Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 10 septembre 2025, n° 24/15508

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande de renvoi
- Sur l'appel principal
- Motifs de la décision
- Sur les délais de paiement
- Sur l'appel incident du syndicat
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les frais de recouvrement nécessaires
- Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure
- Dispositif

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CA Paris
Confirmation 10 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Demande de délai de paiement
La cour a estimé que M. [J] ne justifiait pas d'une situation suffisamment sérieuse pour accorder un délai de paiement, notamment en raison de l'absence de preuve de la vente de son bien immobilier.
Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que le non-paiement des charges par M. [J] a effectivement perturbé la gestion de la copropriété, mais a également noté qu'il n'y avait pas de preuve de mauvaise foi de sa part.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le préjudice allégué n'était pas distinct de celui réparé par l'octroi d'intérêts moratoires, et a donc rejeté la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a confirmé que le syndicat n'avait pas produit la preuve des frais nécessaires exposés pour le recouvrement, entraînant le rejet de la demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 10 sept. 2025, n° 24/15508
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/15508
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLERPhilippe MONCALIS
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 23 ] ET [ Adresse 3 ], son syndic, Société IME GESTION

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15508 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ73R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 13]-[Localité 12] – RG n° 23/06726

APPELANT

Monsieur [Z] [J]

né le 18 septembre 1960 à [Localité 11] (97)

[Adresse 18]

[Localité 10]

Représenté par M^e Philippe MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 23] ET [Adresse 3] représenté par son syndic, la société IME GESTION, SAS inscrite au RCS de [Localité 13] [Localité 12] sous le numéro 402 209 209

C/O Société IME GESTION

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

M. [J] est propriétaire des lots n° 0300272 et 080523 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Localité 21] 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, l’a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de :

—  11 804, 81 euros selon arrêté de compte du 10 septembre 2023, appel 4è trimestre 2024 inclus,

—  3000 euros de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil

—  144 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 22] la somme de 9461, 11 euros au titre des charges de copropriété et fonds de travaux ALUR échus sur la période du 01/10/2017 au 01/07/2023, appel 3è trimestre 2023 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus avec intérêt aux taux légal à compter du 09/08/2023, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 22] la somme de 2343,70 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 4è trimestre 2023 au 4è trimestre 2024 inclus,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 21] [Adresse 8] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 19] de [Localité 16] [Adresse 8] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté M. [J] de sa demande de délais de paiement,

— condamné M. [J] à payer une somme de 1200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 19] de [Adresse 17] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration remise au greffe le 26 août 2024, M. [J] a interjeté appel de la décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 22 octobre 2024, M. [J], appelant, demande à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions exécutoires le jugement rendu le 23 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes

En conséquence,

— Accorder un délai de 12 mois à M. [J] pour de paiement de la somme de 11 804,81 euros,

— Dire que M. [J] versera la somme de 500,00 euros par mois pendant ce délai et le solde à l’échéance,

— Débouter le Syndicat des Copropriété de ses autres demandes.

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Localité 20] de [Localité 16] 30, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— Déclarer M. [J] irrecevable et mal fondé en son appel,

— Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en son appel incident,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 23 mai 2024 par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes en ce qu’il a condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes avec capitalisation des intérêts :

* 9461, 11 euros au titre des charges de copropriété échus du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 appel 3è trimestre 2023 et 3/4 fonds travaux loi Alur inclus avec intérêt au taux légal à compter du 9 août 2023,

* 2343, 70 euros au titre des charges de copropriété et fonds travaux loi Alur devenus exigibles sur la période du 4è trimestre 2023 au 4è trimestre 2024 inclus,

soit une somme globale de 11 804, 81 euros,

* 1200 euros au titre de l’article 700 et aux dépens,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté la demande de dommages- intérêts,

*rejeté la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Et statuant à nouveau

— Condamner M. [J] à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner M. [J] à payer la somme de 144 euros au titre des frais de l’article 10-1,

Y ajoutant,

— Condamner M. [J] à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 CPC en cause d’appel et aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SELARL Ad Litem Juris dans les conditions de l’article 699 du CPC.

SUR CE,

Sur la demande de renvoi :

Par message RPVA du 20 mai 2025, le conseil de M. [J] a demandé le renvoi de l’audience n’ayant aucune nouvelle de son client.

Le conseil du syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande de renvoi.

Il y a lieu de relever que M. [J] est appelant principal et que par avis du 27 septembre 2024, il a été avisé de la fixation de la date de clôture et de l’audience de plaidoirie au 22 mai 2025.

Les écritures du syndicat intimé et appelant incident ont été notifiées le 18 novembre 2024 laissant ainsi à l’appelant un délai suffisant pour y répliquer s’il le souhaitait.

L’absence de nouvelles données par M. [J] à son conseil ne peut être interprété que comme un désintérêt de sa part pour la procédure d’appel qu’il a initiée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de renvoi.

Sur l’appel principal :

Dans ses écritures, M. [J], qui demande l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne critique que le chef de dispositif du jugement ayant écarté sa demande de délais de paiement.

Il soutient qu’il s’est trouvé dans une situation critique après que le locataire de son appartement eut cessé de payer tout loyer le plaçant dans l’incapacité de régler les charges de copropriété.

Il fait valoir qu’une promesse de vente a été signée et qu’il pourra être en mesure d’apurer son passif à hauteur de 500 euros mensuels une fois la vente réalisée.

Le syndicat des copropriétaires note sur ce point particulier que M. [J] ne justifie toujours pas de la vente de son bien immobilier qui aurait pu être réalisée à hauteur d’appel et demande de confirmer le jugement sur ce point.

Sur ce,

M. [J] ne produit aucun moyen à l’appui de ses prétentions à l’exception de celle relative aux délais de paiement.

Ne critiquant aucun des autres chefs du dispositif dont appel, ces derniers seront confirmés en ce qu’ils ont condamné M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

*9461, 11 euros au titre des charges de copropriété et fonds de travaux ALUR échus sur la période du 01/10/2017 au 01/07/2023, appel 3è trimestre 2023 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus avec intérêt aux taux légal à compter du 09/08/2023, et ce, jusqu’à parfait paiement,

* 2343, 70 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 4è trimestre 2023 au 4è trimestre 2024 inclus.

Sur les délais de paiement :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [J] justifie qu’il a été en mesure de pouvoir reprendre possession de son appartement à compter de janvier 2019 et justifie du bénéfice d’une promesse de vente datée du 31 janvier 2024 (pièce 11 [J]).

Il ne justifie cependant pas de la réalisation de la vente de son bien immobilier qui lui aurait permis d’apurer sa dette de charges.

Au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2023, il a déclaré des revenus annuels d’un total de 15 804 euros.

En l’état de la situation financière dont il justifie, l’offre d’apurer sa dette de charges à hauteur de 500 euros mensuels n’apparaît pas sérieuse et sera écartée, ce alors qu’il ne justifie d’aucun versement entre le prononcé du jugement dont appel et l’audience de plaidoirie devant la cour d’appel.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’appel incident du syndicat :

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires fait observer que la carence de M. [J] a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété qui est confrontée à un taux d’impayés important. En s’abstenant de régler les charges à leur échéance, l’intéressé a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cependant, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne caractérisait pas la mauvaise foi de M. [J].

Celui-ci justifie au contraire de sa situation financière précaire aggravée par le fait que son locataire s’est montré défaillant dans le paiement de ses loyers (pièces 5 et 7 [J]).

Ainsi, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement nécessaires :

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

L’absence de production de la lettre de mise en demeure dont le syndicat des copropriétaires demande le paiement n’est pas produite en cause d’appel, tout comme elle ne l’avait pas été devant les premiers juges les conduisant à écarter la demande du syndicat.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Ad Litem Juris ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 24] sis [Adresse 2] et [Adresse 6]) la somme supplémentaire de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en date du 23 mai 2024 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] aux dépens d’appel avec distraction au profit de la Selarl Ad Litem Juris ;

Condamne M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 24] sis [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 1]) la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE