efidis laquelle ne fait aucune distinction entre les logements sociaux et intermédiaires, en opérant des subdivisions de lots ; en n’assurant pas le Label BBC 2005 ; n’apportent aucune démonstration que ces éléments étaient déterminants dans leur choix d’acquérir les lots dans le projet '[Adresse 37]', ni que la vente réalisée au profit de la société Efidis est à l’origine d’une perte de chance de n’avoir pas contracté au profit d’un projet plus conforme à leur souhaits d’origine dont ils n’établissent d’ailleurs pas la consistance.

S’agissant des logements sociaux, il a été démontré que leur nombre est resté constant.

S’agissant des subdivisions, elles concernent quatre appartements dans deux immeubles sans modifications extérieures.

S’agissant du label BBC 2005 Effinergie, la société Bouygues Immobilier a justifié l’avoir obtenu.

Sur le défaut d’information par le vendeur de la modification des lots altérant l’équilibre des majorités et la gouvernance de la copropriété, les acquéreurs font valoir que, lors de la vente des biens en l’état futur d’achèvement, la société Efidis ne possédait que 20% des tantièmes de la résidence, ce qui représente un poids important du bailleur social mais ne permettait pas de blocage en cas de désaccord avec les autres propriétaires, ce qui constituait un élément substantiel lors de l’acquisition pour les particuliers et essentiel au consentement des acheteurs ; alors que du fait de la seconde vente, la société Efidis a acquis 34 logements intermédiaires lui conférant une part de 47% des tantièmes de la résidence sans en informer les acquéreurs.

Les acquéreurs ne démontrent pas que le fonctionnement de la copropriété était un facteur déterminant de leur consentement dans l’achat de leurs lots.

Il ne peut pas être reproché un manquement de la société Bouygues Immobilier au titre d’un défaut d’information de la vente subséquente effectuée au profit de la société Efidis d’autant que l’opération immobilière en elle-même présentait une vocation mixte clairement annoncée dans la notice descriptive puisqu’avant la seconde vente à la société Efidis, celle-ci était déjà propriétaire de logements sociaux et de la résidence étudiante et les acquéreurs ont bien acquis en toute connaissance de la nature mixte du projet.

De surcroît, cette vente subséquente concerne des logements intermédiaires qui ne bénéficient d’aucun conventionnement et ne sont pas financés par des prêts aidés.

Les acquéreurs ne démontrent pas l’existence de difficultés particulières de fonctionnement de la copropriété ni la diplomatie incessante qu’ils revendiquent et qui existerait entre eux et le bailleur social « dont la mission se trouve également compliquée par des enjeux non institutionnels » (sic).

Il n’existe pas non plus de majorité de blocage et à ce titre, les acquéreurs indiquent que bien que la société Efidis ne possède aucune majorité dans le cadre du vote des résolutions, il peut logiquement exister une situation de blocage, initiée par le bailleur social et dont les copropriétaires n’étaient pas informés lors de l’acquisition de leur logement en état futur d’achèvement. Il s’agit là d’un argument hypothétique et les acquéreurs ne démontrent pas que cette situation potentielle de blocage était un élément essentiel qu’il souhaiterait éviter lors de la vente des biens en l’état futur d’achèvement.

De surcroît, les procès-verbaux des assemblées générales produits montrent un fonctionnement normal de la copropriété et notamment des décisions prises à l’unanimité.

En l’absence de manquement de la société Bouygues Immobilier tant au titre de son obligation de délivrance qu’au titre de son obligation de conseil, la décision des premiers juges sera confirmée sans qu’il y ait lieu d’examiner les demandes des acquéreurs relatives à leurs préjudices.

Sur les frais du procès

La société Bouygues Immobilier sollicite de la cour d’appel qu’elle infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 8 novembre 2021 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et l’a condamné aux dépens et statuant à nouveau, de condamner chacun des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en découle que la société Bouygues Immobilier sollicite une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Elle demande également que les entiers dépens de première instance et d’appel soient mis à leur charge.

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. et Mme [B], ensemble ; la société civile Immobilière ELG-Immo ; Mme [UI] ; M. [PJ] ; M. [K] [B] et Mme [Z] [PF], ensemble ; M. et Mme [UH], ensemble ; M. et Mme [P], ensemble ; M. et Mme [CZ], ensemble ; M. et Mme [A], ensemble ; les consorts [N], ensemble ; M. [PH] ; M. et Mme [H], ensemble ; M. et Mme [HB], ensemble ; M. et Mme [YO], ensemble ; M. et Mme [PK], ensemble ; M. [PM] ; Mme [HD] ; M. et Mme [YK], ensemble ; M. et Mme [HF], ensemble ; M. et Mme [LI], ensemble ; Mme [UL] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Bouygues Immobilier présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il l’a condamnée aux entiers dépens,

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [B], ensemble ; la société civile Immobilière ELG-Immo ; Mme [UI] ; M. [PJ] ; M. [K] [B] et Mme [Z] [PF], ensemble ; M. et Mme [UH], ensemble ; M. et Mme [P], ensemble ; M. et Mme [CZ], ensemble ; M. et Mme [A], ensemble ; les consorts [N], ensemble ; M. [PH] ; M. et Mme [H], ensemble ; M. et Mme [HB], ensemble ; M. et Mme [YO], ensemble ; M. et Mme [PK], ensemble ; M. [PM] ; Mme [HD] ; M. et Mme [YK], ensemble ; M. et Mme [HF], ensemble ; M. et Mme [LI], ensemble ; Mme [UL] aux dépens de première instance et d’appel ;

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 500 euros chacun,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente de chambre,