Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01446 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIY3G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 21/05670

APPELANT

Monsieur [P] [C] [F] [O] né le 05 Décembre 1984 à [Localité 12],

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté et assisté de M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

INTIMES

Maître [E] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

Monsieur [K] [X] né le 24 Mai 1982 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1

S.C.I. KDO immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 491 47 2 304, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS,, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 8 juillet 2020, la SCI KDO a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [P] [O] portant sur les lots 3 et 4 d’une copropriété située [Adresse 4]) moyennant le prix de 884.400 €.

L’acte a été reçu par Me [E] [M], notaire assistant le bénéficiaire M. [O].

Il a été reçu avec la participation de Me [K] [X], notaire assistant le promettant la SCI KDO.

La promesse de vente précisait que les lots 3 et 4 étaient des locaux à usage commercial, réunis pour former une unité d’habitation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’acte fixait notamment deux conditions suspensives particulières :

— « les autorisations d’urbanisme nécessaires » à la location en meublé de tourisme,

— « l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires » en location meublée de tourisme et que « l’assemblée générale ait acquis un caractère définitif ».

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 88.440 € était fixée, dont la somme de 22.110 € a été versée par M. [P] [O], entre les mains de Me [K] [X], en qualité de séquestre.

Le terme de la promesse était fixé au 23 octobre 2020 à 16 heures.

Il n’y a pas eu de réitération de la vente par acte authentique.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2021, la SCI KDO a fait assigner M. [O], Me [M] et Me [X] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voir M. [O] condamné à lui verser la somme de 66.330 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts, de condamner Me [M] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre et d’autoriser Me [X], en qualité de séquestre, à se dessaisir entre ses mains de la somme de 22.110 €.

Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— Déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée devant le tribunal,

— Écarte des débats les pièces 2, 2-1, 2-2, 2-3, 15, 15-2, 15-3, 16, 16-1 et 16-2 de la SCI KDO,

— Dit n’y avoir lieu d’écarter les pièces 2-4 et 15-1 de la SCI KDO,

— Déboute M. [P] [O] de sa demande tendant à prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 8 juillet 2020 au 23 octobre 2020,

— Condamne M. [P] [O] à verser à la SCI KDO la somme de 66.330 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

— Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

— Autorise Me [K] [X], en qualité de séquestre, à libérer la somme de 22.110 € au profit de la SCI KDO,

— Déboute la SCI KDO de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de M. [P] [O],

— Déboute M. [P] [O] de sa demande de condamnation solidaire de Me [K] [X] et la SCI KDO de lui restituer sous astreinte le séquestre,

— Déboute M. [P] [O] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SCI KDO,

— Dit que l’appel en garantie de la SCI KDO à l’encontre de Me [E] [M] est sans objet,

— Déboute Me [E] [M] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SCI KDO,

— Condamne M. [P] [O] aux dépens,

— Accorde, aux avocats ayant fait la demande, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne M. [P] [O] à verser à la SCI KDO la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— Condamne M. [P] [O] à verser à Me [K] [X] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

— Rejette toutes les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette toutes les autres demandes des parties,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

M. [P] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 janvier 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 mars 2025, par lesquelles M. [P] [O], appelant, invite la cour à :

Vu l’article 8 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des libertés fondamentales ;

Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;

Vu les articles 9, 1103, 1117,1213 et 1304-4 du Code civil ;

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;

DECLARER recevable et bien-fondé Monsieur [P] [C] [F] [O] en son appel,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

ECARTE des débats les pièces n°2, n°2-1, n°2-2, n°2-3, n°15, n°15-2, n°15-3, n°16, n°16-1 et n°16-2 de la société S.C.I KDO [Localité 11] ; Et DEBOUTE la société S.C.I KDO [Localité 11] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de Monsieur [P] [C] [F] [O]

Et statuant à nouveau

A titre liminaire

DECLARER irrecevables les pièces n°2-4 et n°15-1 versées aux débats par la société S.C.I KDO [Localité 11] en première instance et n°5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 19-1, 19-2, 19-3, 20-1, 20-2 en appel ;

En conséquence,

ECARTER les pièces n°2-4 et n°15-1 produites en première instance par la société S.C.I KDO [Localité 11] et n°5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 19-1, 19-2, 19-3, 20-1, 20-2, en appel ;

A titre principal,

PRONONCER la caducité de la promesse de vente au titre de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention de l’autorisation définitive de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires au jour de l’expiration du délai, soit le 23 octobre 2020 à 16h ;

JUGER que la non-obtention de l’autorisation définitive de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires, érigée en condition suspensive à la vente envisagée, est imputable à la société S.C.I KDO [Localité 11] ;

JUGER que les parties n’ont jamais prorogé la durée de validité de la promesse de vente devenue caduque le 23 octobre 2020 à 16h ;

JUGER que Monsieur [P] [C] [F] [O] n’a jamais donné son accord à une prorogation de la promesse de vente devenue caduque le 23 octobre 2020 à 16h ;

JUGER que la caducité de la promesse de vente au titre de la défaillance de la condition suspensive impose à la société S.C.I KDO [Localité 11] et à Maître [K] [X] d’avoir à restituer l’indemnité d’immobilisation versée par Monsieur [P] [C] [F] [O] ;

En conséquence,

ORDONNER à la société S.C.I KDO [Localité 11] et à Maître [K] [X] d’avoir à restituer l’indemnité d’immobilisation à Monsieur [P] [C] [F] [O], et au besoin les y condamner solidairement sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 22.100€ ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société S.C.I KDO [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER Me [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER Me [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société S.C.I KDO [Localité 11] à payer à Monsieur [P] [C] [F] [O], la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive dont elle s’est rendue coupable ;

CONDAMNER, la société S.C.I KDO [Localité 11] à payer à Monsieur [P] [C] [F] [O], la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNER, la société S.C.I KDO [Localité 11] aux entiers dépens du présent appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 11 mars 2025, par lesquelles la SCI KDO, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1104, 1231, 1231-1, 1231-2, 1231-3, 1240, 1304-3 et 1353 du Code Civil ;

Vu les articles 42 et 48 du Code de procédure civile

Vu l’article 3.4 du règlement national régissant la profession de notaire approuvé par l’arrêté du garde des sceaux du 22 mai 2018 portant approbation du règlement intercours du Conseil supérieur du notariat ;

Vu l’arrêt de principe rendu par l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation le 22 décembre 2023, RG n°20-20.648 ;

Vu l’ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 25 juin 2021 ;

Vu le Jugement du Tribunal Judicaire de Créteil du 21 décembre 2023, RG n°21/05670.

Vu les termes et conditions de la promesse de vente du 8 juillet 2020, expressément prorogée par les parties jusqu’au 15 février 2021 ;

JUGER la SCI KDO recevable et bien-fondé dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de M. [P] [O] et de Me. [E] [M] ;

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judicaire de Créteil du 21 décembre 2023, RG n°21/05670 en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu d’écarter les pièces 5-4 et 19-1 (anciennement 2-4 et 15-1) de la SCI KDO ;

— Débouté M. [P] [O] de sa demande tendant à prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 8 juillet 2020 au 23 octobre 2020 ;

— Condamné M. [P] [O] à verser à la SCI KDO la somme de 66 330 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— Autorisé Me [K] [X], en qualité de séquestre, à libérer la somme de 22 110 euros au profit de la SCI KDO ;

— Débouté M. [P] [O] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SCI KDO ;

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judicaire de Créteil du 21 décembre 2023, RG n°21/05670 en ce qu’il a :

— Ecarté des débats les anciennes pièces n° 5-1, 5-2, 5-3, 19-2, 19-3, 20-1 et 20-2 (anciennement 2, 2-1,2-2, 2-3, 15, 15-2, 15-3, 16, 16-1 et 16-2) de la SCI KDO ;

— Dit que l’appel en garantie de la SCI KDO à l’encontre de Me [E] [M] est sans objet ;

— Débouté la SCI KDO de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. [P] [O] au titre de sa résistance abusive d’un montant de 10 000 € ;

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [P] [O] et Me. [E] [M] au paiement de la somme de 10 000,00 au bénéfice de la SCI KDO au titre de 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER M. [P] [O] et Me. [E] [M] aux entiers dépens de la procédure ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 juillet 2024, par lesquelles M. [E] [M], intimé, invite la cour à :

Déclarer Maître [E] [M], Notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions.

Vu l’absence de demande de Monsieur [O] à l’encontre de Maître [E] [M],

Confirmer le jugement rendu par la 4ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Créteil le 21 décembre 2023, en ce qu’il n’est pas entré en voie de condamnation à l’encontre de l’office notarial.

Débouter la société KDO de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 15 mai 2024, par lesquelles M. [K] [X], intimé, invite la cour à :

Vu les articles 1956 et 1960 du Code Civil et 514 et suivants du CPC,

Statuer ce que de droit sur le mérite de l’appel de M [O] dans ses rapports avec la SCI KDO.

En tout état de cause,

Juger que M [O] ne pouvait valablement demander la condamnation in solidum et sous astreinte de Me [X] à lui remettre le dépôt de garantie dés lors que le Notaire, séquestre des fonds, n’a fait que respecter ses obligations en les consignant dans l’attente d’un accord amiable des parties ou d’une décision de Justice.

Donner acte à Maître [X] en ce qu’il s’est libéré de la somme de 22.353,39 euros au profit de la SCI KDO conformément à la décision de première instance assortie d’exécution provisoire et Juger que la remise des fonds a emporté la fin de sa mission de séquestre.

Juger en conséquence tant irrecevables qu’infondées les demandes de M [O] à l’encontre de Me [X], ses demandes de restitution du dépôt de garantie ne pouvant être dirigées qu’à l’encontre de la SCI KDO

Débouter par conséquent Monsieur [O] de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Maître [X].

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer à Me [X] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [O] ou tout succombant à payer à Maître [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée devant le tribunal et débouté Me [E] [M] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SCI KDO ;

Sur la demande tendant à écarter les pièces 2, 15 et 16 de la SCI KDO, renommées en appel :

M. [O] expose, au visa des articles 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, 9 du code civil, 9 du code de procédure civile et 3.4 du règlement national des notaires, que les correspondances échangées ou détenues par un notaire ne peuvent être divulguées ; il indique que les correspondances produites par la SCI KDO, dans ses pièces n°2, 15 et 16, dont la SCI KDO n’est pas destinataire, doivent être écartées au regard de l’intangibilité du secret professionnel du notaire ; Il estime que c’est à tort que le tribunal n’a pas écarté la pièce 2-4 renumérotée 5-4 en appel alors qu’elle transfère un contenu jugé confidentiel et couvert par le secret professionnel comme les pièces écartés 2-1, 2-2 et 2-3 et que c’est à tort qu’il n’a pas écarté la pièce 15-1 renumérotée 19-1 en appel comme les pièces écartées 15-2 et 15-3 ;

En réplique, la SCI KDO s’oppose à cette demande ; elle fait valoir, au visa de l’article 3.4 du règlement intérieur national régissant la profession de notaire, que le secret professionnel du notaire n’est pas illimité ; elle indique que le secret professionnel dont est débiteur le notaire envers sa clientèle n’a de force obligatoire que dans le cadre de ses échanges avec sa clientèle ; elle ajoute que le secret professionnel des notaires ne s’applique pas aux correspondances rédigées par les notaires ne contenant aucune information confidentielle et aux correspondances adressées à des tiers à l’acte instrumentalisé ;

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ;

Aux termes de l’article 3.4 du règlement national des notaires, dans sa version applicable à la date de l’assignation, « Secret professionnel : Le secret professionnel du notaire est général et absolu. Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent » ;

Le secret professionnel du notaire couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions ; il s’applique à toutes les correspondances échangées ou détenues par l’office, quelles qu’elles soient ; le secret professionnel s’impose au notaire comme aux tiers à la relation qu’entretient ce professionnel avec ses clients ;

Aux termes de l’article 9 du code civil, « Chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé » ;

Aux termes de l’article 8 de la convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales « Droit au respect de la vie privée et familiale : Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui » ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que :

— « La pièce n° 2 de la SCI KDO, reproduite en pièces n° 2-1, 2-2, 2-3, est constituée d’un échange de mails entre Me [M], Me [X], notaires des parties, et l’agent immobilier portant sur la réalisation d’une condition suspensive.

Il convient de souligner que la SCI KDO n’était destinataire d’aucun de ces mails, dont la lecture révèle qu’ils portent sur l’exécution et l’éventuelle prorogation de la promesse de vente, objet du litige. Il s’agit ainsi de correspondances liées à l’exercice des fonctions des deux notaires concernés. La seule circonstance qu’elles soient envoyées à l’agence immobilière, intermédiaire de la promesse, ne permet pas de les faire échapper au secret professionnel » ;

— « La pièce n° 15-3 de la SCI KDO est constituée d’un courriel de Me [M] à son client, M. [O], un tiers et l’agence immobilière dans le cadre de la vente projetée. La pièce n°15-2 est un transfert de courriel de M. [O] à son notaire. Ces correspondances s’inscrivent dans le cadre des informations obtenues dans l’exercice des fonctions du notaire et seront écartées des débats en raison du secret professionnel.

La pièce n° 16, reproduite en pièces n° 16-1 et 16-2, comporte un échange de courriels entre Me [M], son client, M. [O] et l’agence immobilière concernant un projet de prorogation de la promesse. Ces correspondances, qui s’inscrivent dans le cadre de l’activité professionnelle du notaire, sont couvertes par le secret professionnel et seront écartées des débats » ;

Il y a lieu d’ajouter en appel que M. [O] ne démontre pas que la SCI KDO ait usé de man’uvres déloyales pour obtenir les échanges de courriels ;

Concernant la pièce 5-4 produite par la SCI KDO (initialement numérotée 2-4 en première instance), il s’agit d’un courriel adressé par l’agent immobilier à la SCI KDO le 15 juillet 2020 précisant « Voici la réponse du notaire concernant la prochaine AG », l’objet du courriel mentionnant « SCI KDO/[P] [O] ' changement de destination » ;

Ce courriel, qui ne fait pas apparaître de pièce jointe ni de message du notaire, ne contient aucune information confidentielle ; il ne porte pas atteinte au secret professionnel du notaire ni au respect de la vie privée de M. [O] et n’est pas contraire aux articles 3.4 du règlement national des notaires, 9 du code civil et 8 de la convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats la pièce 5-4 (initialement numérotée 2-4 en première instance) ;

Concernant la pièce 19-1 produite par la SCI KDO (initialement numérotée 15-1 en première instance), il s’agit d’un courriel de M. [O] adressé à l’agence immobilière ainsi qu’à M. [Z] le 4 décembre 2020 mentionnant « Bonjour M. [G],

1-Je vous certifie que moi et mon associé pourrons procéder au virement des 2,5% restant afin d’arriver au 5% escompté en date du 20 dec.

2-Nous sommes d’accord pour une prorogation pour la fin février et nous vous en sommes reconnaissant.

3-Nous nous engageons notamment à vous communiquer instantanément l’accord de principe dès que la banque nous le fournira » ;

Le contenu de ce courriel ne concerne pas la relation entre M. [O] et son notaire ; il ne porte pas atteinte au secret professionnel du notaire ni au respect de la vie privée de M. [O] et n’est pas contraire aux articles 3.4 du règlement national des notaires, 9 du code civil et 8 de la convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats la pièce 19-1 (initialement numérotée 15-1 en première instance) ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— écarté les pièces n°2, 2-1, 2-2, 2-3, 15, 15-2, 15-3, 16, 16-1 et 16-2 de la SCI KDO en vertu du secret professionnel des notaires, et ce, indépendamment du fait que ces pièces seraient de nature à démontrer le déroulement des faits et leur compréhension,

— dit n’y avoir lieu d’écarter les pièces 2-4 et 15-1 ;

Sur la caducité de la promesse

M. [O] bénéficiaire sollicite sur le fondement des articles 1103 et 1117 du code civil, de constater la caducité de la promesse aux torts de la SCI KDO ; il estime que la condition suspensive relative à « l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires ' ait acquis un caractère définitif » n’a pas été réalisée dans le délai de la promesse expirant le 23 octobre 2020 puisque les résolutions votées par l’assemblée générale le 22 octobre 2020 n’étaient pas définitives à la date du 23 octobre 2020 compte tenu des délais de recours prévus par l’article 42 de la loi de 1965 et ce par la faute de la SCI KDO ; il oppose au moyen de la SCI KDO selon lequel la durée de validité de la promesse aurait été prorogée qu’aucun accord n’est intervenu avant l’expiration du délai, condition exigée par l’article 1213 du code civil et que les échanges constituaient tout au plus des pourparlers ;

Sur la prorogation du délai de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1213 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers » ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 8 juillet 2020 stipule en page 8 :

« Délai

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 23 octobre 2020, à 16 heures.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours » ;

Il convient de considérer que la clause de prorogation automatique, prévue en cas d’absence des documents nécessaires à la régularisation de l’acte, ne s’applique pas aux conditions suspensives relevant des démarches des parties mais uniquement aux conditions suspensives de droit commun ;

La promesse ne comportant aucune autre clause de prorogation expresse ou tacite ni aucune clause interdisant la prorogation, il convient d’estimer qu’elle n’exige pas la régularisation d’un avenant pour une prorogation et il y a dès lors lieu de rechercher si, comme le soutient la SCI KDO, les parties ont par avance tacitement accepté de proroger les effets de la promesse ;

Il est précisé au préalable qu’il est constant que le bénéficiaire, la SCI KDO, n’a pas levé l’option d’achat et n’a pas renoncé aux conditions à réaliser à la date d’expiration de la promesse du 23 octobre 2020 ;

Les premiers juges ont à juste titre retenu que « Il ressort des pièces versées aux débats que les discussions entre les parties se sont poursuivies après l’expiration du terme de la promesse et notamment sur sa prorogation.

Ainsi, par courriels du 27 novembre 2020, Me [X] a indiqué que son confrère l’avait informé que les parties avaient convenu de proroger la vente au 15 février 2021 et sollicité la confirmation de la venderesse.

Par courriel du même jour, M. [R] [Y] a indiqué accepter une prorogation de la promesse et « la suppression de la condition suspensive abusive ceci a été vu tous ensemble » outre un séquestre complémentaire.

Par courriel du 30 novembre 2020, Me [X] a indiqué avoir sollicité de son confrère la prorogation des délais de réitération jusqu’au 15 février 2021, l’augmentation de l’indemnité d’immobilisation (10%) et la suppression de toutes les conditions particulières liées au changement d’affectation du bien (autorisation d’urbanisme et un accord de la copropriété).

Par courriel du 4 décembre 2020, M. [O] a expressément indiqué accepter « une prorogation pour la fin février » de la promesse. Il sera relevé qu’il ne formule aucune réserve dans son courriel et que les pièces régulièrement versées aux débats n’évoquent pas l’existence d’un désaccord sur les conditions de la prorogation de la promesse » ;

Il y a lieu d’ajouter en appel que les termes clairs, sans ambiguïté, concordants, et sans réserve, tant sur le principe que sur la date de prorogation, échangés directement entre les parties la SCI KDO et M. [O], à une semaine d’intervalle, s’analysent en une prorogation tacite et non en de simples pourparlers ;

D’autre part, la proximité entre la date d’expiration prévue par la promesse le 23 octobre 2020 et le premier courrier produit du 27 novembre 2020, à l’initiative du notaire de la SCI KDO, et la confirmation de M. [Y] le jour même puis de M. [O] moins d’une semaine après le 4 décembre 2020, confirme que la SCI KO et M. [O] ont manifesté leur volonté de proroger la promesse dès avant sa date d’expiration et ont prolongé leurs échanges au-delà de cette date pour affiner les modalités de cette prorogation ;

Il est donc établi que les parties ont convenu de proroger la promesse au 15 février 2021, étant relevé que le changement d’avis de M. [O], postérieur à la prorogation de la promesse, ne fait pas échec à l’accord convenu ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [O] de sa demande tendant à prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 8 juillet 2020 au 23 octobre 2020 ;

Sur les conditions suspensives

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 8 juillet 2020 stipule en page 7, deux conditions suspensives particulières au profit du bénéficiaire :

« Le bénéficiaire déclare qu’il entend l’utiliser pour une activité de location en meublé de tourisme.

Le bénéficiaire fait de l’obtention (i) des autorisations d’urbanisme nécessaires ainsi que de (ii) l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires une condition suspensive. Les parties conviennent qu’il est ici seulement requis que l’assemblée générale ait acquis un caractère définitif – confirmation par le syndic de l’absence de tout recours -, le bénéficiaire faisant son affaire personnelle du choix ultérieur entre (i) un affichage de l’autorisation d’urbanisme et (ii) le dépôt d’une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux, conférant un caractère définitif à l’autorisation d’urbanisme dans le délai de 6 mois après son dépôt.

Le promettant autorise le bénéficiaire à entamer toutes démarches administratives en vue de l’obtention des autorisations nécessaires et à les transférer les cas échéant au bénéficiaire …

Le promettant s’engage à demander à ce que soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire des copropriétaires (ou si elle ne devait pas se tenir avant la réitération des présentes par acte authentique, à demander la convocation d’une assemblée extraordinaire) l’autorisation dudit changement de destination ; et à justifier de cette démarche auprès du bénéficiaire ' » ;

Concernant la condition suspensive relative à l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires, les premiers juges ont à juste titre estimé que « Il n’est pas sérieusement contesté par les parties que la résolution 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2020 relative à l’avis des copropriétaires sur la « confirmation de l’autorisation de location meublée pour les lots 3 et 4 de la copropriété ; et ce sans modification du règlement de copropriété » correspond à la condition suspensive relative au changement de destination du bien permettant la location en meublé de tourisme par le bénéficiaire dès lors qu’il est apparu que l’article 1er, 4° du règlement de copropriété était imprécis sur l’étendue de l’interdiction visée : « La location en meublé est interdite, en ce que cette affectation de locaux peut avoir de nuisible à la bonne tenue et à la bonne renommée de l’immeuble ». A cet égard, il ressort expressément du courriel du 27 août 2020 de M. [R] [Y] que la question a pour objet de clarifier le règlement de copropriété évoquant une interdiction de location en meublé.

Il ressort d’un courriel du 22 janvier 2021 du syndic que la résolution n’a fait l’objet d’aucune contestation la rendant définitive » ;

Le délai de la promesse ayant été tacitement prorogé au 15 février 2021, selon l’analyse ci-avant, il doit être constaté que la condition suspensive relative à l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires s’est réalisée dans le délai de la promesse prorogé ;

S’agissant de la condition suspensive relative aux autorisations d’urbanisme, même si M. [O] indique ne pas s’en être prévalu, la demande relative à l’indemnité d’immobilisation impose de déterminer les torts à l’origine de la défaillance de cette condition ;

Il ressort de la clause précitée qu’il appartenait au bénéficiaire, donc à M. [O], de réaliser les démarches administratives en vue de l’obtention des autorisations nécessaires ; or il ressort du courrier du 15 octobre 2020 de la mairie de [Localité 11] que le dossier déposé par M. [O] le 30 septembre 2020 était « incomplet au regard de la composition du dossier fixée par le code de l’urbanisme » (pièces 3 et 4 KDO) ;

Il s’ensuit que M. [O] avait intérêt à la condition suspensive relative aux autorisations d’urbanisme et que par sa faute, il en a empêché l’accomplissement ;

Aussi en application des dispositions de l’article 1304-3 précité du code civil, il convient de considérer que la condition suspensive relative aux autorisations d’urbanisme est réputée accomplie, aux torts de M. [O], et de prononcer la caducité de la promesse aux torts de celui-ci ;

Sur la demande d’indemnité d’immobilisation

M. [O] et la SCI KDO sollicitent chacun la somme au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

La promesse unilatérale de vente stipule en page 11 :

« Indemnité d’immobilisation ' séquestre

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 88.440 €.

Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au promettant et ainsi qu’il résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de 22.110 €, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée '

Le sort de cette somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

— Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

— Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 66.330 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » ;

La condition suspensive relative à l’autorisation de changement de destination par l’assemblée des copropriétaires s’étant réalisée dans le délai de la promesse mais la condition suspensive relative aux autorisations d’urbanisme étant réputée accomplie, car défaillie aux torts de M. [O], l’indemnité d’immobilisation fixée contractuellement à la somme de 88.440 € est donc acquise à la SCI KDO ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— condamné M. [P] [O] à verser à la SCI KDO la somme de 66.330 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

— autorisé Me [K] [X], en qualité de séquestre, à libérer la somme de 22.110 € au profit de la SCI KDO,

— débouté M. [P] [O] de sa demande de condamnation solidaire de Me [K] [X] et la SCI KDO de lui restituer sous astreinte le séquestre ;

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [O] sollicite de condamner à la SCI KDO à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

La SCI KDO sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire de 10.000 € à l’encontre de M. [P] [O] au titre de sa résistance abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

M. [O], succombant en l’instance, doit être débouté de sa demande au titre de la résistance abusive de la SCI KDO ;

La SCI KDO ne rapporte pas la preuve de ce que la résistance de M. [O] aurait dégénéré en abus ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— débouté la SCI KDO de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de M. [P] [O],

— débouté M. [P] [O] de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SCI KDO ;

Sur l’appel en garantie de la SCI KDO à l’encontre de Me [M]

La SCI KDO n’étant pas condamnée, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que l’appel en garantie de la SCI KDO à l’encontre de Me [E] [M] est sans objet ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI KDO la somme supplémentaire de 3.000 €, à Me [M] la somme de 2.000 €, à Me [X] la somme supplémentaire de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI KDO la somme supplémentaire de 3.000 €, à M. [E] [M] la somme de 2.000 € et à M. [K] [X], la somme supplémentaire de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE DE CHAMBRE,