N° RG 25/05583 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QOKR

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en référé du 20 juin 2025

RG : 25/02237

[F]

C/

S.A.S. DBL PROMOTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 01 Avril 2026

APPELANT :

M. [Q] [F] agissant ès-qualités d’ayant cause de Madame [S] [I], née le 14/03/1957 à [Localité 2] et décédée le 7 juin 2025

né le 21 Mai 1980 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-012440 du 25/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représenté par M^e Romain LEGAL, avocat au barreau de LYON, toque : 2086

INTIMÉE :

La société DLB PROMOTION, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 880 072 442, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3], représentée par son gérant en exercice

Représentée par Maître Marie VENOSINO et Maître Pierre-Etienne MOULLÉ du cabinet BESIDE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 2388

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 01 Avril 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Depuis 2002, Mme [S] [I] est locataire d’un appartement de type F2 au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 28 avril 2023, la SAS DLB Promotion a acquis l’immeuble pour y réaliser une opération d’achat-revente et, dès le mois de juin 2023, elle a débuté des travaux de réhabilitation, dont la démolition de cloisons en R+2 et R+3.

Par exploit du 22 mai 2025, Mme [I] a fait assigner d’heure à heure la société DLB Promotion devant la formation de référé du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Lyon afin d’obtenir':

à titre principal': la condamnation de la société bailleresse à faire réaliser divers travaux sous astreinte (essentiellement la sécurisation de l’immeuble, le débarrassage des gravas, la remise en place les poubelles, '), mais également à «'faire procéder par un spécialiste à l’examen des fissures présentes dans l’appartement de Mme [I] (hall, séjour, chambre, cuisine et salle de bain)'» et à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l’immeuble et d’en justifier par un bureau d’études compétent'», outre voir ordonner son relogement aux frais du bailleur, la suspension du paiement des loyers et l’allocation de la somme de 10'000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

à titre subsidiaire, l’organisation d’une une mesure d’expertise.

L’affaire a été plaidée le 6 juin 2025 et, par ordonnance de référé contradictoire du 20 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Rejeté l’intégralité des conclusions de Mme [S] [I],

Ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux études et travaux strictement nécessaires dans un délai d’un mois pour la partie privative exclusivement et ordonné à la requérante d’offrir un accès en ce sens,

Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [S] [I] aux dépens.

Le juge a retenu en substance':

Que ni la mairie, ni l'[Localité 6], ni [M] n’ont établi de constats d’insalubrité ou constaté de risques en terme de sécurité et que, dès lors que les propositions de relogement ont été refusées, il est difficile de considérer que le trouble allégué est manifestement illicite';

Que les demandes se rapportant aux parties communes ne relèvent plus des décisions exclusives de la société DLB Promotion mais qu’elles devront être gérées par la copropriété';

Que l’architecte atteste que l’escalier ne présente pas de risque d’usage et de défaut de solidité de l’ouvrage et, concernant les fissures dans les parties privatives, il y a lieu d’ordonner à la société DLB Promotion de réaliser une nouvelle étude aux fins de déterminer les conséquences des fissures et les travaux pouvant être réalisés pour combler les désordres';

Que l’expertise judiciaire n’est pas utile car les intervenants publics n’ont pas identifié de péril particulier et que les propositions relatives aux tracas générés par les travaux ont été refusés par Mme [I].

Mme [I] est décédée le 7 juin 2025.

Par déclaration en date du 5 juillet 2025, M. [Q] [F], se présentant comme «'ayant cause'» de Mme [S] [I], a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 26 août 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 26 octobre 2025 (conclusions d’appelant), M. [Q] [F], agissant ès qualités d’ayant cause de Mme [S] [I], demande à la cour':

Déclarer le requérant recevable en son appel,

Confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a condamné la société DLB Promotion à procéder aux travaux et études nécessaires à remédier aux désordres affectant les parties privatives, et visés dans l’acte introductif d’instance,

Et statuant à nouveau,

Constater l’atteinte grave à la dignité et à la sécurité des personnes,

Assortir l’exécution des travaux et études des parties privatives d’une astreinte de 200 € par jour de retard à l’issue dudit délai,

Concernant les parties communes, au titre des travaux réalisés :

Ordonner à la société DLB Promotion de faire procéder aux travaux sur les parties communes ensuite des travaux réalisés et dans la cour commune':

remplacer les vitraux cassés,

installer des bacs à poubelles, et notamment les poubelles de tri, dans l’immeuble,

prendre toute mesure de protection nécessaire pour limiter la dispersion de poussière dans l’immeuble,

prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l’immeuble et en tout cas et en justifier par un bureau d’études compétent.

Dire que toute nouvelle infraction relative à l’encombrement des parties communes en ce compris la cour (hall et cour de l’immeuble) donnera lieu au paiement d’une amende de 150 € par infraction constatée,

Ordonner que les travaux soient effectués sous la direction d’un architecte DPLG,

Concernant les parties communes au titre de son obligation d’entretien :

Ordonner à la société DLB Promotion de procéder au nettoyage et à l’entretien régulier des parties communes,

Ordonner à la société DLB Promotion de procéder au ramonage de l’immeuble,

Ordonner la suspension des loyers jusqu’à parfait achèvement des travaux et ce, à compter de la date d’introduction de la demande,

Ordonner le versement d’une provision de 5 000 € à valoir sur le préjudice du requérant,

Constater le désistement du requérant concernant la demande d’expertise à titre subsidiaire,

Condamner la société DLB Promotion au règlement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 outre sa condamnation aux dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 23 décembre 2025 (conclusion en défense), la SAS DLB Promotion demande à la cour':

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’appel formé par M. [F],

Rejeter l’intégralité des conclusions adverses,

A titre subsidiaire,

Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle rejette l’intégralité des conclusions de Mme [I] et la condamne aux dépens,

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle ordonne à la société DLB Promotion de faire procéder aux études et travaux strictement nécessaires dans un délai d’un mois pour la partie privative exclusivement et ordonne à Mme [I] d’offrir un accès en ce sens,

Confirmer la décision déférée pour le surplus,

Par conséquent,

Rejeter l’intégralité des conclusions adverses,

A titre infiniment subsidiaire,

Confirmer l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions,

En tout état de cause,

Condamner M. [F] à verser à la société DLB Promotion la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter M. [F] de sa demande sur ce même fondement,

Condamner M. [F] aux dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la dévolution':

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En outre, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsqu’aucune des parties ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de certains chefs du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer les chefs concernés.

Selon l’article 550, sous réserve des articles 906-2, 909 et 910, l’appel incident ou l’appel provoqué peut être formé en tout état de cause, alors même que celui qui l’interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l’appel principal n’est pas lui-même recevable ou s’il est caduc.

En l’espèce, la déclaration d’appel de M. [L] fixe régulièrement le périmètre de la dévolution en listant les chefs critiqués de la décision attaquée mais ses écritures en revanche ne comportent aucune demande d’infirmation ou d’annulation. Dans ses conditions et sans qu’il ne soit besoin d’examiner les moyens développés par l’appelant dans ses écritures, la cour ne peut que confirmer les chefs de la décision ayant rejeté les demandes de Mme [I] et ayant condamnée celle-ci aux dépens de première instance.

La cour est en revanche régulièrement saisie de l’appel incident formé par la société DLB Promotion puisque l’appel formé par M. [L] est recevable comme il sera vu ci-après.

Sur la recevabilité de l’appel':

La société DLB Promotion oppose à l’appelant un défaut de droit d’agir, considérant que l’intéressé ne démontre pas l’effectivité du transfert du bail puisque aucune démarche n’a été entreprise à cet effet auprès du bailleur, que le certificat de la mairie produit par M. [L] pour justifier de sa résidence commune avec Mme [I] est daté de plus de dix ans et qu’il n’a réglé aucun loyer depuis le décès de la locataire, un commandement de payer lui ayant été adressé le 19 septembre 2025. Elle en déduit que M. [F] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et qu’il ne dispose d’aucune qualité lui permettant d’interjeter appel.

M. [F] invoque le droit au transfert du bail prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en expliquant qu’il a vécu en concubinage avec Mme [I] durant de nombreuses années et qu’il occupait le logement avec elle au jour du décès. Il en conclut qu’il est fondé à à poursuivre l’action qu’elle a initiée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit du concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Le transfert s’opère par l’effet même de la loi, à la date du décès du locataire, si les conditions en sont remplies.

En l’espèce, l’ancienneté de la déclaration de concubinage faite par Mme [I] et M. [L] auprès du maire du [Localité 7] de [Localité 1] le 9 avril 2015, loin d’affaiblir la preuve de réalité de la résidence de l’intéressé dans les lieux loués, établit au contraire l’ancienneté de sa vie commune avec la locataire en titre. Cette déclaration démontre en outre le caractère notoire de sa situation de concubinage. Au demeurant, la société DLB Promotion ne peut pas feindre de découvrir cette situation puisque tant Mme [I] que M. [L] ont été ses interlocuteurs au sujet des travaux entrepris dans l’immeuble à compter de juin 2023 et c’est aux noms de Mme [I] et de M. [L] qu’elle s’est vue adresser des réclamations par courriers d’avocat. C’est en outre M. [L] qui a déposé plainte le 21 septembre 2023 pour des faits de menaces de mort réitérées contre le gérant de la société DLB Promotion.

Il s’ensuit que, sans préjudice de l’appréciation qui sera celle du juge du fond s’il était saisi de cette question, il est établi avec l’évidence requise devant le juge des référés que l’appelant bénéficie du droit au transfert du bail puisqu’il était le concubin notoire de Mme [I] et qu’il vivait au domicile de celle-ci depuis au moins un an au jour du décès de la locataire survenu le 7 juin 2025.

La cour rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la société DLB Promotion, tirée d’un défaut de droit d’agir et déclare au contraire M. [L] recevable en son appel.

Sur les demandes de condamnation du bailleur à «'faire procéder, par un spécialiste, à l’examen des fissures présentes dans l’appartement de Mme [I]'» et à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l’immeuble et en justifier par un bureau d’études compétent'»':

Le juge de première instance a plus particulièrement retenu, concernant ces deux demandes, que si le bureau d’études structures [Localité 8] indique que les fissures ne présentent aucun risque, Mme [I] fait état de l’apparition de nouvelles fissures. Il a considéré que cette situation justifiait qu’un bureau d’études soit à nouveau mandaté aux fins d’étude de la stabilité de l’ouvrage et de détermination des travaux pouvant être réalisés pour combler les fissures.

La société DMB Promotion forme appel incident de ce chef au motif que, si elle a eu des difficultés pour accéder au logement afin de réaliser la nouvelle étude, et ce malgré l’injonction prononcée par le juge de première instance en ce sens, le diagnostic a été réalisé le 17 juillet 2025, ce qui implique que l’injonction a été intégralement exécutée et est devenue sans objet au jour où la cour statue.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que l’injonction ne pouvait légalement être prescrite par le juge des contentieux de la protection puisque, aucun dommage imminent ou trouble n’ayant été retenu par ce dernier, il ne pouvait prononcer des mesures conservatoires en vertu de l’article 835 du code de procédure civile.

M. [F] sollicite la confirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a ordonné des travaux de réparations et des études préalables ordonnés pour les parties privatives en raison de plusieurs manquements graves aux règles de sécurité. Il affirme que':

Des fissures sont apparues dans le logement suite aux travaux réalisés par la société DLB Promotion nécessitant un examen approfondi.

Les cloisons ont bougé, ce qui témoigne de mouvements ou vibrations importants dus aux travaux réalisés et nécessite une intervention urgente.

Le plafond de la chambre est éventré.

Le plafond s’est partiellement effondré au niveau du hall d’entrée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les parties versent d’abord aux débats le diagnostic établi le 13 juin 2023 par le bureau d’études structures [Adresse 3], mandaté par la société DLB Promotion, prescrivant diverses mesures techniques (ajouts de poutres intermédiaires, prévoir renfort sous poutre, solutions métalliques) pour assurer la stabilité de l’immeuble pendant les travaux. Il est ensuite produit la facture de la société Ayal se rapportant à des travaux de démolition de cloisons en R+2 et R+3, sans aucune information sur les précautions prises pour la réalisation de ces travaux. Enfin, l’appelant justifie, comme c’était déjà le cas de Mme [I] en première instance, d’un procès-verbal du 4 février 2025 établi par un commissaire de justice, constatant d’une part, la présence de nombreuses fissures, décrites par l’officier ministériel comme «'profondes'» et «'superficielles'», et d’autre part, le raclement de deux portes sur le sol.

De toute évidence, ces éléments caractérisent une probable atteinte à la structure de l’immeuble du fait des travaux de réhabilitation entrepris en juin 2023, l’apparition de fissures postérieurement auxdits travaux constituant un trouble manifestement illicite. En raison toutefois des incertitudes concernant la gravité de ces désordres, il a régulièrement été ordonné par le premier juge, à titre de mesure conservatoire, la réalisation d’une nouvelle étude structures se rapportant aux parties privatives occupées par Mme [I].

La décision attaquée est en conséquence confirmée de ce chef, sauf à constater que cette étude a été réalisée le 21 juillet 2025 par la société Bati Conseil.

En revanche et dans l’attente de la réalisation de cette étude, la nécessité de réaliser des travaux de remise en état n’était absolument pas établie et d’ailleurs, la condamnation prononcée par le premier juge ne précise pas la nature des travaux à entreprendre de sorte que cette condamnation est parfaitement inexécutable.

La décision attaquée, en ce qu’elle a condamné la société DLB Promotion «'à faire procéder aux travaux strictement nécessaires concernant les parties privatives'», est infirmée. Statuant à nouveau, la cour constate que Mme [I], aux droits de laquelle vient M. [L], ne précise pas quels seraient les travaux nécessaires pour remédier aux fissures constatées, ni quelles seraient les «'mesures de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l’immeuble'» sollicitées de sorte que sa demande de condamnation de la société bailleresse à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires':

M. [L], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

La cour d’appel condamne M. [L], dont la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée, à payer à la société DLB promotion la somme de 1'500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans la limite de la dévolution,

Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la SAS DLB Promotion, tirée d’un défaut de droit d’agir de M. [Q] [L] et déclare au contraire celui-ci recevable en son appel,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’elle a ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux études strictement nécessaires dans un délai d’un mois pour la partie privative exclusivement,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’elle a ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux travaux strictement nécessaires dans un délai d’un mois pour la partie privative exclusivement,

Statuant à nouveau sur ce point,

Rejette la demande présentée par Mme [I], aux droits de laquelle vient M. [L], tendant à condamner la société DLB Promotion à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l’immeuble et en justifier par un bureau d’étude compétent'»,

Y ajoutant,

Condamne M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], à payer à la SAS DLB Promotion la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT