Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12136 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCITX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 17/10087

APPELANTE

S.C.I. ACB

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Christophe WILNER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1935

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet [C]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Aurélie GEOFFROY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2171

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La société civile immobilière ACB est propriétaire du lot n° 1 dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 11]. Ce lot à usage commercial est notamment composé de deux ateliers, dont l’un est mitoyen de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11]. Lors de son acquisition en 2007 par la SCI ACB, cet atelier était couvert d’un toit-terrasse en béton à pavés de verre.

Lors de l’assemblée générale du 15 mars 2007 la société ACB a été autorisée à remplacer la couverture centrale en pavés de verre par une couverture en dalles de verre opalisé, ainsi qu’à remplacer la descente pluviale côté école.

Dans un rapport en date du 17 avril 2008, l’architecte de la copropriété a constaté une rétention d’eau sur la terrasse et la présence de flaques d’eau importantes. Il a préconisé de déraser certaines des cornières inox pour faciliter l’écoulement de l’eau. En outre, il a noté, en ce qui concerne les finitions de la terrasse, que la société Cap Bleu, locataire de la société ACB, s’est engagée à parfaire les ouvrages mal terminés et inesthétiques, solins des relevés et reprise d’enduit.

En 2016, la société ACB a procédé de sa propre initiative au changement des verrières en raison de la défaillance des verrières qu’elle avait mises en place, sources d’infiltrations dans ses locaux.

Le syndicat des copropriétaires, considérant que les travaux réalisés par la société ACB ont modifié l’état et la consistance des parties communes a mis en demeure cette dernière de 'stopper ses travaux sans délai’ par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2016.

Par acte d’huissier de justice délivré le 11 mai 2017, il a assigné la société ACB, aux fins, à titre principal, de voir celle-ci condamnée à la remise en état des parties communes sous astreinte.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société ACB à déposer la verrière litigieuse et à exécuter les travaux de remise en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société ACB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société ACB aux dépens dont distraction au profit de Maître Beaudoire, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société ACB a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 août 2020.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le délégué du premier président de la cour d’appel a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision en ce qu’elle a condamné la société ACB à déposer la verrière litigieuse et à exécuter des travaux de remise en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 avril 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2020 par lesquelles la société ACB, appelante, invite la cour, au visa des articles 14, 25, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1301 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à déposer la verrière et à exécuter les travaux de remise en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement dont appel puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,

— dire et arrêter que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [C] est responsable des dommages causés à la société ACB,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à l’indemniser entièrement son préjudice lequel s’élève à la somme de 159 600 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], au paiement de la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 14 décembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 3 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— juger irréguliers les travaux que la société ACB a réalisé en 2016 dans les parties communes du [Adresse 3] [Localité 5] en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— condamner la société ACB à déposer la verrière litigieuse et à procéder à la remise en état des parties communes, à ses frais exclusifs,

— juger que cette remise en état se fera aux frais de la société ACB, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et après vote de l’assemblée générale des copropriétaires sur le projet,

— condamner la société ACB à exécuter les travaux de remise en état dans un délai de trois mois suivant le vote de l’assemblée générale sur le projet retenu,

— juger qu’à défaut de remise en état la société ACB sera condamnée à une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du quatrième mois suivant le vote de l’assemblée générale sur le projet retenu,

— juger que les juges de la cour de [Localité 10] se réservent le droit de la liquider,

— condamner la société ACB à lui payer à titre indemnitaire, une somme de 6 000 euros,

— condamner la société ACB à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la régularité des travaux entrepris en 2016

La SCI ACB expose que dès 2008, son bailleur l’a informée de l’état catastrophique de la nouvelle verrière, sur laquelle les autres propriétaires installent tables et chaises, utilisant l’espace comme une terrasse alors qu’il s’agit d’une partie commune sans droit d’usage. Elle soutient que les travaux réalisés en 2016 sont similaires à ceux réalisés en 2007 et ont porté uniquement sur la structure métallique tenant les verres afin d’augmenter la pente, compte tenu des infiltrations apparues et de l’inertie du syndicat des copropriétaires. Elle allègue qu’elle est ainsi intervenue dans le cadre d’une gestion d’affaire.

Le syndicat des copropriétaires allègue que la SCI ne peut revendiquer le bénéfice d’une autorisation donnée en 2007 pour entreprendre neuf années plus tard de nouveaux travaux par nature différents puisque le toit est passé d’une «couverture en dalle de verres opalisés», suivant l’autorisation de 2007, à «une verrière vitrée à châssis aluminium», selon le projet de 2016.

Sur ce,

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci».

Les parties semblent s’entendre sur la qualité de partie commune du toit-terrasse de l’atelier. Néanmoins, le règlement de copropriété stipule que sont communes «les couvertures à l’exception des parties vitrées, tabatières, lucarnes ou vasistas éclairant ou recouvrant des locaux constituant des parties privatives».

En outre, l’architecte de la copropriété, dans un courrier adressé le 25 février 2016 au syndic, indiquait : « je reprends l’historique de cette terrasse dont j’ignore le statut. Partie commune ou privative » et « pour sa part la copropriété doit nous indiquer s’il existe « un droit de jouissance » de la terrasse pour le copropriétaire du 1er étage, ce qui ne serait pas sans conséquence sur la conception de la verrière en cours de réalisation. La SCI ACB écrit « Ces verrières étaient considérées comme une toiture/terrasse par les occupants du 1er étage» Peut-être à juste titre '» ;

Le syndicat des copropriétaires, qui ne verse aux débats que des extraits choisis du règlement de copropriété, ne produit pas la totalité de l’état descriptif de division, et notamment pas la description du lot situé au premier étage, propriété semble-t-il de Mme [T] et M. [Z] et qui bénéficierait d’une terrasse, de sorte qu’il n’est pas démontré que ce lot bénéficie de la jouissance privative du toit-terrasse, qui alors ne pourrait être que commune, en contradiction avec les stipulations susvisées du règlement de copropriété. A ce titre, la seule photographie versée aux débats d’une porte fenêtre donnant sur le toit-terrasse est insuffisante à démontrer que ce lot dispose d’un droit de jouissance sur cette terrasse.

Au regard de l’incomplétude du règlement de copropriété produit et en l’état des pièces produites, le toit-terrasse de l’atelier du lot n° 1 peut être analysé comme une partie privative, ce qui en interdit l’accès aux copropriétaires du 1er étage.

Ceci étant exposé, le règlement de copropriété stipule en tout état de cause que «tout ce qui étant à l’extérieur des appartements et bien que constituant une partie privative, concourt à l’harmonie et à l’uniformité de l’immeuble, ne pourront être modifiées que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires».

Il est constant que la SCI ACB a été autorisée par l’assemblée générale réunie le 15 mars 2007 à « remplacer la couverture centrale en pavés de verre par une couverture en dalles de verre opalisé ». La SCI ACB indique que des infiltrations sont apparues dès 2008 et se sont aggravées en 2009. Si elle affirme que les désordres sont apparus en raison de l’utilisation illégale de cette couverture comme terrasse par d’autres copropriétaires, illégalité que semblent confirmer les pièces versées par le syndicat, ce dernier les attribue à des malfaçons.

Il ressort des photos et pièces produites par le syndicat des copropriétaires, non contestées par la SCI ACB, que la couverture installée en 2016 est différente de celle installée en 2007 et comporte une pente permettant l’évacuation des eaux pluviales.

Par ailleurs, la SCI ACB, qui n’a pas déposé son dossier de plaidoirie, ne démontre ni la réalité des infiltrations, quand bien même elles ne sont pas contestées par son contradicteur, ni que les travaux de reprise incombaient au syndicat des copropriétaires.

Ainsi, les travaux réalisés en 2016, en ce qu’ils ont remplacé la couverture réalisée en 2007 par une verrière différente de l’existant, devait faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale en application des stipulations du règlement de copropriété.

C’est donc à bon droit que le tribunal a estimé que les travaux étaient irréguliers et il convient de le constater conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires allègue que les travaux autorisés en 2007 consistaient à remplacer la structure ancienne par une couverture en dalle de verre opalisé, c’est-à-dire par un ouvrage assurant les mêmes fonctions, et que, détournant cette autorisation, la SCI ACB a en réalité remplacé la couverture par une verrière dont la fragilité, cumulée aux non façons et malfaçons de sa réalisation, est la cause exclusive des désordres. Il expose que l’action en justice qu’il a engagée vise à replacer cette partie commune dans sa fonction initiale et pérenne de toiture terrasse dans le respect de l’autorisation donnée en 2007, à savoir une couverture en dalle de verre opalisé.

Il soutient que seul le contrôle du projet de la SCI ACB par l’assemblée générale des copropriétaires et l’intervention de l’architecte de la copropriété pour assurer un suivi des travaux est de nature à le replacer dans ses droits.

La SCI ACB allègue que la verrière litigieuse actuellement en place est conforme aux règles de l’art et a permis de supprimer les infiltrations.

Sur ce,

Alors que l’action du syndicat des copropriétaires porte sur les travaux réalisés sans autorisation par la SCI ACB en 2016 pour mettre fin aux infiltrations qu’elle subissait dans son lot, il doit être constaté que le syndicat cherche en réalité à obtenir la réalisation d’un toit-terrasse ne correspondant pas à celui installé en 2007, qu’il estime non-conforme à l’autorisation donnée en assemblée générale sans en rapporter la preuve puisqu’il ne produit pas le descriptif des travaux sur lequel s’est fondée l’assemblée générale ni un comparatif avec l’ouvrage fini.

Dans un rapport de visite établi le 17 avril 2008, l’architecte de la copropriété indiquait seulement, concernant les travaux réalisés par la SCI ACB sur la couverture de son atelier, que la copropriété avait constaté la présence de flaches importants sur la «terrasse de Melle [T] et Mr [Z]» ainsi que des problèmes de finition des pieds de murs de cette terrasse.

Or, la demande de remise en état étant l’accessoire de la demande de constat de l’irrégularité des travaux réalisés en 2016 sans autorisation, cette demande ne peut consister qu’en la réalisation d’une couverture identique à celle ayant existé de 2007 à 2016.

La demande de reconstruction d’une couverture fuyarde, alors que la SCI ACB indique, sans être contredite, que la nouvelle couverture a mis fin aux infiltrations, ne peut prospérer, alors qu’il n’est au demeurant pas prétendu par le syndicat que la nouvelle verrière, qui semble d’après les photos produites esthétiquement proche de la précédente, nuit à l’harmonie et à l’uniformité de l’immeuble.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a ordonné la remise en état de la couverture de l’atelier.

Sur la demande indemnitaire formée par la SCI ACB

La SCI ACB allègue que la verrière litigieuse a été la cause des désordres affectant son lot et que le syndicat est par conséquent responsable de plein droit des dommages causés. Elle expose avoir conclu avec son locataire un protocole d’accord pour indemniser son préjudice matériel et d’exploitation.

Elle fait valoir par ailleurs que depuis 2008 elle n’a cessé, ainsi que son locataire, d’alerter le syndicat sur la nécessité d’entreprendre des travaux au niveau de la verrière et que ce dernier ne répondait même pas aux courriers qui lui étaient adressés, alors qu’il lui appartenait d’entreprendre les travaux nécessaires à la sécurité des lieux. Elle souligne également que le syndicat a laissé la copropriétaire du dessus avoir accès à la toiture litigieuse alors qu’aucun droit de jouissance des parties communes ne lui a été accordé.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI ACB a laissé l’ouvrage se dégrader alors qu’il lui appartenait de l’entretenir et d’assumer les non-conformités dès lors qu’elle avait reçu l’autorisation de remplacer le toit-terrasse existant. Il fait valoir par ailleurs que le toit-terrasse, bien que partie commune, était affecté à l’usage privatif du copropriétaire du premier étage et qu’il ne peut donc lui être reproché d’en avoir fait usage.

Sur ce,

Ainsi qu’il a été vu, les parties ne démontrent pas que la couverture de l’atelier du lot n° 1 est une partie commune et, en outre, la SCI ACB, qui ne produit aucune pièce, ne démontre pas la réalité de son préjudice.

Sa demande doit par conséquent être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires allègue qu’outre le préjudice né de l’accaparement de parties communes par la SCI ACB, la situation a entraîné pour la copropriété des frais de gestion distincts de frais de procédure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat ne démontrant pas la qualité de partie commune du toit-terrasse et ne justifiant pas des frais engagés, il convient de rejeter cette demande. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société ACB à déposer la verrière litigieuse et à exécuter les travaux de remise en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les travaux réalisés par la SCI ACB en 2016 l’ont été sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE