Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04754 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCB7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 16/03683

APPELANTS

Monsieur [X] [E] né le 2 décembre 1961 à [Localité 20],

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :B0097

Madame [U] [S] épouse [E] née le 1mai 1960 à [Localité 9],

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :B0097

INTIMES

Maître [G] [B] notaire associé de la SCP " [V] [Z], [J]

[P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] « , anciennement dénommée » [M], [T], [Z], [P], [I] [L], [K]-[B] &-[R] "

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté et assisté de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SAS MEDICIS immatriculée au RCS sous le n° 434 665 105, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 assistée de M^e Carine LE BRIS- VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2150

SCP [V] [Z], [J] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] , anciennement dénommée " [M], [T], [Z], [P], THURE,-[L],

[K]-[B] &-SAUVAG E

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

S.A.R.L. GOLD FINANCE (prononcé de caducité 12 septembre 2024)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, chargée du rapport, présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Foncière [Localité 10] Patrimoine, devenue par la suite B-Patrimoine IM, était propriétaire d’une parcelle située à [Localité 25] (Haute-Corse), sur laquelle était situé initialement un seul bâtiment accueillant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) situé [Adresse 18] à [Adresse 24] [Localité 22] [Adresse 3], connu sous l’enseigne [Adresse 23], disposant d’une capacité d’accueil de 83 lits d’hébergement temporaires, 2 lits d’accueil temporaire et places d’accueil de jour, selon arrêté conjoint n°04/1084 et 04/2047 du 24 septembre 2004.

Elle a entrepris de rénover ce bâtiment, désigné bâtiment A, et de construire deux nouveaux bâtiments, désignés bâtiments B et C.

La mise en vente du programme a été confiée par la société Foncière [Localité 10] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM à la société Médicis, en vertu d’un mandat exclusif en date du 13 octobre 2009, étendu par avenant du 21 juillet 2010.

Par arrêté conjoint n°2010/53 et n°14 du 5 janvier 2010, le transfert de gestion de l’EHPAD Résidence [13] a été autorisé au profit de la société SAS [Localité 14] Gestion dont l’actionnaire unique était la société B-Patrimoine IM.

Par acte sous seing privé du 8 avril 2010, la Sarl [Localité 14] 2 a cédé à la SAS [Localité 14] Gestion le fonds de commerce de maisons de retraite moyennant le prix principal de 480 000 euros.

Les lots de copropriété ont été commercialisés par la SAS [Localité 14] Gestion succédant à la société [Localité 14] 2 en locaux meublés à usage de chambre avec salle de bains, WC et les tantièmes de parties communes y afférent, le paiement des loyers étant garantis par la caution de la société Senior Santé, devenue par la suite [Localité 10] Patrimoine.

Monsieur et Madame [E] indiquent avoir signé avec la société Foncière [Localité 10] Patrimoine devenue B-Patrimoine Investment Management un contrat de réservation non communiqué à la procédure, la pièce 26 invoquée étant un formulaire vierge.

Monsieur et Madame [E] ont consenti, par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2010, à la SAS [Localité 14] Gestion, un bail commercial portant sur le lot C05 moyennant un loyer annuel hors taxe de 7 901,69 euros indexé à compter du 1er janvier 2013, en fonction du taux de revalorisation du tarif des prestations offertes aux personnes âgées résidant dans les établissements visés à l’article L 342 -1 du code de l’action sociale et des familles fixé annuellement par arrêté du ministre de l’économie, des finances et de l’emploi, la variation annuelle étant plafonnée à 70% dudit taux de revalorisation sans pouvoir excéder 1,5%.

Le paiement des sommes dues au titre des loyers toutes taxes comprises, des charges de copropriété d’eau et d’électricité était garanti par la société SAS Seniors Santé pendant la durée initiale du bail.

Monsieur et Madame [E] ont régularisé par acte authentique reçu le 20 décembre 2010 devant Maître [G] [B], notaire associé de la SCP « Postillon [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] », devenue « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R]' (ci-après, la SCP), l’acquisition du lot n°130 désigné comme une chambre située dans le bâtiment B-C de la résidence [15] du corps de bâtiment B-C, portant la référence C05 sur le plan de niveau R+1 comprenant une pièce principale, salle d’eau avec WC et les 117/10 000ème des parties communes générales au prix de 173 096,40 euros TTC s’appliquant :

I Aux biens et droits immobiliers taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 8% à concurrence de 165 920,40 euros soit un prix hors taxe de 153 630 euros et une taxe sur la valeur ajoutée au taux de 8% de 12 290,40 euros

II Aux meubles meublants taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 19,6 % à concurrence de 7 176 euros

Par convention en date du 1er avril 2013, la société B-Patrimoine IM, filiale de la société [Localité 10] Patrimoine, actionnaire unique de la SAS [Localité 14] Gestion, a renoncé au remboursement du solde de sa créance figurant dans les comptes de la SAS [Localité 14] Gestion à hauteur de 867 443 euros pour permettre le rachat de 99% des parts détenues par la société [Localité 10] Patrimoine au capital de la société [Localité 14] Gestion par la société Pearl Capital Management.

Par deux conventions du même jour, la société [Localité 10] Patrimoine, en présence de la société Pearl Capital Management, cette dernière intervenant en qualité de caution, a consenti à la société [Localité 14] Gestion deux prêts d’un montant respectif de 621 210 euros et de 540 000 euros aux fins de lui permettre un report d’exigibilité de la créance constatée à hauteur de 1 161 210 euros.

En 2013, les sociétés B-Patrimoine IM et [Localité 10] Patrimoine ont été placées successivement en sauvegarde, puis en liquidation judiciaire.

La société [Localité 14] Gestion a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du premier trimestre 2013 et au mois de mai 2013, la société Pearl Capital Management, exploitant repreneur, a sollicité auprès des copropriétaires une franchise de loyers, invoquant un déficit d’exploitation et la nécessité de finaliser les travaux initiés par la société Foncière [Localité 10] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM.

Deux constats d’huissier ont été réalisés le 17 mai 2013 et le 20 et 23 septembre 2013, mettant en évidence l’inachèvement des travaux de rénovation du bâtiment A et les malfaçons affectant les travaux réalisés dans les bâtiments B et C.

A la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [13], dans une procédure parallèle, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une expertise pour évaluer l’achèvement des travaux, au vu de l’information délivrée par la société [Localité 14] aux acquéreurs du non achèvement de 30 lots et des permis de construire correspondant aux corps de bâtiment à rénover et du blocage des loyers pour financer les travaux à venir.

L’Agence Régionale de Santé, en suite des visites de conformité du 28 octobre 2014 et le 13 novembre 2014, compte tenu des améliorations constatées, a autorisé l’extension des 32 lits d’hébergement permanent à compter du 17 novembre 2014 dans sa totalité pour les sections hébergement et dépendance.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mai 2015 concluant que :

les bâtiments B et C formant l’extension nouvelle du bâtiment A, préexistant, sont achevés et exploités sauf des désordres de mise en 'uvre

le bâtiment A devant être réhabilité est inachevé au 28 février 2014 et ne peut être exploité en raison de l’absence de commande de travaux par la société Foncière [Localité 10] Patrimoine et/ou la société [Localité 14] Gestion, la consistance des lots n’étant pas définie

Un plan de cession a été arrêté pour la société [Localité 14] Gestion par le tribunal de commerce de Bastia le 9 mai 2017 et chaque bail commercial a été repris moyennant une réduction de loyer de 35%.

Par actes d’huissier du 15,16 et 18 décembre 2015, Monsieur et Madame [E] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Maître [G] [B], la SCP, la société SAS Médicis et la société SARL La Financière du Patrimoine en responsabilité reprochant au notaire et à la SCP :

de ne pas les avoir alertés sur les risques spécifiques liés au caractère médical de l’exploitation prévue du bien,

de ne pas les avoir alertés sur l’existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l’exploitant et la caution,

d’avoir exigé le paiement de la totalité du prix lors de la conclusion de la vente au vu d’une attestation d’achèvement des travaux du maître d''uvre du 30 décembre 2010 incohérente avec celle du 26 novembre 2010 indiquant que le bâtiment A seulement était hors air et eau,

de ne pas les avoir alertés sur le risque à donner un mandat à l’exploitant pour réceptionner les lots acquis dont ils inféraient :

un préjudice de perte de valeur du bien

un préjudice de perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien

un préjudice moral

Ils reprochaient à la société chargée de la commercialisation du programme de ne pas les avoir informée de la mauvaise santé financière de l’exploitant et du vendeur du bien dont elle inférait les mêmes préjudices.

Par un jugement en date du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

« Condamne la société Médicis à verser aux époux [E] les indemnités suivantes :

2.000 euros pour son préjudice moral,

700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les époux [E] de leur demande tendant à condamner la société Médicis à lui verser les indemnités suivantes :

124.374 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux »,

13.155 euros pour le préjudice de « perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien » ;

Déboute les époux [E] de leur demande tendant à condamner in solidum [G] [B] et les sociétés « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » à lui verser les indemnités suivantes :

124.374 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux »,

13.155 euros pour le préjudice de « perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien »

30.000 euros pour le préjudice moral, outre les intérêts légaux,

5.000 euros par défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Médicis de sa demande tendant à :

la condamnation de Monsieur et Madame [E] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [E] à verser à [G] [B] et la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » une indemnité globale de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [G] [B] et la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » de leur demande tendant à condamner les époux [E] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive ;

Condamne la société Médicis aux dépens et accorde à maître Thierry Philippe Kuhn le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

Par déclaration en date du 4 mars 2024 Monsieur et Madame [E] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

Maitre [G] [B]

La S.A.S. MEDICIS

La S.C.P. [Z] [P] [C] [L] [K] [G] & [Y]

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes des conclusions d’appelant n°2 notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [S] épouse [E] demandent à la cour :

« Vu les articles 1134, 1382 et 1602 (anciens) du Code civil,

Vu les articles L 261-2,L 261-3,L261-10,L261-11 et suivants

R.261-17, R 261-18,R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation

Vu les pièces versées aux débats et notamment le Rapport d’expertise définitif,

Vu la Jurisprudence visée,

* Sur l’engagement de la responsabilité du Notaire et du Commercialisateur :

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la société Médicis à l’égard de s époux [E]

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03683) en ce qu’il a :

« Débout[é] les époux [E] de leur demande tendant à condamner la société Médicis à lui verser les indemnités suivantes :

124.374 euros pour le préjudice « de perte de valeur du bien litigieux »,

13.155 euros pour le préjudice « de perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien »

30 000 euros pour le préjudice moral outre les intérêts légaux

Limité l’indemnisation du préjudice moral des époux [E] par la société MEDICIS à 2000 € :

Et, statuant à nouveau :

DÉCLARER les époux [E] recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

Et, partant :

DÉCLARER que Maître [G] [B] et la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » ont manqué à leur devoir de conseil, et notamment de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte passé en leur étude, envers les époux [E],

DÉCLARER que la société MEDICIS a manqué à ses devoirs d’information et de conseil, ainsi qu’aux obligations relevant du Conseiller en investissement financier qui lui sont applicables en tant que commercialisateur d’un produit d’investissement immobilier défiscalisé envers les époux [E]

DÉCLARER que Maître [G] [B], la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » et la société MEDICIS ont ainsi commis une faute à l’égard des époux [E] et que leurs responsabilités délictuelles etitulaire d’un office notarial à [Localité 21], et la société MEDICIS à leur régler la somme de 13.155 €, à parfaire, au titre de la perte de chance d’obtenir une valorisation de leur bien,

CONDAMNER in solidum Maître [G] [B], la société civile professionnelle [M]-[Z]-[P]-[C]-[L]-[K]-[B]-[R], titulaire d’un office notarial à [Localité 21], et la société MEDICIS à lui régler la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts afin de réparer leur préjudice moral, somme augmentée des intérêts au taux légal,

Sur les prétentions adverses :

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03683) en ce qu’il a :

« Débout[é] [G] [B] et la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » de leur demande tendant à condamner les époux [E] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive »

Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance :

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03683) en ce qu’il a :

« Condamn[é] les époux [E] à verser à [G] [B] et la société « [Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R] » une indemnité globale de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

« Débout[é] les époux [E] de leur demande tendant à condamner in solidum [G] [B] et la société "[Z] [P] [C] [L] [K] [B] [R]" à leur verser les indemnités suivantes :

[']

5.000 euros par défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03683 ) en ce qu’il a :

Débouté la société Medicis de sa demande tendant à la condamnation des époux [E] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamné la société MEDICIS à verser aux époux [E] l’article 700 du code de procédure civile

« Condamné la société Médicis aux dépens »

RÉFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03683) en ce qu’il a limité le montant de condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile de la société MEDICIS à la somme de 700 €,

Et, statuant à nouveau :

CONDAMNER in solidum Maître [G] [B], la société civile professionnelle [M] – [Z] – [P] – [C] – [L] – [K] – [B] – [R] titulaire d’un office notarial à [Localité 21] et la société MEDICIS à verser aux époux [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, concernant la première instance,

CONDAMNER in solidum Maître [G] [B], la société civile professionnelle [M] – [Z] – [P] – [C] – [L] – [K] – [B] – [R] titulaire d’un office notarial à [Localité 21] et la société MEDICIS aux entiers dépens de la première instance,

Sur les dépens et frais irrépétibles d’appel :

CONDAMNER in solidum Maître [G] [B], la société civile professionnelle [M]-[Z]-[P]-[C]-[L]-[K]-[B]-[R], titulaire d’un office notarial à [Localité 21] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, concernant la procédure d’appel,

Et, pour l’ensemble :

DÉBOUTER Maître [G] [B], la société civile professionnelle [M]-[Z]-[P]-[C]-[L]-[K]-[B]-[R], titulaire d’un office notarial à [Localité 21], de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents.

Par conclusions d’intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, Maitre [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de Maître [B] et de la SCP Notariale

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu’il a purement et simplement rejeté la demande dommages et intérêts formée par Maître [B] pour procédure abusive et vexatoire ;

DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [E] tant irrecevable que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maitre [B] ;

Les en DEBOUTER.

ET, STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT :

CONDAMNER Monsieur et Madame [E] à payer à Maître [B] une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [E] au paiement d’une somme de SIX MILLE EUROS (6.000,00 €) au titre des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Philippe KUHN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.»

Par conclusions d’intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, le société Médicis demande à la cour :

« Vu les articles 1382, 1383 du Code civil

Recevoir la société MEDICIS en ses conclusions,

Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [E]

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [E]

Débouter Monsieur et Madame [E] de leurs demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Débouter Monsieur et Madame [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur et Madame [E] à verser la somme de 5.000 € à la société MEDICIS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par M^e Francine HAVET, Avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Sur la responsabilité du notaire

Le jugement retient, pour écarter la responsabilité de Maître [B] et de la SCP que le notaire ne disposait pas d’informations permettant de douter de l’efficacité économique de l’acte de vente et n’avait pas à alerter l’acquéreur de ce chef, ayant constaté que l’exploitant de la résidence disposait de l’autorisation administrative pour accueillir le nombre de résidents prévu et d’une attestation du maître d''uvre certifiant l’achèvement des travaux au 30 décembre 2010. Il relève que le préjudice de perte de valeur du bien qui, selon les époux [E], consiste en la supériorité du prix payé à la valeur réelle du bien, n’est pas imputable au paiement anticipé de 90% du prix de vente, à l’existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l’exploitant et la caution ni au mandant donné à l’exploitant pour réceptionner les lots. Il ajoute qu’à supposer que le notaire ait été informé des liens capitalistiques entre le vendeur, l’exploitant et la caution, cela n’avait en soi pas d’incidence sur la viabilité et le sérieux de la vente adossée à une mise en location et que la vente étant de droit commun, le notaire a pu sans faute prévoir le versement du prix comptant cependant que la vente portant sur un bien achevé, le notaire n’avait pas à se préoccuper du mandat de réception donné à l’exploitant. Il ajoute qu’aucune faute ne peut être imputée au notaire pour avoir stipulé l’exigibilité de 90 % du prix au jour de la vente puisque le bâtiment était hors d’eau hors d’air et qu’à supposer que le notaire ait dissuadé les époux [E] de donner mandat à l’exploitant pour réceptionner les lots vendus ceux-ci auraient néanmoins subi le préjudice moral dont ils se plaignent puisqu’ils se seraient aperçus plus tôt del’inachèvement du bien mais n’auraient pas été préservés des tracas et du sentiment d’avoir été floués.

Monsieur et Madame [E] font valoir que le notaire devait s’assurer de l’existence d’une garantie d’achèvement et vérifier que les conditions de la garantie choisie par le vendeur étaient remplies en sorte que celle-ci soit adaptée aux risques présentés par l’opération de rénovation. Ils soulignent à cet égard que l’acte authentique mentionne une garantie intrinsèque d’achèvement inadéquate du fait de l’existence de privilèges grevant la vente au profit de la société [Localité 14] et de la société Terra Verde, la référence à une main levée partielle étant inopérante à faire échec aux dispositions de l’article R 261-18-1° du Code de la construction et de l’habitation. Ce manquement est, selon les appelants, aggravé par le fait que celui-ci ayant reçu les actes d’acquisition du vendeur le 24 juin 2009 et l’état descriptif de division et le règlement de copropriété le 1er juillet 2010, connaissait le vendeur, la faute se trouvant directement à l’origine du préjudice subi par les acquéreurs qui n’auraient pas signé l’acte de vente si le notaire les avaient alertés soit en raison de l’absence de garantie souscrite soit parce que le vendeur ne pouvait justifier de l’achèvement de la construction dans les conditions précitées.

Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] ne répondent pas au moyen tiré de défaut de vérification de la régularité de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d’achèvement. Ils soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute, au rappel que l’acte contient un paragraphe spécifique sur les informations liées aux résidences service et à la remise des locaux en location, le grief lié aux subventions étant sans emport puisque celles-ci sont dues à la société preneuse, celles-ci étant, en tout état de cause, étrangères au préjudice lié au défaut d’achèvement des travaux. Ils soulignent avoir rédigé l’acte sur la foi d’une attestation d’achèvement des travaux à 100 % établie par le maître d’oeuvre dont aucun élément ne permettait de suspecter la sincérité et avoir respecté le calendrier légal des paiements prévus par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Ils relèvent l’absence de lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice des acquéreurs, l’absence d’achèvement d’un bâtiment étant sans lien avec la perte de valeur du bien ou la perte de chance du bénéfice de la valorisation escomptée, observant que l’évaluation des biens annoncée par les acquéreurs n’est pas contradictoire et ne prend en compte ni l’usage commercial du bien ni les parties communes. Ils font valoir enfin que la perte de chance de bénéficier d’une valorisation est étrangère au notaire qui n’a pas à se prononcer sur l’aspect économique de l’opération.

La société Médicis ne conclut pas sur la responsabilité du notaire.

Réponse de la cour

1-1 La perte de chance de réaliser un meilleur investissement

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Monsieur et Madame [E] ont acquis le lot n°130 dans le corps de bâtiment B-C portant la référence CO5 sur le plan de niveau R+1 dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ainsi décrite en page 3 de l’acte authentique par référence aux articles L 261-1 et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation :

' Dans un ensemble immobilier en cours de construction et de réaménagement à usage d’établisement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, dénommé Résidence [16] ensemble comprendra après achèvement un bâtiment élevé sur sous-sol partiel, d’un étage au rez-de-chaussée et d’un étage, corps de bâtiment B-C élevé sur rez-de-chaussée d’un niveau, la partie non construite de l’immeuble est aménagée en espaces verts et jardins clos, parkings extérieurs communs avec voies de circulation, allées et accès pietonniers (…)

Demeureront également annexées aux présentes :

Plan du ou des lots vendus Notice descriptive dressée conformément à l’article R 261-25 du Code de la construction et de l’habitation, plan de masse (…)

En page 19 de l’acte la paragraphe intitulé Garantie d’achèvement Intrinsèque énonce:

'Le notaire, soussigné, rappelle que conformément à l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, la validité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement est subordonnée à la condition que soit garantie l’achèvement de l’immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d’achèvement.

Le vendeur entend fournir la garantie d’achèvement, résultant des conditions propres à l’opération, au sens et dans les termes des articles R 261-18 et R 261'20 du code de la construction et de l’habitation.

Il est à cet égard donné ici connaissance à l’acquéreur :

Dudit article R 261'18 ci-dessous, littéralement reproduit :

« La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

a)si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grévé d’aucun privilège ou hypothèque

b)si les fondations sont achevées, et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

— par les fonds propres du vendeur

— par le montant du prix des ventes déjà conclues

— par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers, habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts, transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence des 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.

De l’article R. 261'20 du code de la construction et de l’habitation ci-dessous, littéralement, reproduit :

Pour l’application des dispositions de l’article R 261-18, le contrat doit préciser :

— que l’acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties

— que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l’acheteur justification de ses garanties en l’étude du notaire, ayant reçu l’acte de vente

— Les justification sont constituées :

en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire,

en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation par une banque ou un établissement financier, habilité à faire des opérations de crédit immobilier.

L’Acquéreur déclare prendre acte des dispositions des 10 articles.

Le Vendeur où son représentant déclare :

— que l’immeuble dont dépendent les fractions vendues, a atteint le stade ' [11] réalisées à 100%' qui résulte d’une attestation délivrée (par) Monsieur [N], [A], Maitre D''uvre, du cabinet Bérim, le 24 juin 2010.

— que l’immeuble n’est à ce jour, grevé d’aucun privilège ou hypothèque.

L’Acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des conditions de cette garantie, dispensant, le notaire, soussigné d’avoir à les relater aux présentes, adhérer aux stipulation de ce contrat et les accepter, et s’obliger en outre à l’entière exécution des conditions le concernant.'

La garantie intrinsèque était en l’espèce régie par les dispositions antérieures au Décret du 27 septembre 2010 applicables au permis de construire délivré le 13 novembre 2006 s’agissant d’une option ouverte par la loi au vendeur dont le notaire est tenu de vérifier la réunion des conditions d’application dans le cadre de son obligation de conseil qui lui impose de s’assurer que ladite garantie pourra utilement être mise en oeuvre.

( Civ. 1ère 20 mars 2013, 12-25060 et 2 juillet 2014, 13-19083 a contr)

En l’espèce il ne résulte pas des mentions de l’acte authentique que le notaire ait satisfait aux obligations prescrites à l’article R 261-20 du Code de la construction et de l’habitation dont il a pourtant rappelé la teneur en page 20 de l’acte authentique, en s’assurant, conformément aux stipulations de l’article R 261-18 précitées de :

— la mise à disposition par le vendeur, à l’égard de l’acheteur, de la justification du montant du prix des ventes déjà conclues pour laquelle le notaire était tenu d’établir une attestation qui fait défaut en l’espèce

— la confirmation des crédits ou des fonds propres du vendeur par la communication d’une attestation d’une banque ou d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit qui fait également défaut.

Cette faute est aggravée par la mention en page 31 de l’acte authentique des trois privilèges inscrits au profit de la société SCI [Localité 14], venderesse des parcelles sur lesquelles les immeubles ont été édifiés, à hauteur des sommes respectives de 54 824,04 euros, privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu’au 30 juin 2011 et 1 650 000 euros privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu’au 30 juin 2011 dont le notaire a constaté la main levée partielle des inscriptions consenties par le créancier suivant acte authentique du 1er et du 23 juillet 2010, alors qu’en présence de privilèges grevant l’immeuble, l’application des dispositions de l’article R 261-18 du Code de la construction et de l’habitation imposait à l’officier ministériel de vérifier la mise en oeuvre des conditions propres à la garantie intrinsèque d’achèvement au regard des critères précités définis par cet article.

A défaut des justifications des conditions de cette mise en oeuvre, il appartenait au notaire, sous l’empire des textes applicables à l’époque de l’acte, d’appeler l’attention des acquéreurs, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques liés au défaut de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque afin d’éclairer leur consentement et leur permettre dans l’hypothèse où ces garanties ne seraient pas acquises, de ne pas contracter.

Cette faute ne peut engager la responsabilité du notaire que dans la mesure où elle est directement à l’origine du préjudice subi par les acquéreurs.

Monsieur et Madame [E] sollicitent des dommages et intérêts à raison de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement et d’obtenir une valorisation de leur bien outre le préjudice moral lié au sentiment d’avoir été floués alors qu’ils pensaient avoir réalisé une opération rentable et sécurisée.

Le défaut d’achèvement des bâtiments B et C, dans lesquels était situé le lot 130 à l’époque de son acquisition par Monsieur et Madame [E] par acte authentique du 20 décembre 2010, ( l’acte authentique le mentionnant au 1er étage du bâtiment 'B-C’ sans indication de la localisation sur l’un ou l’autre des deux bâtiments, l’expert judiciaire reprenant cette même localisation sans autre précision ) et le deficit d’exploitation lié à l’absence de commande des travaux du bâtiment A, ayant entraîné le défaut de paiement des loyers dont ont été victimes les acquéreurs à compter du début de l’année 2013, jusqu’à la reprise d’exploitation en 2015 pour les bâtiments B-C, ont été constatés par l’expert judiciaire, au vu du procès-verbal de réception des travaux d’extension intervenu le 26 janvier 2012, concernant ces deux bâtiments désignés B et C, postérieurement à la date prévisible d’achèvement des travaux mentionnée en page 21 de l’acte authentique au 4ème trimestre 2010.

Or, si le notaire avait vérifié la régularité des conditions de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d’achèvement conditionnant la solvabilité du vendeur, les acquéreurs, dûment alertés sur le défaut de justification des fonds propres de la société [Localité 10] Patrimoine, des prix de vente déjà perçus et des crédits confirmés par les ventes, auraient pu décider de ne pas poursuivre l’opération et de contracter auprès d’un autre opérateur immobilier.

La faute du notaire, en vertu de l’équivalence des conditions, est donc à l’origine de l’entier préjudice subi par Monsieur et Madame [E], caractérisé par la perte d’une chance de ne pas contracter avec la société [Localité 10] Patrimoine et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement avec un autre opérateur immobilier dont le taux d’occurrence doit être fixé à 50 % du prix de vente soit la somme de 86 548 euros que

Maître [G] [B] et la société civile professionnelle [M]-[Z]-[P]-[C]-[L]-[K]-[B]-[R], seront condamnés in solidum à régler à Monsieur et Madame [E], le jugement étant infirmé de ce chef.

1-2 La perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien

Sur la perte de valorisation du bien, il échet d’observer que le lot a été acquis par Monsieur et Madame [E] au prix de 173 096,40 euros TTC au vu d’un bail commercial d’habitation meublé fixant le loyer annuel hors taxe à 7 901,69 euros.

En suite de l’offre de reprise présentée par la SAS Clinéo dans le cadre du redressement judiciaire de la SAS [Localité 14] Gestion le 14 septembre 2016, un nouveau bail commercial a été signé non communiqué à la procédure.

Cependant, la perte de chance d’obtenir la revalorisation du bien objet du contrat ne peut sans contradiction se cumuler avec la réparation de la perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement auprès d’un autre opérateur immobilier qui vient d’être accordée aux acquéreurs.

Par conséquent, du chef de ce préjudice, le jugement qui a débouté Monsieur et Madame [E], sera confirmé par motifs substitués.

1-3 Le préjudice moral

Le préjudice moral réclamé par Monsieur et Madame [E] du chef de la perte de confiance en une profession règlementée dont l’office doit concourir à appeler l’attention des parties sur les risques des actes auxquels ils donnent la forme authentique, est directement imputable à la faute qui vient d’être constatée.

Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l’indemnité allouée.

2- Sur la responsabilité de la société chargée de la commercialisation du bien

2-1 la perte de chance de réaliser un meilleur investissement

Le jugement discute les faits générateurs de responsabilité avancés par Monsieur et Madame [E] en énonçant qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que la responsabilité en découlant est

délictuelle ou contractuelle et retient que la perte de chance d’obtenir une valorisation de son bien est hypothétique dès lors qu’elle dépend de la valeur du bien après la vente qui n’est au jour du jugement ni déterminé ni déterminable. Il ajoute que la comparaison entre le prix payé pour une chambre avec celui d’un logement dans la même commune est dénué de pertinence à défaut d’être comparable mais juge qu’au vu de la fragilité financière de la société [Localité 14] qui a cessé de régler ses loyers dès 2011 soit peu de temps après la vente, la société Medicis qui n’allègue pas avoir procédé à la moindre vérification financière, aurait dû alerter l’acquéreur sur le risque financier existant ou bien refuser de commercialiser une telle offre a commis une faute délictuelle qui a causé un désagrément à l’acquéreur justifiant une réparation à hauteur de 2 000 euros.

Monsieur et Madame [E], au soutien de leur appel, font valoir que le commercialisateur est tenu de délivrer une information sincère et complète de l’investissement en faisant état des caractéristiques les moins favorables et des risques encourus et qu’agissant dans le cadre d’une entremise immobilière dans le cadre d’une opération de défiscalisation c’est à l’aune de cette activité de conseil en investissement financier que doit être analysé son devoir de conseil. Ils souligent que la plaquette de commercialisation de la résidence est trompeuse puisqu’elle ne fait pas référence à un programme à construire ou à rénover et que la résidence y apparaît déjà existante, que les particularités inhérentes à la législation contraignante applicable aux EHPADS, les risques liés au caractère monovalent des locaux, au taux de remplissage ne lui ont pas été délivrées, cependant que la caution, la société Seniors Santé s’est révélée incapable de faire face à son engagement. Ils ajoutent que la société Medicis, qui affirme « s’être assurée préalablement à la commercialisation du projet, que tous les voyants étaient au vert », ne pouvait ignorer, alors qu’elle a d’abord été mandatée pour la commercialisation des lots des bâtiments B et C puis, quelques mois après, celle de A, que les autorisations d’exploitation n’avaient pas été données du fait de l’inachèvement des travaux. Ils observent que les contrats de délégation de mandat conclus avec des conseillers en gestion de patrimoine n’ont pas empêché la société Medicis de communiquer elle-même des courriers aux copropriétaires et qu’ainsi son rôle ne s’est pas limité à une présentation du bien mais qu’elle a analysé la faisabilité et la rentabilité de l’opération, au rappel que les conseillers en gestion de patrimoine qui ont diffusé l’offre n’étaient pas ses clients mais ses mandataires auxquels elle déléguait l’obligation d’information et de conseil. Ils ajoutent que la valeur contractuelle des plaquettes commerciales est reconnue par la jurisprudence et qu’étant à l’origine du montage de l’opération de commercialisation sous l’angle de l’investissement locatif défiscalisé, la société Medicis a manqué à son obligation de communiquer des informations pertinentes et a conduit les investisseurs à souscrire à une opération à laquelle ils n’auraient pas souscrit s’ils avaient été dûment informés, l’accord financier donné par les banques étant sans emport sur le manquement de la société Medicis.

La société Medicis expose que c’est dans le cadre de son activité d’agence immobilière qu’elle a commercialisé à la demande de [Localité 10] Patrimoine, dans un premier temps les bâtiments B et C puis le bâtiment A mais quelle n’a en réalité jamais rencontré les acquéreurs puisqu’elle a délégué la commercialisation à des conseillers en gestion de patrimoine. Elle indique avoir appris dans le courant de l’année 2013, que certains investisseurs n’étaient pas satisfaits ce qui l’a amenée à écrire à la société [Localité 14] Gestion le 30 avril 2013 pour l’interroger sur ce qui aurait été qualifié par cette dernière de « mauvais investissement » ce à quoi celle-ci a répondu par un courrier d’attente se voulant rassurant mais sans répondre véritablement aux questions posées. Elle affirme que l’ensemble des documents : règlement de copropriété, notice descriptive, plans des lots, modèle de contrat préliminaire de réservation, modèle de bail commercial, plaquette publicitaire, mise à jour des documents ont été rédigés par le vendeur et qu’après s’être assurée du sérieux de l’opération par la vérification du dossier administratif du programme à construire elle a animé le réseau de partenaires qui a commercialisé le programme. Elle ajoute que son rôle de commercialisateur n’est pas assimilable à celui d’un conseiller en investissement financier dont le statut est encadré par les dispositions de l’article L 541-1 du Code monétaire et financier et qu’elle n’a jamais rencontré les investisseurs ni défini leur profil ni délivré un conseil particulier d’investissement, son rôle s’étant limité à transmettre à ses partenaires une plaquette de commercialisation indiquant un prix et une date de livraison sans mention d’un dispositif fiscal ou d’un taux de rentabilité. Selon l’intimée, le courrier adressé le 15 mai 2013 ne permet pas d’inférer un engagement réciproque, et en tout état de cause, si sa responsabilité devait être engagée, elle ne pourrait l’être que sur le fondement délictuel et non contractuel or, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle connaissait le Groupe Seniors Santé, caution des loyers avec lequel elle avait déjà travaillé, détenu à 33% par la société Kaufman & Broad et détenteur à 100% du capital de la société [Localité 10] Patrimoine devenue B Patrimoine IM dont le résultat d’exploitation s’élevait en 2008 à 1,8 millions d’euros. Elle souligne qu’il est vain de lui faire grief de ne pas s’être intéressée à la société d’exploitation qui est une émanation du vendeur crée pour les besoins de l’opération et n’a ni antériorité ni patrimoine personnel. Elle ajoute avoir communiqué des informations objectives, les autorisations administratives de l’Agence Régionale de Santé ayant été obtenues cependant que sa plaquette ne vise aucun taux de rentabilité et qu’aucun élément ne lui permettait d’avoir des doutes sur la fiabilité de l’investissement immobilier au moment de la commercialisation. N’ayant prodigué aucun conseil, elle affirme qu’aucun préjudice ne peut lui être imputé, la causalité faisant défaut puisque l’on ne peut imputer au commercialisateur un retard de travaux et des désordres auxquels il est étranger, sa faute ne pouvant être recherchée au-delà de son rôle de commercialisation : les travaux répondaient au cahier des charges, ils étaient en cours pour les bâtiments B et C, le montage fiscal était en ordre et l’attestation d’achèvement des travaux en date du 30 septembre 2010 était communiquée par le maître d’oeuvre. Elle conclut qu’en l’espèce le lien causal entre le préjudice allégué et un défaut de conseil n’est aucunement établi.

Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] n’ont pas conclu sur la responsabilité de la société Medicis.

Réponse de la cour

Il est admis que l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de « s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention » (1ère Civ. 17 janvier 1995 n° 92-21.193 ). Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (1ère Civ, 25 novembre 1997 n° 96-12.325 P ; 3ème Civ., 14 décembre 2017 n° 16-24.170 ).

A titre préliminaire il doit être relevé que la société Medicis n’a pas communiqué son extrait Kbis et ne justifie donc pas de l’objet social de son activité dont elle n’indique pas au demeurant qu’il ait évolué depuis la vente.

Sa qualité d’intermédiaire commerciale chargée de la mise en vente de lots immobiliers ne fait pas litige et les obligations en résultant seront donc appréciées au vu des pièces produites sans que ne soient justifiés de part et d’éléments de nature à qualifier son activité de conseil en investissement financier au sens des dispositions de l’article L 541-1 du Code monétaire et financier dans sa version applicable au litige, à défaut d’établir la délivrance d’un service d’investissement conforme aux dispositions de l’article L 321-1 portant sur les instruments financiers énumérés à l’article L. 211-1 et comprenant les services et activités mentionnés à cet article.

La plaquette de présentation réalisée par la société Medicis et communiquée à Monsieur et Madame [E] pour la mise en vente les lots de la Résidence [13] présente un programme immobilier « répondant à la demande d’hébergement non satisfaite de personnes âgées » dans une résidence médicalisée de type EHPAD assurant la permanence des soins dans le cadre d’une convention signée entre le Gestionnaire, l’Etat et le Département. Elle décrit l’activité de l’établissement ainsi :

« En quelques chiffres : 90 lits, Parc complanté de palmiers, [Localité 17] thérapeutique

Notre avis : options fiscales Censi-Bouvard, LMNP et LMP, Groupes Seniors Santé : le partenaire de la prise en charge du grand âge au sein d’EHPAD nouvelle génération conçus comme un véritable lieu de vie, Département présentant le taux d’équipement le plus faible en France. »

La plaquette où figure le double cachet « SAS Medicis Seniors Santé », ne contient pas d’information sur le descriptif des lots et la désignation des constructions envisagées puisque sont représentés par une image de synthèse plusieurs bâtiments achevés situés dans un parc paysagé sans distinction entre le bâtiment A existant à rénover et les extensions projetées B et C, aucun plan n’étant joint.

Des fiches éditées en janvier 2011 sont jointes intitulées : « Opportunités de début » et en rouge surligné : « AVANTAGE FISCAL AVEC LIVRAISON IMMEDIATE » représentant l’extérieur achevé de la résidence [13] et l’intérieur d’une chambre « pour exemple de finition avec des prix de vente par lot : chambre n°A29 175 365 euros HT mobiliers compris, chambre n°A19 ( sans prix) Chambre n°A30 205 000 euros HT mobiliers compris Rentabilité ** : 4,95% HT Actabilité immédiate ( en rouge) * option fiscale sous réserve des conditions législatives en vigueur . Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales** Dans le cadre de la signature du bail commercial indiqué par l’exploitant. »

Une fiche éditée en décembre 2010 intitulé « EHPAD [19] Résidence [Localité 14] ( Moriani-Corse) »

« Chambre n°A30 Budget : 205 000 euros HT ( mobilier compris) Rentabilité : 4,95 %HT Profil client recherché Paiement comptant ou Pré-Accord Banque. Vous avez vu ce client ' N’attendez plus, contacter notre service commercial 04 93 82 92 92 [Courriel 12] »

Un tableau intitulé « Grille de départ Résidence [13] » est joint à la fiche de présentation détaillant pour les bâtiments B et C : le prix du terrain, le prix de la construction, le prix du mobilier, la TVA, le total de la TVA récupérable, le prix de vente par chambre TTC , les « frais » de notaire, le loyer annuel HT, TVA à 2,10% et la rentabilité HT annoncé pour chaque chambre à un taux de 4,95%.

Les éléments produits tant par Monsieur et Madame [E] que par la société Médicis établissent que la société Medicis est intervenue en qualité d’intermédiaire commercial pour la mise en vente d’un programme immobilier de logements meublés dans une résidence médicalisée pour personnes âgées de type EHPAD dont la construction est achevée dans le cadre d’un programme d’investissement locatif pouvant bénéficier d’options fiscales, en fonction de la législation en vigueur des locations meublées et/ou non meublées avec une analyse de rentabilité tenant compte de l’exploitation commerciale du lot acquis.

Il ne peut être reprochée à la société Medicis l’insolvabilité de la caution, la société Seniors Santé, à défaut d’éléments établissant qu’elle avait des motifs légitimes de suspecter la fragilité financière de cette dernière ni de n’avoir pas renseigné l’acquéreur sur la règlementation spécifique applicable aux EHPADS dès lors la plaquette de présentation fait référence au caractère médicalisé de l’établissement et à la convention tripartite entre le gestionnaire, l’Etat et le Département.

Il apparaît cependant que la société Medicis a proposé à la vente à Monsieur et Madame [E], directement ou par l’intermédiaire de ses mandataires, dans une fiche de présentation établie en 2010 un lot dans un immeuble désigné bâtiment B-C présenté comme achevé, indiquant que l’acte pouvait être passé immédiatement, avec une analyse d’un taux de rentabilité de 4,95 % alors que la construction de ce bâtiment, lors de la signature de l’acte authentique de vente, le 20 décembre 2010, n’était pas achevée puisque les travaux n’ont été réceptionnés pour les bâtiments B et C que le 26 janvier 2012.

Il en résulte que la SAS Medicis, contrairement à ce qu’elle affirme, et au rappel que le contrat de réservation

au nom des époux [E] n’est pas produit, a manqué à son obligation de qualifier la vente du programme immobilier conformément à sa nature de vente en l’état futur d’achèvement pour laquelle elle était tenue de délivrer une information loyale et de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la vente.

Ce manquement au devoir d’information imputable à la société Medicis a fait perdre, à Monsieur et Madame [E] une chance sérieuse de renoncer à réserver le bien litigieux et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement dont la cour fixe le taux d’occurrence à 50 % du prix de vente hors taxe de 173 096,40 euros, la taxe sur la valeur ajoutée étant stipulée récupérable, s’agissant d’un bien immobilier exploité à titre commercial.

La société Medicis sera donc condamnée in solidum avec Maître [G] [B] et la société civile professionnelle [M]-[Z]-[P]-[C]-[L]-[K]-[B]-[R], à régler à Monsieur et Madame [E] la somme de 86 548 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

2-2 La perte de chance d’obtenir une valorisation du bien

Monsieur et Madame [E] excipent de la baisse du loyer qui leur a été imposée pour compenser le deficit d’exploitation du bail et la baisse du prix de revente du lot alors que la société Medicis lui avait promis une revalorisation de 1% par an à partir d’un prix d’achat pour solliciter la condamnation in solidum de la société Medicis avec le notaire lui régler la somme de 13 155 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une revalorisation du bien.

Cependant pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés dans le cadre de la demande identique formée à l’encontre des notaires, il sera relevé que la perte de chance d’obtenir une meilleure valorisation du bien immobilier ne peut être imputée au défaut d’information de la société Medicis sur l’absence d’achèvement et de réception de l’ouvrage puisque rien n’établit que Monsieur et Madame [E], plus clairement informée, aurait contracté une vente permettant une meilleure valorisation étant observé, en tout état de cause, que Monsieur et Madame [E] ne peuvent à la fois sans se contredire solliciter la réparation d’une perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement cumulativement avec la perte de chance d’obtenir la revalorisation du bien objet du contrat pour lequel il leur a été alloué une indemnité au titre de la perte d’une chance de ne pas contracter.

Monsieur et Madame [E] seront donc déboutés de ce chef le jugement étant confirmé.

2-3 Le préjudice moral

Le préjudice moral réclamé par Monsieur et Madame [E] du chef de la perte de confiance en son cocontractant née du sentiment d’avoir été trompée est directement imputable à la faute qui vient d’être constatée à l’encontre de la société Medicis.

Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l’indemnité allouée, que la société Medicis sera condamnée in solidum avec Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] à leur régler.

3- Les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le sens de l’arrêt qui donne partiellement gain de cause aux appelants conduit confirmer le jugement qui a débouté Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] de leur demande à ce titre.

4-Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Statuant à nouveau, Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] d’une part et la société SAS Medicis d’autre part seront condamnés in solidum à régler à Monsieur et Madame [E] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi que les entiers dépens, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens, dans le recours entre les co-obligés étant partagée par moitié entre eux.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement en ce qu’il a statué sur la responsabilité de Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R], la responsabilité de la société Medicis, les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [X] et Madame [U] [S] épouse [E] à l’encontre de ces derniers au titre de la perte d’une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement, au titre du préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE in solidum Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] d’une part et la SAS Medicis d’autre part, à régler à Monsieur [X] et Madame [U] [S] épouse [E] la somme de

86 548 euros au titre de la perte d’une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] d’une part et la SAS Medicis d’autre part, à régler à Monsieur [X] et Madame [U] [S] épouse [E] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [B] et la SCP [D] [Z], [X] [O] [P], [W] [C], [F] [L], [H] [K], [G] [B] & [Y] [R] d’une part et la SAS Medicis d’autre part à régler à Monsieur [X] et Madame [U] [S] épouse [E] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi que les entiers dépens ;

DIT que dans le recours des co-obligés entre eux, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens sera partagée par moitié.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE