Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00714 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIW6F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2023 -Juge de l’exécution de BOBIGNY – RG n° 23/1159

APPELANTE

SDC [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet SINERGI dont le siège social est à [Adresse 4], pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Plaidant par M^e Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0829

INTIMÉE

S.C.I. NOURIT

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Plaidant par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Emmanuelle LEBÉE, Présidente de chambre

Valérie DISTINGUIN, Conseillère chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Camille LEPAGE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La SCI Nourit est propriétaire du lot n° 179 au sein de la résidence située [Adresse 2].

Par jugement du 28 janvier 2022, rectifié par jugement du 16 juin 2022, le tribunal de proximité d’Aubervilliers a, notamment, condamné la SCI Nourit à remettre en état, sous astreinte de 100 euros par jour débutant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et pendant un délai de six mois, à réaliser les travaux suivants :

— démolition d’une porte d’accès en façade à l’extrémité gauche du bâtiment,

— modification de l’ouverture en façade (dépose d’une fenêtre en lieu et place des deux petites ouvertures à gauche du bâtiment),

— démolition de l’agrandissement du toit situé au-dessus du lot de la SCI Nourit,

— dépose de grille de ventilation en partie basse dudit bien ainsi que sur le dessus de cette partie.

Ces jugements ont été signifiés à la SCI Nourit par acte du 29 juillet 2022.

Par acte du 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI Nourit devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement précité, et de condamnation à ce titre de la SCI Nourit à hauteur de 15 100 euros, outre la fixation d’une astreinte définitive.

Par jugement en date du 28 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

— dit nulle pour défaut de justification, par le syndic, de son droit d’agir en justice, l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 6 mars 2023 ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a considéré que la résolution n°24 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2015, selon laquelle le syndicat des copropriétaires se réservait le droit de saisir les autorités compétentes n’était pas constitutive d’un mandat explicite donné en vue de la saisine du juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte.

Par déclaration en date du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 9 avril 2025, il demande à la cour d’appel de :

— le recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondé ;

En conséquence,

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— constater que le syndic justifie de son pouvoir à agir en justice ;

— juger l’assignation introductive d’instance régulière ;

Par conséquent,

— débouter la Sci Nourit de sa demande de nullité ;

Evoquant,

— liquider l’astreinte prononcée par le jugement du 28 janvier 2022, rectifié par jugement du 16 juin 2022 ;

— condamner en conséquence la Sci Nourit à lui payer la somme de 18 000 euros laquelle sera à actualiser au jour du jugement [de l’arrêt] à intervenir ;

— fixer une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard et ce jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état et de démolition tels qu’énoncés par le jugement du 28 janvier 2022, rectifié par jugement du 16 juin 2022 ;

— condamner la Sci Nourit à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de M^e Magda Elbaz ;

— débouter la Sci Nourit de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions plus amples et contraires.

Par conclusions en date du 2 avril 2025, la Sci Nourit demande à la cour d’appel de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre très subsidiaire,

— liquider le montant de l’astreinte provisoire à un euro symbolique ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de fixation d’une astreinte définitive ;

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la présente instance ;

— dispenser la Sci Nourit de toute participation aux honoraires et frais de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d’habilitation du syndic pour agir en justice :

La Sci Nourit soulève la nullité de l’assignation en faisant valoir que le syndic de l’immeuble ne justifiait pas avoir reçu un mandat explicite d’introduire l’instance. Il prétend que la résolution n°24 dont se prévaut l’appelant ne vise aucunement à conférer au syndic le droit d’agir en justice à son encontre, les termes qui y sont employés n’étant hypothétiques et ne comprenant aucune décision du syndicat des copropriétaires d’engager une quelconque action judiciaire ; que la supposée réitération de mandat du 18 septembre 2023 n’en est pas une dès lors d’une part, qu’aucun mandat d’agir en justice n’a été produit devant le premier juge, d’autre part, que s’agissant d’une autorisation des copropriétaires donnée à leur syndic, elle devait nécessairement précéder l’action.

Le syndicat des copropriétaires affirme avoir donné mandat et tous pouvoirs au syndic pour toute procédure permettant la réalisation effective de la remise en état envisagée et ce, aux termes d’une résolution n°24 adoptée lors de l’assemblée générale du 23 mars 2015. Il reproche au juge de l’exécution de ne pas avoir pris en compte la réitération du mandat donné au syndic le 23 mars 2015, votée lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 (résolution n°5), soutenant que le mandat donné au syndic ne doit pas nécessairement précéder l’action.

Réponse de la cour :

En application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11-8 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, lorsque le syndic de copropriété agit en justice au nom du syndicat des copropriétaires, il doit être autorisé à engager cette action par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

La résolution n°24 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 mars 2015 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est intitulée « Point sur les travaux réalisés sans autorisation par la SCI Nourit et niveau (sic) des parties communes et éventuelle décision à prendre en connaissance ».

Elle est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, met en demeure la SCI Nourit de procéder à la remise en état dans un délai de 3 mois à compter de la diffusion du procès-verbal. A défaut, le syndicat des copropriétaires se réserve le droit d’engager toute procédure à l’égard de la SCI Nourit afin que cette remise en état soit réalisée sous astreinte. L’assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic afin de saisir les autorités compétentes le cas échéant. »

Il ressort de manière explicite que, par cette résolution, le syndicat des copropriétaires a entendu donner mandat au syndic d’agir en justice aux fins d’obtenir la remise en état des lieux, au besoin sous astreinte et ce, peu important que l’assemblée générale des copropriétaires ait souhaité préciser « le cas échéant », cette formule ne traduisant rien de plus que le souhait des copropriétaires de laisser le syndic seul apprécier la nécessité de recourir ou pas aux « autorités compétentes ». En outre et ainsi que le souligne à juste titre l’appelant, ce mandat dénué de toute ambiguïté, s’entend de toutes instances liées au litige né de la réalisation des travaux sans autorisation et aux difficultés d’exécution qui en constituent la suite directe et notamment les instances en liquidation d’astreinte. Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie avoir réitéré lors d’une assemblée générale du 18 septembre 2023 le mandat donné au syndic, en ces termes :

« Résolution n°5

Confirmation de l’autorisation donnée au syndic d’engager toutes actions judiciaires utiles à l’encontre du propriétaire du lot 179 (la SCI Nourit) à la suite des travaux réalisés sans aucune autorisation par la SCI Nourit

(')

comme précédemment indiqué, Dans la continuité de ce qui avait été voté lors de l’assemblée générale du 23 mars 2015 en sa 24eme résolution, l’assemblée générale, réitère et confirme de plus fort tous pouvoirs donnés au syndic pour poursuivre et engager toutes actions judiciaires utiles dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Nourit en vue de la remise en état du bien et de la démolition effectives des travaux réalisés par la SCI sans aucune autorisation de la copropriété sous astreinte (création d’une porte d’accès en façade à l’extrémité gauche du bâtiment ; création d’une fenêtre en lieu et place des deux petites ouvertures à gauche du bâtiment, agrandissement du toit situé au-dessus du lot de la SCI Nourit, pose de grille de ventilation en partie basse dudit bien ainsi que sur le dessus de cette partie), en ce notamment pour poursuivre et mener à bien toutes actions judiciaires utiles en lien avec le jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 28 janvier 2022 et son jugement rectificatif du 16 juin 2022 qui a accueilli les demandes du syndicat des copropriétaires, l’exécution de ces décisions et toutes ses suites, dont notamment la liquidation de l’astreinte mise à la charge de la SCI Nourit en vertu de ces décisions définitives. En conséquence de quoi l’assemblée générale confirme le mandat au syndic afin qu’il introduise, poursuive et mène à bien toutes actions judiciaires utiles à cette fin dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires devant la juridiction compétente, tant en référé que devant le juge du fond à l’encontre de la SCI Nourit et d’une façon générale de faire le nécessaire pour la défense des intérêts de la copropriété devant toutes les instances requises à l’encontre de la SCI Nourit. »

Contrairement à ce que soutient l’intimée, l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice ne doit pas nécessairement précéder l’action. Il résulte en effet d’une jurisprudence constante rendue au visa de l’article 121 du code de procédure civile, que le mandat d’agir en justice peut être donné au syndic de copropriété à tout moment jusqu’à ce que le juge statue.

Le syndic était donc dûment habilité à engager l’action en liquidation de l’astreinte mise à la charge de la SCI Nourit aux termes des jugements du 28 janvier et 16 juin 2022.

L’assignation en liquidation d’astreinte délivrée par le syndicat des copropriétaires le 6 mars 2023 à l’encontre de la SCI Nourit n’encourt donc aucune nullité.

Il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement et de débouter la SCI Nourit de sa fin de non-recevoir.

Sur la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une nouvelle astreinte :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les seuls travaux réalisés portant sur la démolition de la porte d’accès en façade sont postérieurs à l’expiration du délai d’astreinte ; que c’est de mauvaise foi que la Sci Nourit prétend qu’elle n’a pas réalisé les travaux faute d’avoir eu connaissance d’une décision l’y contraignant, alors que la procédure a été introduite en raison des travaux irréguliers qu’elle a effectués ; que des tentatives amiables de résolution du litige ont été entreprises ; qu’à ce jour, aucune remise en état de la toiture n’est intervenue. Le syndicat des copropriétaires considère que le prononcé d’une astreinte définitive est justifié par le refus abusif de la SCI Nourit d’exécuter les ordres judiciaires.

En réplique, la SCI Nourit affirme qu’il ne peut lui être tenu rigueur de ne pas avoir effectué les travaux dans les délais, dès lors qu’elle n’a pas eu connaissance de la procédure ayant donné lieu aux jugements des 28 janvier et 16 juin 2022, l’ensemble des actes ayant été délivrés à étude et aucune mise en demeure ou sommation d’exécuter ne lui ayant été préalablement adressée ; qu’au mois de juillet 2023, elle a procédé à la démolition de la porte d’accès ; qu’au regard de la période de congés, les autres travaux, ont été entrepris au mois de septembre 2023. Elle affirme qu’il est impossible de déférer à l’injonction relative à la démolition de l’agrandissement du toit en raison de l’imprécision de son énoncé et s’oppose ainsi au prononcé d’une nouvelle astreinte.

Réponse de la cour :

Selon l’article L. 131-4 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

L’article L. 131-4 alinéa 3 permet au juge de supprimer l’astreinte provisoire ou définitive en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient d’une cause étrangère.

Pour ce qui concerne les obligations de faire, il appartient au débiteur, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté ladite obligation. La notion de cause étrangère permettant de supprimer l’astreinte en tout ou en partie, plus large que celle de force majeure, s’entend de tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité, pour une raison quelconque, de se conformer à l’injonction du juge.

Les jugements des 28 janvier et 16 juin 2022 ont été signifiés à a la société Nourit le 29 juillet 2022.

Contrairement à ce qu’elle soutient, elle a donc été informée de l’obligation qui pesait sur elle, les actes de signification lui ayant été régulièrement délivrés à l’adresse de son siège social [Adresse 1] par remise à étude, dans les mêmes conditions que l’a été le 6 mars 2023 l’assignation en liquidation d’astreinte devant le juge de l’exécution dont elle ne conteste pas avoir eu connaissance et dont elle n’a pas critiqué les modalités de remise.

Par ailleurs, aucun texte ne subordonne l’assignation en liquidation d’astreinte à la délivrance préalable d’une mise en demeure ou à une tentative de rapprochement amiable, étant observé au cas présent que la société Nourit est informée de l’irrégularité des modifications apportées à son lot depuis le 30 octobre 2015, date de la première lettre de mise en demeure du syndic de l’immeuble lui intimant l’ordre de procéder à une remise en état d’origine, le litige étant très ancien.

L’astreinte a donc couru à compter du 30 septembre 2022 jusqu’au 30 mars 2023.

Selon procès-verbal de constat du 9 janvier 2023, aucuns travaux de remise en état n’avait encore été entrepris à cette date. A la mi-juillet, soit plusieurs mois après l’expiration de la période d’astreinte, seule la porte d’accès en façade avait été changée et remplacée par un mur en béton brut partant du sol jusqu’à la toiture, ainsi que cela ressort d’un second constat en date du 19 juillet 2023. L’huissier y mentionne l’absence de dépose des deux petites ouvertures à gauche du bâtiment ainsi que la présence persistante de l’extension du toit situé au-dessus du lot de la société Nourit dont il a été ordonné la démolition. Il n’avait pas non plus encore été procédé à la dépose des petites grilles de ventilation en partie basse et haute du bâtiment.

Si la société Nourit justifie avoir finalement fait procéder en septembre 2023 à la pose d’un enduit sur la porte d’accès pour lui rendre son aspect d’origine, à la démolition de la grille de ventilation avec rétablissement des petites ouvertures préexistantes, elle n’est cependant intervenue que six mois après l’expiration du délai d’astreinte et au surplus, sans avoir procédé à la démolition de l’agrandissement du toit. C’est en vain qu’elle invoque les congés de l’été 2023 pour expliquer son retard, l’injonction ayant été formulée au cours de l’été 2022 de sorte qu’elle pouvait parfaitement s’organiser pour débuter les travaux avant l’été 2023 et c’est encore vainement qu’elle prétend que l’ordre judiciaire de démolition de l’agrandissement du toit serait imprécis pour expliquer son inexécution, la partie du toit à supprimer étant précisément identifiée par le juge de proximité comme étant la « portion de toit créée », telle qu’apparaissant sur le procès-verbal d’huissier du 28 novembre 2017 en comparaison avec les photos de l’édifice à l’origine. Ainsi, aux termes de son constat du 19 juillet 2023, le commissaire de justice a constaté « au-dessus de la porte noire que le toit de la construction brique rouge est prolongé jusqu’au bâtiment n°1A, à l’exception sous les deux fenêtres du bâtiment d’un puit de lumière visible. », ces constatations étant illustrées par une photographie sur laquelle l’on peut distinguer la partie de toit « créée » dont le tribunal d’Aubervilliers a ordonné la destruction. S’appuyant sur un procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 27 mars 2025, au terme duquel le commissaire de justice précise « qu’il s’agit d’un toit avec une seule et même étanchéité rejoignant la façade arrière du bâtiment A », la société Nourit croit pouvoir en déduire qu’elle n’aurait jamais procédé à un agrandissement du toit et qu’il n’y aurait pas lieu à une remise en état. Cependant, outre qu’elle n’explique pas en quoi les travaux d’étanchéité sur la totalité de la surface du toit démontreraient que l’agrandissement d’une partie du toit n’aurait jamais eu lieu, ce faisant, elle remet en cause la décision du juge de proximité d’Aubervilliers. Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution de modifier le titre exécutoire et il appartenait à la société Nourit si elle entendait en contester les termes, d’interjeter appel du jugement.

Il y a lieu en conséquence de liquider l’astreinte. Néanmoins, son montant sera ramené à la somme de 12.000 euros pour tenir compte de l’exécution partielle de l’ordre judiciaire. Compte tenu de l’inexécution de l’ordre de démolition du toit créé, il convient de fixer une nouvelle astreinte provisoire assortissant cette obligation.

Sur les demandes accessoires

L’appelant prospérant en son appel, il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’intimée aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par M^e Magda Elbaz conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.500 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Nourit de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Liquide l’astreinte fixée par les jugements des 28 janvier et 16 juin 2022 à la somme de 12.000 euros et condamne la SCI Nourit à payer cette somme au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Assortit l’obligation de démolition de l’agrandissement du toit prononcée par le tribunal de proximité d’Aubervilliers par jugements des 28 janvier et 16 juin 2022, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant le délai de trois mois, passé le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne la SCI Nourit à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Nourit aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Magda Elbaz.

Le greffier, Le président,