Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° 2025/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07467 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUSE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 mars 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 22/7783

APPELANTES

S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur de Madame [J] [V], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 440 048 882

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L34, ayant pour avocat plaidant M^e Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [J] [V]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 7] (93)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R231, ayant pour avocat plaidant M^e David BOUSSEAU, avocat au barreau du VAL DE MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame PHILÉAS, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 30 septembre 2013, Mme [V] a souscrit auprès de la SA MMA IARD (MMA) un contrat d’assurance Propriétaire Bailleur pour un appartement qu’elle donne en location meublée.

Le 13 avril 2016, un dégât des eaux est survenu dans cet appartement endommageant notamment deux chambres.

Mme [V] a déclaré ce sinistre à son assureur qui a fait diligenter une expertise amiable. Mme [V] a, aussi de son côté, fait diligenter une expertise amiable.

PROCEDURE

Les parties étant en désaccord sur l’indemnisation des pertes de loyers, Mme [V] a fait assigner, par acte d’huissier du 3 septembre 2020, la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 14 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— Condamné la société MMA IARD à verser à Mme [V] la somme de 21 778,35 euros, au titre de l’indemnité d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation';

— Débouté Mme [V] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— Condamné la société MMA IARD à payer à Mme [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande formée par la société MMA IARD au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la société MMA IARD aux dépens ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique du 26 avril 2022, enregistrée au greffe le 28 avril 2022, les MMA ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a':

— Condamné la société MMA IARD à verser à Mme [V] la somme de 21 778,35 euros, au titre de l’indemnité d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamné la société MMA IARD à payer à Mme [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Rejeté la demande formée par la société MMA IARD au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions d’appelant récapitulatives et en réponse sur appel incident notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la société MMA demande à la cour de :

«'- Débouter Mme [V] de ses demandes, fins et conclusions.

— Dire et Juger que rien ne justifie l’estimation faite par l’expert d’assuré, indépendamment de tout devis alors qu’il est prouvé que l’estimation ELEX était beaucoup plus proche de la réalité puisque la facture des travaux réalisés par JANIN BAT se monte à 8428.42 E ce qui correspond aux estimations d’ELEX à savoir 8092E.

— Dire et Juger qu’il ne saurait être dû aujourd’hui par MMA à ce titre que la facture JANIN BAT 8428.42 E ' les sommes déjà perçues soit 3708E = 4720.42E Somme que la demanderesse accepte aujourd’hui.

— Confirmer le jugement en ce qu’il n’a accordé à Mme [V] que le solde des travaux soit 4719.85

— Infirmer le jugement qui a assorti cette somme d’intérêts puisque la somme n’a pas été versée en raison de refus de Mme [V]

— Dire et Juger que n’est pas prouvé le lien de cause à effet entre le sinistre et le départ des locataires.

— Dire et Juger que par son obstination à exiger le montant de réparation estimé par son expert en dehors de tout devis chiffré, Mme [V] a été le seul instrument du préjudice de jouissance qu’elle invoque.

— Infirmer le jugement sur ce point et la débouter en conséquence de toutes ses prétentions à cette indemnité de perte de loyer.

— Dire et Juger qu’au mieux il est dû à Mme [V] l’indemnisation du temps d’immobilisation des deux pièces pour travaux qui avait été estimé à deux mois par ELEX soit 2800E.

— Débouter Mme [V] de l’ensemble de ses autres prétentions.

— Confirmer le jugement qui l’a déboutée de sa demande d’attribution de dommages et intérêts à l’encontre de son assureur.

— La débouter de son appel incident concernant le versement d’une indemnité de dommages et intérêts

— Condamner Mme [V] au versement de 2000E au titre de l’article 700.

— La condamner aux entiers dépens.'»

Par conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, Mme [V] demande à la cour de :

«'- REJETER l’appel interjeté par les MMA IARD ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné les MMA IARD à verser la somme de 21.778,35€ à Mme [V] ventilée entre :

— Le solde des travaux de remise en état : 4719,85 €

— Le solde de la facture de recherche de fuite : 258,50 €

— Une année entière de perte de loyer : 16 800,00 €

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné les MMA IARD à verser la somme de 3000 € à Mme [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— INFIRMER pour le surplus

STATUANT A NOUVEAU

— CONDAMNER les MMA IARD à indemniser l’entier préjudice de Mme [V], à

savoir :

— La somme de 42 000,00 € à titre de dommages & intérêts ;

— La somme de 478,60 € au titre des honoraires d’expert.

— DIRE que toutes les condamnations emporteront intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2018, date de l’accord sur indemnité formalisé par Mme [V] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les MMA à verser à son assuré lésé :

— la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DE CONDAMNER la succombante les dépens d’instance et d’appel'».

L’ordonnance de clôture a été prononcée le17 mars 2025.

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la demande de paiement de l’indemnité d’assurance

A l’appui de son appel, la société MMA expose que Mme [V] accepte désormais le chiffrage du dommage matériel effectué par l’expert de l’assureur, qu’il en résulte que l’assureur ne lui doit que le montant de la facture de réparation de 8428,42 euros dont il y a lieu de déduire la somme de 3 708 euros déjà versée. S’agissant de la demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance, la société MMA demande le débouté de la totalité de la demande formée par Mme [V] à ce titre. Elle estime, en effet, que Mme [V] porte l’entière responsabilité de la perte de loyers subie, qu’en effet, l’expert de la société MMA avait indiqué dès son premier rapport de juin 2016 que les causes du sinistre étaient jugulées et avait estimé la perte de loyers à 2 800 euros, que Mme [V] s’en est tenue à l’estimation de son propre expert pour d’abord refuser la proposition de la société MMA avant de finir par l’accepter en 2018 et de faire effectuer les travaux en décembre 2019. La société MMA conteste la sincérité des attestations des anciens locataires. A titre subsidiaire, la société MMA estime que la durée d’immobilisation n’a pas dépassé deux mois et accepterait donc de verser 2 800 euros.

En réplique, Mme [V] rappelle que la société MMA ne va procéder au premier règlement d’indemnité que le 7 février 2019. Elle explique que la société MMA ne lui a pas communiqué les rapports de son expert amiable, qu’elle n’en a eu connaissance que lors de l’instance judiciaire, que la proposition de l’expert amiable diffère de la lettre d’acceptation adressée par la société MMA à Mme [V] qui a donné son accord le 25 septembre 2018 et l’a réitéré le 5 novembre 2018, que cependant, la société MMA n’a versé qu’une partie de l’indemnité, soit 3 708, 58 euros en février 2019 et que Mme [V] a dû faire l’avance de 4 720,42 euros. Dans ces conditions, Mme [V] estime que la société MMA a exécuté de mauvaise foi, le contrat d’assurance. S’agissant de la garantie «'perte de loyers'», elle rappelle qu’elle percevait 700 euros de loyers mensuels par chambre. Elle explique que lorsqu’elle a reçu la proposition d’indemnisation en septembre 2018, elle a émis des réserves sur la proposition d’indemnisation des pertes de loyers car elle n’était pas en mesure de remettre en état les lieux sinistrés en l’absence d’indemnisation effective de l’assureur. C’est pourquoi, elle estime qu’elle est en droit de prétendre à l’indemnité contractuelle d’une année de perte de loyers, soit un montant de

16 800 euros. Elle reconnaît que la société MMA a exécuté les condamnations du jugement à l’exception des intérêts légaux pour un montant de 1 269, 99 euros.

Sur ce,

Il ressort des dernières conclusions des parties que, s’agissant de l’exécution proprement dite du contrat d’assurance, la question en litige ne porte aujourd’hui que sur l’indemnité de perte des loyers.

Aux termes de la police d’assurance intitulée l’Assurance propriétaire bailleur, les conditions générales référencées n° 412 d ( édition 2013) stipulent que': page 17/36 «'Suite à un sinistre garanti, l’assurance de votre habitation couvre également': ['] le remboursement des loyers que payait votre locataire si le bail a été rompu suite au sinistre'; le remboursement a lieu pendant la durée des travaux de remise en état du logement avec un maximum d’un an'»,

Mme [V] communique les deux contrats de location qu’elle a consentis à deux locataires respectivement, le 1er septembre 2015, pour une durée comprise entre le 1er septembre 2015 et le 31 août 2016 portant sur la location au sein d’un appartement de quatre chambres, d’une chambre meublée et des locaux communs ( pièces 17 et 18), qu’il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par un huissier de justice le 8 juillet 2016, que ce dernier a constaté «'l’existence d’un dégât des eaux dans les deux chambres desservies par l’entrée avec des dégâts au niveau des murs et des parquets et a relevé un taux de 100'% d’humidité sur la dalle de béton'». ( pièce 19 – Mme [V])

Les deux rapports d’expertise amiable établis à la demande de l’assureur, respectivement les 1er août 2016 et 4 novembre 2016, à la suite d’une visite des lieux le 7 juin 2016, énoncent la cause du dégât des eaux, les dommages en résultant, à savoir deux chambres endommagées en précisant les travaux de reprise qui portent sur le sol et les murs. L’expert amiable précise que lors de sa visite en juin 2016, les deux locataires étaient présents. Dans le rapport d’août 2016, il déclare réserver sa réponse concernant la perte de loyers dans l’attente des justificatifs. Dans le rapport du 4 novembre 2016 après une visite effectuée le 14 octobre, il rappelle les travaux à effectuer et y ajoute l’assèchement des supports des chambres. Il précise qu’il y a une perte de loyers à partir du congé des locataires, pour juillet et août 2016, qu’il évalue à 2 x 700 euros par chambre, soit 1 400 x 2 chambres = 2 800 euros. (pièces 2 et 3 – la société MMA)

Ainsi, il ressort des contrats de location dont le terme était fixé au 31 août 2016, du rapport d’expertise amiable corroboré par le procès-verbal d’état des lieux de sortie de l’huissier de justice, que les dommages ont affecté la totalité des surfaces des deux chambres louées, que le taux d’humidité était encore de 100'% en juillet 2016, qu’un assèchement des murs était nécessaire et que les deux locataires ont quitté les lieux le 30 juin 2016, avant le terme du bail. L’ensemble de ces constatations suffit à établir le lien de causalité entre le dégât des eaux et le départ prématuré des locataires.

Dès lors, la condition de rupture du bail suite au sinistre, prévue aux conditions générales du contrat d’assurance est remplie.

Il en résulte le droit pour l’assurée d’être indemnisée par l’assureur de la perte de loyers.

Cependant, s’agissant du montant de l’indemnité, celui-ci est fonction de la durée des travaux de remise en état et il est plafonné à une durée d’un an.

Cette durée a été estimée à deux mois par l’expert amiable de l’assureur.

Mme [V] rapporte la preuve qu’elle n’a pu effectuer les travaux avant le versement d’une première indemnité par la société MMA mais ne justifie pas de la durée effective de remise en état des lieux endommagés, la facture du 18 décembre 2019 ne le précisant pas.

En l’absence d’élément contraire, il y a donc lieu de fixer à deux mois la durée des travaux de remise en état.

Il en résulte que le montant de l’indemnité d’assurance due par la société MMA à Mme [V] au titre de la perte des loyers s’élève à 2 800 euros.

Le jugement déféré qui a fixé ce montant à 16 800 euros, sera infirmé sur ce point.

II Sur la demande de dommages et intérêts

A l’appui de son appel incident, Mme [V] demande l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers et des honoraires d’expert. Elle fait valoir que le cheminement imposé par l’assureur à l’assuré qui a consisté à l’obliger à accepter une estimation sans l’expertise amiable et à conserver l’indemnité différée jusqu’à l’exécution des travaux, est déloyal.

En réplique, la société MMA fait valoir qu’elle a proposé une somme nécessaire à la réparation des lieux, un mois après le départ des locataires et que ce n’est que deux ans après, que l’assurée a accepté une partie de la proposition de l’assureur.

Sur ce,

1) Sur la demande de dommages-intérêts

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Le tribunal a fait une exacte application de l’article 1231-6 nouveau du code civil inchangé par-rapport à l’article 1153 ancien du code civil, en rappelant les deux conditions d’octroi de dommages-intérêts, à savoir un préjudice spécial distinct de la seule privation d’argent à l’échéance, et la mauvaise foi du débiteur, en considérant par des motifs pertinents et circonstanciés, que Mme [V] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de l’assureur qui a versé la somme acceptée par Mme [V], trois mois après sa première demande. Le jugement sera donc approuvé en ce qu’il a, pour ces motifs, rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [V] au titre de la perte de loyers et des honoraires de l’expert.

Il sera ajouté que le versement de l’indemnité en deux fois s’agissant de l’indemnisation des biens immobiliers, est contractuellement prévue par les conditions générales de la police d’assurance, page 15/36 au paragraphe «' Comment êtes-vous indemnisé'''Comment sont estimés vos biens immobiliers''».

Mme [V] en souscrivant la police d’assurance proposée par la société MMA, a ainsi consenti à la clause d’indemnité différée s’agissant de l’indemnisation des biens immobiliers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande de dommages-intérêts formée par Mme [V] au titre de la perte de loyers et des honoraires de l’expert n’est pas fondée.

Le jugement déféré qui a rejeté cette demande, sera confirmé sur ce point.

2) Sur la demande au titre des intérêts légaux

A l’appui de son appel, la société MMA demande l’infirmation du jugement qui a assorti la condamnation d’intérêts légaux, en faisant valoir que c’est le refus de Mme [V] qui est la cause de la durée du délai avec lequel la société MMA a versé la première indemnité.

En réplique, Mme [V] demande que le point de départ des intérêts soit fixé au 25 septembre 2018, date à laquelle elle a donné son accord à la lettre d’acceptation d’indemnité.

Sur ce,

Vu l’article 1231-7 du code civil qui énonce notamment que «' En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition légale du jugement'».

Au regard des motifs susvisés, l’assureur ayant versé la première indemnité dans les trois mois de la lettre d’acceptation d’indemnité, il convient d’approuver le premier juge qui a fixé le point de départ des intérêts légaux à compter de la date d’assignation.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

III Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige qui ne fait que partiellement droit aux demandes de l’assureur, les dispositions du jugement relatives au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Partie partiellement perdante en appel, la société MMA sera condamnée aux dépens d’appel. Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [V].

La société MMA sera aussi déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a':

— Débouté Mme [V] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— Condamné la société MMA IARD à payer à Mme [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande formée par la société MMA IARD au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la société MMA IARD aux dépens ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

L’infirme :

en ce qu’il a fixé à 16 800 euros le montant de l’indemnité d’assurance au titre de la perte des loyers';

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Condamne la société MMA à payer à Mme [V] la somme de 2 800 euros au titre de l’indemnité de perte des loyers';

Condamne la société MMA aux dépens d’appel';

Déboute les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE