RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° 8 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08136 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLMY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2024-Juge de l’exécution de [Localité 8]- RG n° 23/00055

APPELANT

Monsieur [H] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume MEAR de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉ

Monsieur [V] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant Maître Dominique NARDEUX, avocat au barreau de Melun,

avocat associé de la SELARL LEXIALIS AVOCATS, Société d’Avocats inter barreaux, aux Barreaux de [Localité 8], [Localité 6] et [Localité 7]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Grégoire Grospellier

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par , présent lors de la mise à disposition.

Selon acte notarié du 28 mars 2018, reçu par Me [P], notaire à [Localité 8], M. [H] [O] a reconnu devoir à M. [V] [O] la somme de 250.000 euros au titre d’un prêt d’une durée de six mois, remboursable en une échéance fixée au 26 septembre 2018, assorti d’un taux d’intérêt de 1% l’an, et destiné à financer l’acquisition de biens immobiliers sis [Adresse 1] à [Localité 8].

En exécution de ce titre exécutoire, M. [V] [O] a fait signifier le 30 septembre 2020 à M. [H] [O] un commandement de payer valant saisie immobilière, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 5 novembre 2020, portant sur les lots n°1, 2, 8, 9 et 10, outre un terrain cadastré section AW n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 1].

Par jugement du 4 janvier 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun a :

mentionné que la créance totale privilégiée de M. [V] [O] s’élève à la somme de 270.929,16 euros dont 250.000 en capital et 20.929,16 euros d’intérêts à 1% l’an, outre intérêts postérieurs à 4% l’an sur le capital et les frais, telle qu’arrêtée au 16 septembre 2020,

débouté M. [H] [O] de l’ensemble de ses demandes,

fixé la date d’adjudication au 21 avril 2022,

fixé les modalités de visite des biens immobiliers,

fixé les modalités de publicité et d’affichage de la vente,

condamné M. [H] [O] à payer à M. [V] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Selon déclaration du 14 février 2022, M. [H] [O] a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 20 octobre 2022, la cour de céans a :

déclaré irrecevable la demande de M. [H] [O] tendant à voir réduire le montant de la créance retenue ;

confirmé le jugement du 4 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

condamné M. [H] [O] à payer à M. [V] [O] la somme de 1000 euros en compensation des frais irrépétibles d’appel ;

condamné M. [H] [O] aux dépens d’appel.

Le 17 janvier 2023, M. [H] [O] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

M. [V] [O] a sollicité un nouveau report de l’adjudication ordonnée en raison du pourvoi, mais par jugement d’incident du 6 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun a constaté la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière du 30 septembre 2020.

Le 6 juin 2023, M. [V] [O] a fait signifier à M. [H] [O] un nouveau commandement de payer valant saisie immobilière, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 4 juillet suivant, portant sur les mêmes biens. Il a fait dénoncer ce nouveau commandement à Mme [W] [U] épouse de M. [H] [O] à l’adresse des biens saisis par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de perquisition, M. [H] [O] ayant indiqué que son épouse habitait alors en Syrie et signifié au parquet de [Localité 8]. Le greffe du tribunal judiciaire de Melun a adressé au commissaire de justice, le 20 juin 2023, une attestation selon laquelle il ne pouvait être procédé à une signification à l’étranger en raison de la rupture des liens diplomatiques avec les autorités syriennes depuis les évènements de mars 2012, la France ne disposant plus de poste consulaire en Syrie pour assurer matériellement la transmission des actes.

Par acte du 31 juillet 2023, M. [V] [O] a fait assigner M. [H] [O] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun.

Par jugement du 4 avril 2024, signifié le 18 avril 2024, le juge de l’exécution a :

débouté M. [H] [O] de ses demandes de caducité et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

mentionné que la créance totale privilégiée de M. [V] [O] s’élève à la somme de 297.243,15 euros en capital, intérêts et accessoires, telle qu’arrêtée au 24 mai 2023, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement,

autorisé la vente amiable des biens figurant au commandement de payer valant saisie immobilière ;

fixé à 300.000 euros le prix en deçà duquel l’ensemble des biens immobiliers ne pourra être vendu ;

taxé les frais de poursuite à la somme de 2902,60 euros,

dit que le présent dispositif vaut convocation des parties à l’audience du 2 juillet 2024 pour vérification des formalités de la vente amiable,

rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

réservé les dépens non compris dans les frais taxés,

débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

Selon déclaration du 3 mai 2024, M. [H] [O] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du délégataire du premier président de la cour en date du 15 mai 2024, il a été autorisé à assigner M. [V] [O] à jour fixe à l’audience de la cour du 27 novembre 2024. L’assignation a été placée au greffe par voie électronique le 12 juillet 2024.

Par conclusions du 26 novembre 2024, M. [H] [O] demande à la cour de :

à titre principal,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

constater l’absence de justification du dépôt du cahier des conditions de vente dans le délai réglementaire,

constater l’absence de dénonciation du commandement de payer valant saisie à Mme [W] [U], son épouse,

ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie du 6 juin 2023,

ordonner la radiation dudit commandement de payer valant saisie immobilière,

condamner M. [V] [O] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure de saisie immobilière, dont distraction au profit de M^e Guillaume Méar, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

confirmer le jugement d’orientation en ce qu’il autorisé la vente amiable des biens saisis,

l’infirmer en ce qu’il a fixé le prix plancher à la somme de 300.000 euros,

fixer le prix plancher à la somme de 250.000 euros,

statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par conclusions du 26 août 2024, M. [V] [O] conclut à voir :

confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a autorisé la vente amiable,

ordonner la vente forcée avec fixation de l’adjudication,

pour le cas où par impossible la vente amiable serait ordonnée [autorisée], infirmer le jugement entrepris en ce que le prix plancher a été fixé à la somme de 300.000 euros et le fixer à la somme de 350.000 euros,

condamner M. [H] [O] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [H] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Frédéric Lallement, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de caducité du commandement de payer valant saisie pour défaut de justification du dépôt du cahier des conditions de vente

A cet effet, l’appelant soutient que l’intimé ne justifie pas de la date à laquelle le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun.

Aux termes de l’article R. 322-10 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les les modalités de la vente.

Comme l’a exactement jugé le juge de l’exécution, le texte n’exige la délivrance par le greffe d’aucun récépissé de dépôt et, en l’espèce, l’intimé justifie du cachet apposé par le greffe le 1er août 2023 sur le cahier des conditions de vente produit aux débats en pièce n°11, alors que l’assignation à l’audience d’orientation date du 31 juillet précédent et, ainsi, du respect du délai susvisé.

Sur la dénonciation du commandement de payer à l’épouse du débiteur saisi

L’appelant, soutenant que le bien saisi constitue la résidence de la famille (ses pièces n°3 et 4), fait valoir que le commissaire de justice n’a pas dénoncé le commandement à son épouse à son adresse melunoise, alors que son nom figurait sur la boîte aux lettres, et qu’il ne l’a pas non plus fait à son adresse syrienne, le parquet de [Localité 8] ayant refusé de procéder à la signification par suite de la rupture des relations diplomatiques de la France avec la Syrie ; que ces manquements doivent entraîner le prononcé de la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière et sa radiation.

L’intimé invoque la force majeure à raison de la rupture des relations diplomatiques entre la France et la Syrie, subsidiairement le « motif légitime » au sens de l’article R. 311-11 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution, pour s’opposer à la demande de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière pour défaut de dénonciation à l’épouse.

Mais le commissaire de justice a tout d’abord tenté de signifier le commandement à l’épouse le jour même de la signification au débiteur saisi, soit le 6 juin 2023 et ce à l’adresse revendiquée comme étant le logement de la famille. Le procès-verbal de perquisition qu’il a dressé est rédigé comme suit :

« Sur place, plusieurs boîtes aux lettres. Le nom de Mme [U] figure sur l’une d’elles avec celui de M. [O].

M. [O], joint par téléphone, indique ne pas être sur place pour m’ouvrir la porte et m’explique que son épouse est actuellement en Syrie malgré le fait que son nom figure sur la boîte aux lettres. Il me transmet son adresse : [Adresse 9] ;

Aucun voisin n’est présent et n’a pu me renseigner malgré mes appels répétés ».

Il se déduit de ces constatations du commissaire de justice que Mme [W] [O] demeurait alors en Syrie et rien n’établit qu’elle habitait à l’adresse du bien saisi à ce moment-là. La production de son attestation de droits à l’assurance maladie « chez M. [O] » à [Localité 8], de même que le certificat de scolarité de l’une des filles du couple, portant mention d’une adresse [Adresse 1] à [Localité 8], sont insuffisants à démontrer que Mme [W] [O] habitait à cette adresse à la date de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière le 6 juin 2023, l’enfant pouvant fort bien habiter avec son père seul.

Dès lors, le commissaire de justice considérant que Mme [O] habitait à l’époque en Syrie, était fondé à dresser procès-verbal de perquisition. Le premier jour ouvrable suivant, soit le 7 juin 2023, il a régulièrement remis l’acte au parquet de [Localité 8] aux fins de transmission à l’adresse syrienne de Mme [U] par la voie diplomatique, laquelle n’a pu aboutir du fait de la rupture des relations diplomatiques entre la France et la Syrie, dont le parquet a été informé par les services de la chancellerie, de sorte que, comme l’a retenu le premier juge et le fait valoir l’intimé, M. [V] [O] a accompli toutes les diligences qui lui étaient possibles pour dénoncer le commandement de payer valant saisie immobilière à l’épouse du débiteur saisi.

Sur la demande subsidiaire de vente amiable

A titre subsidiaire, l’appelant demande confirmation du jugement entrepris sur l’autorisation de vendre les biens saisis à l’amiable, mais solllicite l’infirmation sur la seule fixation du prix plancher à 300.000 euros, prétendant que ce prix serait trop élevé au regard des difficultés de commercialisation du bien saisi.

L’intimé s’oppose à cette demande en raison de l’attitude très dilatoire de son cousin [H] [O] depuis six ans, ce qui caractérise l’absence de volonté du débiteur de vendre les biens à l’amiable. Subsidiairement, il relève que les trois mandats de vente produits laissent à penser qu’il s’agirait d’une vente en trois lots, à laquelle la cour s’était déjà opposée dans son arrêt du 20 octobre 2022. Enfin, dans le souci de parvenir au règlement de sa créance, il forme appel incident afin de voir fixer le prix plancher à 350.000 euros, l’agence immobilière ayant préparé des mandats de vente à 450.000 euros.

Selon les dispositions de l’article R. 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

C’est par une appréciation pertinente des mêmes pièces que celles produites devant la cour, que le juge de l’exécution a estimé que la production des trois mandats de vente confiés à la même agence immobilière le 27 mars 2024, pour un prix total de 452.000 euros pour l’ensemble des lots des biens saisis (n°1,2,8,9,10 et C) attestaient de la volonté du débiteur de vendre ses biens à l’amiable pour s’acquitter de sa dette envers le créancier.

De même, il a fixé le prix plancher à la somme de 300.000 euros en tenant compte des conditions économiques du marché au vu non seulement du dossier d’estimation des biens évaluant leur prix à 455.328 euros mais aussi au vu de l’état hypothécaire faisant apparaître le prix d’achat des biens en 2018 pour 370.000 euros, enfin en observant que le prix plancher retenu apparaissait davantage adapté aux conditions du marché, permettrait de désintéresser le créancier, enfin permettrait au débiteur de disposer d’une marge de négociation.

Les parties ne produisant aucune pièce de nature à remettre en cause ce prix en deçà duquel les biens ne pourront être vendus, notamment en ce qu’il ne correspondrait pas aux conditions économiques du marché, il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef également, étant précisé que le fait d’avoir confié à la même agence le soin de vendre trois lots distincts plutôt que l’ensemble, ne contredit pas le fait que la vente amiable ne saurait aboutir pour une partie des lots seulement des biens saisis.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige justifie de confirmer le jugement entrepris sur les demandes accessoires et de condamner l’appelant à payer à l’intimé, qui est un particulier, une indemnité de 2000 euros en compensation des frais irrépétibles que celui-ci a exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [H] [O] à payer à M. [V] [O] la somme de 2000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [H] [O] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,