Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 4 novembre 2025, n° 23/16439

TI Pantin 18 septembre 2023

CA Paris
Infirmation 4 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Mauvaise foi des occupants
La cour a constaté que les occupants font preuve de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux malgré les mesures de sécurisation mises en place par la société.
Accepté
Entrée par voie de fait
La cour a jugé que les occupants ont pénétré dans les lieux par voie de fait, ce qui permet de supprimer le bénéfice du sursis à exécution.
Accepté
Absence de démarches de relogement
La cour a constaté que les occupants n'ont pas effectué de démarches pour se reloger, justifiant ainsi le rejet de leur demande de délai.
Accepté
Succombance en appel des intimés
La cour a condamné les intimés aux dépens d'appel en raison de leur succombance.
Accepté
Frais exposés par la société
La cour a accordé une somme à la société pour couvrir les frais exposés, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 4 nov. 2025, n° 23/16439
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/16439
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Pantin, 18 septembre 2023, N° 23-000142
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESMatteo BONAGLIA
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	S.A. SOREQA

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16439 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CILA2

Décision déférée à la Cour : Décision du 18 Septembre 2023 -Tribunal de proximité de Pantin – RG n° 23-000142

APPELANTE

S.A. SOREQA

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMES

Monsieur [A] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [G] [V] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [D] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [J] [K] [OC]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [VS]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [E] [UW]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [H] [OC]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous représentés par M^e Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006293 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

La Société de Requalification des Quartiers Anciens, ci-après dénommée Soreqa, est propriétaire d’un ensemble immobilier aux bâtiments A et B du [Adresse 2] (93)faisant l’objet d’une occupation sans droit ni titre et dont la future destination est la construction d’un ensemble urbain mené par la ville de [Localité 7].

Un procès-verbal de constat de commissaire en justice en date du 18 janvier 2023 a constaté la présence de personnes occupantes, lesquelles ont confirmé à l’officier ministériel être présentes sur les lieux.

La société Soreqa soutient que leur occupation sans titre constitue une voie de fait.

Saisi par la société par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2023, par jugement contradictoire rendu le 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a rendu la décision suivante :

— admis en son intervention volontaire M. [OC] [H],

— reçu la demande au titre de l’aide juridictionnelle provisoire de M. [OC] [H],

— constaté que M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [U] [R], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [D] [X], M. [B] [O], M. [OC] [J] [K], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M. [UW] [E], M [C] [N] et M. [OC] [H] sont occupants sans droit ni titre des locaux sis bâtiments et B au [Adresse 2],

— ordonné, à défaut de libération volontaire de ces lieux le 30-08-2024, l’expulsion de M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [U] [R], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [D] [X], M. [B] [O], M. [OC] [J] [K], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M. [UW] [E], M [C] [N] et M. [OC] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— débouté la Société de Requalification des Quartiers Anciens de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-l du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la Société de Requalification des Quartiers Anciens de sa demande de suppression du sursis en période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— invité les parties à contacter le conciliateur de justice du Tribunal de Proximité de Pantin dans un délai de deux mois à compter de la présente décision,

— condamné in solidum M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [U] [R], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [D] [X], M. [B] [O], M. [OC] [J] [K], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M. [UW] [E], M. [C] [N] et M. [OC] [H] à payer à la Société de Requalification des Quartiers Anciens la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— rappelé l’exécution provisoire de droit,

— condamné in solidum M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [U] [R], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [D] [X], M. [B] [O], M. [OC] [J] [K], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M. [UW] [E], M [C] [N] et M. [OC] [H] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 06 octobre 2023, la société Soreqa a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions d’appelante déposées le 12 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Soreqa demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Pantin en ce qu’il a accordé aux défendeurs des délais avant qu’il soit procédé à leur expulsion des lieux occupés sans droit ni titre et en ce que la société Soreqa a été déboutée de ses demandes tendant à voir constater que les défendeurs sont entrés par voie de fait et tendant à la suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code de des procédures civiles d’exécution,

statuant à nouveau,

— constater que les occupants sans droit ni titre sont entrés par voie de fait,

— supprimer le bénéfice du sursis à exécution prévu à l’article L.412-6 du codes des procédures civiles d’exécution,

— rejeter la demande de délai formée par les occupants sans droit ni titre ;

Y ajoutant,

— condamner les intimés aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Des conclusions de désistement partiel d’appel à l’encontre de M. [R] [U], M. [E] [UW], M. [D] [X] et M. [J] [K] [OC] ont été signifiées aux intimés le 24 mai 2024 et une ordonnance de désistement partiel des demandes à leur encontre a été rendue par le conseiller de la mise en état le 18 juin 2024.

Les intimés qui ont constitué avocats n’ont pas conclu.

Il a été vainement réclamé le dossier de plaidoirie par message RPVA.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution pour libérer les lieux.

La société Soreqa fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de ses demandes tendant à voir constater que les intimés sont entrés par voie de fait et tendant à la suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code de des procédures civiles d’exécution.

Elle sollicite l’infirmation du jugement de ces chefs.

Sur ce,

L’article L. 412-1 du code de des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose :

«  Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (Y)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Les nouvelles dispositions de l’article L. 412-1 précité imposent au juge, le cas échéant, de constater la mauvaise foi de la personne expulsée, alternativement à l’introduction dans les lieux par voie de fait.

En outre, de telles dispositions élargissent la notion de voie de fait, en visant désormais les man’uvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

L’article L. 412-6 du code de des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose :

«  Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. (Y)

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. "

Les dispositions de l’article L. 412-6 précité élargissent la notion de voie de fait, en visant également désormais les man’uvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Il convient d’appliquer ces nouvelles dispositions au présent litige, dès lors que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (Cour de cassation, civile, 3e chambre civile, 9 février 2022, 21-10.388 ; Cour de Cassation, Chambre mixte, du 13 mars 1981, 80-12.125).

Les dispositions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, sont ainsi applicables au présent litige.

En l’espèce, il est établi que les occupants font preuve de mauvaise foi, en se maintenant sans droit ni titre dans la propriété d’autrui malgré la procédure d’expulsion engagée, alors que le projet dont ils empêchent la réalisation vise à la réalisation de logements sociaux.

La société Soreqa établit par les pièces versées aux débats que les occupants sont entrés dans les lieux à l’aide de voies de fait :

Une fois rendue propriétaire de l’immeuble par voie d’expropriation, la société Soreqa justifie notamment avoir procédé au relogement des occupants de bonne foi et à la sécurisation des lieux et de très nombreuses mesures prises en vue de la sécurisation de l’immeuble aux fins d’éviter toute intrusion de tiers par voie de fait.

Il résulte de l’examen de ces mesures de sécurisation et de relogement effectués par la société Soreqa que les occupants n’ont pu pénétrer dans les lieux que par voie de fait en dépit des mesures de sécurisation leur interdisant tout accès à l’immeuble litigieux.

Chacun des intimés a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Aucun ne justifie de démarches en vue d’un relogement. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à une demande de délais pour libérer les lieux.

Le projet d’aménagement de l’ilot [Adresse 8] à [Localité 6] prévoit la réalisation de 23 logements, parmi lesquels 13 logements en accession sociale à la propriété et 9 logements sociaux, ainsi qu’un commerce en rez-de-chaussée. Ce projet implique la démolition de l’immeuble sis [Adresse 1].

La société Soreqa a obtenu un permis de démolir par un arrêté du 27 décembre 2023.

Le maintien dans les lieux d’occupants sans droit ni titre compromet la bonne réalisation du projet d’aménagement de la commune de [Localité 6] et les vingt-trois logements à vocation sociale ainsi que les trois commerces essentiels seront d’ores et déjà livrés avec retard par rapport au planning initial.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en tant qu’il a débouté la société Soreqa de ses demandes tendant à voir constater que les intimés sont entrés par voie de fait et tendant à la suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code de des procédures civiles d’exécution et en ce qu’il a accordé aux intimés des délais de grâce pour quitter les lieux.

Statuant à nouveau, la cour retient la mauvaise foi des occupants entrés dans les lieux par voie de fait malgré les relogements proposés et la sécurisation des lieux pour leur interdire tout accès à l’immeuble et supprime le bénéfice du sursis à exécution de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en appel, M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [B] [O], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M [C] [N] et M. [OC] [H] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise in solidum à la charge de M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [B] [O], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M [C] [N] et M. [OC] [H] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société Soreqa peut-être équitablement fixée à 750 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contadictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la Société de Requalification des Quartiers Anciens de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-l du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande de suppression du sursis en période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant de nouveau des chefs du jugement infirmé,

Supprime le bénéfice du sursis à exécution prévu à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de délais formée par les occupants sans droit ni titre ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [B] [O], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M [C] [N] et M. [OC] [H] aux dépens d=appel.

Condamne in solidum M. [M] [A], M. [V] [F] [G], M. [A] [Z], M. [S] [W], M. [B] [L], M. [B] [O], M. [I] [T], Mme [VS] [Y], M. [P] [Z], M [C] [N] et M. [OC] [H] à verser à la société [Adresse 9] la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,