Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17437 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXS4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 17/13224

APPELANTE

SCI INVEST PIERRE

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 439 959 628

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, SAS immatriculée au RCS de paris sous le numéro 582 098 026

C/O Société FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline FAUVAGE, – SCP FORESTIER & HINFRAY – avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par M^e Esther GOURMELIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Invest’Pierre est propriétaire des lots n 2 et 3 au sein de l’immeuble relevant du statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 11], lesquels sont définis au règlement de copropriété du 26 mai 2005, comme des locaux commerciaux.

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2015, la société Invest’Pierre a consenti un bail commercial à la société Oki Ponthieu pour une activité définie comme : ''petite restauration, ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit d’extraction, vente à emporter, vente et consommation sur place de denrées alimentaires, plats préparés et tous produits d’épicerie fine, à l’exclusion de tout autre commerce et utilisation des lieux''.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2016 a adopté une résolution n 20 intitulée «nuisances lots n 2 et 3 (Invest’Pierre – Hoki Sushi) et autorisation d’ester en justice», rédigée dans les termes suivants, et devenue définitive : «Le syndic rappelle avoir saisi le TGI aux fins de faire constater par huissier les violations du règlement de copropriété et rendre compte notamment sur :

— des odeurs,

— du bruit,

— des installation d’un moteur,

— d’installation d’une cuisine,

— de la modification de façade,

— de l’ouverture le soir,

L’assemblée générale ratifie ces démarches et mandate le syndic aux fins d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de Invest’Pierre et Hoki Sushi pour non-respect du règlement de copropriété [''].»

Le 24 février 2017, la SCI Invest’Pierre a demandé au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2017, la résolution n 11 suivante : «Autorisation à donner à la SCI Invest’Pierre, propriétaire des lots n 2 et 3 pour le compte de son locataire Oki Ponthieu, de procéder à l’installation d’un conduit d’extraction extérieur suite aux plaintes des copropriétaires et afin de satisfaire aux obligations du règlement de copropriété selon courrier joint aux convocations ['']». Etait annexée à cette demande l’étude de faisabilité établie par la société Chignoli.

L’assemblée générale, dans les conditions de vote prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, a reporté «le vote de cette résolution à une prochaine assemblée générale pour complément d’information». La société Invest’Pierre s’est opposée à cette résolution.

La société Invest’Pierre a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, par assignation du 12 septembre 2017, au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— faire déclarer ce vote de sursis – ou report de la décision – adopté nul, pour défaut de la majorité requise,

— subsidiairement, déclarer le sursis constitutif d’un abus de droit de la majorité des copropriétaires, dès lors qu’il n’est assorti d’aucun délai, alors que la demande d’autorisation de travaux est conforme à la destination de l’immeuble, ce sursis s’analysant en un rejet pur et simple ; et en conséquence, annuler la résolution numéro 11 de lYMBOL 61 « WP TypographicSymbols » \s 12assemblée du 13 juin 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Postérieurement à cette assignation, le 8 octobre 2018, la société Invest’Pierre et son locataire commercial, la société Oki Pothieu, ont signé un avenant au bail commercial conclu 3 ans auparavant, prévoyant que dès l’autorisation obtenue de l’assemblée générale, les travaux seraient engagés et assumés financièrement par le preneur, et étendant la destination autorisée par le preneur à son locataire aux activités de restauration, à compter de l’achèvement des travaux. Etant précisé que cette adjonction de l’activité de restauration ne conduirait à aucune augmentation du loyer commercial.

Par jugement en date du 3 novembre 2020, le juge du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de la résolution,

— rejeté la demande de nullité de la société Invest’Pierre fondée sur l’abus de majorité,

— déclarer irrecevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— condamné la société Invest’Pierre au paiement d’une somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Invest’Pierre aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Invest’Pierre a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 avril 2024 par lesquelles la société Invest’Pierre, appelante, invite la cour, au visa des articles 8, 9 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

à titre principal,

— juger que la résolution numéro 11 de l’assemblée précitée constitue bien une décision ayant une efficacité juridique puisqu’elle vise à empêcher l’un des copropriétaires de jouir de son lot conformément au règlement de copropriété,

— juger en tout état de cause que cette résolution est constitutive d’un abus de droit de la majorité des copropriétaires à son préjudice, copropriétaire minoritaire,

— juger que cet abus de droit résulte :

de la volonté de faire obstruction à la jouissance d’un lot,

de la poursuite par des moyens détournés d’actions contre son preneur tendant à faire interdire son activité,

de diverses actions de nature à permettre l’interdiction du commerce de la société Oki Ponthieu alors que, d’une part, la réalité des nuisances n’est pas établie et que, d’autre part, elle a offert d’y mettre un terme au moyen d’un dossier technique complet, pertinent et assurant toutes garanties à la copropriété,

en conséquence,

— autoriser les travaux d’exécution du conduit d’extraction dans les termes de la note de faisabilité de Mme [V], du devis de la société Chignoli et du rapport de sécurité incendie de la société Copreste, elle s’obligeant à supporter toutes conséquences dommageables éventuelles des travaux réalisés et à souscrire une assurance dommages ouvrages avec extension de garantie aux existants et à obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux,

à titre subsidiaire,

— déclarer recevable l’action en annulation de la résolution n 11,

— la déclarer fondée au regard de l’absence de demande d’informations et au regard de l’absence de délai au sursis qui a été voté sans motif technique et sans fondement juridique,

— prononcer en conséquence l’annulation de la résolution n 11,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 20 mars 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11], intimé, invite la cour, au visa des articles 24, 25, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 novembre 2020,

par conséquent,

— déclarer irrecevable la société Invest’Pierre en son action tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n 11 de l’assemblée générale du 13 juin 2017,

— déclarer irrecevable la société Invest’Pierre en sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,

à titre surabondant et si par extraordinaire la juridiction de céans devait infirmer le jugement querellé et déclarer la société Invest’Pierre recevable en ses demandes :

— débouter purement et simplement la société Invest’Pierre de toutes ses demandes, fins et prétentions,

en toute hypothèse,

— condamner la société Invest’Pierre à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de lL 61 « WP TypographicSymbols » \s 12instance, en application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de résolution n 11 de l’assemblée générale du 13 juin 2017

Le syndicat des copropriétaires soutient que ne peut être qualifiée de décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qu’une résolution revêtant une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires. Elle fait valoir que le sursis sine die voté par l’assemblée générale ne produit aucun effet juridique négatif puisqu’il n’empêchait pas la société Invest’Pierre de soumettre lors d’une prochaine assemblée générale une nouvelle demande d’autorisation de travaux.

Il soutient qu’aucun abus de majorité ne peut lui être reproché dès lors que le dossier soumis à l’assemblée générale manquait de précision et de pédagogie et que Mme [V], présentée comme architecte, est en réalité architecte d’intérieur. Il souligne que ce n’est pas parce que le procès-verbal ne relate pas les échanges intervenus lors de l’assemblée qu’aucune explication ou débat n’a eu lieu.

La SCI Invest’Pierre allègue que le sursis voté lors de l’assemblée générale a créé des effets juridiques négatifs et doit donc être considéré comme une décision susceptible d’annulation. Elle estime que le sursis a été ordonné pour un motif générique et sans délai et qu’il s’agit donc ainsi d’un refus déguisé qui paralyse son action visant à éviter toutes nuisances olfactives pour les copropriétaires. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a implicitement décidé que le règlement de copropriété n’était pas suffisamment restrictif et que le commerce de bouche ne devait pas être autorisé, et que le nouveau refus voté en 2021 démontre a posteriori cet abus de majorité.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Une résolution par laquelle une assemblée générale décide de surseoir à voter sur une proposition portée à l’ordre du jour n’est pas une décision pouvant faire l’objet d’une annulation au sens de ces dispositions, à moins qu’elle constitue un abus de majorité.

Le simple fait que ce report de vote ait privé la société Invest’Pierre d’une décision pouvant lui permettre de mettre en 'uvre son projet ou, au contraire, de contester celle-ci, ne peut être considéré comme «un effet juridique négatif» attaché à cette résolution, lui donnant le caractère de décision susceptible de faire l’objet d’une action en annulation.

Une décision d’assemblée ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. C’est au demandeur qu’il incombe de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision et les juges ne peuvent se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2017 que, délibérant sur la demande d’autorisation d’installation d’un conduit d’extraction par la société Invest’Pierre, l’assemblée générale a «décid[é] du report du vote de cette résolution à une prochaine assemblée générale pour complément d’information».

Si, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les juges peuvent se fonder sur des éléments postérieurs à la décision contestée pour apprécier l’existence d’un abus de majorité au moment de la décision (cass. 3e civ., 27 avril 2017), le simple fait, comme le prétend la société Invest’Pierre, que l’assemblée générale ait de nouveau refusé d’autoriser les travaux lors de l’assemblée générale de 2021 ne suffit pas à démontrer que le sursis décidé en 2017 était un refus déguisé.

Il ne peut, à ce titre, être sérieusement contesté par la société Invest’Pierre qu’il lui était loisible de présenter son projet à chaque assemblée générale, en répondant aux questions et inquiétudes des copropriétaires.

Pour démontrer que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité, la société invest’Pierre se contente en réalité d’invoquer le contexte de leurs relations conflictuelles et de produire le dossier technique qu’elle a présenté à l’assemblée générale.

Cette unique pièce, quand bien même le syndicat n’a pas fait figurer dans le procès-verbal de l’assemblée générale les raisons précises de sa décision de reporter le vote, est insuffisante à démontrer l’abus de majorité qu’invoque la société Invest’Pierre.

Dès lors, pour ces motifs et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, l’action en annulation de la resolution n° 11 est irrecevable. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI Invest’Pierre fonde sa demande sur le fait que la décision de report de vote était une décision de refus déguisée

En vertu de l’article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Comme l’a rappelé le tribunal, il résulte de ce texte que l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux suppose un refus de travaux préalable de l’assemblée des copropriétaires et que les travaux soient amélioratifs.

La cour ayant confirmé l’analyse du tribunal selon laquelle la décision n’était pas une décision de refus, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Invest’Pierre, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Invest’Pierre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne La SCI Invest’Pierre aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] 8ème [Adresse 9] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE