Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16809 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGO7G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 – RG n° 22/00661

APPELANT

Monsieur [X] [J]

né le 14 mai 1947 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe BIARD de l’association BIARD BOUSCATEL & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R0146, présent à l’audience

INTIMEE

Madame [T] [H]

née le 3 juin 1949 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CASSEL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K49

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat verbal ayant pris effet le 1er août 1994, Mme [U] [S], aux droits de laquelle vient son fils M. [X] [J], a consenti à bail à Mme [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au 6ème étage sis [Adresse 1] [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 18 janvier 2012, M. [X] [J] a délivré congé à Mme [T] [H] pour le 31 juillet 2012 aux fins de reprise pour habiter.

Par jugement du 22 octobre 2013, le tribunal d’instance du 11ème arrondissement de Paris a débouté M. [X] [J] de sa demande en validation de congé, notamment en l’absence d’éléments permettant de démontrer la réalité et la sincérité de la reprise.

Par acte d’huissier en date du 30 août 2019, M. [X] [J] a de nouveau donné congé à Mme [T] [H] pour le 31 juillet 2021 sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier signifié le 30 novembre 2021, M. [X] [J] a fait assigner Mme [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater la validation du congé pour reprise délivré le 30 août 2019 pour le compte de M. [X] [J],

— constater que Mme [T] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2021,

— ordonner l’expulsion pure et simple de Mme [T] [H] ainsi que tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 1er août 2021 avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que la séquestration des meubles,

— condamner Madame [H] au paiement de la somme de 430 euros à titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2021 jusqu’à la libération complète et effective des lieux et remise des clés,

— condamner Mme [T] [H] à verser une somme de 2.000 euros à M. [X] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DEBOUTE Monsieur [X] [J] de sa demande en validation de congé délivré le 30 août 2019, et en expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à Madame [T] [H] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 septembre 2022 par M. [X] [J],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 décembre 2024 par lesquelles M. [X] [J] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [J] en son appel, le dire bien fondé et y faire droit,

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté de Monsieur [J] de sa demande en validation de congé délivré le 30 août 2019 et en expulsion,

Condamné Monsieur [J] à payer à Madame [T] [H] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes formulées notamment par Monsieur [J]

Condamné Monsieur [J] aux dépens.

En conséquence statuant de nouveau,

DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et contestations,

CONSTATER que le congé pour reprise délivré le 30 août 2019 pour le compte de Monsieur [X] [J] est valide ;

CONSTATER que Madame [T] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2021 ;

ORDONNER l’expulsion pure et simple de Madame [T] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 1er août 2021 au [Adresse 1] ' [Localité 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin en était ;

ORDONNER la séquestration des meubles et effets personnels de Madame [T] [H] dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, et ce aux frais exclusifs de Madame [T] [H] ;

CONDAMNER Madame [T] [H] au paiement de la somme de 430 € à titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2021 jusqu’à libération complète et effective des lieux et remise des clés ;

CONDAMNER Madame [T] [H] à verser une somme de 4.000 € à Monsieur [X] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé du 30 août 2019, qui seront recouvrés par la SELARL JRF & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane FERTIER conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 décembre 2024 au terme desquelles Mme [T] [H] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 26 août 2022 par le Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS, en l’ensemble de ses dispositions et plus précisément en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [X] [J] de sa demande de validation de congé délivré le 30 août 2019, et en expulsion,

Condamné Monsieur [X] [J] à payer à Madame [T] [H] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes de Monsieur [X] [J],

Condamné Monsieur [X] [J] aux dépens.

Par conséquent :

DEBOUTER Monsieur [X] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

CONDAMNER Monsieur [X] [J] à verser à Madame [T] [H] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNER Monsieur [X] [J] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Christophe PACHALIS, en application de l’article 699 du Code de procédure

civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a débouté de ses demandes de validation du congé et d’expulsion, M. [J] les renouvelle devant la cour, en faisant valoir qu’il souhaite reprendre le logement pour y établir sa résidence principale, n’étant propriétaire d’aucun autre bien immobilier à [Localité 7], et étant locataire d’un logement situé [Adresse 5] [Localité 8] dont le loyer représente 40% de ses revenus, tandis que 'l’adresse [Adresse 9] est une adresse [qu’il] a conservée depuis de nombreuses années à titre uniquement administratif, mais il ne s’agit nullement de son lieu de résidence', ajoutant qu’il n’est ni locataire ni propriétaire d’un bien à cette adresse 'qui était celle d’un tiers qui accepte de recevoir son courrier et qu’il utilise son adresse à titre administratif'. Il ajoute que le logement visé par la reprise est adapté à sa situation, et qu’il est pourvu d’un ascenseur.

Mme [H] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que M. [J] ne justifie pas avoir sa résidence principale au [Adresse 5] [Localité 8], bien pouvant être loué à titre de résidence secondaire, tandis qu’il a son adresse fiscale, et donc nécessairement sa résidence principale, au [Adresse 2] [Localité 3]. Elle ajoute que le logement litigieux est exigu et dépourvu de salle de bains, et que le congé délivré a pour but de l’évincer et de pouvoir louer l’appartement au prix du marché immobilier parisien.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…)'.

Par ailleurs cet article prévoit également que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » et qu’à 'l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'

Il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise ;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise ;

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

En l’espèce, le contrat de bail verbal conclu le 1er août 1994 a été renouvelé par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er août 2018, pour expirer le 31 juillet 2021.

Il en résulte que le congé délivré par acte d’huissier du 30 août 2019, à effet au 31 juillet 2021, a été valablement délivré plus de six mois avant l’échéance et est régulier en la forme.

S’agissant du caractère réel et sérieux de la reprise, le congé vise le motif suivant :

'congé vous est donné (…) pour reprise personnelle au profit du requérant à savoir : M. [J] [X], né le 14 mai 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] [Localité 3], qui est actuellement locataire et ne dispose pas d’autre bien sur [Localité 7] ; il est en outre âgé de 72 ans et l’appartement du [Adresse 1] [Localité 4] doit prochainement être équipé d’un ascenseur'.

Tout d’abord, la cour relève que la motivation du congé ne correspond pas aux propres déclarations de l’appelant, puisqu’il est mentionné dans le congé qu’il demeure au [Adresse 2] [Localité 3], alors qu’il se déclare locataire au [Adresse 5] [Localité 8], et que le congé ne fait nullement état de ce que cette adresse du [Adresse 2] [Localité 3] correspond à une domiciliation administrative.

Pour justifier de sa qualité de locataire, M. [J] produit un contrat de location 'à usage d’habitation – locaux vides’ soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, conclu le 17 avril 2014 en qualité de locataire et portant sur un appartement situé [Adresse 5] [Localité 8] pour un loyer de 1150 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Il communique en outre :

— des attestations et factures EDF portant sur le lieu de consommation du [Adresse 5] [Localité 8] pour les années 2021 et 2022 ;

— une facture de travaux de remplacement de mitigeurs et de pose d’une tringle en date du 18 février 2022 établie à l’adresse du [Adresse 5] [Localité 8] ;

— une attestation portant sur un abonnement à un journal à l’adresse précitée depuis le 6 octobre 2019 ;

— deux attestations de voisins des 7 et [Adresse 5] [Localité 8] selon lesquelles M. [J] 'a son domicile au [Adresse 5] [Localité 8]' ;

— une attestation d’assurance habitation pour la période du 15 octobre 2024 au 22 avril 2025 à l’adresse du [Adresse 5] [Localité 8].

C’est toutefois par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a relevé que l’adresse déclarée par M. [J] comme étant celle de son domicile, y compris postérieurement à la date de conclusion du bail précitée, est celle du [Adresse 2] [Localité 3], et ce sur les documents suivants :

— sa carte nationale d’identité délivrée le 21 novembre 2018,

— l’acte de vente du 19 mai 2014 et l’attestation notariée du 22 septembre 2021 portant sur la vente de biens issus de la succession de sa mère ;

— la situation de compte de copropriétaire afférent à l’appartement loué à Mme [H] du 6 septembre 2021,

— le congé litigieux du 30 août 2019,

— l’avis d’imposition établi en 2021 portant sur les revenus 2020 de M. [J],

— les attestations et factures EDF précitées, qui sont adressées à l’adresse du [Adresse 2] ;

— un appel de provision sur charges afférent à l’appartement loué à Mme [H] du 20 mars 2022.

Il en a déduit à juste titre que l’adresse mentionnée sur le congé et sur l’avis d’imposition 2021 était l’adresse de la résidence principale de M. [J] et que ce dernier ne démontrait pas que l’appartement situé dans le 12ème arrondissement était loué à titre de résidence principale, celui-ci pouvant être loué à titre de résidence secondaire ; la cour ajoute que la récente attestation d’assurance produite ne prouve pas qu’il s’agit d’une résidence principale, dès lors qu’une telle assurance peut être souscrite pour une résidence secondaire, et que les autres pièces produites ne permettent pas davantage d’établir qu’il s’agit de sa résidence principale.

Enfin, la réponse négative des finances publiques de [Localité 7] du 27 avril 2022 à la demande de matrice cadastrale du bien situé [Adresse 2] [Localité 3] formée par M. [J], si elle tend à prouver qu’il n’est pas propriétaire dudit bien, ne vient pas pour autant écarter le fait qu’il y a sa résidence principale, en ce que le 'tiers’ qui lui aurait permis, selon ses allégations, 'd’utiliser son adresse à titre administratif', peut tout aussi bien l’y héberger à titre gratuit.

Surtout, M. [J] ne s’explique nullement sur les raisons qui le conduisent à se domicilier 'administrativement’ au [Adresse 2] [Localité 3], adresse mentionnée comme étant celle de son domicile dans le congé litigieux, et à y établir son adresse d’imposition, si, comme il le prétend, il a sa résidence principale au [Adresse 5] [Localité 8].

En conséquence, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [J], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que M. [J] ne justifiait pas devoir quitter le logement sis [Adresse 2] [Localité 3], constituant sa résidence principale, pour résider dans l’appartement loué à Mme [H], et qu’il ne justifiait dès lors pas du caractère réel et sérieux de la reprise à titre personnel du bien loué à Mme [H].

La cour souligne encore que la motivation du congé, dans lequel M. [J] se domicilie au [Adresse 2], en indiquant qu’il est 'actuellement locataire et ne dispose pas d’autre bien sur [Localité 7]', est inexacte, dès lors qu’il est locataire, non au [Adresse 2] [Localité 3], mais au [Adresse 5] [Localité 8], et qu’il n’a pas une simple 'adresse administrative', mais sa résidence principale au [Adresse 2] [Localité 3], qu’il ne justifie pas devoir quitter.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande en validation de congé et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer à Mme [T] [H] une indemnité de procédure de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [X] [J] à payer à Mme [T] [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [J] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président