Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 4, 5 mars 2026, n° 25/02181

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- Faits
- Parties
- Faits
- I. Sur l'exception de nullité de fond du fait du décès de Mme [I]
- II. Sur l'irrecevabilité des interventions volontaires en appel de M. [DD] et...
- III. Sur le désistement d'instance et d'action de M. [G]
- IV. Sur la recevabilité de l'appel de la société Odalys résidences
- Motifs de la décision
- — Sur l'exception de nullité tenant au décès de Mme [C] [I]
- — Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de M. [GH] [DD] en qualité...
- — Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de M. [WW] [YC]
- — Sur la recevabilité de l'appel de la société Odalys résidences
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CA Aix-en-Provence
Désistement 5 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Demande fondée sur un bail commercial
La cour a jugé que l'appel de la société Odalys résidences était irrecevable à l'égard de ce bailleur, car les demandes étaient fondées sur des baux distincts.
Accepté
Préjudice moral et financier
La cour a estimé que la société Odalys résidences devait indemniser le bailleur pour l'incident abusif, en raison de la nature des demandes et de la résistance à celles-ci.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que la société Odalys résidences devait rembourser les frais irrépétibles au bailleur, en raison de l'irrecevabilité de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 4, 5 mars 2026, n° 25/02181
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/02181
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra JUSTONFabrice BABOINNicolas MERGERSébastien BADIEFrancois MORABITO
Cabinet(s) :	PVB AVOCATSGOBERT ET ASSOCIES
Parties :	S.A.S. ODALYS RESIDENCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre 3-4

N° RG 25/02181 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BONNA

Ordonnance n° 2026/M

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

représentée par M^e Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e Maxime ASCENCIO, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Appelante

Monsieur [U] [E]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Francois MORABITO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [Z] épouse [Y]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Francois MORABITO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [T]

Monsieur [V] [G]

Madame [C] [I] décédée

Monsieur [J] [K] [H]

Madame [B] [A]

Monsieur [N] [X]

Monsieur [D] [Q]

Monsieur [P] [M]

Monsieur [L] [S]

Monsieur [O] [Y]

SARL [R] représentée en la personne de ses représentants légaux

Intimés

Monsieur [WW] [YC]

Intervenant volontaire

Monsieur [GH] [DD] es qualité d’héritier de Madame [C] [I].

Intervenant volontaire

Parties Intervenantes

ORDONNANCE D’INCIDENT

Nous, Anne-Laurence Chalbos, conseiller de la mise en état de la chambre 3-4 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, assistée de Achille Tampreau, greffier,

Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l’incident était mis en délibéré, avons rendu le 5 mars 2026, l’ordonnance suivante :

Vu le jugement rendu le 20 janvier 2025 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence entre 13 propriétaires bailleurs de lots d’une résidence de tourisme et la société Odalys résidences ;

Vu l’appel interjeté le 21 février 2025 par la société Odalys résidences ;

Vu les conclusions déposées et notifiées le 7 juillet 2025 par M. [V] [G] aux fins d’entendre :

— donner acte à M. [G] de ce que, conformément aux articles 400 et 401 du code de procédure civile, il se désiste, par les présentes conclusions, de l’instance engagée par lui devant le tribunal judiciaire puis devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence contre la société Odalys résidences par assignation en date du 29 novembre 2022, délivrée par Maître [UD] [ZZ], commissaire de justice à Marseille,

— constater ce désistement, et par voie de conséquence, le dessaisissement de la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour le compte de M. [G],

— donner acte à M. [G] de son offre de payer, conformément aux dispositions de l’article 405 du code de procédure civile, la partie des frais qu’il représente dans la présente instance éteinte pour son compte,

— lui donner également acte de ce que, conformément à l’article 403 du code de procédure civile, le présent désistement est strictement limité à ladite instance et que le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement ;

Vu les conclusions d’incident déposées et notifiées le 7 janvier 2026 par M. [U] [E], Mme [F] [Y] née [Z], Mme [W] [T], M. [V] [G], M. [J] [EM], Mme [B] [A], M. [N] [X], M. [D] [Q], M. [P] [M], M. [L] [S], M. [O] [Y], la SARL [R], intimés, ainsi que par M. [GH] [DD] en sa qualité d’héritier de Mme [I] [C], et M. [WW] [YC], intervenants volontaires, aux fins d’entendre, vu les articles R.211-3-5 du code de l’organisation judiciaire, 329, 36, 913-5 du code de procédure civile :

— recevoir l’intervention volontaire de M. [GH] [DD] en sa qualité d’héritier de Mme [C] [I], décédée,

— débouter la société Odalys résidences de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déclarer au regard du taux du ressort, l’appel inscrit par la SAS Odalys résidences irrecevable à l’égard de :

— M. [U] [E],

— M. [GH] [DD] en lieu et place de Mme [C] [I],

— M. [J] [EM],

— Mme [B] [A],

— M. [N] [X],

— M. [D] [Q],

— M. [P] [M],

— M. [L] [S],

— M. [O] [Y],

— Mme [F] [Y],

— la SARL [R],

— juger que l’instance se poursuit uniquement entre la SAS Odalys résidences et Mme [W] [T] ainsi que M. [WW] [YC], intervenant volontaire,

— condamner la SAS Odalys résidences à payer à chacun des intimés et intervenant volontaire 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens ;

Vu les conclusions d’incident déposées et notifiées le 22 décembre 2025 par la société Odalys résidences aux fins d’entendre, vu les articles 35, 36, 39, 40, 73, 117, 118, 119, 120 et 564 du code de procédure civile, 2044, 2052 du code civil, R.211-3-5 du code de l’organisation judiciaire:

I. Sur l’exception de nullité de fond du fait du décès de Mme [I] :

— constater l’exception de nullité de l’assignation devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 29 novembre 2022 et des conclusions d’appel du 7 juillet 2025 du fait du décès de Mme [I] en date du 10 juillet 2022,

— déclarer nulle l’assignation devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 29 novembre 2022 et des conclusions d’appel du 7 juillet 2025 du fait du décès de Mme [I] en date du 10 juillet 2022,

En conséquence,

— déclarer irrecevables les conclusions d’appel de Mme [I], les conclusions d’incident de Mme [I] et par voie de conséquences les conclusions d’intervention volontaire de M. [DD] et les conclusions d’incident de M. [DD],

II. Sur l’irrecevabilité des interventions volontaires en appel de M. [DD] et M. [YC] :

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire en appel de M. [GH] [DD],

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire en appel de M. [WW] [YC],

En conséquence,

— condamner M. [GH] [DD] à payer à la société Odalys résidences la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner M. [WW] [YC] à payer à la société Odalys résidences la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

III. Sur le désistement d’instance et d’action de M. [G] :

— constater l’accord des parties que la transaction du 25 novembre 2024 emportait le désistement d’action et d’instance en première instance de M. [G] et de la société Odalys résidences en laissant à chacune des deux parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés tant en première instance,

— constater l’accord de M. [G] à renoncer à se prévaloir du jugement du 20 janvier 2025 afin de permettre aux parties de faire constater le désistement d’action et d’instance en appel,

En conséquence,

— acter que M. [G] se désiste de son instance d’action en appel et que la société Odalys résidences se désiste exclusivement à son égard également,

IV. Sur la recevabilité de l’appel de la société Odalys résidences :

— juger que deux des prétentions formulées par Mme [W] [T] (lots n°162 et 202) excèdent manifestement 5000 euros, de sorte que le jugement a été rendu en premier ressort et que l’appel est nécessairement recevable,

— juger que le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans on jugement du 20 janvier 2025 a statué sur des demandes indéterminées de sorte que l’appel de ce jugement est nécessairement recevable,

— juger que les demandes formées par les intimés/bailleurs en première instance sont fondées sur un titre commun de sorte que le taux du ressort doit être déterminé par la prétention la plus élevée, laquelle excède largement les 5000 euros,

— juger que l’existence de faits identiques et/ou connexes permet de déterminer le taux de ressort en fonction de la valeur totale des demandes des bailleurs,

— juger que les demandes formées par les intimés/bailleurs en première instance excèdent la somme de 5000 euros,

En conséquence,

— déclarer l’appel interjeté par la société Odalys résidences à l’encontre du jugement du 20 janvier 2025 recevable,

En tout état de cause,

— débouter les intimés/bailleurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger en tout état de cause que l’appel interjeté contre le jugement du 20 janvier 2025 est recevable à l’égard de Mme [T],

— condamner in solidum les intimés/bailleurs à payer à la société Odalys résidences la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour incident abusif,

— condamner in solidum les intimés/bailleurs à payer à la société Odalys résidences la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’incident,

— condamner in solidum les intimés/bailleurs aux dépens de la procédure d’incident ;

MOTIFS

— Sur les désistements réciproques de M. [G] et de la société Odalys résidences :

Il ressort des écritures des parties concordantes sur ce point que la société Odalys résidences et M. [V] [G] ont signé une transaction le 25 novembre 2024 qui emportait désistements réciproques d’instance et d’action, que M. [G] se désiste en conséquence de l’instance engagée par lui devant le tribunal judiciaire et poursuivie devant la cour d’appel, renonçant ainsi au bénéfice du jugement, la société Odalys résidences se désistant également de son appel à l’égard de cette partie.

Il sera donné acte à ces parties de leurs désistements réciproques, emportant extinction de l’instance entre elles.

— Sur l’exception de nullité tenant au décès de Mme [C] [I] :

Aux termes de l’article 913-5, du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour :

1° Prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

2° Déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel. Les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été ;

3° Déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

4° Déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l’article 930-1 ;

5° Statuer sur les exceptions de procédure relatives à la procédure d’appel, les demandes formées en application de l’article 47, la recevabilité des interventions en appel et les incidents mettant fin à l’instance d’appel ;

(…)

Le conseiller de la mise en état est un magistrat de la cour d’appel chargé de l’instruction de l’appel. Il n’est pas compétent pour statuer sur l’appel du jugement rendu en première instance, cette compétence relevant de la cour conformément à l’article L.311-1 du code de l’organisation judiciaire.

Le conseiller de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur l’exception de nullité de l’assignation ayant saisi le tribunal en première instance.

Il est en revanche compétent pour statuer sur une exception de nullité des conclusions d’appel.

La consultation du dossier numérique de la cour fait toutefois apparaître l’absence de conclusions au fond ou d’incident déposées au nom de Mme [I].

Les demandes de la société Odalys tendant à faire déclarer nulles ou irrecevables les conclusions d’appel et d’incident de Mme [I] sont en conséquence sans objet.

— Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [GH] [DD] en qualité d’héritier de Mme [C] [I] :

Mme [C] [I] figure comme partie au jugement dont appel.

L’intervention volontaire de M. [GH] [DD], qui justifie de sa qualité d’héritier de cette partie, est recevable tant que la cour ne se sera pas prononcée sur l’irrégularité de la procédure de première instance.

— Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [WW] [YC] :

Par des conclusions au fond déposées et notifiées le 7 juillet 2025, M. [WW] [YC] a déclaré intervenir volontairement à l’instance, exposant qu’il est dans une situation similaire à celle des autres bailleurs intimés, ayant également acquis, dans la même résidence, un lot donné à bail à l’appelante et subi un préjudice du fait du non-paiement des loyers à compter du 14 mars 2020, demandant à la cour la condamnation de la société Odalys résidences à lui payer une somme de 11879,33 euros d’arriérés de loyers outre 2000 euros de dommages et intérêts.

Ainsi que le fait valoir à juste titre la société Odalys résidences, sont irrecevables en cause d’appel les interventions volontaires qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles qui n’ont pas été soumises aux premiers juges.

L’intervention de M. [WW] [YC] sera en conséquence déclarée irrecevable.

— Sur la recevabilité de l’appel de la société Odalys résidences :

L’article R.211-3-25 du code de l’organisation judiciaire dispose que dans les matières pour lesquelles il a compétence exclusive et sauf disposition contraire, le tribunal judiciaire statue en dernier ressort lorsque le montant de la demande est inférieur ou égal à la somme de 5000 euros.

Il résulte des dispositions des articles 35 et 36 du code de procédure civile que pour apprécier le montant de la demande, il est tenu compte de la valeur totale des prétentions de chaque demandeur lorsqu’elles sont fondées sur un même fait ou sont connexes, et que lorsque des demandes sont formulées par plusieurs demandeurs en vertu d’un titre commun, le taux du ressort est déterminé pour l’ensemble des prétentions par la plus élevée d’entre elles.

A contrario, lorsque dans une même instance des prétentions sont émises par plusieurs demandeurs dépourvus de titre commun, le taux du ressort est déterminé à l’égard de chacun d’eux par la valeur de ses prétentions.

Pour déterminer la valeur des prétentions, il est tenu compte des dernières conclusions fixant le montant des demandes soumises au tribunal.

En l’espèce, chaque bailleur ou couple de bailleurs a agi en vertu d’un bail commercial qui lui est propre.

C’est en conséquence à tort que la société Odalys résidences soutient que tous les propriétaires bailleurs ont agi en vertu d’un titre commun.

Il n’y a de titre commun qu’entre les deux membres de chaque couple de bailleurs.

L’existence de faits connexes n’a d’incidence que pour apprécier la valeur totale des prétentions de chaque demandeur, conformément aux dispositions de l’article 35 du code de procédure civile, mais ne permet pas d’additionner les prétentions émises par plusieurs demandeurs dépourvus de titre commun.

Il ressort des dernières conclusions déposées devant le tribunal judiciaire que chaque demandeur agissant en vertu d’un bail distinct présentait les demandes suivantes :

— condamner la société Odalys résidences à payer sur les loyers dus au titre de 2020 et 2021 les sommes ci-après détaillées, en euros, et les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021 et leur capitalisation : (suit un tableau comportant le montant détaillé réclamé au titre du solde total dû au 31 décembre 2021 par chaque propriétaire ou couple de propriétaires),

— condamner la société Odalys résidences à payer à chaque requérant la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier ainsi qu’à la résistance abusive subie,

— condamner la société Odalys résidences à payer à chaque requérant la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Odalys résidences aux entiers dépens.

Contrairement à ce qu’affirme la société Odalys résidences, le fait pour les demandeurs de solliciter le bénéfice des intérêts au taux légal à compter d’une date déterminée, avec capitalisation des intérêts, n’a pas pour effet de rendre indéterminées leurs demandes chiffrées, le montant des intérêts dûs au jour de la demande étant parfaitement déterminable.

La société Odalys résidences affirme avoir elle-même présenté en première instance une demande indéterminée, tendant à ce qu’il soit jugé 'que M. [EM] a accepté la première franchise de loyer à hauteur de 21,9% et ne peut donc en solliciter le paiement'.

Ce chef de dispositif énonce un moyen de défense et non une prétention.

Le fait pour la société Odalys résidences d’insérer des moyens de droit ou de fait dans le dispositif de ses conclusions n’en fait pas pour autant des demandes au sens de l’article 40 du code de procédure civile.

Chaque requérant ayant présenté une demande en dommages et intérêts d’un montant de 2000 euros, l’appel n’est recevable qu’à l’égard des seuls demandeurs ayant présenté une demande supérieure à 3000 euros au titre du solde dû au 31 décembre 2021 outre intérêts, permettant de dépasser le seuil de 5000 euros, étant rappelé que ne doit pas être prise en compte la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément au dispositif des conclusions précitées, il doit être tenu compte des intérêts au taux légal courus entre le 8 avril 2021 et la date desdites conclusions soit le 5 avril 2024.

Excèdent ainsi le taux du ressort les prétentions émises par :

— M. [N] [X] : 2796,14 euros d’arriéré de loyers + 378,84 euros d’intérêts + 2000 euros de dommages et intérêts,

— Mme [W] [T] : 10560,79 euros au seul titre des arriérés de loyers, outre intérêts et dommages et intérêts.

L’appel de la société [Adresse 2] est en conséquence recevable à l’égard de ces 2 intimés et irrecevable à l’égard des autres.

Partie succombante sur l’essentiel, la société Odalys résidences sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour incident abusif et condamnée aux dépens, sauf à l’égard de M. [G] et de M. [WW] [YC] qui conserveront la charge des dépens par eux exposés.

La société Odalys résidences sera également condamnée au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles au profit des intimés à l’égard desquels l’appel est déclaré irrecevable.

Les autres demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire,

Donnons acte à M. [V] [G] de leurs désistements d’instance et d’action réciproques, emportant extinction de l’instance entre ces deux parties,

Disons que le désistement d’appel de la société Odalys résidences n’emporte pas acquiescement au jugement dont appel en l’état de la renonciation par M. [G] de l’instance engagée par lui devant le tribunal judiciaire,

Déclarons le conseiller de la mise en état incompétent pour statuer sur l’exception de nullité de l’assignation du 29 novembre 2022,

Déclarons sans objet les demandes de la société Odalys résidences tendant à faire déclarer nulles ou irrecevables les conclusions d’appel et d’incident de Mme [I],

Déclarons recevable l’intervention volontaire de M. [GH] [DD] en qualité d’héritier de Mme [C] [I],

Déclarons irrecevable l’intervention volontaire de M. [WW] [YC],

Déclarons l’appel formé par la SAS Odalys résidences irrecevable à l’égard de :

— M. [U] [E],

— Mme [C] [I] aux droits de laquelle intervient M. [GH] [DD],

— M. [J] [EM],

— Mme [B] [A],

— M. [D] [Q],

— M. [P] [M],

— M. [L] [S],

— M. [O] [Y],

— Mme [F] [Y],

— la SARL [R],

Disons que l’instance se poursuit uniquement entre la SAS Odalys résidences d’une part, et M. [N] [X] et Mme [W] [T] d’autre part,

Déboutons la SAS Odalys résidences de ses demandes en dommages et intérêts,

Condamnons la SAS Odalys résidences à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros chacun à M. [U] [E], M. [GH] [DD], M. [J] [EM], Mme [B] [A], M. [D] [Q], M. [P] [M], M. [L] [S], M. [O] [Y], Mme [F] [Y], la SARL [R],

Déboutons les autres parties de leurs demandes à ce titre,

Condamnons la SAS Odalys résidences aux dépens, sauf à l’égard de M. [V] [G] et de M. [WW] [YC] qui conserveront la charge de leurs propres frais et dépens.

Fait à [Localité 2], le 5 Mars 2026

Le greffier Le magistrat de la mise en état

Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

Le greffier