ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 24/01069 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEW2

,

[E]

C/

S.A.S. LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 MARS 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE, [Localité 2] en date du 01 JUILLET 2024 suivant déclaration d’appel en date du 28 AOUT 2024 RG n° 24/00389

APPELANT :

Monsieur, [I], [J], [E]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentant : M^e Christine LACAILLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.S. LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4] (REUNION)

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 29 septembre 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 19 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Mars 2026.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique des 26 et 31 août 1999, Mme, [N], [X] et M., [I], [E] ont acquis un bien immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 5]. Le couple s’est séparé en 2005.

Par jugement contradictoire du 15 juin 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a notamment dit que M., [I], [E] devra à l’indivision une indemnité d’occupation de 680 euros par mois à compter du 12 octobre 2012 et ordonné la vente aux enchères du bien.

Par jugement d’adjudication sur licitation du 28 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a déclaré adjudicataire Me, [V], [G], agissant pour le compte de la SAS Laboratoire Dentaire Réunion.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, la SAS Laboratoire Dentaire Réunion a fait assigner M., [I], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a notamment statué en ces termes :

« Ordonne en conséquence à Monsieur, [I], [J], [E] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut pour Monsieur, [I], [J], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; (')

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2022 à hauteur de 1 000 euros, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Monsieur, [I], [J], [E] à son paiement. »

Par déclaration du 28 août 2024, M., [I], [E] a interjeté appel des chefs précités du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 14 novembre 2024, M., [I], [E] demande à la cour de :

« Vu les articles 6 et 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme

Vu les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution

Vu la bonne foi de M., [E]

Vu les pièces versées aux débats

DECLARER recevable et bien fondé l’appel formé par M., [E], [I], [J] contre le jugement rendu le 01 juillet 2024 ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Ordonné à Monsieur, [I], [J], [E] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— Dit qu’à défaut pour Monsieur, [I], [J], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2022 à hauteur de 1 000 euros, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Monsieur, [I], [J], [E] à son paiement.

STATUANT DE NOUVEAU

ACCORDER à M., [E], [I], [J] un délai exceptionnel et maximal d’un an pour quitter le bien vendu constituant sa résidence principale ;

DIRE et JUGER n’y avoir lieu à recourir à la force publique dans ce délai imparti ;

DIRE et JUGER n’y avoir lieu à indemnité d’occupation pour les causes sus-énoncées ;

TRES SUBSIDIAIREMENT

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation mensuelle ne saurait dépasser l’estimation de l’Expert judiciaire, soit la somme de 680 euros

DANS TOUS LES CAS

DEPENS comme de droit en matière d’aide juridictionnelle

DEBOUTER le Laboratoire DENTAIRE REUNION de toutes autres demandes».

Au soutien de ses prétentions, M., [I], [E] fait essentiellement valoir :

— que ses droits de la défense ont été bafoués dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 15 juin 2018 ; qu’âgé de 60 ans et de santé fragile, il n’a pas été en mesure de trouver de quoi se reloger ; qu’il n’est pas de mauvaise foi ;

— que le non-respect de la dénonciation à la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le prive de toute prise en charge d’un quelconque relogement ; qu’il y a lieu de différer le recours à la force publique ;

— que l’indemnité d’occupation fixée à 1 000 euros est manifestement excessive.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 14 février 2025, la SAS Laboratoire Dentaire Réunion demande à la cour de :

« VU les articles 6 et 9 du Code de procédure civile,

VU les articles 544 et 1240 du Code civil,

VU l’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire,

VU l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

VU les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution

VU le jugement contradictoire et en premier ressort en date du 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT PIERRE (REUNION) [RG N°23/01704],

VU la jurisprudence citée,

VU les pièces versées aux débats, (')

— CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement contradictoire et en premier ressort en date du 1er juillet 2024 rendu par Madame le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT PIERRE (REUNION) [RG N°23/01704] et notamment :

A/. Sur la confirmation du jugement attaqué quant à la recevabilité de la demande d’expulsion de Monsieur, [I], [J], [E] formée par la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR)

— JUGER recevable la demande d’expulsion formée par la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) à l’encontre de Monsieur, [I], [J], [E].

B/. Sur la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a jugé bien-fondé la demande d’expulsion de Monsieur, [I], [J], [E] formée par la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR)

— CONSTATER que la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) est propriétaire de la parcelle de terrain référencée section AZ n,°[Cadastre 1] sis la commune de L’ETANG SALE LES BAINS (REUNION), lieudit, [Adresse 3], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation, en vertu du jugement en date du 28 octobre 2022 (RG N°22/00029) rendu par le tribunal judiciaire de SAINT PIERRE (REUNION), statuant en matière de licitation judiciaire.

— CONSTATER que Monsieur, [I], [J], [E] est occupant sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation édifiée sur la parcelle de terrain référencée section AZ n,°[Cadastre 1] sise sur le territoire de la commune de, [Localité 6] (REUNION), lieudit, [Adresse 3] depuis le 28 octobre 2022.

EN CONSEQUENCE,

— ORDONNER à Monsieur, [I], [J], [E] de libérer les lieux dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100,00€ par jour de retard, à compter de l’expiration dudit délai de quinze (15) jours.

— ORDONNER à Monsieur, [I], [J], [E] de remettre les clefs du bien ci-dessus désigné à la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR), dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 50,00€ par jour de retard, à compter de l’expiration dudit délai de quinze (15) jours.

A défaut de libération volontaire des lieux dans le délai imparti,

— AUTORISER la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) à faire procéder à l’expulsion de Monsieur, [I], [J], [E] et de tous occupants de son chef, du bien ci-dessus désigné, et ce, à l’expiration d’un délai de deux (02) mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier aux frais de Monsieur, [I], [J], [E], et de la force publique.

C/. Sur la confirmation du jugement attaqué en ce qu’il a jugé non-fondée la demande de délai de Monsieur, [I], [J], [E]

— DEBOUTER Monsieur, [I], [J], [E] de sa demande de délai pour libérer le logement occupé référencé section AZ n,°[Cadastre 1] sis la commune de, [Localité 6] ,([Localité 1]), appartenant à la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR), car non fondée.

D/. Sur la confirmation du jugement attaqué quant au caractère bien-fondé de la demande de condamnation de Monsieur, [I], [J], [E] au titre d’une indemnité d’occupation

— CONSTATER que la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) est propriétaire de la parcelle de terrain référencée section AZ n,°[Cadastre 1] sis la commune de L’ETANG SALE LES BAINS (REUNION), lieudit, [Adresse 3], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation, en vertu du jugement en date du 28 octobre 2022 (RG N°22/00029) rendu par le tribunal judiciaire de SAINT PIERRE (REUNION), statuant en matière de licitation judiciaire.

— CONSTATER que Monsieur, [I], [J], [E] est occupant sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation édifiée sur la parcelle de terrain référencée section AZ n,°[Cadastre 1] sis la commune de, [Localité 6] ,([Localité 1]), lieudit, [Adresse 3] depuis le 28 octobre 2022.

EN CONSEQUENCE,

— FIXER le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur, [I], [J], [E] à la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR), à compter du 28 octobre 2022 et jusqu’au complet délaissement des lieux occupés, à la somme de 1.000,00€ (hors charges).

— CONDAMNER Monsieur, [I], [J], [E] à payer à la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1.000,00€ (hors charges) à compter du 28 octobre 2022 et jusqu’au complet délaissement des lieux occupés, avec les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir.

— DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice de références des loyers publié par l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Monsieur, [I], [J], [E] à payer à la société LABORATOIRE DENTAIRE, [Localité 1] (LDR) la somme de 4.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur, [I], [J], [E] aux entiers dépens.

— DEBOUTER Monsieur, [I], [J], [E] de toutes ses demandes, prétentions et fins éventuelles, plus amples ou contraires ».

Au soutien de ses prétentions, la SAS Laboratoire Dentaire Réunion fait essentiellement valoir :

— que la CCAPEX ne concerne que les rapports entre bailleurs et locataires ;

— que M., [I], [E] est informé de ce que le bien qu’il occupe fera l’objet d’une vente judiciaire, faute d’accord amiable, depuis le 13 mars 2015 et qu’il n’a pourtant jamais recherché de solution de relogement ; qu’il lui revient, en principe, une partie du prix de vente, à savoir la somme de 160.000,00€ ; qu’il ne peut dès lors prétendre se trouver dans « une situation financière précaire» ;

— que M., [I], [E] produit un rapport d’expertise judiciaire datant de plus de 8 ans qui ne reflète plus la valeur locative actuelle du bien.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M., [I], [E] étant occupant sans droit ni titre suite à une procédure de liquidation de l’indivision ayant existé avec son ancienne compagne et non en qualité d’ancien locataire, le moyen tiré de l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est inopérant et sera rejeté.

Il était par ailleurs représenté par un avocat dans le cadre de la procédure de licitation ayant donné lieu au jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 15 juin 2018. Le moyen tiré de la violation de ses droits à la défense sera également rejeté.

M., [I], [E], âgé de 61 ans et occupant sans droit ni titre depuis plus de trois ans, ne justifie d’aucune démarche ni difficulté de relogement. Le certificat médical du 26 septembre 2023 qu’il produit, décrit sa situation de stress et de rupture familiale, rendant son travail de maçon « très difficile », sans qu’aucune difficulté de relogement en découlant ne soit évoquée. Il n’est en outre pas contesté qu’il est attributaire d’une partie du prix de 160 000€ payé par la SAS Laboratoire Dentaire Réunion. Sa demande de délai supplémentaire pour libérer les lieux sera en conséquence rejetée.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point, sans qu’il soit justifié d’infirmer le rejet des demandes d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Avis de la Cour de cassation, 4 juillet 2017, n° 17-70.008, Bull. 2017, Avis, n° 8).

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 21 juillet 2016, soit il y a presque dix ans, mentionne une valeur locative du bien de 850€, tout à fait compatible avec l’estimation immobilière « entre 950€ et 1050€ » du 23 février 2023, environ sept ans plus tard, produite par la SAS Laboratoire Dentaire Réunion, sans que cette dernière ne justifie des charges devant s’y ajouter. C’est donc à juste titre que le premier juge a fixé à 1 000€ le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Toutefois, le dispositif du jugement entrepris précise que l’indemnité d’occupation « sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail », qui n’existe pas. Il convient donc de faire droit à la demande d’indexation de la SAS Laboratoire Dentaire Réunion, qui doit s’appliquer à la hausse comme à la baisse.

Le jugement sera donc infirmé sur ce seul point.

Sur les autres demandes

M., [I], [E], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, sans qu’il soit justifié qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle. Il sera également condamné à payer à la SAS Laboratoire Dentaire Réunion la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 1er juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ses dispositions soumises à la cour, sauf en qu’il prévoit que l’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

Y ajoutant,

Dit que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice de référence des loyers pour l’outremer publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

Condamne M., [I], [J], [E] à payer à la SAS Laboratoire Dentaire Réunion la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M., [I], [J], [E] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL conseillère pour le président empêché et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPECHE