Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 05 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14259 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIAC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2022 -TJ de [Localité 8] – RG n° 20/08157

APPELANT

Monsieur [D] [I]

Né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Assité par M^e Julien KOZLOWSKI, avocat au Barreau des Hauts de Seine

INTIME

Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de [Localité 8]

Pôle Fiscal Parisien 1,

Pôle Juridictionnel Judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Xavier BLANC, Président et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 18 décembre 2014, Monsieur [D] [I] a fait une donation-partage de la nue-propriété de 751 actions de la société Groupe des Cyclades à chacun de ses trois enfants.

A été appliquée à la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit d’un montant de 3 877 200 euros l’exonération partielle de 75 % en application des dispositions de l’article 787 B du code général des impôts.

Le 13 septembre 2018, l’administration fiscale a notifié à Monsieur [I] une proposition de rectification au titre des droits de mutation à titre gratuit en raison de la remise en cause de l’exonération partielle de l’article 787 B du code général des impôts.

Le l4 février 2020, après réponse aux observations du contribuable et deux entrevues réalisées les 15 mai et 23 septembre 2019, l’administration fiscale a maintenu le rehaussement et a adressé un avis de mise en recouvrement pour 860 472 euros en droits et 135 954 euros en pénalités.

Monsieur [I] a présenté une réclamation le 9 mars 2020, rejetée par décision du 10 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 6 août 2020, Monsieur [D] [I] a fait assigner l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris.

* * *

Vu le jugement prononcé le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris qui a statué comme suit :

— Déboute Monsieur [D] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— Le condamne aux dépens.

Vu l’appel déclaré le 31 juillet 2022 par Monsieur [D] [I],

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 juin 2014 qui a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [I],

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023 par M. [I],

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024 par l’Etat représenté par le Directeur général des finances publiques sur poursuites de la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 8] ,

M. [I] demande à la cour de statuer comme suit:

Recevoir l’appelant en ses demandes, fins et conclusions et les dire bien-fondés.

Infirmer le jugement entrepris.

Dire et juger

A titre principal

— Qu’il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article 787 B du CGI, que sont

susceptibles de bénéficier, dans les conditions et limites qu’elles prévoient, de la mesure d’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 75 % de leur valeur, les parts ou actions d’une société qui, ayant également une activité civile autre qu’agricole ou libérale, exerce principalement une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;

— Que la prépondérance d’une activité s’apprécie en considération d’un faisceau d’indices

déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice.

— Qu’il y a lieu, en l’espèce, de prendre en considération le cycle économique de l’activité

de promotion immobilière et de marchand de biens pour déterminer si la société exerçait une activité éligible de manière prépondérante au jour du fait générateur de l’impôt.

— Qu’en l’espèce, le contribuable démontre, d’une part, au vu du chiffre d’affaires observé

sur plusieurs années correspondant à la nature de l’activité exercée, et d’autre part, de la composition des actifs de la société constitués par des parts de sociétés de constructions vente ayant intégralement dénoué leur programme immobilier, fut-ce au cours d’années postérieures à la donation pour les derniers lots, que la Société Groupe des Cyclades doit être regardée comme exerçant une activité éligible prépondérante au jour du fait générateur de l’impôt ainsi que jusqu’au terme des engagements de conservation.

A titre subsidiaire

— Que l’appelant, qui a respecté les conditions définies par la doctrine en vigueur, est en

droit d’opposer à l’Administration la garantie instituée à l’article L 80 A 2ème alinéa du Livre des procédures fiscales.

A titre surabondant

La procédure d’imposition est irrégulière pour défaut de communication de la proposition de rectification à tous les redevables solidaires de la dette fiscale.

En conséquence,

Infirmer le jugement

Prononcer la décharge des impositions

Condamner l’Administration à payer une somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ;

Condamner l’Administration aux dépens d’instance, dont le montant pourra être recouvré

par Maitre Bellichah , conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 8] demande à la cour de statuer comme suit :

Dire et juger M. [D] [I] recevable mais mal fondé en son appel et en conséquence l’en débouter ;

Confirmer Ie jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [D] [I] de l’ensemble de ses demandes et l|'a condamné aux dépens ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’e||e a confirmé Ia décision de rejet du10 juin 2020 ;

Reconnaitre le rappel effectué par l’administration fondé en droit et en fait ;

Confirmer Ies rappels de droits et de pénalités effectués par l’administration ;

En conséquence,

Débouter M. [D] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Condamner M. [D] [I] aux entiers dépens d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de |'avocat soussigné aux offres de droit;

Condamner M. [D] [I] à verser a l’Etat la somme de 3 000 ' au titre de |'artic|e 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

a) Sur la demande principale

M. [I], qui ne conteste pas que l’activité éligible à l’éxonération prévue à l’article 787 B du code génaral des impôts doit être prépondérante au jour de la donation, soutient que la SAS Groupe des Cyclades exerce incontestablement, directement ou indirectement à travers ses participations dans des sociétés civiles de construction- vente, une activité importante de promotion immobilière. Il expose que la quasi-totalité des sociétés civiles ont dénoué leur programme immobilier et cédé 64% des actifs immobiliers existant au jour de la donation et que, parmi les immeubles non cédés, 31,6 % sont vides et ne sont pas rattachables l’activité « location », seuls 4,4 % des immeubles loués et non revendus pouvant être considérés comme affectés à l’activitité location. M. [I] prècise également que la SAS Groupe des Cyclades réalise également des opérations de marchand et de promotion.

Sur le critère du chiffre d’affaires, M. [I] rappelle qu’il convient de tenir compte de la nature cyclique des activités de marchand de biens et que la prépondérance ne doit pas s’apprécier année par année mais sur le moyen terme . Le caractère prépondérant de l’activité commerciale serait ainsi réalisé en application de la doctrine administrative.

Sur le critère de la composition de l’actif et des participations dans les société civiles, M. [I] soutient que les participations dans les sociétés civiles ainsi que les avances consenties à ces sociétés relèvent de l’activité professionnelle de la société Groupe des Cyclades notamment lorsque les sociétés civiles ont achevé et cédé la totalité de leurs actifs immobiliers .

Selon l’administration fiscale, la société Groupe des Cyclades exerce une activité mixte avec une prépondérance civile au regard du critère du chiffre d’affaires (au jour du fait générateur de l’imposition) et du critére de l’actif brut immobilisé.

Il est ainsi développé que la société Groupe des Cyclades exerce une activité prépondérante de gestion locative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement via des SCI, activité présentant un caractère civil.

Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l’article 787 B du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige que :

« Sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises par décès ou entre vifs (…) » ; que suivent des conditions listées;

Dans la présente espèce il n’existe pas de contestation sur le fait que la société Groupe des Cyclades exerce une activité mixte de gestion locative (activité civile ) et de marchand de biens, construction vente (activité commerciale ) outre une activité de détention de titres de participation .

La détermination de l’activité prépondérante résulte d’un faisceau d’indices sans se limiter au seul pourcentage de chiffre d’affaires ou au montant de l’actif brut immobilisé .

Si la date de l’appréciation est celle de la transmission en l’espèce les 18, 22 et 23 décembre 2014, les cessions intervenues postérieurement dans les délais d’usage doivent être prises en compte dés lors qu’elles se rattachent à l’activité commerciale de marchand de biens (achat/revente).

Au regard du chiffre d’affaires au jour du fait générateur de l’imposition et au vu des éléments transmis à l’administration fiscale par M. [I], il convient d’éxaminer les situations suivantes :

La société a acquis le 2 août 2012 un appartement situé [Adresse 4], bien occupé à titre de résidence principale par M. [J] [I], donataire. Ce bien n’était pas revendu le 15 avril 2019. Cet actif ne peut pas constituer un actif rattaché à l’activité commercale.

La société a acquis le 10 octobre 2014 en viager une maison au [Localité 7] pour un montant de 392 702 euros, sous le régime de droit commun de l’article 1594 D du code général des impôts. Il n’est pas justifié de sa revente.

La société a acquis en crédit bail le 22 juillet 2012 un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments abritant des bureaux et 301 emplacements de parkings donnés en locartion à des tiers. Cet ensemble immobilier financé par un crédit bail relevait au jour de la donation d’une activité de pure gestion locative.

Seuls ces éléments sont en discussion puisque les opérations d’achats/ventes achevées au jour de la donation antérieurement à l’année 2014 ou inversement conclus dans leurs 2 phases postérieurement à l’année 2014 n’ont pas à être prises en compte.

Les premiers juges ont ainsi justement relevé qu’au jour du fait générateur le chiffre d’affaires provenant d’une activité commerciale se chiffrait à 250 000 euros à la suite d’une vente intervenue en avril 2014 alors que l’activité civile de location immobilière représentait un montant de 974 777 euros .

Il convient d’examiner les participations de la société Groupe des Cyclades dans les SCI suivantes :

SCI Verbano : propriétaire de locaux donnés en location ou occupés par le donateur (revente en 2019 selon l’appelant )

SCI Tilos : propriétaire de locaux donnés en location,

SCI Stravos : propriétaire de 2 immeubles dont l’un à usage commercial (revente en 2019 selon l’appelant ) ,

SCI Cephalonie: propriétaire de locaux donnés en location,

SCI Bellevue : propriétaire de locaux donnés en location,

SCI Hélène: propriétaire de locaux donnés en location,

SCI Hagios : propriétaire de locaux acquis en 2003 et 2004, non revendus,

SCI Cythére: : propriétaire de locaux donnés en location (revente en 2020 selon l’appelant),

SCI Sofrana :propriétaire de locaux ( 2 sur 3 revendus selon l’appelant ),

SCI Rodos : propriétaire de locaux acquis en 2001 ( revente en 2017 selon l’appelant ),

SCI Shiza : propriétaire de locaux acquis en 2006 donnés en location (revente en 2017 selon l’appelant ),

SCI Castelorisos : propriétaire de locaux acquis en 2001 donnés en location (revente en 2017 selon l’appelant) ,

SCI Lefkas : propriétaire de locaux donnés en location, (revente de 2 sur 3 selon l’appelant)

SCI Strophades : sans activité (revente avant la donation selon l’appelant ),

SCI Meganissi : sans activité. (Revente avant la donation selon l’appelant )

Il se déduit de ces éléments que les SCI exercent principalement une activité civile de location de longue durée et qu’il n’est pas justifié d’opérations d’achat suivi de revente au terme des engagements de conservation susceptible de relever de l’activité commerciale de marchand de biens . Les participations de de la société Groupe des Cyclades dans ces sociétés civiles relèvent donc de l’activité civile .

L’administration fiscale est ainsi bien fondée à comptabiliser au 31 décembre 2014 les participations de la société Groupe des Cyclades dans les diverses SCI pour un montant d’actif brut immobilisé de 2 896 913 euros au titre des activités civiles . Il peut ainsi être soutenu que la part de l’actif brut affecté à l’activité commerciale se chiffre à 41,89% alors que la part affectée à l’activité civile est de 58,11%.

Au vu de ces faiceaux d’indices, les premiers juges ont justement débouté M. [I] de sa demande rendant à juger que l’activité prépondérante de la société Groupe des Cyclades la rendait éligible à l’exonération de l’article 787 B du code général des impôts.

Le jugement doit ainsi être confirmé.

b) Sur l’article L80 A 2eme alinéa du livre des procdures fiscales

L’article L 80 A du livre des procédures fiscales dans sa rédaction applicable au litige dispose que :

« Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration.

Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l’administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l’impôt et aux pénalités fiscales".

Selon M. [I], le contribuable est fondé à opposer à l’administration fiscale sa doctrine BOI-ENR-DMTG -10-20-40-10 n°20, 19/05/2014 selon laquelle:

« Le caractère prépondérant de l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale s’apprécie au regard de deux critères cumulatifs que sont le chiffre d’affaires procuré par cette activité (au moins 50% du montant du chiffre d’affaires total) et le montant de l’actif brut immobilisé (au moins 50% du montant total de l’actif brut). »

Il soutient avoir respecté le critère du chiffre d’affaires tel que défini par la doctrine et que, concernant l’actif brut immobilisé, la doctrine n’exige pas que ce dernier soit affecté à l’activité éligible Il en déduit que ce critère est également rempli puisque, selon le propre tableau fourni par l’administration, le pourcentage de l’actif brut immobilisé est de 62,64% par rapport à l’actif brut total.

Selon l’administration fiscale, il convient nécessairement en cas d’activité mixte de tenir compte de l’activité de la société et de l’affectation de l’actif immobilisé. Au 31 décembre 2014, l’actif brut immobilisé d’un montant de 2 207 295 euros représente ainsi 41,64% de l’actif brut total (5 300 962 euros ).

Ceci étant exposé , la doctrine à laquelle se réfère M. [I] mentionne que l’activité commerciale doit répondre à 2 critères cumulatifs; que le premier relatif à un chiffre d’affaires supérieur à 50% n’est pas rempli puisqu’il a été ci dessus constaté que, pour l’exercice considéré, le pourcentage du chiffre d’affaires affecté à l’activité commerciale était inférieur au chiffre d’affaires affecté à l’activité civile.

Au regard de l’actif brut immobilisé par rapport à l’actif brut total, le premier ne peut pas être retenu sans appréciation de son affectation dés lors qu’il sagit de se prononcer sur un caractère prépondérant et que la solution proposée par M. [I] reviendrait à retenir un actif immobilisé comportant des éléments de nature tant civile que commerciale .

En toute hypothèse, ainsi que ci dessus exposé, l’administration fiscale est bien fondée à soutenir , au vu du bilan clos le 31/12/2014, que l’actif brut immobilisé d’une valeur de 2 207 295 euros représente 41,64 % de l’atif brut total d’un montant de 5 300 962 euros soit moins de 50% de l’acti brut total .

M. [I] n’est ainsi pas fondé à se prévaloir de la docrtrine administrative pour soutenir que l’activité commerciale de la société Groupe des Cyclades serait prépondérante.

c) Sur la régularité de la procédure d’imposition

A titre surabondant, M. [I] demande à la cour de déclarer irrégulière la procédure d’imposition « pour défaut de communication de la proposition de rectification à tous les redevables de la dette fiscale. »

L’administration fiscale n’a pas conclu sur ce moyen.

Ceci étant exposé si la proposition de rectification du 13 septembre 2018 a été adressée à M. [D] [I] sans justification d’un avis aux autres codébiteurs et qu’il résulte de l’article 1705 du code général des impôts que toutes les parties qui ont figuré dans un acte sont tenues solidairement envers l’administration des impôts du paiment des droits d’enregistrement auxquels cet acte est soumis, l’administration peut choisir de notifier la proposition de rectification à l’un seulement des redevables solidaires de la dette .

Le moyen ainsi soulevé doit être rejeté.

d) Sur les autres demandes

La solution du litige conduit à condamner M. [I] aux dépens et au paiement à l’intimée d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dit la procédure régulière ;

Confirme le jugement déféré ;

Condamne M [D] [I] aux dépens et accorde à la Selarl ABM Droit & Conseil le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [I] à verser à la Directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 8] la somme de 3 000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

S.JHALLI C.SIMON-ROSSENTHAL